新築物件はほとんど利益が上がりません。

なぜなら、価格が高いからです。

毎月の収支がマイナスでご所有されておられる場合は要注意です。

このような不良物件は、持てば持つほど（期間）マイナスが増加します。

解決は、売却するか、ローン借り換えや管理会社変更などで収支改善を図るか、これしかないです。

売却も信用できる会社でないと値段が叩かれます。

何事も早めの対応が大切ですね。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　８０９０万円　　ローン平均金利　３．４％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　京都２戸　（全て新築）

　ローン総額　９１２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

民間企業ご勤務の方は、３年前に新築物件を購入されました。
購入時は、「ローンの支払いは家賃で賄える」と聞かされておりましたが、家賃が下がり、今では毎月約３万円の持ち出しになられております。
今後のリスクを考え、今のうちにローンの借り換えや売却も考えておきたいとのことです。

医師の方は、５年前に新築を購入されました。
税金対策になるからとの理由で購入されましたが、毎年還付額も減り、計算してみるとほとんど節税効果がない状況です。
売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。

投資物件をご所有されている多くのオーナー様は、「賃貸管理」を委託されておられます。

しかし、委託内容の重要な項目を把握されておられる方は非常に少なく感じます。

例えば、

●集金代行から家賃保証に切り替えるタイミング
●管理委託の解除する時の条件
●毎月の管理手数料

など、これらの事を知っておかれないとトラブルになるケースもあります。

「売却時」には、委託解除の条件で価格が左右されることも大いにございます。

ローン借り換え時には、ローンの残年でシュミレーションを致します。

毎月いくら軽減出来るかも大切ですが、残年数ではどれくらい軽減出来るのかを計算致します。（金利変動しないという前提）

当社借り換え事例では、過去に約８００万円ほど借り換えし、総支払額の軽減に成功したこともあります。

当然費用対効果を考える必要性はございます。（手数料、抵当権抹消・設定費用など）

現在は金融機関の間口も広がり、かなりの可能性で借り換えが可能になりました。

是非、この機会に一度、ご検討下さいませ。

本日は１名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

ご友人のご紹介で購入されました。
しかし、所有され約３年が経過致しましたが、家賃が下がり始め、還付金額も減少し、年間でマイナスになってしまいました。
購入時には、「マイナスにはならない。オリンピックなどの影響で高値で売却出来る」と聞かされており、真実なら売却したいとのご要望です。

ローン借り換え時には当然審査が必要になります。

最低限クリアーしておかなければいけない事をお知らせ致します。

●ローンの返済や管理費の引き落としは遅れていないか？
●固定資産税の未納、延滞、差し押さえはないか？
●安定した収入があるか？（給与）
●収入から判断し、借りすぎてないか？

上記は絶対条件です。

あとは、その他の借り入れ状況やお客様のご年齢、資産状況なども審査されます。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション大阪２戸　神戸１戸　東京２戸（全て新築）　
　ローン総額　８３８０万円　　ローン平均金利　２．９８％

　中古　アパート　一棟　　ローン金額　１７０００万円　　ローン金利　４．５％

●公務員の方　４５歳　投資マンション　東京３戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２００万円　　ローン平均金利　３．２３％

上場企業ご勤務の方は、区分の収支改善の為に、中古アパートを購入されました。
アパート購入当初は収支も良かったのですが、入居者の入れ替わりの度に金銭的な負担が生じたり、家賃が下がってしまったりと今ではマイナスに転じてしまいました。
何とかローン借り換え出来ないかとご相談を頂戴致しました。

公務員の方は、ローン金利が高く、収支もマイナスです。
節税効果もなく、年間負担額を少しでも減らいたいとのご要望です。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５００万円　　ローン平均金利　２．９７５％

●上場企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京５戸　（全て新築）

　ローン総額　１０５６０万円　　ローン平均金利　３．０３５％

公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
収支が悪く、今後のリスクを考えると不安がいっぱいですとのことです。
営業担当に言われるがままに購入してしまったらしいです。

上場企業ご勤務の方は、繰り上げ返済をご検討されておられます。
ローンの借り換えも含めてコンサルティングさせて頂きます。

「東京都内であれば値上がりも期待できます」

「売却時は最悪でもローン残高で売却出来ます」

などとセールスされ新築マンションを購入されておられる方も多いと思います。

絶対に値上がりしないとは言い切れませんが、「たら」「れば」のお話を信用してはいけません。

このような収益マンションは利回りで売却価格が決定されますので収益ＵＰ（家賃ＵＰ）しなければ値上がりは期待してはいけません。

ご自身の所有物件は何年経てばいくらくらいで売却出来るのかというのを購入時に知っておく必要があります。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３２２０万円　　ローン金利　２．３％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　７２１０万円　　ローン平均金利　２．３７５％

お二人は共通のご友人からのご紹介で新築物件を購入されました。
今後のリスクや運用の仕方などのアドバイスが欲しいとのご相談です。

投資物件を購入後、オーナー様の方で考えていかなければいけない事は、

「いかに収支を改善するか？」

いきなりご入居者に家賃を上げますなんてことは出来ません。

しかし、それ以外に収支を改善する方法はあります。

●賃貸管理委託契約の見直し　（委託管理料やサブリースの手数料）
●ローンの借り換え　または　金利引き下げ交渉

上記に注目しなければいけません。

管理委託料が高すぎるケースやローン内容を見直すだけで、一戸につき１万円以上収支が改善されるケースもございます。

販売会社に任せているから大丈夫なんてことは絶対にありません。

ご所有されてからも自己防衛・自己対策が非常に大切です。

投資マンションローンは最長で３５年、７９歳で完済するように設定されます。

例えば、５２歳の方が購入する場合は、２７年ローンとなります。

ご定年が６０歳または６５歳であれば、それまでにいかに繰り上げ返済をするかがポイントです。

ご定年以降もし、空室、家賃下落などで収支が大幅に悪化された時、果たして維持継続できるかどうか・・・
複数の物件をご所有されておられるのであれば、もっと深刻な問題となります。

「私的年金」「将来の不労所得」はローン終わっていることが前提です。

このような計画は購入前に考えなければなりません。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　東京５戸　（全て新築）
　
　ローン総額　８２００万円　　ローン平均金利　２．８９７％

●公務員（教員）の方　４１歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４４２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えを検討されておられます。
今後、繰り上げ返済も計画されておられます。
自己資金の有効な活用をアドバイス欲しいとのご要望です。

公務員の方は、この投資マンションのローンがあるためマイホームのローンが通らないとご相談を頂戴致しました。
負債を減らさないといけませんので、至急売却をお手伝いさせて頂きます。

不動産投資で重要なことは、

「いかに早く借金を返し、不労所得を作り出すか！！！」

繰り上げ返済の原資を家賃収入で作り出さないといけません。
その為には当然毎月の収支はプラスでないとダメです。

定年までに借金を無くすことが最重要課題です。
ローン金利を引き下げしたり、借り換えしたり、繰り上げ返済をしたり、とオーナー様は色々考えていかなければなりません。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　広島１戸　（全て新築）

　ローン総額　５０８０万円　　ローン平均金利　３．３％

●上場企業ご勤務の方　５２歳　投資マンション　東京５戸　（全て新築）

　ローン総額　９８００万円　　ローン平均金利　３．０８６％

民間企業ご勤務の方は、広島の物件についてのローンの借り換えをご希望です。
今までご自身で借り換えや金利引き下げ交渉をされましたがうまくいかなかったみたいです。
地方都市の物件はなかなか金融機関の評価が出ずらいですね。

上場企業ご勤務の方は、売却も含め今後の運用を考えておられます。
節税として購入してきましたが、金利が非常に高い為収支も悪化されてます。
退職時の事想定して今のうちに整理しておきたいとのご要望です。