毎日、たくさんのご相談を頂戴し、誠に有難うございます。

当社では、社員の出社制限や、在宅勤務を推奨している為、お電話でのご対応が非常に難しい時間もございます。

誠に、申し訳ありませんが、お問い合わせ、ご相談は、まず、メールにて頂けます様お願い申し上げます。

●ローンの借り換え

●ご売却相談

●法務相談

等は、お客様の状況の確認もさせて頂かなければいけませんので、ご了承下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３３歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３６３０万円　　ローン平均金利　２、１％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　福岡１戸　（２戸中古）

　ローン総額　９８１０万円　　ローン平均金利　２、３％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

友人の紹介で、新築マンションを購入されました。

現在、収支がマイナスで、購入時には、「損はしないから・・・」とセールスされているみたいです。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。

新築マンションの収支がマイナスです。購入時に、「数年後には売却し、利益が出る」とセールスされていたみたいですが、売却査定をされると、約３００万円近くのマイナスとなるみたいです。

早急に、借り換えや売却を検討したいとのご要望です。

高額な新築マンションの場合、毎月の収支がマイナスのケースがあります。

家賃入金からローンの支払いがあり、管理費や修繕積立金が引き落とされ、収支が決定されます。

「この毎月のマイナスは、節税、で賄えます」

などのセールストークを信用し、高額な新築マンションを購入されておられます。

考えておかなければいけない事は、

●物件が古くなれば、家賃が下がる

●物件が古くなれば、修繕に費用がかかる

●物件が古くなれば、空室リスクも増える

と、いう事です。

全ての物件がそうなるとは限りませんが、リスクとして想定しておく必要はあります。

投資マンションを購入されましたが、

「よく分からずに買ってしまった」

と、いうお客様も非常に多いのです。

何故、購入したのかを聞くと、

●友人知人のご紹介だった

●販売会社が有名企業　（上場企業）

●値引きや、キャッシュバックがあった

●「儲かる」と聞かされた

この様な理由で、高額な新築マンションを購入される方が多いです。

全てが、ダメな投資とは言えませんが、新築マンション投資の多くは、「損」になります。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３５５０万円　　ローン平均金利　１、９％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京１戸　横浜２戸　（１戸中古）

　ローン総額　６２６０万円　　ローン平均金利　２、２％

上段のお客様は、今後のコンサルティングのご相談です。

友人の紹介で、不動産投資をスタートされましたが、数年経過後、購入時に聞かされていた内容が違ってきたみたいです。

家賃が下がったり、リフォーム代などで負担が生じたり、節税効果が減少したりと、金銭的負担が増加しています。「騙されたのか？」と感じておられ、今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

下段のお客様は、ローン借り換えとご売却のご相談です。

新築マンションの収支がマイナスです。

購入時には、「数年後には高値で売れる」と聞かされておられたみたいですが、売却査定に出されると、かなりの損切となる試算です。

早急に、借り換えや売却などを検討したいとのご要望です。

本日は１名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪５戸　神戸１戸　京都１戸　(全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　２、２％

ご売却や収支改善のご相談です。

６年前に不動産投資をスタートされました。

「節税目的」で購入されましたが、年々、節税効果は減少し、空室も増え、収支が大きくマイナスです。

販売会社に、「節税にならない事」を聞くと、「数年で節税効果は減るので、その都度、物件を購入する必要がある」と、回答されたみたいです。

購入された事を後悔されておられ、売却や借り換えを検討したいとのご要望です。

高額な新築区分のご相談が、続々と寄せられます。

●数年で値上がり、利益が上がる

●毎年、○○万円の節税になる

●家賃が値上がり、キャッシュフローが良くなる

など、年々、ご相談件数は増加傾向です。

近年の、スルガ銀行やアプラスの不正融資問題などで、融資審査も厳しくなり、又、コロナの影響で販売会社の営業活動が制限されている今、悪徳な販売会社は、あらゆる手段を使ってアプローチしてきます。

非常に、強引に契約の締結を迫ってくる業者もありますので、ご注意下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　４３９０万円　　ローン平均金利　２、２％

●医師の方　３２歳　投資マンション　大阪４戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　９７８０万円　　ローン平均金利　２、１％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

現在の収支がマイナスで、ご自身で借り換えや金利交渉をなさいましたが、成功には至っていません。高額な新築マンションを購入してしまった為、後悔されておられます。

医師の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご相談です。

３年前に、不動産投資をスタートされました。

「同僚も買っている」「皆さん、節税をされている」「損はしない」などとセールスされたみたいです。

しかし、収支がマイナスで、空室もあり、金銭的な負担が生じています。

売却が可能であれば、早急に売却したいとのご要望です。

こんなお悩みの方、非常に多いかと思います。

先日も、築年数が３０年近く経った、地方の１Rを、驚く様な価格で買わされておられるオーナー様からご相談を頂きました。

「私、騙されていますよね？（詐欺)」

と、感じておられ、毎月、約２万円以上の負担となっています。

詳細をお聞きすると、断定出来ませんが、恐らく、騙されておられます。

銀行評価の時点からおかしいのか、融資審査がおかしいのか、調査の必要がありますね。

この様な、お悩みをお持ちのオーナー様、是非、一度、ご相談下さい。

現在、当社へご相談を頂戴しているお客様へのお知らせです。

お客様のご相談内容により、対応時間が変わってしまいます。

また、弁護士での対応が必要なご相談内容の方もおられ、そうなりますと、更にお時間を頂戴することもございます。

コロナの影響もあり、当社でも、人員の制限をしながら営業を行っておりますので、ご容赦頂けますと幸いです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　２９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４５９０万円　　ローン平均金利　２、２％

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪６戸　神戸１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１１８００万円　　ローン平均金利　２、１５％

上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。

約２年前に職場の上司の紹介で、購入されたみたいですが、収支がマイナスです。

購入時から、全く利益は無く、今後の運用をどのようにすれば良いかのご相談です。

医師の方は、ご売却のご相談です。

「節税目的」で購入されましたが、年々効果が薄れ、収支も悪化し、マイナスが増加しています。ご自身で売却も検討されましたが、希望金額では売れないとの結論に至り、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

当社のお客様から、怪しい投資不動産の電話がありました、と、ご連絡を頂戴致しました。

●政府が助成金を出して、今、所有している物件のローン残高を減らす

●その為に、３００万円を供託しなければいけない

●５年後には、その３００万円が約３倍になって返金される

こんな電話だったみたいです。

この、不動産会社？（宅建業者）の所在地は、新宿らしく、新宿まで来てくれと言われたみたいです。

恐らく、詐欺会社です。

不動産投資への政府の助成金なんて存在しませんし、金融免許が無い場合、この様な投資勧誘をすること自体も違法です。

コロナ問題で、この様な、怪しい会社が増えてきているのは事実ですので、ご注意下さい。

投資用の新築マンションの価格は、異常に割高です。

なので、定価で購入されると、購入した瞬間に、投資としては「負け」確定となります。

では、なぜ、価格が異常に高いのか？

●販売会社の利益の確保

●金融機関の評価が高い

●販売する為の販促費が高い

大きく分析すると、これらが原因です。

先日も、ある公務員の方が、福岡の新築マンションを、一切の値引きなし、定価で購入されておられまして、収支がマイナスで、借り換えのご相談でした。

３戸まとめて購入されて、自己資金を約３００万円ほどお使いされたみたいです。

その物件で、他のお部屋のオーナー様には、購入時、一戸に付き、約１００万円くらい値引きで購入されておられる方もいらっしゃいます。

全てのオーナー様が、同じ条件で購入されておりませんので、「新築マンション」を検討されるのであれば、値引き交渉は必ずしましょう。

アパート投資の現状のお話しを少し致しますと、

●物件価格はあまり下がっていない

●融資付が非常に厳しい　（物件の評価、買主の属性、自己資金）

この２点が主な要点です。

スルガ銀行などの不正融資問題や、コロナの影響で、価格の下落が囁かれていますが、やはり、優良物件の価格は下がるどころか、上がっている状況です。

地方の物件の価格は下がりつつあります。賃貸募集も非常に厳しいのではないのでしょうか。

当社にもたくさんのアパート投資のご相談を頂きます。

●収支の改善をしたい　（金利が高い、空室の増加）

●売却希望

この２点のご相談がほとんどです。

アパート投資に限らず、区分投資のご相談もお受けしておりますので、お困りの際は、是非、ご一報ください。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　（全て新築）

　ローン総額　７１１０万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（３戸中古）

　ローン総額　８７４０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。

３年前に、新築マンションを「節税目的」で購入されました。

同僚の紹介だった事もあり、安心して購入されましたが、年々収支の悪化が生じたり、節税効果も減少したり、全く利益の無い状況で所有されておられます。

「騙されてしまった」という感情があり、早急に問題解決したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

現在、４物件の収支がマイナスです。購入後、入居者の入れ替えの度に、家賃の値下がりがあり、収支悪化となってしまっています。

ご自身でも借り換えを検討されましたが、どこの金融機関もＮＧとの回答だったみたいです。