本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９３０万円　　ローン平均金利　１、８％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　７５２０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ご売却のご相談です。

友人の紹介で、新築マンションを節税目的で購入しました。

しかし、毎月の収支はマイナスで、しかも、節税効果も購入時に聞かされていた金額が出来ず、販売会社にクレームをいれられたみたいです。

「騙された」と感じておられ、早急に売却したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借換のご相談です。

収支がマイナスの為、ご自身で、借り換えや金利交渉されましたが、成功には至っておりません。最低、収支マイナスなく所有したいとの要望です。

「節税に使える」と言われ、高額な新築マンションを購入されたお客様は、皆様、同じお悩みを持たれます。

「毎年〇〇万円の節税になる」

と、言われ、購入したが、毎年節税効果が減少している。

販売会社に、相談すると、

「一年おきで、経費を上下させてる為、節税効果も上下する」

「もっと節税したければ、物件の購入をした方が良い」

この様な、返答だったみたいです。

つまり、「毎年〇〇万円の節税効果」って事は、嘘ってことになります。

しかも、「経費を上下させる」？、これも税務上、危険な様に感じます。

投資物件をご所有されておられる方から、

「所有している物件、売った方が良いのでしょうか？」

と、質問を頂く事があります。

売る、売らないは、どこで判断すれば良いのか？？？

これは、非常に難しい判断ですが、

●毎月の収支がマイナス

●立地自体が悪い

●全体的なバランス（ローン残高、今までの収支累計、所有された期間など）

これらが非常に重要となります。

ご相談頂く多くのお客様は、「高額な新築マンション」の所有者ですので、売却時には損切となるケースがほとんどです。

売却時には、「仲介」　「売買」なのかによっても、負担額が変わるので、注意ですね。

一応、明日から確定申告のスタートです。

不動産投資をされておられる方は、当然、必須です。

追徴になる方、還付になる方、色々でしょうが、納税額を押さえたいという気持ちは誰にだってあるかと思います。

高額な新築マンションを販売している業者は、「節税」あり気でセールスをしてきますが、かなり危険だと思います。

節税＝脱税　に、ならない様、買主の方は、注意しなければいけません。

確定申告スタート時期も近づき、納税に敏感になられる方も増える頃だと思います。

当社では、「節税目的で高額な新築マンションを購入した」という方々からのご相談も増加しております。

新築マンションは節税になり、中古マンションは節税にならない、なんてことを聞かされて、物件の購入を進められる業者もあります。

根本的に、「節税ありき」の不動産投資は、当社ではお勧め致しません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３２歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　５７７０万円　　ローン平均金利　１、６％

●民間企業ご勤務の方　４５歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　５６１０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ローン借換のご相談です。

昨年に、新築マンションを購入されました。

しかし、購入してから、「新築マンションへの投資はダメ」と知り、後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借換とご売却のご相談です。

中古で購入された物件の収支が、大きくマイナスです。

ご自身で借り換えを検討されましたが、どこの銀行、金融機関もNGとの回答です。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　横浜３戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０４００万円　　ローン平均金利　２、０％

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　福岡３戸　大阪１戸　神戸１戸（３戸新築）

　ローン総額　８２２０万円　　ローン平均金利　２、３％

上場企業ご勤務の方は、ローン借換とご売却のご相談です。

お客様曰く、「悪徳業者に騙された」「不正融資が絡んでいる」と言われております。毎月の収支マイナスも、約４万円程あり、早急に対応したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ご売却と、ローン借換のご相談です。

収支が悪化している物件があり、売却を検討されておられます。なかなか希望金額が付かず、損切はしたくないとのことです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　５０歳　投資マンション　東京５戸　横浜３戸　（全て新築）

　ローン総額　１６２００万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　３２歳　投資マンション　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　３８２０万円　　ローン平均金利　２、０％

医師の方は、ローン借換とご売却のご相談です。

「節税に使える」とセールスされ、高額な新築マンションを購入されました。

しかし、毎月の収支マイナスが、年々増加し、節税効果も減少し、利益が全くない状況です。売却も検討し、査定すると、一戸売却する為には、約３００万円の損切でしか売れないと分かり、「騙された」と感じておられます。

民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。

友人の紹介で、不動産投資をスタートされました。しかし、毎月の収支がマイナスです。このままで良いのか？と、疑問を感じ、売却査定をすると、かなりの損切でしか売れないと知り、早急に対応したいとのご相談です。

毎日、たくさんのご相談メールを頂いております。

その中には、「値引きで物件を購入しました」という方も多く、その行為は、果たして、違反行為なのか？と質問をお受けします。

結論から言って、金融機関に対し、「嘘」の契約書を用いて融資を受けている場合は、違反行為にあたります。

※契約書の不実記載

この事を理解しているのにも関わらず、契約を実行している買主様も罰せられる事もありますので、ご注意下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３１歳　投資マンション　東京１戸　（新築）

　ローン金額　２８７０万円　　ローン金利　１、９％

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　５５９０万円　　ローン平均金利　２、０％

民間企業ご勤務の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご依頼です。

「マッチングアプリ」で出会った不動産ブローカーから、新築マンションを購入されました。「損はしないから」と言われ購入されたみたいですが、毎月の収支マイナスが約１５０００円あります。知り合いの不動産会社に勤務されている方に聞くと、「騙されているのでは？」と言われ、不安が増加してます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借換のご相談です。

高額な新築マンションを購入された為、収支が大きくマイナスです。

このままマイナスのまま、所有し続ける事はしたくないので、早急に借り換えをしたいとのご要望です。

高額な投資用の新築マンションを買ってしまった・・・

売りたいけれど、希望金額では売れない・・・

売却する為には、３００万円以上損切になる・・・

こんなお悩みございませんか？

当社であれば、少しでも高く売却して頂く事ができるかも知れません。

是非、お困りのオーナー様、ご相談下さい。

「私、ローン借換出来ますか？」

「どこの銀行（金融機関）で、借り換え出来ますか？」

と、唐突にご質問下さるオーナー様がいらっしゃいます。

当社からの返答は、

●お客様のご所有物件（全て）の詳細

●お客様ご自身のご属性

こちらの情報のご提供がないと、返答が難しいです。

借り換えの際、当然、審査があり、

●ご所有物件の評価　●お客様の属性　●不動産投資の収支バランス

こういったところが審査されますので、詳細をお聞かせ頂かなくてはいけない事をご了承下さい。

先日、スルガ銀行絡みの借り換え相談をお受け致しました。

ご相談内容は、

●ローンの借り換えをしたい

●スルガ銀行に対する金利交渉

●元本カットの交渉

と、この様な内容です。

お話しをお聞きすると、やはり、「不正融資」での購入らしく、お客様ご自身では、何がどう不正なのか、よく理解出来ていない状況です。

まずは、証拠集めや、書類整理からしなければいけません。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３２歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　５６９０万円　　ローン平均金利　１、８％

●民間企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京４戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　９５４０万円　　ローン平均金利　２、２％

医師の方は、ローン借換のご相談です。

「節税目的」で購入されましたが、収支がマイナスです。

民間企業ご勤務の方は、ローン借換とご売却のご相談です。

現在、収支マイナスが約４万円程あり、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

ご自身で、金利交渉や借り換え交渉をされましたが、どこの銀行もNGとの回答だったみたいです。

「収支マイナスを解消したい」

ご相談頂く、ほとんどのオーナー様の声です。

では、具体的にどういった対策があるのでしょうか？

●ローンの借り換え

●賃貸管理委託の見直し

●繰上返済

主な対策は、これです。

しかし、自己資金がないとなれば、「繰上返済」は難しく、その他２項目からの選択になります。