上場企業にご勤務の５３歳の方

●新築物件　３戸　（一戸　単価　１８５０万円)

　 中古物件　１戸

　すべて同じ金融機関で、年利２，６％

　購入時、新築物件に各３００万円づつ頭金を入れられておられるので毎月に収支はほぼ同額です。

　今後、この不動産投資をどう考えたら良いのかという、漠然としたご相談でした。
　※繰り上げ返済をした方が良いのか？
　※損益分岐点はいつなのか？
　※物件の将来の収益性は？
　※ローンの借り換えは出来るのか？
　※売却時の価格査定

　購入されてから色々と不動産投資についてお調べになり、当社にご相談頂きました。
　今後はまずローンの借り換えを考えましょうとご提案させて頂きました。

物件を購入時のローン審査や既存借入の借り換えはお客様のご年齢によっても条件の差が出ます。

例えば、退職間近の方やすでに６０歳を超えられている方などは非常に審査は厳しいです。

最近では、サラリーマンの方でも早期退職される方も多く、６０歳定年という慣例もなくなっている傾向です。

もしローン借り換えなどお考えであれば５０歳になられるまで見直しすることをお勧め致します。

あるお客様からのご相談で、とある販売会社と新築マンションの契約をされました。

契約に至った訳は、「購入して頂けたら価格の１０％のお値引と２００万円を現金で差し上げます」といった、特約があり、契約をしてしまったらしいです。

ここで問題なのは、売買契約書には値引きの１０％のどのように記載されているのか？

買主が出していない金銭の表示があると業法上でも問題になるケースが多いです。

そもそも、お値引するのであれば、売値を下げれば良いことで、いちいち買主が出していない金銭の表示をすること自体おかしな契約です。

しかも、２００万円のキャッシュバックを餌に契約の締結をさせる行為は常識では考え辛いですね。

甘い契約内容は知らず知らずのうちに買主に不利益になっているケースが多いので要注意ですね。

新築物件をお持ちのお客様は、ほとんどが１０万円～物件価格の５％位の頭金で購入されています。

しかし、ローン会社によっては頭金の金額で優遇金利が使え、かなりの好条件でローン取り組みができる場合もあります。

当社では、「頭金なしで・・・」「必要な資金はフルローンで・・・」といった購入の仕方はあまりおすすめ致しません。

上記のセールストークは新築物件に多いみたいです。

あくまでも、物件の収益性やローンの条件等で柔軟にCASHを出せない状況では新築物件の購入はよくよく検討するべきですね。

ローンの借り換えについて、「メガバンクや都市銀行で借り換え出来ないのか？」
とお問い合わせ頂きます。

基本的には出来ないと言ったほうが早いです。
メガバンクや都市銀行では、ワンルームに対して担保評価が出ない為です。
投資向けのワンルームに対する融資商品がないと言った方が正しいのかも知れません。

ただし、当社のお客様には、地方銀行ですが年利１，５％で借り換えをされた方もおり、
お客様の職種や資産状況などで、審査が変わるケースもあります。

ここ最近、相談件数が非常に増加しております。

特に相談件数が目立つご相談が、

１、アパートローンの借り換え　（ローン額　約８０００万円～１２０００万円前後)
２、ここ１、２年で区分マンションをたくさん契約させられた

お客様の無知につけ込み、非常にコンプライアンス的な問題のある契約が目立ってます。

当社では、弁護士のご紹介もさせて頂けますので、お困りの際は早めにご相談を下さいませ。

昨日と本日で６名のお客様のご相談をお受け致しました。

●医師の方　３名
●民間企業勤務の方　２名
●公務員の方　１名

皆様、新築の投資マンションをご所有されておられ、一名の方は、先日、アパートを約１２０００万円で購入されておられました。

区分マンションの場合は比較的、ローンの借り換えや、売却も容易に出来ます。

アパートを購入されたお客様は、物件利回り約７％、金利４、５％でローンを組まれたそうです。

今後の修繕や空室リスク、金利上昇リスクなど考えると非常に危険であるとご説明致しました。

本日はメールにて２組の方からお問い合わせ頂きました。

●医師の方　投資物件　６戸　借入総額　約１００００万円

●民間企業勤務の方　投資物件　２戸　借入総額　約３６００万円

お二人ともローンの借り換えのお問い合わせで、毎月の収支が昨年年末から賃料の変更でマイナスになられたみたいです。

お話を聞いてみると、賃貸管理会社と転貸借(家賃保証)契約になり、実質の入金額が少なくなられたみたいです。

新築物件をほぼフルローンでお組しているので、今後の空室、更なる家賃減少が非常に不安とのことです。

新築マンションを購入なさってから、約２、３年でご売却の場合はほとんどのケースが損切になります。

損切額はさまざまですが、約２００万円～５００万近くとかなりの高額になります。

最近、ご売却希望の相談件数も増えておりますが、ほとんどのオーナー様は購入時に販売会社営業マンより「売却時はほとんどお手出しなく売却できる」とセールスされておられたみたいです。

近年、消費生活センターへの投資マンションの勧誘なども問題が急増しているというニュースを最近たくさん報道されております。

勧誘方法と致しましては、

●電話勧誘
●名刺交換やアンケートからの勧誘
●デート商法
●友人、知人からの紹介　etc

宅建業法の改正により、勧誘拒否されている方に何度も電話をしたり、常軌を逸脱した時間に勧誘したり、長時間拘束し勧誘したりすることを禁止しております。

オーナー様の中には、断り辛くて購入してしまった方もおられます。

本日は医師の方２名、公務員の方１名のご相談です。

お一人は相続税の対策で投資不動産の購入を考えておられる方です。

医師の２名の方は、現在所有の投資マンションのローンの借り換えのご相談です。

お二人とも、金利も非常に高く、物件の収益もかなり落ちているとのことでした。

しかも、管理費や修繕費が上がり、毎月の負担がかなり増えられました。

物件の売却をお考えでしたが、値段査定が全く低く、かなりのご資金が必要になるみたいです。

かなりの件数をお二人とも所有され、わずか２年の間に９戸、１４０００万もローンをお組になられてました。

最初は何も考えずに営業マンを信用し購入に至ったみたいですが、現在は大変後悔されています。

やはり、知識の無さ、無知とは怖いものです。

近年、デート商法で投資マンションの販売トラブルが非常に増えております。
当社でも今まで４件のご相談を頂きました。

中にはもうすでに倒産、解散などで販売会社自体がなくなってしまい家賃入金までされていない状況のお客様もおられます。

婚活マーケットは近年盛況ではございますが、こういった輩が増えているのは非常に問題です。

５９歳　公務員(教員)の方

投資物件　３戸　ローン残金　約３４００万　平均金利２．９９％

収支の悪い物件の売却希望とローンの借り換え希望でした。

来年ご定年の為、急ぎで借り換えをご提案し、コンサルティングのご契約を頂戴致しました。

上場企業ご勤務の４９歳の方です

●投資物件　４戸　ローン残金　約５５００万　平均金利　３．０７５％

　ご自宅ローン　３６００万円

　毎月の収支は約１５０００円のマイナスです。

購入時は６０歳のご定年時にローン残高で売却出来れば良いと考えておられました。
しかし、最近、それが出来ないと知り不安になられております。

若干の自己資金は必要ですが借り換えと売却でコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

昨日は医師の方からのご相談でした。

●投資物件１０件　ローン残金１３０００万　平均金利３．６５％

　毎月のご負担　約１３万円　年間のご負担(固都税含む) 約２００万

マイホームのローンもあり、毎月のご出費が非常に重く、今後の空室や、リフォーム代金の負担など考えると不安であるとのご相談です。

このお客様には、自己資金をお出し頂き、売却をご提案致しました。
仲介物件として当社でお預かりする予定です。

「一体、何の目的で購入したんだろう・・・」と思っておられました。