最近、よく、新築区分のデベロッパーのヤバい話を聞きます。

●売れない

●営業マン（社員）が辞める


この問題です。

当然と言えば、当然なのですが、、、

そこで、既存のお客様に、「買い増し」の営業を熱心に仕掛けてきます。

現在、新築で販売されている物件、価格が高すぎます。
これは、関東でも関西でも同じことが言えます。

しかも、立地が悪い。（一等地での販売はほぼありません）

こんな物件は、いくら条件が良くても買ってはいけません。

一棟アパートをご所有されておられるオーナー様の中には、

「空室」に悩まれる方も多くいらっしゃいます。

果たして、現在、管理を委託されておられる業者はどこまで頑張っているのか？？？

非常に不透明で、不安が多いと感じておられませんか？

そんなご不安も、当社では、ご相談としてお受けさせて頂けます。

現在も、「スルガ銀行スキーム」でアパートを購入されたオーナー様からの、賃貸管理のご相談も数十件お受けしております。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０４００万円　　ローン平均金利　２、０％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　７９５０万円　　ローン平均金利　１、９％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８２００万円　　ローン金利３、３％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で購入されましたが、収支がマイナスです。
余り不動産投資について知識が無い為、今後のコンサルティングを含めて、借り換えや売却も検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化しています。空室が増え、リフォーム代の負担も増加しています。
ご自身で金利交渉を行っていますが、借り換えも検討したいとのご要望です。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３６歳　投資マンション　大阪２戸　（全て中古）

　ローン総額　２６６０万円　　ローン平均金利　１、９５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１３３００万円　　ローン金利　３、５％

ローン借り換えのご相談です。
アパートの金利が高く、全く利益が上がっていない状況です。
空室もあり、修繕費の負担も増加し、今後の維持管理に対して、危機感をお持ちです。
ご自身で、金利交渉や借り換えも検討されましたが、成功には至っていません。

以前にも、表題について記載しましたが、

「投資不動産のローン借り換えは、綿密な作戦を立てる」必要があります。

今はやりの、借り換え一括比較サイトなんかでは、恐らく、理想の借り換えは出来ないはずです。

オーナー様の中には、手あたり次第、無計画で金融機関に打診される方もおられます。

それは、絶対に間違いなのでやめておいた方が良いです。

●対象物件の整備
●個人の借り入れ状況の整備
●資産の整備

最低でも、これらを整える必要があります。

当社では、区分、アパートのご売却に関しても、ご相談を受け付けしております。

●金利が高い為、収支がマイナス

●空室が多い

●維持管理出来ない

●販売会社に騙された　（不正融資含む）

等の、問題があり、早急に売却を検討したいとお考えのオーナー様、

是非、ご相談下さい。

内容によっては、当社の顧問弁護士が対応させて頂く場合もございます。

ご相談は一切、料金はかかりませんので、お気軽にご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　５１１０万円　　ローン平均金利　２、０％

●公務員の方　３６歳　

　一棟　中古　アパート　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　３、１％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件を購入してしまい、収支がマイナスです。
ご自身で借り換えを検討されましたが、どこの金融機関もＮＧとの回答だったみたいです。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、２年前にアパートを購入されました。
当初は、収支もプラスでしたが、空室が増加し、修繕費の負担もあり、現在、毎月約５万円のマイナスです。もしかすると、「騙されてしまったのか？」と感じておられます。
不正融資の疑いもあり、今後のコンサルティングのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪５戸　京都１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０４００万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　５３歳　投資マンション　東京１戸　埼玉１戸　（全て中古）

　ローン総額　２９８０万円　　ローン金利　２、９５％

医師の方は、物件の売却とローン借り換えのご相談です。
約５年前に、新築マンションを購入し、毎年、買い増しをされてこられました。
しかし、不動産投資について調べると、新築マンションは絶対に買ってはいけない事を知り、後悔されておられます。早急に、売却をしたいが、自己資金があまり無い為、借り換えも含めてコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アプラス（アルヒ）を使い、２戸のローンを組まれておられます。
「自己資金がかからない」「売れば利益も出る」とセールスされましたが、販売会社が逃げてしまい、完全に騙されたと感じておられます。
収支のマイナスが約４万円程出ているので、早急に改善を図りたいとのご要望です。

当社にご相談頂くお客様の中には、

「他社では借り換え出来ないと言われた」

「他社では、○○○○万円でしか売れないと言われた」

など、言われる事があります。

投資マンションのローンの性質上、提携ローンの内容が、業者によって違う為、借り換え出来る、出来ないはご相談する業者で決まる場合もあります。

また、金利条件や、期間延長などの条件等も違う場合もございます。

他社で、断られたから　という理由だけで諦めない様にして下さい。

新築の投資マンションを、もし、購入してしまったら、以下の事を必ず確認して下さい。

●賃貸管理は、サブリースなのか集金代行なのか？

●サブリースなら、契約内容　（解除要項など）

●集金代行なら、毎月いくらの手数料なのか？

以上の事は、非常にトラブルが多いです。

「サブリースの解除が出来ない」　「解除の手数料が非常に高い」　

など、今後、思わぬ出費が課せられるケースがあります。

また、販売会社は、２戸目、３戸目と、次々に物件のセールスを仕掛けてきますので、その防御策として、知識武装する必要はあります。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　横浜１戸　神戸１戸　（全て中古）

　ローン総額　３２４０万円　　ローン平均金利　２、１％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９２００万円　　ローン金利　３、４％

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３５８０万円　　ローン平均金利　２、０％

民間企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えのご相談です。
空室があり、収支がマイナスです。リフォーム代の負担もあり、このままでは、維持できない可能性もあり、早急に借り換えを検討したいとのご要望です。
現在の金融機関に金利交渉されましたが、全く受付出来ないとの結論です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」をきっかけに新築マンションを購入してしまいました。
「損はしない」「数年で高値で売れる」と言われた為、購入されましたが、騙されてしまったと感じておられます。
可能であれば、全て売却したいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　８１７０万円　　ローン平均金利　２、２％

●公務員の方　３２歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　３９１０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ご売却のご相談です。
約５年前に不動産投資をスタートされました。
「損はしない」とセールスされましたが、収支が年々悪化しております。
ご自身で売却を検討されましたが、査定金額が非常に安く、かなりの損切となる試算です。
少しでも高値で売却したいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスです。
「節税に使える」とセールスされ、新築マンションを購入しましたが、利益が全く出ない為、借り換えを検討されておられます。

お客様からの質問で、

「アパートの購入を検討しているが、金利が何％なら適正ですか？」

と、聞かれる事が良くあります。

当然、物件の詳細などで、使える金融機関が違う為、一概には言えませんが、

●年利１、３％　～　２、５％

これくらいの金利水準が平均的です。

スルガ銀行や、不正融資などで話題になった銀行などでは、年利４％近いローン金利の方もたくさんいらっしゃいます。

その場合、借り換えは必ず検討された方が良いですね。

投資不動産は、非常に高額な商品です。

始めて、投資をスタートされる方は、不安になる時も多いかと思います。

●購入したことは果たして良かったのか？
●売主は信用できる企業なのか？
●担当者が言っていたことはホントなのか？
●家族に迷惑は掛からないのか？

など、色々考える事はあるはずです。

そんな時、当社にご相談下さい。

「投資判断」を無料でさせて頂きます。

お客様が選ばれた、「販売会社」「物件」「金融機関」「収支バランス」「出口戦略」など、アドバイスさせて頂きます。

ローン借り換えのご相談頂いたお客様から、

「毎月の収支がマイナスだから、借り換え出来ないと言われた！」

と、おっしゃる方がいらっしゃいました。

決して、そんな事はありません。

借り換えは可能です。

しかし、アパートの借り換えは、毎月のキャッシュフローはシビアに判断されます。

アパートにおいて、空室が増える、家賃が下がっている、この様な問題が起き始めたら、即、借り換えを検討しましょう。