投資不動産を購入されますと、大半のオーナー様が、賃貸管理を業者に委託されます。

その際、

●集金代行
●サブリース　（転貸借、家賃保証）

上記の２パターンが多いです。

今、業界で問題になっているサブリース問題

オーナー様が全く知らない所で契約させられていたり、解除の際、多額の違約金を請求されたりなど大きな問題になっております。

また、業者が解除してくれない為に、売却価格に大きな影響がでたりするケースもございます。

今、現在、お手元に「賃貸管理委託契約書」が無い場合は、速やかなに業者から取り寄せしなければいけません。

不動産投資はほとんどのお客様が融資を利用されます。

区分においては、

●オリックス銀行　●ジャックス　●イオン住宅ローン　●東京スター銀行　●セゾン
●楽天銀行　●ダイヤモンドアセット　●リコーリース　●アプラス　●大正銀行　
●関西アーバン銀行　●みなと銀行　●中国銀行　●香川銀行　●スルガ銀行　●ＳＢＪ銀行

などがあります。

一棟アパートにおいては、

●スルガ銀行　●静岡銀行　●オリックス銀行　●ＳＢＪ銀行　●セゾン　

などがあります。

当社では、それらの金融機関からのローンの借り換えのご提案をさせて頂き、キャッシュフローの改善を図ります。

お客様の中には、

●毎月のキャッシュフローが１０万円以上改善された
●総支払金額が３０００万円近く減少した

この様なお客様もいらっしゃいます。

投資不動産でお困りの際は、是非、一度、ご相談下さいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　（１戸中古）

　ローン総額　８２００万円　　ローン平均金利　２、６％

ローン借り換えのご相談です。
ご定年前に、収支改善をしておきたいとのご要望です。
新築で購入された物件が、家賃が下がり、大きなマイナスです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２、１５％

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　埼玉１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５９１０万円　　ローン平均金利　２、４％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で約３年前から新築マンションを購入されてこられました。
毎年、「買ってくれ」と営業が来るため、少し不安に感じておられます。
収支もマイナスの為、今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
３戸とも毎月の収支がマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、成功しなかったみたいです。

レオパレスの違法建築問題

かなり大きな問題に発展しております。

不正が社長が指示していた？　というニュースもあり、かなり前から組織ぐるみで不正を行っていたと言われております。

違法建築は何年かに一回は大きな問題として取り上げられます。

と、いう事は、かなり水面下では違法が蔓延している様に思います。

現在、スルガ銀行の不正融資が大きな問題となっております。

しかし、不正融資はスルガ銀行だけではありません。

少しだけ報道されましたが、他の地方銀行や信金なども不正融資には絡んでおります。

その影響で、「不動産投資ローン」をＳＴＯＰした銀行もあります。

また、表面化していませんが、当社では、区分においての不正融資問題も確認しております。

買主様の知らない所で不正融資が行われている事がほとんどです。

「あれっ、おかしいな」と思う事があれば、不正の可能性大ですね。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６７７０万円　　ローン平均金利　２、５５％

●医師の方　３１歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９２５０万円　　ローン平均金利　２、２％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　４、０％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」に騙されたみたいです。
「絶対に儲かる」「損は出ない」とセールスされ、高額な新築を購入してしまいました。
家賃が下がり、収支もマイナスの状態です。
売却も検討されましたが、３戸売却となると、約１０００万円近くの損切となるみたいです。

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
現在、区分もアパートも収支マイナスです。
スルガ銀行でアパートローンを組まれており、販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１３００万円　　ローン平均金利　２、１％

●上場企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京２戸　埼玉１戸　横浜１戸　（２戸中古）
　ローン総額　７０８０万円　　ローン平均金利　２、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　３、８％

医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
「税金対策」になると思い、購入されましたが、徐々に節税効果が減少し、家賃も下がり、収支が悪化しております。全く利益がない為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガ銀行を使い、アパートを購入してしまいました。
アパートの収支が大幅に悪化し、早急に対策を講じたいとのご要望です。

医師の方からのご相談は相変わらず多いです。

やはり、悪徳業者は、ローンが組みやすい医師の方をターゲットにしています。

ご相談者の中には、６億円近く、区分、アパートを買わされてしまった方もいらっしゃいます。

また、研修医時代に、区分を４戸（ローン額　約７０００万円）も購入された方もいらっしゃいます。

普通で考えると、買いすぎです。（ローン総額から）

悪徳業者は、「次々商法」と言って、短期間の間に、次々に購入させます。

一気に５戸を購入された例もございます。

医師の方に限らず、医療関係者（歯科医師、看護師、技師の方々）も、悪徳業者のターゲットになりますのでお気を付け下さいませ。

また、新たなスルガ銀行の不正融資問題が取り上げられました。

不動産融資ではなく、スルガ銀行のカードローンの融資を稼ぐ為に、悪徳な投資詐欺に行員が関与していた、、、

スルガ銀行のアパートローンは、このカードローンもセットになっているケースが非常に多いです。

カードローンで諸費用を支払う　という名目になっているみたいです。

金利が、高ければ７％ほどです。

ご相談頂いたお客様の中には、本体ローンが１億、カードローンが１０００万円　カードローンの月々の支払いが１０万円以上　の方もいらっしゃいました。

このスルガ銀行の不正問題の影響は、他の銀行の審査に大きく影響が出ております。

最近では、区分の融資に関しても、厳しく審査される様になった金融機関もあり、まだまだ余波は出てくるでしょう。

収支の悪化で苦しまれておられるオーナー様は、いち早くのご対応が必須ですね。

当社でご相談頂きました、アパートローンの借り換えの近況です。

最近は、

●１００％ローンはほぼ不可　（新規融資９０％、借り換えは物件評価による）

●お客様のご年収の制限　（８００万円以上　高属性の方）

●ご年齢　（５０歳以上はかなりハードルが高くなります）

●資産　（ＣＡＳＨ、株、不動産など）

これらの４項目をクリアーしない限り、ほとんど融資されません。

昔みたいに、微妙な案件は担当者レベルで押し込んで頂けた時もありましたが、今では、ほとんど一刀両断されます。

この流れは、今後、数年は続く状況となるでしょう。

ご相談はお早めに！

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪５戸　神戸３戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１８７００万円　　ローン平均金利　２、３％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（１戸中古）

　ローン総額　９３４０万円　　ローン平均金利　２、８％

医師の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。
「節税目的」でスタートされましたが、家賃の下落や節税効果の減少で年間収支はマイナスです。購入時には、「絶対にマイナスはない」とセールスされていたみたいです。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
金利が高く、毎月の収支マイナスが約４万円以上出ております。
ご自身で、金利交渉や借り換えにチェレンジされましたが、成功には至りませんでした。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　神戸３戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２、５％

●民間企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京３戸　埼玉１戸　横浜１戸　（２戸中古）
　ローン総額　８８５０万円　　ローン平均金利　２、６５％

　中古　一棟　アパート　ローン金額　１０２００万円　　ローン金利　４、５％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
約７年前から不動産投資をされておられます。
「節税」として購入されましたが、家賃の値下がりでの収支悪化、節税効果の減少で年間大きなマイナスとなっています。
ご売却も検討されましたが、かなりの損切が必要らしく、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
区分の収支改善としてアパートを購入されましたが、こちらも収支悪化しています。
スルガスキームを使っている為、早急に対応したいとのご要望です。

投資マンションやアパートのローン借り換えについて、

今までご自身でチャレンジしたが無理だった方は、まず、負債額を減らしましょう。

●自己資金で繰上返済をする

●売却する

どちらかになるかと思います。

投資不動産のローンも、年収からの倍率制限がある程度設けられています。

大体、ご年収の１２倍くらいまでであれば、審査の対象になります。
（アパートの場合は、物件評価によって変動します）

「どうしても売りたくないんだ」

と、言って、借り換え機会を逃してしまうオーナー様も多くいらっしゃいます。

その様なコンサルティングも当社ではお受けできますので、是非、ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪５戸　京都１戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１３００万円　　ローン平均金利　２、４％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　（１戸中古）

　ローン総額　９９２０万円　　ローン平均金利　２、８％

医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
新築マンションばかり所有してしまい、毎月収支もマイナスです。
「節税目的」で購入されましたが、節税効果も年々減少しております。

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
福岡の悪徳業者に騙されたみたいです。
家賃入金が止まっており、お支払いが非常に厳しい状況です。
弁護士などにもご相談されているみたいです。