旧年中は、格別のご厚情を賜り、誠に有難うございました。

本年は、東京オリンピックの開催年ですので、日本経済においても、節目の一年となる事でしょう。

近年、不動産業界（投資不動産）の不祥事が増加傾向にあります。

また、スルガ銀行の不正融資の問題も未だ解決には程遠い状況です。

当社では、今まで以上に、「お客様第一主義」に立ち返り、スムーズなご相談業務、解決方法の選定に注力して参ります。

本年も変わらぬお引き立てを頂けます様、宜しくお願い申し上げます。

皆様のご健康とご発展を心よりお祈り申し上げます。

令和２年　１月　６日

代表取締役　片山　智雄

平素は格別のご愛顧を賜わり、厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、当社では、年末・年始休業と致しまして、

●１２月２８日（土）　～　１月５日（日）　迄

と、させて頂きます。

尚、緊急連絡に関しましては、各担当者までご連絡頂けます様お願い申し上げます。

メールにてのお問合せ、ＦＡＸへの対応に関しましては、１月６日（月）から順番に対応させて頂きます。

大変ご迷惑をお掛け致しますが、ご理解、ご協力下さいます様、重ねてお願い申し上げます。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　６６２０万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　４３４０万円　　ローン平均金利　２、４５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　４、０％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
４年前に知り合った不動産会社から新築マンションを購入されました。
「節税になる」「絶対に損はしない」と言われたみたいです。
最近、空室が発生し、収支が悪化しており、収支の改善で借り換えや売却を検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ある投資セミナーに参加され、不動産投資をスタートされました。
スルガスキームでアパートのローンを取り組んでいらっしゃる為、収支がマイナスです。
現在、金利交渉や元本カットなどの申請を行っておられます。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　大阪１戸　（全て中古）
　ローン総額　７８１０万円　　ローン平均金利　２、４％

●公務員（教員）の方　４６歳　投資マンション　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　９０２０万円　　ローン平均金利　２、３５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支の悪い物件があり、ご自身で借り換えを検討されましたが成功には至りませんでした。
自己資金がある為、有効に使いたいとのことです。

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約５年前から不動産投資を始まられました。
「節税」「年金」「生保」として購入されましたが、今では、大変後悔されておられます。
購入時には、「高値で売れる」と聞かされていたおり、先日、売却査定に出すと、約１０００万円以上の損切となる試算だったみたいです。
収支もマイナスになっており、早急に改善したいとのご要望です。

本日は１名の方のご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　７４９０万円　　ローン平均金利　２、３７％

ローン借り換えのご相談です。
現在、収支マイナスが約３万円程出ています。
「節税」「保険」「年金」の３メリットを感じて購入されてこられましたが、入居者が変わる度に家賃が下がり、リフォーム代などの費用負担も増加しております。
節税効果もほとんどなく、借り換えで収支改善を検討したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　２、３３％

●上場企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　２、４％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約１０年前に新築マンションの購入を始め、買い進めて来られました。
しかし、年々節税効果が減少し、家賃の下落などで収支も悪化しております。
ご売却も検討されましたが、希望金額では売れず、損切となる試算です。
収支改善はもちろん、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約３年前に友人の紹介で不動産投資をスタートされました。
「節税になる」「売却も出来る」「損はしない」とセールスされ購入されたみたいです。
しかし、収支もマイナスで、このまま所有し続ける意思もない為、売却も検討されておられます。収支改善が出来れば検討したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５４歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　神戸２戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０８００万円　　ローン平均金利　２、３５％

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　福岡２戸　（全て新築）

　ローン総額　９３３０万円　　ローン平均金利　２、１％

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
ご定年前に、物件の整理を兼ねて、売却を検討されておられます。
また、金利の高い物件に関しては借り換えも検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で約４年前に新築マンションを購入されました。
「節税になる」「数年後に売却すれば儲かる」とセールスされたみたいです。
収支もマイナスの為、借り換えを検討したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　８７１０万円　　ローン平均金利　２、１％

●上場企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　６７４０万円　　ローン平均金利　２、３５％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」をきっかけに新築マンションを購入されました。
「節税になる」「損はしない」「すぐに売れる」とセールスされたみたいです。
しかし、ご自身で色々調べると、新築マンション投資は絶対にＮＧだと知り、大変後悔されておられます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支が約１万円のマイナスです。
繰上返済も検討されておられ、今後のコンサルティングもお願いしたいとのご要望です。

投資用新築マンションはなぜダメなのか？

理由は、「値段の問題」です。

※最近は、立地も悪い物件が多い

新築の場合、少しは相場家賃より高く賃貸が付く事がありますが、入居者が一巡、二巡すると、家賃は下がり、相場になっていきます。

要するに、値段が非常に高く、家賃が安いので、利回りは低い　となる為、

投資不動産としては、ＮＧとなるのです。

ここ最近では、色々な手法で高額な新築マンションの販売が行われていますので、騙されない様に注意しなければいけませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４４歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　１０４００万円　　ローン平均金利　２、４％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　　１３４００万円　　ローン金利　３、５％

●民間企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４６５０万円　　ローン平均金利　１、８％

医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで中古アパートを購入されました。
現在、収支マイナスが約１０万円ほどあり、ご自身で金利交渉中です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
収支マイナスが約１万円程あります。
購入時に、「数年後に高値で売れる」とセールスされたみたいです。

スルガ銀行の不正融資問題はかなり大きな影響が出ております。

しかし、当社独自の調査では、この様な、「融資に関しての不正行為」はスルガ銀行だけではありません。

また、一棟アパートの融資に留まらず、区分の融資でも行われています。

買主様が知らないケースも多く、とんでもない不正が行われているケースもあります。

●売買契約時
●金消契約時

どちらかに、何か不審な事があったのであれば、一度、ご相談下さいませ。

実質、１２月、今日からスタートですね。

毎年、この時期になると、医師の方々には、

●「来年度の確定申告の際に節税出来ます」

●「追徴にならない様に不動産を活用する」

●「一戸追加で買ってほしい」

などの、「節税目的」のセールスが増加します。

年明け３月頃までは、「節税」オンリーのセールストークでしょう。

しかし、それは落とし穴です。

ご注意下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　９８１０万円　　ローン平均金利　２、４％

●民間企業ご勤務の方　３１歳　投資マンション　横浜２戸　（全て中古）

　ローン総額　２６６０万円　　ローン平均金利　２、６５％

医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約１０年前に購入された新築マンションがマイナス収支となり、借り換えか売却を検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご相談です。
友人の紹介で中古マンションを購入されましたが、収支が大きなマイナスです。
「いずれ売却し、儲かる」とセールスされているらしく、騙されたと感じておられます。

新築の投資用マンションは、「節税目的」として、販売されています。

しかし、それは、落とし穴です。

節税効果は、約５年程しかなく、それ以降は、節税にはなりません。

悪徳な販売業者は、「架空の経費」「経費の水増し」などで、一生涯節税に使えるなどとセールスしている様です。

当社には、「節税目的」で高額な新築マンションを購入されたオーナー様からのご相談が後を絶ちません。

特に、医師の方に被害が多いです。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（３戸中古）

　ローン総額　７７２０万円　　ローン平均金利　２、１５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１２７００万円　　ローン金利　３、６％

ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化し、毎月マイナスになっております。
金利交渉や借り換えもご自身で検討されましたが、成功には至りませんでした。
税金負担や今後のリフォーム代負担を考えると、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。