最近は不動産投資ブームと言っても過言ではないでしょう。

広告で、「資産何億円を作り出す！」　「サラリーマンが年収○倍に！」

などとうたったものが非常に多く見受けられるようにもなりました。

しかし、注意しないといけないのは、決してすぐに現金を手にすることは出来ないということです。

しかも、資産＝純資産ではなく、ここでは資産＝負債　であることを認識しなければいけません。

つまり、借金金額に見合うリターンがあるのかどうかの分析が必要になります。

当社にご相談頂く多くのお客様は、非常に不釣り合いな不動産投資をなさっておられる方々が多いです。（まったくリターンのない高額な新築物件）

「月々の負担金を当社で負担します」

「○○○万円をキャッシュバックしますので・・・」

などと言ってこられ契約された方はほとんど騙されているかもしれません。

当社にも同様の条件で新築マンションを購入し、結果的には騙されて多額の負債だけが残ったという様なご相談も多いです。

購入後、冷静に考えれば詐欺だと分かった！
一度、キャッシュバックを受け取ってしまったから中々断れなかった！

という方もいらっしゃいます。

何度も申しますが、この様なセールスは危険です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪５戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１０２００万円　　ローン平均金利　３．０５％

●公務員の方　５０歳　投資マンション　東京３戸　（全て中古）

　ローン総額　４３３０万円　　ローン平均金利　２．１％

●民間企業ご勤務の方　４２歳　投資マンション　東京２戸　埼玉１戸　（１戸中古）

　ローン総額　５８１０万円　　ローン平均金利　２．８５％

医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂きました。
約３年前にご友人の紹介で新築を購入されました。
「節税」目的で購入されましたが、当初聞かされていたほど節税にはなっておりません。
ローンの借り換え含め、今後コンサルティングさせて頂きます。

公務員の方は、約５年前に不動産セミナーにご参加され中古を購入されました。
新築より中古の方が利回りが良いため、今後も中古の購入を検討されておられます。

民間企業ご勤務の方は、金額次第でご売却のご希望です。
新築時から家賃も下がり、収支マイナスも増加した為、今後にご不安があり、清算したいとのご要望です。

最近は、金融機関の融資基準の変化で、投資物件の購入やローン借り換えに関しても、非常に取り組みしやすくなってきております。

今まで、投資ワンルーム（４０㎡以下）や一棟中古アパートには非常に厳しい見方をされてきた地方銀行なども融資に積極的です。

当社でも、今まで借り換えを断られていたオーナー様も借り換えが成功したり、固定金利や想像以上の低金利の条件も出てきました。

しかし、この状態がいつまでも続くとは思えません。

融資緩和しやすい分、また融資の締め付けもすぐに厳しくなるという裏返しです。

これから投資不動産を検討されておられる方、ローン借り換えを検討されておられる方、今がチャンスと思いますので、お早目の行動を勧めます。

●どのような物件を買うか

●どのようなローンで買うか

この二つだけ間違わなければ不動産投資は失敗しません。

「どのような物件を買うか」

立地、収益性、価格（利回り）

「どのようなローンで買うか」

年利

きちんとした情報の元、きちんとした投資分析ができれば失敗しませんが、当社にご相談頂く多くのお客様は、うその情報でローン内容も把握せずに非常に高い価格で購入されてます。

失敗した！　と気づいた時には取り返しの付かない状況になられておられる方も多いです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　埼玉１戸　（１戸中古）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．２３％

　中古　一棟アパート　　ローン金額　７０００万円　　ローン金利　４．５％

●民間企業ご勤務の方　４４歳　投資マンション　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン金利　３．５％

上場企業ご勤務の方は、２年前に初めて新築を購入されました。
販売会社から次々にセールスされ、買い増しをされてこられました。
金利が非常に高いと感じておられ、販売会社からは「２年後には金利が下がる」と聞かされておられます。
不動産投資に関してもあまり知識がないので、今後の対策を知りたいとのご要望です。

民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
購入時に、キャッシュバックがあり、月々の負担も補えておりましたが、家賃が下がり、このままではマイナスになってしまいます。
ローン借り換えで収支改善をしたいとのご要望です。

一棟物件はきちんと投資判断が出来ないと購入してはいけません。

ましてや、毎月の収支だけで判断するなど自殺行為だと言えます。

なぜならば、多くの販売会社は利回りや、収支だけで判断させようとするからです。
（悪徳業者は情報を隠したりします）

一棟物のコスト（現実にかかる費用）をざっくりお知らせしますと、

●電気代
●エレベーター
●水道代
●警備代
●清掃費
●ごみ収集
●貯水槽管理費
●管理費、修繕積立金
●固定資産税
●不動産取得税
●所得税　（プラスになった場合）

などの費用負担を想定しなければいけません。

そのあたりの投資分析、判断が出来ないと絶対に買ってはいけません。

なぜ、新築の投資マンションを購入するのか？

●節税　●年金対策　●生命保険の代わり

これらのメリット？が購入動機なのか

新築を購入されるほとんどの方が、

「なんとなく」「毎月負担なく持てると言われたから」

このようなお話をされます。

値段の高い新築マンションは利回りが低い＝儲からない

儲からないだけならまだしも、損害が発生致します。（毎月マイナス）

新築マンションで利益を上げるなら２割引きくらいで購入しないと必ず損します。

最近、医師の方からのご相談が急増しております。
（当社のお客様からのご紹介もあります）

そのほとんどが、「新築物件のローン借り換え」です。

中には、完全に騙されて購入させられているケースや書類などを改竄しローン申し込みをしているケースもあります。

医師の方は、金融機関の審査も緩く、驚くくらいのローンが組めたりもします。

なにも分からずに契約してしまい、大きな負債だけが残り、自己破産された医師の方もいらっしゃいます。

ご相談を頂戴するお客様の中には、

「大幅な値引き」「キャッシュバック」「買戻し保証」

上記のような特約があり、契約されるケースをよく目にします。

当然、買主の立場からすると、「一万円でも安く買いたい」と考えるのは当然なことです。

しかし、これらの契約で所有される方の多くはトラブルや問題になります。
（宅建業法違反や買戻しが履行されないケース）

不動産は高価なものです。しかも、年数が経過すると不動産自体の状況が変化したり、社会情勢も変化します。当然、お客様の状況も変化してきます。
法令順守、違反がない契約を締結することは自己防衛にも繋がります。

甘い話に乗せられてはいけませんね。

本日は２名の方のご相談です。

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　京都３戸　（全て新築）

　ローン総額　１０９００万円　　ローン平均金利　３．１５％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪５戸　京都１戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　１２８００万円　　ローン平均金利　３．４％

お二人ともご友人関係です。
約７年前に新築を購入されました。
「節税」対策で購入されたらしく、友人の紹介でもあったので不安があったがスタートされました。
しかし、当初は月々の負担なく所有出来ておりましたが、家賃の下落や、リフォーム代金の負担、また、還付金額の減少などで、年間の負担金額が一気に増加し、所有し続けることが煩わしくなってきております。
今後は、ローン借り換え、不良物件のご売却、賃貸管理等、全般的にコンサルティングさせて頂きます。

当社も中古マンションの販売をさせて頂いておりますので、ご同業の方々との情報交換は頻繁にさせて頂いております。

市場の購買意欲や不動産セミナーにご参加されるお客様も以前よりはかなりの数で増加している状況です。

しかし、良質な中古物件がなかなか出回らず、当社でも販売物件の確保が難しくなっております。

中古物件は融資が付かないのでは？　融資条件が悪いのでは？

などと思われておられる方もいらっしゃいますが、決してその様なことはありません。

当社が扱う物件は、好条件のローン（低金利、長期間）がお使い頂けます。

先日のお客様のご相談です。

２年前に友人の紹介で投資不動産販売をされている役員を紹介されました。

色々な話を聞き、区分１戸、一棟アパートを購入されました。

購入当初は家賃もきちんと入金されておりましたが、半年経過後、家賃の入金が止まり、返済も困難な状況に陥ってしまいました。

騙されたのかと思い、関わった人間に連絡を取りましたが全ての人間に連絡が取れず、完全に詐欺にあったと感じました。

それから、賃貸管理を変え、今では多額に残った負債、毎月家賃がきちんと入っても毎月約１５万円に近い負担が生じております。

今後は法的な手続きを中心に整理を検討されておられます。

このような状況で購入された方はたくさんいらっしゃると思います。
早めの対応、対策が自己防衛につながります。

毎日たくさんのご相談や面談予約を頂戴しております。

残り１０月の土日は完全に面談予約でいっぱいになっております。
（若干平日は空いております）

ご相談内容としては、圧倒的に、

●新築マンションのローン借り換え
●中古アパート一棟のローン借り換え

が多いです。

騙された！方も多く、ほとんどの方々が債務超過になられている状況です。

物件のご売却も含めて考えていかなければなりません。

これから年末に向けて、さらにご相談も増加して参りますので、面談予約などはお早めにお願い致します。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　東京３戸（全て新築）

　ローン総額　５１５０万円　　ローン平均金利　３．１％

●医師の方　３７歳　投資マンション　大阪５戸（全て新築）

　ローン総額　７１１０万円　　ローン平均金利　２．８５％

公務員の方は、約６年前に「節税」目的で新築物件を購入されました。
しかし、今ではほとんど節税効果もなく、家賃も目減りし、毎月約３万円のご負担です。
ご本様は、なにも分からずに購入されたことを非常に後悔されておられます。

医師の方は、８年前に「節税」目的で購入されました。
ご友人の紹介で購入されたらしく、今では空室もあり、年間負担金額が年々増加している状況です。売却も含め今後コンサルティングをさせて頂きます。