本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３４歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３４８０万円　　ローン平均金利　２．３％

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（２戸中古）

　ローン総額　８２５０万円　　ローン平均金利　２．９２４％

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されましたが、販売会社から次々に物件の購入を迫るセールスを受け、非常に不信感をお持ちされておられます。今後の不動産の運用のアドバイスが欲しいとのご相談です。

上場企業ご勤務の方は、最近中古物件にシフトチェンジされてますが、新築で購入された物件の収支が悪く、収支改善方法とローンの借り換えをご検討です。

オーナー様のご所有物件での賃貸管理の契約は３通りございます。

●家賃保証契約　（サブリース）

●集金代行

●入居者様との直接契約

それぞれの契約内容（金銭的な負担割合）を熟知することが後々のトラブルを回避致します。

例えば、

家賃保証の場合はリフォーム代金まで業者が負担してくれるのか？
集金代行は次の広告費など誰が負担するのか？

こういったトラブルのご相談も多いです。

「入居者様の情報」を知っておかれるのはオーナー様にとっては重要なことです。
（属性、家賃金額、敷金礼金の金額、退去時の条件など）

必ずチェックですね。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３７２０万円　　ローン金利　３．１％

●歯科医師の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　横浜１戸　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　８５５０万円　　ローン平均金利　２．８６５％

●医師の方　４７歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　１３５５０万円　　ローン平均金利　３．１４３％

民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーにご参加され購入されました。
しかし、セミナーでは、家賃だけで支払いは全て賄えると聞いておられましたが、所有され約２年で家賃が５０００円下がり、還付額も減少し、負担が生じてしまいました。
購入時に約４０万円のキャッシュバックもあり、購入の決断をされましたが今となっては後悔していますとのことです。

歯科医師の方は、開業準備で金融機関から融資が受けれない状況らしいです。
投資マンションのローンが多すぎるため、自己資金が多額に必要らしいです。
購入時には、今後の借り入れ（開業、マイホーム購入）には全く問題ないと聞かされていた為、今後、売却などで清算したいとのご要望です。

医師の方は、購入件数が増えれば増えるほど、融資条件が悪く、毎月の負担金だけでも約１０万円を超えております。
確定申告に関しても、税務署からの調査などで還付額も大きく減少になり、今後増々負担増が予想されます。
今のうちに、不良物件の売却とローンの借り換えをしておきたいとのご要望です。

当社では、ご相談頂きましたオーナー様のご所有物件の賃貸管理をさせて頂くこともございます。

現在はおかげ様で空室０です。

空室対策はスピードが一番です。

退去の連絡を受けてからの行動が肝心です。

空室でお困りのオーナー様のご相談をお受けさせて頂けますので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９８０万円　　ローン平均金利　３．０５％

●公務員の方　４５歳　投資マンション　東京３戸　横浜１戸　（２戸中古）

　ローン総額　６６１０万円　　ローン平均金利　２．６８５％

医師の方は、毎月約１０万円ほどマイナスです。
空室時の負担やリフォーム代金の負担、固定資産税などを考えると年間約１７０万円ほどの負担が生じておられます。
収入も下がってしまい、今後の事をお考えされ売却と借り換えをご検討されておられます。

公務員の方は、新築、中古と購入されておられますが、思ったほど利益が上がらず、ローンの見直しをされておられます。
今後は繰り上げ返済なども視野にいれ、運用していきたいとのことです。

本日は３名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１１０９０万円　　ローン平均金利　３．１３％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　８７００万円　　ローン金利　４．５％

●医師の方　５１歳　投資マンション　大阪５戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　６８００万円　　ローン平均金利　３．０３４％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　８３３０万円　　ローン平均金利　２．８９７％

皆様ローンの借り換えご希望です。
空室期間が長引き、収支もかなり悪化されておられます。
中古アパートご所有の方は、このアパートにおいても収支はマイナスで、今の生活にも金銭的な影響が出てきておられます。

「ローンの借り換えできます」
「不良物件を高値で売却します」
「キャッシュバックします」

と、いうような甘い誘いに乗ってしまい、新築物件を購入させられたという方々からのご相談も急増しております。

ローン借り換え時には、既存の借り入れに対し、延滞状況も調べられます。（約一年分）

金融機関によっては専用口座を開設しなければいけないローン会社も多く、オーナー様が知らず知らずのうちに延滞になっておられるケースもあります。

当然、延滞状況がひどい場合は、属性が良くても審査で×になります。

あと、固定資産税の納付の延滞（差し押さえ）なども審査の対象になります。

いずれにしても、延滞が発生してしまうのは色々なところで不利になります。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪３戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９８０万円　　ローン平均金利　３．１２５％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　９８００万円　　ローン金利　４．１％

●歯科医師の方　３９歳　投資マンション　大阪２戸　東京１戸　横浜１戸　（全て新築）

　ローン総額　８５４０万円　　ローン平均金利　２．５６５％

上場企業の方は、マンションの収支の改善にアパートを購入されました。
しかし、毎月の家賃額が安定せず、時にはアパートだけで約１０万円の出費になる場合もあり、これ以上は維持出来ないとの判断でご売却も含めご相談を頂戴致しました。

歯科医師の方は、今まで新築ばかり購入されてこられましたが、今後は中古を中心に検討していきたいとのことです。

投資マンションをご所有されるにあたって、必ずチェックしておきたいポイントは、

●物件利回り
●ローン金利

この二つは絶対です。

当社にご相談頂くお客様の多くは、「毎月の収支（ご負担金）」　だけチェックされ購入される方が非常に多いです。

所有物件（ローン負債総額）が多くなればなるほど、融資条件が悪くなります。
（ローン金利や自己資金比率）
新築販売の場合は、大幅な値引きで収支を合わせるご提案が多いようです。
値引き金額やキャッシュバックなどの甘い誘いは注意ですね

本日は婚活・出会い系サイトから投資マンションを購入されたお客様からのご相談です。

看護師のお客様です。

●ご年収　５５０万円　投資マンション　東京２戸　大阪１戸　（全て新築）

　ローン総額　５２３０万円　　ローン平均金利　２．７５％

購入当初は毎月の収支も持ち出し金がなく、還付金も説明を受けた通りに還ってきましたが、やはり年数経過で家賃が大幅に下がり、還付金も減少してしまい、今では、毎月約３万円ほどの手出しが生じてしまっております。
営業担当に連絡も取れなくなり、ニュースや新聞報道でご自身も騙されたと知りご相談を頂戴致しました。
今後は、売却を軸に考えていきたいとのことです。

当社にご相談頂くお客様の多くは、「新築の投資マンション」をご所有されておられます。

しかも、ローン金利も高く、毎月の収支ではマイナスになられている方がほとんどです。

投資マンションの重要なポイントの一つとしては、

●キャッシュフローが発生しないとダメ

であるという事です。

毎月、プラス収支で運用すれば、今後の繰り上げ返済の原資を作り出すことが出来ます。

「退職金で繰り上げ返済」　「お給料の蓄えで繰り上げ返済」

これらは貴重な老後の生活費としてお使い下さい。

いかに、

※家賃収入だけで、
※繰り上げ返済の原資を作り出し、
※ローンの返済を、
※前倒しでしていくのか

これが一番のリスク回避と言えます。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪６戸　東京４戸　（全て新築）
　

　ローン総額　１５３４０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●民間企業ご勤務の方　４６歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３６２０万円　　ローン平均金利　３．１２５％

●公務員（教員）の方　５０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　(１戸中古）

　ローン総額　５２２０万円　　ローン平均金利　２．８６２％

医師の方は税金対策で購入されてこられましたが、先日、収支の改善の為に中古アパートを購入しようかと検討されておられました。しかし、金利が非常に高い為に購入を取りやめられました。そこで、ご友人から当社を紹介され、ご相談を頂戴致しました。

民間企業の方は、最近１部屋空室になってしまい、リフォーム代金や広告代金などの費用負担が大きくなられてしまいました。購入当初は金銭的負担がないとのことで購入されましたが、今では年間で約４０万円ほどのご負担が生じてしまっておられます。

公務員の方は、定年に向けて今後、不動産の整理を考えておられます。
売却やローンの借り換え、繰り上げ返済など色々な選択肢の中から吟味していきたいとのことです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４７歳　投資マンション　東京３戸　福岡２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　３．０２５％

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　４９１０万円　　ローン平均金利　３．２５％

上場企業の方は、今後の家賃の下落や空室などが心配で今のうちにローンの借り換えをしておきたいとのことです。
販売会社からは１０年後には買戻しをするといった契約で購入されましたが、信憑性が無く、不安が大きいとのことです。

医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
次々に購入を迫られる為ご不安になられておられます。
購入されたことも後悔なさっておられます。

９月度も過去最高のご相談件数、ローン借り換え実行件数を更新致しました。

ご相談頂きましたお客様、誠に有難うございました。

やはりローンの借り換えに際しスムーズに実行できる方は、

●自己資金がある
●毎月の収支がプラスである
●現役でお仕事をなさっている
●負債総額が多すぎない　（目安　ご年収の１０倍まで）

これらの条件が整っておられるお客様が借り換えしやすいです。

当社では、投資物件の買取、仲介、賃貸管理などもさせて頂けますので、

「投資マンション」の事でお困りの際は、是非、お問い合わせ下さいませ。

投資マンションのご売却価格は、

●家賃金額　●管理費　●修繕積立金　

この数字で決定されます。

ですから、オーナー様としては、家賃の下落、管理費や修繕積立金の値上がりは資産の目減りとも言えます。

たった１０００円の家賃の値下がりでもご売却時の価格は１０万円～５０万円ほど変わってしまうケースもございます。