本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　９３３０万円　　ローン平均金利　２、０％

●民間企業ご勤務の方　４１歳　投資マンション　東京１戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　４７２０万円　　ローン平均金利　２、１％

医師の方は、ご売却のご相談です。

現在、マイホームのお申込みをしておられますが、融資が下りません。

この投資マンションの内容が悪い為、早急に売却し、負債を減らしたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

２物件共、収支がマイナスです。

ご自身でも借り換えのチャレンジをされましたが、どこの銀行でも不可でした。

高額な投資用の新築マンションを買ってしまい、売却査定に出すと、

「こんなに安いの？」って、思われたことありませんか？？？

当然、立地、築年数、家賃額、グレードなどで、価格は決定されますが、

新築であるってことだけで、標準投資価格と比べると、約３００万円から５００万円くらい高めの価格設定になっています。

それが、新築業者の利益となっているのです。

医師の方が、購入される、「新築投資マンション」

そのほとんどが、騙されているのかも・・・

「節税に使える」「絶対に損はしない」「いつでも売れる」「売却時、利益が出る」

こんなセールストークを信用されて購入しているのであれば、赤信号です。

被害が大きくなる前に、対策をしましょう。

高額な新築マンションを購入された方で、

「所有している物件、〇○銀行で、融資を受けたから、それくらいの価格で売れるのでは？」

と、思っていらっしゃる方がいます。

銀行評価額　＝　市場価格（売れる金額）　では、ありません。

融資金額の中には、お客様のご属性が加味され融資額が決定されています。

立地の悪い、高額な新築マンションの場合、

●販売価格　２０００万円　　１００％融資　２０００万円の銀行ローン

しかし、売却査定額　１２００万円　となるのは、これが理由です。

３名の医師の方からご相談を頂戴致しました。

皆様、「高額な新築マンション」を所有されておられ、

●毎月の収支が大きくマイナス

●売却査定が非常に安い

この様な問題を抱えていらっしゃいます。

「節税になる」「損はしない」とセールスされて購入しました。

先日も、医師の方からご相談を頂戴しました。

●４９歳　勤務医　投資マンション　大阪６戸　神戸１戸　名古屋２戸　（全て新築）

　ローン総額　１４８００万円　　ローン平均金利　２、２％

完全に騙されて購入されたと認識されておられます。

「節税になる」「毎月のマイナスは、還付金で全て賄える」「数年後に売却していく」

この様なセールスをされ、わずか３年の間に購入されてこられました。

還付金も減少し、空室も増え、収支が大きくマイナスになった為、ご自身で売却査定に出すと、１０戸全て売却する為には、約４０００万円近くの損切となる試算でした。

早急に、「借り換え」「売却」を進めたいとのご要望です。

コロナの影響などで、郊外の一棟アパートをご所有されておられるオーナー様から、「空室が増えて、収益が大幅にDOWNした」というご相談が増加しております。

●ローンの借り換え

●賃貸付け

に、関して、早急に対応しなければ、支払いが困難な状況になるという深刻な問題です。

今後、郊外の物件については、この空室問題は加速的に増加していくと思われます。

医師の方のご相談件数は、以前から増加しております。

ご相談内容のほとんどが、

●毎月の収支はマイナス

●「節税目的」で購入したが、節税になっていない

●いつでも損なく売却出来ると聞かされていたが、売れない

この問題です。

先日も、大阪の業者から、１０戸購入させらた方からご相談があり、とりあえず、ご自身で３戸売却されましたが、約１０００万円近くの資金をお使いされました。

「毎月収支もマイナスだし、固定資産税を支払うと、年間１００万円くらい持ち出し」

「何のために所有しているのか分からない」「結局、騙された・・・」

との、感想です。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸（全て新築）

　ローン総額　　１０２００万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　神奈川１戸　（全て新築）

　ローン総額　８７２０万円　　ローン平均金利　２、３％

医師の方は、ご売却のご相談です。

ご自身で売却査定に出されると、６戸の売却に、約２０００万円近くの損切が必要になるみたいです。少しでも高値で売却出来ないかとのご相談です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

現在、４物件全て、収支マイナスです。サブリース契約もあり、解除出来ないとのことです。

家賃の下落や、修繕費の値上がりなどで、かなりの負担が生じております。

毎月の収支、きちんと確認されておられますか？

●家賃収入　－　ローン返済額　－　管理費・修繕積立金 　＝　？

家賃の入金額が下がっていませんか？

ローンの金利が上昇し、返済額増加していませんか？

管理費や、修繕積立金の金額は値上がりしていませんか？

購入時（新築時）は、マイナスではなかったものが、数年経過し、マイナスになってしまった、、、っていうオーナー様、結構いらっしゃいます。

是非、一度、見直しをしてみませんか？

投資マンションのローンは、基本的に、金融機関との金利交渉はNG

です。

ノンバンクはNGで、一部、銀行融資の場合は、交渉可能な銀行もあります。

＜ノンバンク系＞

オリックス銀行、ジャックス、イオン住宅ローン　など

＜銀行系＞

関西みらい銀行、徳島大正銀行、スルガ銀行、東京スター銀行　など

新築物件を販売している業者に、最近、家賃保証を止める業者が増加しています。

理由は、近年の価格高騰により、立地が悪い物件が増え、賃貸がなかなか付かないとの理由です。

当然、所有者（買主）とトラブルになります。

また、所有者の承諾なく、勝手に入金家賃を減額する業者もあり、こちらもトラブルになっています。

先日、ご相談頂きましたお客様は、非常に切羽詰まった内容です。

高額な新築マンションを購入させられた業者からの家賃入金がＳＴＯＰしている

とのことです。

その業者からは、新築を２戸購入させられました。

購入時、販売業者からは、「毎月の収支マイナスが出ない様、家賃にマイナス分を上乗せし、入金する」という、とんでもない特約条件を提示されたみたいです。

この約束は、わずか１年で反故にされ、それから、家賃入金日もバラバラになり、入金額も変動し、今現在、入金が止まりました。

業者とも連絡が取れず、ご自身の資金で、ローンの返済を続けていらっしゃいます。

●家賃の未入金分の回収　●賃貸管理の変更　●売却　これらを早急に対応したいとのご要望です。

以前から、「家賃保証」「サブリース」のトラブルのご相談をお受けしております。

●サブリース契約が解除出来ない

●家賃保証契約だったのに、入金家賃の金額が勝手に下がっている

●いきなり、「空室保証」は出来ないと一方的に言われた

この様な内容です。

勘違いしてはいけない事は、

●３５年、同額の家賃保証ではない

●保証金額は、変更できる

●解除要項に、違約金の記載は無いか

●空室の場合、リフォームや、修繕費の負担はどうなる

これらの事は、当然、契約時に確認すべき項目です。

買主様にとって有利な条件、不利な条件、これらをきちんと理解しなければいけません。

最近、また、医師の方からのご相談が増加しています。

特に、３５歳くらい迄の方が多く、研修医時代にスタートした不動産投資が失敗しているとのことです。

●高額な新築マンションだった為、収支が大きくマイナス

●「節税になる」「損はしない」と言われて買ったが、節税効果も減り、負担だけが増加

●売却したいが、めちゃくちゃ安い金額しか出ない

●騙された可能性が高い

こういったご相談がほとんどです。

高額な新築の投資マンションを購入された方々、お早目にご相談下さい。