昨日と本日で７名の方のご相談をお受け致しました。

●公務員の方　４名
●民間企業の方　２名
●医師の方　１名

公務員の方で、アパート一棟を所有されたお客様がおられました。

物件価格８０００万円　現在の実質利回り５．３％　購入時のローン金利４．３％

このような条件の物件です。
一棟を所有される前は、毎月収支がマイナスの区分が５戸あり、年間の負担が大きく悩んでいたところに一棟アパートのセールスをされた。

●毎月の収支は必ずプラスになる
●ローンの金利も１年経てば２％台まで下がる

上記の条件で購入されたらしいです。

しかし、約１年半経過した現在、ローンの金利は下がらず、空室も発生し、家賃収入が大幅にダウンしました。
ご自身で地方銀行にローンの借り換えを相談に行かれたが、全く相手にされなかったみたいです。

当社には、最近、この一棟アパートの借り換えのご相談が多く、皆様、よく似たケースです。

まず、ご自身で賃貸管理が出来ないのであれば、一棟ものは手を出すべきではないと当社は考えます。

購入時、入居者が代わる時のリーフォーム代金や広告費用などの説明がなく、金銭的な負担が生じてしまったという事例です。

説明義務の違反も当然ありますが、購入前にそれらの確認をしなかった責任もオーナー様にはあります。
(販売会社から虚偽のセールスをされていた例もあります)

入居者が代わる場合の出費と致しましては、

●リフォーム代金
●鍵の交換代金
●次の入居者募集にかかる広告費用

など、現入居者がどの様な条件で入居しているのかも大切なところです。

オーナー様にとって、「予期せぬ出費」は大きなストレスに繋がりますね。

本日も２名の方のご相談です。

●医師の方　投資マンション　７戸（新築) ローン総額１２０００万円　平均金利３．１％

●民間企業　投資マンション　３戸（新築) ローン総額４２００万円　平均金利３.４５％

お二人とも毎月の収支がマイナスで、ご自身でいくつかの銀行で借り換えをチャレンジされたが審査までいかず断念した過去があります。

医師の方は、高所得なので、少しの工夫で借り換えは可能だと思いますが、民間企業の方は、他の資産状況次第では借り換えは可能かも知れません。

明日もすでに５名の方のご予約を頂戴しております。

投資マンションのローン借り換え・売却・賃貸管理　お困りの際は是非お問い合わせ下さいませ。

本日は２名の方からのご相談です。

●歯科医師　開業医　投資物件　６戸(全て新築) ローン総額８９００万円(平均金利３．３%)

●公務員　投資物件　４戸（全て新築) ローン総額６４００万円(平均金利３．２５％)

お二人とも、ローンの借り換えのご相談です。
開業医の方は、自己資金がある程度使えるようになったので、借り換えを積極的にお考えされてます。

もうお一人の方は、昨年年末から続けて４戸の購入をされ、営業マンの言われるがままで契約してしまった事を後悔なさってます。
今後、賃貸管理などのコンサルティングも含めてのご相談です。

節税目的で購入されたお客様で、「還付金額」に不満を持っていらっしゃる方も多いです。

購入時、営業マンから、「年間の負担額は賄えるくらい還付金が返ってくる」と言われていたが全く話が違ったケースです。

当社にも、金銭的負担がかからないとの理由で購入したが、今では年間相当なマイナスになり、ローンの借り換えや売却のご相談にいらっしゃいます。

結論と致しましては、節税を一番の目的に新築マンションを購入するのはよろしくはありません。しかも、本年度からの確定申告においての帳簿付けや純粋な区分マンションの経費計上などを見ても大きな節税効果を得ることはできません。
無理を承知で、経費の水増しをするのであれば別ですが・・・
あくまでも納税者であるオーナー様に全責任が降りかかってきます。

あるオーナー様は、「投資マンションローンがあっても自宅のローンは問題なく通ります」と、とある業者の営業マンから言われ、購入されました。

しかし、結婚を機にマイホームの申し込みをされると、「負債が多いので融資出来ない」との回答に驚き販売会社にクレームを言われました。

もう引き渡しも終わっているので後の祭りです。

結論から言うと、「負債は負債です」

ただ、金融機関の審査の仕方は少し違います。
毎月の収支がプラスであれば多少は寛大であったり、
その他の資産内容が良かったり、
一概には言えません。

ローンでのトラブルは近年増えてきております。

昨日、本日で６名の方のご相談です。

●医師　２名
●公務員　３名
●民間企業　１名

ローンの借り換えのご相談です。

お客様の中には、ローンの借り換えをすると、毎月約７万円の利息減額と総支払金額で約６００万円の軽減が可能になる方もおられました。

毎月の収支ばかりが気になり、実際の金利にあまり着目されないお客様が非常に多いと感じます。

オーナー様の中には、「家賃保証」「サブリース契約」をしていると、家賃収入金額は変動しないと思っておられる方がいらっしゃいます。
（一部の業者様では変動しない契約になっているものもあります)

しかし、家賃保証契約書には期間の定めが存在し(大体２年間)、入居者が支払う家賃が下がればそれに連動し、保障金額も下がります。

果たして、「家賃保証契約」はオーナー様にとって良い契約なのかどうかは吟味しないといけないですね。

当社では、投資物件においての仲介や買取などもさせて頂いております。

お客様の中には「売却のタイミング」が分からずどうしたらよいのが迷っていらっしゃる方もたくさんおられます。

新築をほぼフルローンに近い状態で購入なさった方は必ず損切でのご売却となります。

しかし、どのタイミングで損失を確定させ売却すれば良いのか・・・

特に複数の物件をご所有されているのであればどの物件を売却すれば良いのか・・・

当社では、そんなお客様のコンサルティングもさせて頂いております。(無料)

●不良物件を売却し　●ローンの借り換えを行い　●収支改善を図る

「自己資金がかからない」という、セールストークにのせられて新築マンションを購入された人は多いと思います。

しかし、

①自己資金はあるが資金をかけずに購入する
②自己資金がないのでフルローンで購入する

上記二つはローンの取り組み金額では同じです。
ただ、今後のリスクを考えた場合に安心できるのは当然①です。

例えば、

●空室になる
●家賃が下がる
●ローンの借り換えをする
●売却をする

など、、、

やはり使える資金があるのは非常に心強いですし、選択肢を増やす事が出来ます。

●売却したいが損切りに使えるCASHがない！
●ローンの借り換えしたいが費用がない！
●空室があるが毎月の収支の事を考えると家賃を下げれない！
●家賃を下げれないから空室期間が長くなる！

こういった悪循環になってしまっているオーナー様は案外多いはずです。

３月度は前年度と比較致しますと２倍のご相談案件を頂きました。
毎日たくさんのメールでのお問い合わせやお電話など頂きますが、当社でお役に立てないこともあります。

しかし、お話しさせて頂きましたお客様からは、

「もっと早く相談しておけば良かった」
「投資マンションの考え方がわかった」
「現在所有している物件の今後のリスク回避がわかった」

などのお言葉を頂戴し、少しでもお役に立てれば幸いです。

最近の当社へのご相談内容の傾向としては、ここ１、２年前に購入された方からのご相談が非常に多く、

●家賃が下がらないと言われていたが、すぐに下がった
●確定申告をしての還付金の金額が当初の説明と全く違う
●一戸契約したら、次々に物件をセールスされる
●お金の負担がいらないと聞いていたが違った

と、言った内容が多いです。

ローンの特性やの投資マンションの出口戦略など、投資を始める前には必ず知っておかなければいけないリスクを知らずにして始めるのは危険だとつくづく思います。

昨日 ３名、本日　５名　の方のご相談です。

たくさんのお問い合わせ、ご相談を頂き有難うございました。
(ご相談の順番や内容により、回答が前後する場合もあります）

●医師の方　３名
●公務員の方　４名
●民間企業の方　１名

お客様の中には、今年に投資マンションを新築で３戸購入したが、購入前の説明と現在が違い、大変憤慨しておられる方もおられました。

やはりトラブルで多いのが、

■家賃が下がらないと聞いていたのにすぐに下がった
■金銭的負担がないと聞いていたのに負担が生じている
■税金の還付額がセールス時に聞いていた金額と全く違う
■買い増しのセールスを断ると対応が悪くなった
■ほとんど空室がないと言われていたが現在３か月空室

など、全て販売会社のセールス時の説明に問題があるように思います。

少しでも現状に不安を感じられたら是非お問い合わせ下さいませ。

本日も２名の方からご相談です

●公務員　５２歳　投資物件　６戸（新築）ローン総額　９０００万円　平均金利３．３％
●民間企業　３６歳　投資物件　３戸（新築)ローン総額　４３００万円　平均金利３．１％

ローンの借り換え相談と現在とある業者からローンの借り換えの提案をされているが信用性がなく、物件の買い増しの営業をされているとのことです。
　
毎日たくさんのお電話の営業がある中で、どういう業者を信用したら良いのか・・・
ご自身での判断がつかないので、当社のお客様からご紹介を受けてご相談頂きました。　

現在空室が約３か月続き、毎月のご負担が大きいので、賃貸管理委託契約を頂き、ローン借り換えまたは不良物件の売却で今後コンサルティングさせて頂きます。

本日は２名の方からご予約頂いております。

●公務員　５６歳　投資マンション　新築３件　ローン残高４８００万円
●医師　　４０歳　投資マンション　新築６件　ローン残高９８００万円

お二人ともローンの借り換え相談ですが、公務員の方は定年退職が間近の為、ご売却もお考えでおられます。

医師の方は、税金対策で購入してきたらしいですが、毎月の収支や年間負担額を計算すると到底節税だけでは賄えておらず、年間約６０万円の赤字になっておられます。
営業マンを信頼し、「金銭的負担は一切かからない」と言われていたのに・・・完全に騙されたとおっしゃってます。

毎日、たくさんのお問い合わせ、ご相談有難うございます。

お客様から、「料金はどのタイミングでいくらくらいかかるのか？」といった質問を頂きますが、ご相談段階では全く費用はかかりません。（出張によるご相談も無料です)

例えば、

●借り換えが実行出来た
●売却が出来た
●賃貸管理を委託した
●年間コンサルティング契約をした

など、全て、その都度の契約においての費用だけ頂戴しております。
ですので、借り換えした時のシュミレーションのご依頼や売却価格査定などは無料です。

是非、お気軽にお問い合わせ下さいませ。