本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　４２３０万円　　ローン平均金利　２、３％

●公務員の方　５２歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　大阪２戸　（２戸中古）

　ローン総額　９２４０万円　　ローン平均金利　２、２％

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
３年前に友人の紹介で、不動産投資をスタートされました。
「損はしない」「売却すれば利益だ出る」などと言われ購入されたみたいです。
しかし、最近、賃貸管理会社からの家賃入金が止まってしまい、ローン返済も遅れております。早急に、売却を進めたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築区分の収支が悪く、マイナスです。
ご自身で、金利交渉や、借り換えも検討されましたが、どこの金融機関からも断られたみたいです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪６戸　（全て新築）

　ローン総額　９８８０万円　　ローン平均金利　２、０％

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　（全て中古）

　ローン総額　３５３０万円　　ローン平均金利　１、９％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　１１０００万円　　ローン金利　３、５％

医師の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご相談です。
４年前に友人の紹介で、不動産投資をスタートされました。
「節税になる」「損はしない」「いつでも売却出来る」とセールスされましたが、ご自身で売却査定をされると、一戸売却する為には、約２００万円以上のマイナスとなると知り、騙されたと感じておられます。早急に売却可能な物件は売却したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガ銀行スキームでアパートを購入されました。
現在の収支は、一応プラスですが、今後、空室や修繕やリフォームなどが発生すると、マイナス収支になってしまいます。ご自身で、金利交渉され、３、５％迄は下がったのですが、借り換えで更なる収支改善を図りたいとのご要望です。

不動産業界では、

「新古物件」　「ローンキャンセル物件」

と、いう言い回しを使う事があります。

厳密に言うと、売れ残り物件です。

投資不動産においても、この様な「売れ残り物件」を、この様な言い回しを使い、販売しております。

投資物件の売れ残りは、●立地が悪い　●利回りが悪い　これらが影響し、売れ残ります。

「ローンキャンセルが出たので、お値引き可能です」

なんてことを、営業マンに言われたら、注意した方が良いですね。

コロナの影響で、空室物件の賃貸付けがなかなか決まらない、と言われるオーナー様が増えてきています。

当然、収支の悪化になり、ローンがあれば、その分、マイナスの手出しとなります。

そんな状況で、「物件の整理」（売却）を検討されておられるオーナー様も多いです。

来年開催される予定のオリンピックの動向なども考え、今のうちに現金化しておきたいと検討されておられます。

空室で売却するか、賃貸人付きで売却するか、金額の差が出てきます。

近いうちに、所有物件の整理をお考えのオーナー様は、早めの行動をお勧め致します。

新築区分を値引きで購入する

これは、果たして、有りなのか？　無しなのか？

答えは、立地、利回り次第です。

これによっては、有りの場合もあります。

当然、販売会社も「赤字」では販売しませんので、多少の利益は残しつつ値引き金額を決定します。

以前、当社にご相談頂いたお客様の中には、

「販売会社から、物件を買ってもらえば、１００万円キャッシュバックする」

と、言われた方もいらっしゃいます。

買主にとって、安く買える事にこしたことはありません。

しかし、その物件がそもそも投資物件として、立地や投資数字が○か×かの判断は最低でも必要です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　大阪３戸　（２戸中古）

　ローン総額　４２００万円　　ローン平均金利　２、２％

●上場企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン総額　２３００万円　　ローン平均金利　２、５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８８００万円　　ローン金利　３、８％

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支がマイナスです。借り換えや管理の変更などで収支改善を検討されておられます。
将来的にご売却もお考えされておられる為、出口戦略の提案も欲しいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで物件を購入されてしまいました。
約３年前にご友人の紹介で、不動産ブローカーと出会い、区分とアパートの提案を受けました。「自己資金が要らない」「毎月約３０万円程利益が出る」「数年後で売却し、利益を出す」とセールスされたみたいです。
収支も悪化している為、借り換えや売却を検討したいとのご要望です。

日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　４６１０万円　　ローン平均金利　２、３％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９２００万円　　ローン金利　４、０％

●公務員の方　４９歳　投資マンション　大阪３戸　（２戸中古）

　ローン総額　５０４０万円　　ローン平均金利　２、４

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化しております。空室の増加、修繕費の負担があり、年間収支もマイナスです。早急に、収支の改善を図りたいとのご要望です。

公務員の方は、ローンの借り換えとご売却のご相談です。
友人の紹介で、約３年前に物件を購入されましたが、毎月の収支がマイナスです。
購入時、「利益が出る」「売却時には儲かる」と、セールスされていましたが、今では、騙されてしまったと感じておられます。

いつもお問い合わせ、ご相談をたくさん頂戴し、誠に有難うございます。

以前から、何度も、お伝えしておりますが、最初は、メールでのお問い合わせをお願い致します。

いきなりお電話にて、

「借り換え出来る？」

「何％で借り換え出来るの？」

「どこの金融機関を使うの？」

と、いう問いには一切お答えしておりません。

当然、お客様のご属性、所有物件の詳細次第で、全く違ったご提案となる為です。

大変、お手数をお掛け致しますが、まずは、メールにてお問い合わせをお願い致します。

※お客様によっては、お役に立てない場合もございますので、ご了承下さい。

投資不動産の借り換えの審査は、

①当社独自の審査　（無料）

②金融機関への前段階の審査　（無料）

③金融機関への本審査　（無料）

④金融機関からの回答　⇒　借り換えしない　（無料）

　　　　　　　　　　　⇒　借り換えを実行　（有料）

この様な流れで、進んでいきます。

ご相談段階では、一切、料金は発生致しません。

区分、アパートをご所有されておられるオーナー様は、是非、お気軽にお問い合わせください。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４５歳　投資マンション　大阪５戸　京都２戸　東京１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１４２００万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　東京１戸　（中古）

　ローン金額　１８９０万円　　ローン金利　２、２％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約１０年前に不動産投資をスタートされました。
購入当初は、マイナス無く、うまく運用出来ている状態でしたが、年々、収支が悪化し、節税効果もほとんど無くなりました。購入した会社に、売却も相談しましたが、かなり安い金額を提示されたみたいです。「騙されてしまったのか・・・」と思われておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、約２年前に購入されました。
「絶対に損はしない」と言われておられましたが、収支はマイナスです。
スルガ銀行やアプラスの不正問題を知り、不動産投資の見直しをされておられます。

本日から、通常営業です。

休み中に頂きました、お問い合わせ、ご相談は、順番に対応させて頂いております。

かなりの件数のご相談を頂きましたので、こちらからの対応に数日お時間を頂戴する可能性もあります。

また、当社では、お役に立てないケースもございますので、ご了承下さい。

お客様のご相談内容によっては、緊急に対応しなければいけない場合もございますので、その際は、ご協力宜しくお願い致します。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　（２戸中古）

　ローン総額　２９２０万円　　ローン平均金利　２、７％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　１戸　（新築）

　ローン金額　２４３０万円　　ローン金利　１、９５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　３、１％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８２００万円　　ローン金利　３、８％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
アプラスの融資を受け、中古区分を購入されました。
しかし、現段階で、約４万円以上の収支マイナスがあり、今後の支払いが困難になる可能性があります。早急に対策を検討したいとのご要望です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、収支マイナスが発生してしまい、今後の支払いが心配です。
空室や修繕費の費用負担が大きく、早急に対応を考えたいとのご要望です。

平素は格別のご愛顧を賜わり、厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、

●８月９日（日）～１６日（日）迄

夏季休業とさせて頂きます。

休業中に頂きました、ご相談メール、お問い合わせに関しましては、１７日（月）以降、順番に対応させて頂きますので、予めご了承下さいませ。

※尚、緊急の連絡に関しましては、各担当者迄ご連絡下さいませ。

大変、ご迷惑をお掛け致しますが、何卒、ご理解ご協力の程、宜しくお願い申し上げます。

ローン借り換えの審査の際、

「フリーローン」は、非常に厳しく審査の対象になります。

●消費者金融系
●アパートの購入時の諸費用ローンなど

これらの借り入れがあると、ほとんど融資ＮＧとなっております。

アパートの諸費用ローンは、「家賃収入で返済可能」ということであっても、フリーローンの扱いなので、借り換えもＮＧとされます。

消費者金融系の借り入れに関しても、いくら小口の融資で合っても、厳しい判断となるので、借り換え前に、きちんと整備しておかれる必要があります。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　京都１戸　（３戸中古）
　ローン総額　１１７００万円　　ローン平均金利　２、２％

ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月の収支マイナスが約４万円ほど出ています。
ご自身で借り換えも検討されましたが、どこの金融機関もＮＧと言われたみたいです。
今後は売却も検討しておられます。