マッチングサイトをきっかけに、投資マンションを購入させられた！

と、いうご相談も増加気味です。

最近では、「アムウェイ」が、このマッチングサイトを使い、勧誘し、行政処分を受けました。

我々の業界では、以前、出会い系商法で高額な投資マンションを販売していた悪徳業者が問題になり、金融機関から締め出しを受けたという事もあります。

２０代の方が被害に遭われる事が多い為、ご注意下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　９５５０万円　　ローン平均金利　１、９％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸 （１戸中古）

　ローン総額　４９４０万円　　ローン平均金利　２、２％

医師の方は、ローン借り換えと、ご売却のご相談です。

３年前に、友人の紹介で新築マンションを購入されました。

「節税になり、損失はない」とのセールスだった為、購入しましたが、確定申告時、税務署から呼び出しがあり、還付申告が出来ない状況になっておられます。

販売会社に全て任せていた為、この様なトラブルになるのであれば、購入しなかったと大変後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

現在、３戸の物件をご所有ですが、毎月の収支マイナスが、約２５０００円程あります。

節税効果もほとんどなく、年間で、固定資産税なども含めると、約５０万円近くのマイナスです。

早急に、借り換えをしたいとのご要望です。

高額な投資用新築マンションを販売している業者も、セミナー開催しております。

しかし、「不動産販売」として、銘打ってのセミナーではなく、

●資産運用セミナー

●マネーセミナー

として、広告では、不動産での運用とは分からない広告の打ち方です。

物件を購入された多くのお客様は、

「数年後には、プラスで売れる！」との、シミュレーションを見せられた！

と、おっしゃいます。

果たして、それは、事実か、嘘か・・・

ここ数か月の間に、大阪の投資マンション販売会社が、数社倒産しました。

この会社で、高額な新築マンションを購入されたお客様からのご相談も数件頂いております。

●不正融資によって物件を購入させられた

●家賃入金が数か月ない状態

以前から、賃貸管理会社からの家賃入金が遅れたり、金額が勝手に変更されていたり、などの問題があれば、すぐに対応すべきとお伝えしておりました。

これは、会社自体が、ヤバい状況の象徴です。

オーナー様への家賃入金をせず、運転資金に使っていたり、会社の精算に使われたり、ほとんどが戻ってきません。

少しでも販売会社の動きが怪しいと感じたら、当社まで、ご相談下さい。

的確なアドバイスをさせて頂けます。

投資は、誰もが、勝ちたい（利益を出す）ものです。

しかし、不動産投資で大切な事は、「負けない投資」をすることです。

売却で利益が出れば、尚、良い事である事は確かですが、これは、市場経済によって、運、不運もあります。

何度もお伝えしておりますが、

●立地の悪い、高額な新築マンション

これは、購入した時点から、「負け確定」です。

「負けない投資」とは、どういうものか、ここから始める事をお勧め致します。

前日、投資マンションを５戸所有されておられる方からご相談をお受け致しました。

「販売会社が倒産し、その後の賃貸管理を、その会社から独立した方の会社でしてもらう予定なのですが、サブリース契約みたいで・・・」

まず、サブリース契約は、絶対にNGです。

売却する時に、影響が出ます。

この様に、販売会社が倒産すると、色々な業者が、あることない事を言ってセールスを仕掛けてきますので、ご注意下さい。

「２年前に新築で購入した投資マンションの家賃が１万円下がった・・・」

なんてこと、起きていませんか？

これは、立地の悪い新築の投資マンションでよく起きる問題・トラブルです。

新築時、賃貸屋さんに高額な手数料を支払い、無理矢理、空室を埋めた事が原因です。

それを知らずに、新築時の収支だけを見て、物件の購入をされると、絶対に後悔します。

収支マイナスの高額な新築マンションは、絶対に買ってはいけない

これはもう、定説です。

では、なぜ、収支がマイナスなのか？

●そもそもの価格が高すぎる

●家賃が安すぎる

●サブリース契約である

よく考えて頂ければ、そんな物件、誰が欲しいと思いますか？

だから、こんな物件を買ってしまい、売却査定に出すと、驚くくらい安い金額となるのです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪５戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０３００万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　３４４０万円　　ローン平均金利　１、９％

医師の方は、ご売却のご相談です。

ご友人の紹介で、３年前に不動産投資をスタートされましたが、次々にセールスされ、断っているにも関わらず、強引契約をさせられたとのことです。

ご自身で、ご売却査定に出されましたが、全て売却する為には、約２０００万円近くの損切となる為、かなり高値で買ってしまったと後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

新築マンションの収支がマイナスで、ご自身でも借り換えや金利交渉されましたが、全く成果がなかったみたいです。

高額な投資用新築マンションの販売会社では、今は、「街頭アンケート」が営業方法の主流です。

当然、当社へもアンケートをきっかけに、「騙されて買わされた！」と、被害者の方々からのご相談も増加しております。

悪徳会社のセールストークでは、

●数年後に、利益を乗せて買い取ります

●毎年、節税が○○万円も可能です

●必ず値上がりする地域です

など、不確定な事実を告げ、販売しております。

この様な事は、当然、宅建業法違反にも触れる事です。

絶対に買ってはいけない物件は存在します。

●高額な新築マンション

●融資金利が高い投資マンション

この２項目は、絶対です。

当然、新築、中古に関わらず、立地の良い物件は、価格は高い

立地の悪い物件は、安い、のは当たり前です。

しかし、立地が悪く、価格の高い物件はダメですが、立地が悪くても、価格が安ければ、出口戦略も考慮し、物件によっては「買い」となる物件も存在します。

投資マンションを購入される方のほとんどは「融資」を活用されます。

その際、金融機関との契約時に、販売会社から、怪しい事や、何かしらの口止めをされておられませんか？

これらの多くは、不正融資に繋がる可能性もあり、「買主」であるお客様に取れば重大な問題となり得る事があります。

「今、思えば、こんなこと言われた！」

「金融機関から質問されたら、こう答えて下さい！」

など、思い当たるところがありましたら、是非、ご相談下さい。

空室があり、収支が悪化している

これは、不動産投資においての最大のリスクです。

半年も一年も、空室状態ってオーナー様、現在の賃貸管理会社の変更をお勧め致します。

恐らく、レインズ広告を出しているだけで、

●周辺の賃貸SHOPへの営業

●家賃や敷金、礼金などの条件の見直し

これらを全くしていない可能性があります。

先日も、「約１年以上空室物件があり、JPIで賃貸管理をお願いしたい」とのご依頼を受け、わずか、１ヵ月で賃貸を付けました。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３２歳　投資マンション　大阪５戸　（全て新築）

　ローン総額　８３９０万円　　ローン平均金利　２、２％

●民間企業ご勤務の方　４３歳　投資マンション　東京１戸　大阪３戸　（３戸中古）

　ローン総額　６３３０万円　　ローン平均金利　２、４％

医師の方は、ご売却のご相談です。

３年前に、友人の紹介で、新築マンションを購入されました。

「節税になる」「損はしない」「いつでも売却も出来る」とセールスされましたが、現在、毎月の収支マイナスが約３万円、節税効果も減少気味です。

販売会社から、「追加で購入してくれ」と営業があり、断っていらっしゃいます。「騙された」と感じておられ、売却をしたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

金利が高い物件があり、収支もマイナスです。ご自身で借り換えもチャレンジされましたが、どこの金融機関もNGだったみたいです。

当社では、投資マンションの売却査定も承っております。

●他社の査定額が低い

●サブリースの解除が出来ない為、査定額が低い

●築古マンション

●空室でも大丈夫

「売却したが、損切額が大きく売却出来ずにいます・・・」

って、オーナー様、是非、当社迄ご相談下さい。