先日ご相談頂いたお客様の内容をお話ししたいと思います。

約１０年前に東京の会社から３戸の新築物件を購入しました。（現存企業です）

価格が高く、金利も高いので月々の収支はマイナスです。

購入時、販売会社との約束で、

「「　収入が減り支払いが困難になればローン残高で買い戻す　」」

との覚書を交わしておりますが本当に実行されるのか心配です。

といった内容でした。

当社の経験では、このような「買戻しの覚書」は他の販売会社の契約でも見たこともありますがきちんと履行されたことは一度もありません。
その覚書に法的拘束力をもっと持たせるのであれば、「公正証書」にした方が良いですよとアドバイスさせて頂きました。

この様な、「買戻しの覚書」をされておられる方はお早目に対応された方が良いです。
（過去には担当者が退職して分からない、その当時から不動産市場も変わっているので履行できないと言われたケースもあります）

ご相談をお受けする時に、「必要書類がない！」といった事が度々おこります。
（オーナーである以上所有していなければいけないもの）

どのような物が必要なのかお知らせ致します。

●確定申告書類　３年分
●ご所有物件の売買契約書・重要事項説明書
●ご所有物件の賃貸契約書　または　賃貸管理委託契約書
●ローン返済表　（直近分）
●家賃入金、ローン返済、管理費などの引き落としが確認できる通帳などのコピー
●運転免許証・健康保険証　コピー

これらの書類が最低限必要です。

特に、忘れがちなものは、賃貸契約書　または　賃貸管理委託契約書　です。
購入時から入居者が代わっているのにもかかわらず、管理会社から受け取っていない方、紛失された方が非常に多いです。

今現在、手元に無い！　という方は至急取り寄せしましょう。

賃貸管理を販売会社に委託されておられるオーナー様がほとんどかと思います。

しかし、トラブルが多いです。

どのようなトラブルが多いのか

●空室期間が長く、他の賃貸管理会社へ管理を変更したいがスムーズに変更できない。
　（違約金を支払わなければいけない）

●毎月家賃入金日がバラバラでローン返済日に間に合わない時がある

●更新料や礼金の収入が全くない

●リフォーム代金がかなり高めで請求される

など、色々です。

この賃貸管理委託契約内容をきちんと把握せずに契約を交わしてしまうと売却時にもトラブルになり、売却価格に影響がでるケースもあります。

契約内容は要チェックです。

当社では、投資マンション・一棟アパートローンにおいての金融機関の開拓を積極的に開拓しております。

投資マンション（４０㎡未満の物）においては、非常に限られた金融機関でしか融資を受けれないという現状ですが、当社では、年利１．２％～借り換えが出来たり、固定金利の金融機関との提携もございます。

今まで借り換えを試したが成功しなかった方も、
現状の収支を何とかよくしたい方も、

是非一度ご相談下さい。

シルバーウィーク中、たくさんのご相談、ご面談をさせて頂きました。

特に今回のご相談内容としては、

●新築物件を私有しているか収支が悪い
●ローン金利が高い
●なんとなく買ったがここまでマイナスになるのは聞かされていない
●数年で売却すれば利益が出る！　と聞かされていた
●区分の収支改善の為に一棟を購入したがこちらも数年でマイナスになった
●完全に騙されて買わされた

など、金銭的に負担が増加しているケースが多いです。

「なんとなく買った」「売却利益が出ると言われた」というような、全く計画性のない購入をされた方も多く、びっくり致しました。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３７歳　投資マンション　東京２戸　（１戸中古）

　ローン総額　３９２０万円　　ローン金利　２．３％

●公務員（教員）の方　４３歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　６２８０万円　　ローン平均金利　３．４５％

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪２戸　（新築）

　ローン総額　３６１０万円　　ローン金利　２．２％

民間企業ご勤務の方は、３年前に不動産セミナーにご参加され購入されました。
今後のより良い運用の為にアドバイスが欲しいとのご希望です。
ローン借り換え、中古物件の購入などご説明させて頂きます。

公務員の方は、売却のご希望です。
金利が高く、収支も非常に悪い為、手放したいとのご希望です。
マイホームのローンもあり、今後の空室なども心配とのことです。

医師の方は、２年前に同僚の方からの紹介で新築を購入されました。
余り深く考えずに購入してしまったことを非常に後悔されてます。
リスクなども分からない為、今後が心配とのことです

本日は３名の方のご相談です。

●歯科医師の方　４２歳　投資マンション　大阪３戸　（全て新築）

　ローン総額　４４２０万円　　ローン平均金利　２．５６％

●公務員の方　４５歳　投資マンション　東京４戸　（２戸中古）

　ローン総額　７２９０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

●無職の方　５７歳　投資マンション　大阪４戸　東京３戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　９０１０万円　　ローン平均金利　３．４５％

歯科医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支がマイナスです。今後、空室や設備投資の負担を考えると今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築で購入された物件の金利が高い為、収支もマイナスです。
販売会社から所有しておけば値上りすると言われておられるみたいです。

無職の方は、早期退職をされました。
毎年収支も悪化し、このままでは維持することが困難な状況になりそうなので物件のご売却を検討されておられます。

最近よくネット広告で、投資不動産会社の広告をよく目にしませんか？

「０円で始める不動産投資」
「利回り１０％以上のマンション投資」
「サラリーマンが不動産投資で年収○倍に！」

といった広告です。

ホンマに！？

と思いますよね。

しかし、ここで大切なことは、投資マンションを買うということは、「負債」「借金」を持つということです。

年収が２倍になっても、借金が激増するというのはあまり好ましくないですね。

資産＝負債　ではなく　資産＝純資産　にしたいものです。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　神戸１戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２０９０万円　　ローン平均金利　３．１３％

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　横浜１戸　（１戸中古）

　ローン総額　３７１０万円　　ローン平均金利　２．７％

医師の方は、約１０年程前から新築を購入してこられました。
しかし、色々な業者から騙されて、今では毎月の負担金額も約１２万円ほどに増え、固定資産税金の負担も考えると、年間で約２００万円の金銭的な負担が生じてしまっております。
物件の売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後の中古マンション、一棟マンションの購入も検討されておられます。

９月に入り、半月ですが、もうすでに過去最高のお問い合わせ、ご面談予約を頂いております。

シルバーウィークのご面談可能な日程です。

●１９日土曜日　満員です
●２０日日曜日　１６時～１９時迄　ＯＫです
●２１日月曜日　１４時～１８時迄　ＯＫです
●２２日火曜日　満員です
●２３日水曜日　満員です
●２４日木曜日　１３時～１７時迄　ＯＫです
●２５日金曜日　１３時～１５時迄　ＯＫです

こんな状況です。

個人面談ご希望の方は、お早目にご連絡下さい。

最近の投資マンション、一棟アパートのローン借り換え事例をお知らせ致します。

●医師の方　投資マンション　６戸　　ローン総額　１３２００万円　

　　　　　　平均金利　２．９５％

　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　１．８％　（ローン一本化にも成功）

●公務員の方　投資マンション　２戸　　ローン総額　４０２０万円

　　　　　　　平均金利　３．４％

　　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　２．０％

●上場企業ご勤務の方　投資マンション　４戸　　ローン総額　７７８０万円

　　　　　　　　　　　平均金利　２．８９５％

　　　　　　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　２．２％

　　　　　　　　　　　中古一棟アパート　ローン金額　８９００万円　金利　４．１％

　　　　　　　　　　　→→借り換え後　ローン金利　２．８％

その他、借り換え成功例はございます。
借り換え費用などもローンに組み込める場合もありますので、自己資金が無い方や過去に借り換えを断られた方も是非一度ご相談下さい。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　４９歳　投資マンション　大阪４戸　福岡２戸　（３戸中古）

　ローン総額　７２２０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３８００万円　　ローン金利　２．３５％

上場企業ご勤務の方は、不良物件のご売却を検討されておられます。
新築の収支が悪い為、築古の物件を購入されましたが、空室が発生し、マイナスが増加しております。
いち早く不良物件の売却をし、ローン借り換えを成功させたいとのことです。

公務員の方は、約３年前に不動産セミナーにご参加され新築物件を購入されました。
年金対策として購入されましたが、収支も悪く、ローン借り換えと利回りが高い中古物件の購入をお考えです。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４２歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　１４９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

●公務員（教員）の方　４９歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．８７％

●民間企業ご勤務の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）

　ローン総額　６３００万円　　ローン平均金利　２．７６５％

医師の方は、約４年前にご友人のご紹介で新築物件を購入されました。
「節税」「年金」「生保代わり」としてセールスを受け、月々の負担は「節税」で補えると聞かされていた為に、購入に至りました。
しかし、家賃が下がり、空室も増え、リフォーム代金の負担もあり、今ではかなりのマイナスになってしまいました。
ご本人は騙された！　と感じておられ、今後売却を中心にご検討されたいとのことです。

公務員の方は、投資マンションのローンの影響でご自宅のリフォームローンが組めないと悩んでいらっしゃいます。
銀行からは、負債が多く、投資マンションの利回りも悪い為、負債を減らさないとリフォームローンの取り組みは無理と言われておられます。
売却とローン借り換えを検討したいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
現在、一棟中古アパートの購入を検討されておられ、そのことについても相談したいとのご希望です。

当社にご相談頂くお客様の中には、「債務超過」の方も多くいらっしゃいます。

「債務超過」になってしまい、ローン破綻するオーナー様には特徴があります。

●所有されている物件の収支を正確に知らない
●所有されている物件の売買契約書や賃貸契約書（管理委託書類）などの書類整理が全く出来　ていない
●各ローンの年利を把握されておられない
●繰り上げ返済などの計画が全くない（ローンと同額で売却出来ると思っている）
●営業担当、販売会社を信用しきってしまっている

など、項目を上げればキリがないくらいです。

ここでは、無頓着と任せているから分からないは同じです。

気づいたころには、毎月の負担が増加し、維持出来なくなり、自己破産という流れになってしまいます。

まずはきちんとご自身の現状の把握をしましょう。

当社からお送りさせて頂いておりますＤＭをご覧になられたお客様からのお問い合わせ、ご相談が急増しております。

順番に対応させて頂きます。

個人面談のご予約はお早目にお願い致します。

シルバーウィークも休まず営業させて頂きます。