医師の方からのご相談が、増加しています。

毎年、年末に近づくにつれて、増えます。

●確定申告のご準備

●販売会社から買い増しの営業をされる

●ローン借り換えや、売却のご相談

医師の方は、やはり、件数も多く、当然、金額も大きくなり、

収支改善で、借り換え出来れば、かなりの収支改善にもなります。

ご相談頂く医師の方の中には、ご自身が騙されている感覚がない方もいらっしゃいます。

ご相談内容としては、

●ローン借り換え　　●ご売却

ですが、お客様曰く、

「毎月そんなに損はない（収支マイナスではある)」

「不動産価格高騰で、高値で売れるでしょう（DMもたくさんいている）」

この様な事をおっしゃいますが、色々ヒアリングさせて頂くと、やはり、騙されておられます。今後の調査次第では、不正融資も存在しそうです。

今、投資マンションの業界では、

サブリース　＝　悪

との認識があります。

販売会社の多くは、新築時から（購入時）から、サブリース契約が当たり前となっている業者もあります。

サブリース契約を締結されておられる多くのオーナー様は、ほとんど、サブリース契約のリスクをご存じではありません。また、その説明すらお受けになっておられません。

「契約書には、解除、解約の方法の記載がありますよ！」

「解除、解約できると営業マンから聞いていますが・・・」

この様に、思っておられませんか？

問題は、「借地借家法」「正当理由」これを持ち出し、解除、解約出来ませんと言われるはずです。

毎日、お問い合わせや、ご相談をたくさん頂戴し、誠に有難うございます。

●投資マンションのローン借り換え

●悪徳業者に騙された

●サブリース解除のご相談

●ご売却について

ご相談内容のほとんどが、上記です。

当然ながら、お客様の現状の把握（ご所有物件やお客様のご属性）をさせて頂けないと、具体的なご相談に応じ兼ねます。

ですので、情報のご提供をまず、頂きたく思います。

ご相談順ではなく、情報のご提供順に対応させて頂く事をご了承下さい。

先日、「アベマプライム」（田村淳さんの回）で、不動産投資について、放映されていました。

高額な投資マンションを購入された被害者の方が、出演しており、年収６００万円くらいの方が、約１億円の借入をさせられ物件の購入をしてしまったと。

しかも、

●高額な新築マンション　２戸

●サブリース付き

●合計３戸の内　１戸は、なんちゃってマイホームローン

●なんちゃってマイホームローンで取り組んだ銀行から、全額返済の請求をされている

現状、この様な内容らしいです。

この様に、悪徳会社に被害に遭うと、軌道修正出来ないこともありますのでご注意下さい。

マッチングサイトをきっかけに、投資マンションを購入させられた！

と、いうご相談も増加気味です。

最近では、「アムウェイ」が、このマッチングサイトを使い、勧誘し、行政処分を受けました。

我々の業界では、以前、出会い系商法で高額な投資マンションを販売していた悪徳業者が問題になり、金融機関から締め出しを受けたという事もあります。

２０代の方が被害に遭われる事が多い為、ご注意下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３６歳　投資マンション　東京３戸　大阪２戸　（全て新築）

　ローン総額　９５５０万円　　ローン平均金利　１、９％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸 （１戸中古）

　ローン総額　４９４０万円　　ローン平均金利　２、２％

医師の方は、ローン借り換えと、ご売却のご相談です。

３年前に、友人の紹介で新築マンションを購入されました。

「節税になり、損失はない」とのセールスだった為、購入しましたが、確定申告時、税務署から呼び出しがあり、還付申告が出来ない状況になっておられます。

販売会社に全て任せていた為、この様なトラブルになるのであれば、購入しなかったと大変後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

現在、３戸の物件をご所有ですが、毎月の収支マイナスが、約２５０００円程あります。

節税効果もほとんどなく、年間で、固定資産税なども含めると、約５０万円近くのマイナスです。

早急に、借り換えをしたいとのご要望です。

高額な投資用新築マンションを販売している業者も、セミナー開催しております。

しかし、「不動産販売」として、銘打ってのセミナーではなく、

●資産運用セミナー

●マネーセミナー

として、広告では、不動産での運用とは分からない広告の打ち方です。

物件を購入された多くのお客様は、

「数年後には、プラスで売れる！」との、シミュレーションを見せられた！

と、おっしゃいます。

果たして、それは、事実か、嘘か・・・

ここ数か月の間に、大阪の投資マンション販売会社が、数社倒産しました。

この会社で、高額な新築マンションを購入されたお客様からのご相談も数件頂いております。

●不正融資によって物件を購入させられた

●家賃入金が数か月ない状態

以前から、賃貸管理会社からの家賃入金が遅れたり、金額が勝手に変更されていたり、などの問題があれば、すぐに対応すべきとお伝えしておりました。

これは、会社自体が、ヤバい状況の象徴です。

オーナー様への家賃入金をせず、運転資金に使っていたり、会社の精算に使われたり、ほとんどが戻ってきません。

少しでも販売会社の動きが怪しいと感じたら、当社まで、ご相談下さい。

的確なアドバイスをさせて頂けます。

投資は、誰もが、勝ちたい（利益を出す）ものです。

しかし、不動産投資で大切な事は、「負けない投資」をすることです。

売却で利益が出れば、尚、良い事である事は確かですが、これは、市場経済によって、運、不運もあります。

何度もお伝えしておりますが、

●立地の悪い、高額な新築マンション

これは、購入した時点から、「負け確定」です。

「負けない投資」とは、どういうものか、ここから始める事をお勧め致します。

前日、投資マンションを５戸所有されておられる方からご相談をお受け致しました。

「販売会社が倒産し、その後の賃貸管理を、その会社から独立した方の会社でしてもらう予定なのですが、サブリース契約みたいで・・・」

まず、サブリース契約は、絶対にNGです。

売却する時に、影響が出ます。

この様に、販売会社が倒産すると、色々な業者が、あることない事を言ってセールスを仕掛けてきますので、ご注意下さい。

「２年前に新築で購入した投資マンションの家賃が１万円下がった・・・」

なんてこと、起きていませんか？

これは、立地の悪い新築の投資マンションでよく起きる問題・トラブルです。

新築時、賃貸屋さんに高額な手数料を支払い、無理矢理、空室を埋めた事が原因です。

それを知らずに、新築時の収支だけを見て、物件の購入をされると、絶対に後悔します。

収支マイナスの高額な新築マンションは、絶対に買ってはいけない

これはもう、定説です。

では、なぜ、収支がマイナスなのか？

●そもそもの価格が高すぎる

●家賃が安すぎる

●サブリース契約である

よく考えて頂ければ、そんな物件、誰が欲しいと思いますか？

だから、こんな物件を買ってしまい、売却査定に出すと、驚くくらい安い金額となるのです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪５戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０３００万円　　ローン平均金利　２、１％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　３４４０万円　　ローン平均金利　１、９％

医師の方は、ご売却のご相談です。

ご友人の紹介で、３年前に不動産投資をスタートされましたが、次々にセールスされ、断っているにも関わらず、強引契約をさせられたとのことです。

ご自身で、ご売却査定に出されましたが、全て売却する為には、約２０００万円近くの損切となる為、かなり高値で買ってしまったと後悔されておられます。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。

新築マンションの収支がマイナスで、ご自身でも借り換えや金利交渉されましたが、全く成果がなかったみたいです。

高額な投資用新築マンションの販売会社では、今は、「街頭アンケート」が営業方法の主流です。

当然、当社へもアンケートをきっかけに、「騙されて買わされた！」と、被害者の方々からのご相談も増加しております。

悪徳会社のセールストークでは、

●数年後に、利益を乗せて買い取ります

●毎年、節税が○○万円も可能です

●必ず値上がりする地域です

など、不確定な事実を告げ、販売しております。

この様な事は、当然、宅建業法違反にも触れる事です。