投資不動産をご所有されておられるオーナー様、

「今、現在、利益（キャッシュふろー）ありますか？」

特に、新築区分や、スルガ銀行でアパートを購入されたオーナー様は、収支マイナスの方が多いはずです。

では、収支マイナスであれば、何か対策されておられますか？

ローン借り換えや、管理委託の見直し、又は、ご売却など、色々な出口戦略を立てる必要があります。

この様な、「不良物件」をご所有されておられるオーナー様の中には、「詐欺まがい」の騙しの悪徳業者が絡んでいる事も多く、早急な軌道修正が必要なケースもあります。

困ってからではもう遅い！　

被害に遭われたオーナー様、お早めにご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４６歳　投資マンション　大阪３戸　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０８００万円　　ローン平均金利　２、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３０００万円　　ローン金利　３、８％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て中古）

　ローン総額　５４４０万円　　ローン平均金利　２、０％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
アパートの収支が最近悪化し、マイナスになっております。
金利交渉もうまくいかず、早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご自身でも借り換えを試されましたが、あまり有利な条件が出なかったみたいです。
自己資金も使いながら、今後の繰上返済も計画されておられます。

投資用区分マンション（特に新築）の販売時によく使われるセールストークです。

●一生涯の節税になります　（還付金が還ってきます）

●ローンの支払いを終えると、不労所得となり、年金代わりになります

●団体信用生命保険があるので、お亡くなりになってもご遺族には借金の無い不動産が残る

この様な説明です。

高額な新築マンションを購入される方にヒアリングしますと、上記プラス、

●家賃保証　（サブリース契約）

が、あるので、不動産投資においての一番のリスクの空室で家賃収入が無い、という事は回避できる、とセールスされます。

そうなると、「リスクが無い」との理由で、購入に至った方が非常に多いです。

また、悪徳な販売会社は、上記にプラスして、

●数年後には値上がる　（例えば、〇年後には買い取りします）

将来的に必ず値上がり、損はしない、というように「嘘」のセールストークを使います。

近年、東京都内、関西圏の投資マンション価格は非常に高騰しております。

それに反比例し、利回りが悪化しております。

危険な投資とならない様、ある程度の知識は必要ですね。

スルガ銀行の不正融資を代表に、他の銀行などでも不正が見つかってきております。

騙されたオーナー様の中には、毎月の収支マイナスが、２０万円ほど出ておられる方もいらっしゃいます。

金利交渉や元本カットなど、相談したが安くならないオーナー様も多く、収支マイナスを貯えからお支払いし続けておられるみたいです。

当社では、銀行との金利交渉や元本カットのお手伝い、アドバイス等もさせて頂けます。

「正面突破」では、なかなか成功しない金利交渉、是非、お困りの際は、ご相談下さい。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４３８０万円　　ローン平均金利　２、３％

ローン借り換えのご相談です。
約３年前に、職場に営業の電話があり、物件の購入に至りました。
「損はしない」「５年後には売却して利益が出る」と言われ、購入されたみたいです。
しかし、現在、毎月に収支マイナスが３万円程あり、ご自身で借り換えも検討しましたが、成功には至っておりません。

街頭アンケートをきっかけに、不動産投資をスタートされたオーナー様もたくさんいらっしゃいます。

しかし、ほとんどのケースが数年経過すると、トラブルに発展します。

その理由は、

●購入時には、家賃は下がらない　と聞かされていた
●節税対策になり、損はしない　と聞かされていた
●数年後に売却したら儲かる　と聞かされていた

この様に、販売時に「嘘のセールストーク」を使い、高額な物件の販売に繋げています。

被害者の中には、３戸、４戸と複数の物件の購入をさせられた方もいらっしゃいます。

「悪徳なアンケート商法」のトラブルは、昔からあります。

不動産の場合は、非常に高額な被害額になりますので、ご注意ください。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６８８０万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　（中古）

　ローン金額　１３９０万円　　ローン金利　２、９％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税対策」として、新築マンションを購入されました。
しかし、毎月の収支が悪化し、節税効果もなく、販売会社のサービスも非常に悪くなってこられたみたいです。
売却や借り換えで、利益が出る様に対策を講じたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
友人の紹介で、不動産投資をスタートされました。
「数年で利益が３００万円でる」と、言われたみたいです。
現在、毎月約３万円の収支マイナスが出ています。

「次々商法」　（不動産投資において）

・・・次々と短期間の間に、担当者を変えたりしながら、複数の物件の購入をさせる事。
　　
　　　騙されやすい方、断り切れない方、独身の方などがターゲットにされる。

以前は、宝石や絵画、布団、浄水器、リフォームなどが主な商品でしたが、ここ数年前から、投資不動産においてもこの様な悪徳販売をする業者の苦情、ご相談が非常に多く寄せられるようになりました。
　当社では、以前に、わずか、１年の間に、新築マンションを６戸も購入された方もいらっしゃいます。（収支はマイナスです）
　販売業者の中には、上場企業や、比較的大手と呼ばれる企業もあります。
　騙された方々の多くは、「販売会社が大手企業だったので信用した」「友人の紹介（上司、同僚）だったので信用した」とおっしゃいます。
　冷静に考えれば、短期間の間に、非常に高額な不動産を次々に販売すること自体、おかしなことです。
　又、「値上がる」「損はしない」「数年で売却する」と嘘のセールスをされた方々もいらっしゃいます。

　このような、「次々商法」の被害に遭われた方々、是非、一度ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　１３８００万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　６２００万円　　ローン平均金利　２、４５％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
８年くらい前に、新築マンションを購入しました。
「節税」「保険」「年金」の為にと思い購入されましたが、家賃の下落、空室、修繕費の負担が生じ、又、節税効果も減少し、年間負担が増加しております。
売却も検討されましたが、希望金額とかなり乖離があり、売却が出来ない状況です。
借り換えなどで収支改善と、売却をご相談したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの利回りが低く、収支がマイナスです。
ご自身で借り換えの為、銀行など回られましたが成功には至っておりません。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３４４０万円　　ローン平均金利　２、４％

●民間企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　８１１０万円　　ローン平均金利　２、３％

公務員の方は、ご売却のご相談です。
２年前に友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
「絶対に損はしない」　「数年で売却して利益を出す」とセールスされたみたです。
現在、毎月、約１万円のマイナスがあり、騙されたのか？　と感じておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月の収支マイナスが約３万円程あり、「節税で賄える」と言われていましたが、それでもマイナスです。ご自身で、銀行などへ借り換えのご相談に行かれましたが、全く話にならなかったみたいです。

悪徳な投資不動産販売会社は、「医師の方々」をターゲットにします。

理由は、一つです。

「ローンが通りやすいから」

しかも、ご年収も高く、一気に複数の物件を販売出来ます。

以前、ご相談頂いた医師の方の中には、一気に新築区分を８戸、アパートを３棟、購入された方もいらっしゃいました。

購入当初は、「騙された」と感じておられなかったみたいですが、数年経過後、

●家賃が下がる

●空室が増える

など、収支が悪化し、大きなマイナスとなり、「騙された」と認識されます。

また、ご友人や、ご同僚の方々からのご紹介をきっかけに不動産投資をスタートされた方も多く、騙されていることをお気づきになられていない医師の方もいらっしゃいます。

最近は、研修医のお若い医師の方もターゲットのされていますので、ご注意下さい。

当社顧問弁護士による、「投資不動産についてのトラブル」のご相談は、無料で受け付けさせて頂いております。

●サブリース問題

●スルガ銀行の不正融資問題

●高額な新築物件を強引に買わされた

●騙された

など、色々な問題においてお悩みのオーナー様、是非、一度ご相談下さい。

※まずは、メールでお問合せ下さい。

全国対応可能です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３２歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６７６０万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　３２２０万円　　ローン平均金利　２、５５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９２００万円　　ローン金利　４、１％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入されました。
購入時に、「毎年５０万円程節税出来る」「なにかあれば売却出来る」とセールスされ購入してしまいました。
しかし、節税効果は減少し、収支も悪化しております。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートの購入をしてしまいました。
現在、スルガ銀行とも金利、元本カットなどの交渉をしている状況です。
満室になっても、収支がマイナスの為、借り換えを検討したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３１歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３７８０万円　　ローン平均金利　１、９％

●公務員の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９０１０万円　　ローン平均金利　２、４％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
「アンケート商法」に騙されて、高額な新築マンションを購入されたみたいです。
「絶対に儲かる」「毎年節税に使える」「数年後には高値で売れる」などとセールスされたみたいです。ご自身で売却査定に出されましたが、かなり安い金額となる為、出口戦略を立てたいとのことです。

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
現在、毎月の収支マイナスが約３万円程出ています。
ご自身で借り換えも検討しましたが、どの銀行も門前払いされたとのことです。

先日、ご相談頂いておりますオーナー様から、管理会社より、

「サブリース契約解除」（解除したい）

の通知が送られてきました。

と、ご連絡を頂戴致しました。（（株）アールズエバーラスティング社　代表石村良平）

書面内容を要約すると、

●経営状態が悪いので（倒産危機？）、サブリース契約を解除したい

との内容です。

しかも、もうすでに先月分の家賃入金（サブリース金額）も遅れております。（未だ入金されず）

この様に、「サブリース契約」は決してオーナー様に取って、有利な契約ではありません。

このアールズ社の様に、前もって通知する企業であれば、被害は最小限で収まりますが、ほとんどが、「倒産」「破産」「整理」などの法的手続き開始後に通知を受けます。

当然、それまでに家賃入金は、ほとんど回収出来ません。

「サブリースがあるので大丈夫」　「空室保証があります」　などのセールスを信用してはいけません。