先日、投資マンションを７戸　ローン総額１２０００万円　ローン平均金利３．４５％
でご所有されておられるお客様から借り換えのご相談を頂戴致しました。

ご所有物件の中には、売主が倒産した物件や、新築時から家賃が大きく減少している物件もあり、トータル毎月約１０万円ほど収支マイナスとなっております。

しかし、借り換え審査も通過し、新しい金利でシミレーションをさせて頂きますと、毎月約７万円の収支改善と総支払金額約１９００万円のキャッシュアウトに繋がりました。

そのお客様は、今まで何度かご自身でローン借り換えに挑戦したがことごとく失敗に終わっておられたみたいです。

このように今まで借り換えを諦めておられた方なども当社では可能であったりしますので、毎月の収支改善、総支払金額の大幅な軽減に繋がりますので是非チャレンジしてみて下さい。

先日のニュースで、

金融庁が不動産投資の融資が増加傾向にあることを懸念している

という情報が出ました。

要するに、「融資の締め付けをします」と言っているようなものです。

この影響を受けると当然、ローン借り換えも困難になってきます。

これから購入を検討されておられる方、もうすでに運用をされておられる方、早めの対策が良いと思います。

リーマンショック後に、ものすごい速さで外資系の金融機関は撤退しました。
同じようなことが起きないとも限りません。

当社では、定期的にＤＭを郵送させて頂いております。

●なんとなく物件を購入したが投資マンションを理解していない方
●複数所有しているが金利が高いものがある方
●毎月の収支を改善させたい方
●販売会社に騙されて購入させられた方

色々な状況で購入されていらっしゃるかと思います。

「毎月トントンだからいいか～」
「物件が値上がりすると聞いているからいいか～」

と考えていらっしゃるなら大間違いです。

物件は、古くなれば、
※家賃は下がります
※空室リスクも増します
※設備投資が必要になります
※節税効果もなくなります

このようなリスクも想定しなければいけません。

正確な知識を身に着けるとこが自己防衛に繋がります。

１１月は当社、過去最高のご相談件数、借り換え成功件数、販売件数、買い取り件数を更新致しました。

お客様、取引業者様、誠に有難うございました。

近年、金融機関の融資条件の緩和や不動産投資に関して、海外の投資家や国内市場の拡大など非常に良い追い風となっております。

また、１億以内のアパートローンの借り換えに関しても、やりやすい状況ではあります。

毎年、年末になるとご相談がより一層増加しますので、ご相談、ご面談のご希望は早めにお伝え頂きます様お願い致します。

師走となり、非常に慌ただしくなりますが、来年に向けて良い状況で不動産運用出来るよう、ぜひ一度ご相談下さいませ。

代表取締役　　片山　智雄

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　５３歳　投資マンション　東京２戸　（新築）

　ローン総額　３２２０万円　　ローン平均金利　２．５１％

●歯科医師の方　４５歳　投資マンション　大阪２戸　東京４戸　（全て新築）

　ローン総額　９７１０万円　　ローン平均金利　３．４％

上場企業ご勤務の方は、１０年前に「節税」目的で購入されました。
しかし、５年ほどで節税効果がなくなり、管理費、修繕費の値上がりもあり、収支が悪化しております。ローン借り換えで収支改善をご要望です。
「思ったより毎月の負担が多かった」と購入されたことを後悔されておられます。

歯科医師の方は、売却をご希望です。
勤務歯科医の時に購入されましたが、毎月の負担額も多く、空室も発生し、金銭的な負担が大きく出ております。
サブリースにすると収益がかなりＤＡＷＮしてしまう為、早急に売却をし、整理したいとのご要望です。

東京、大阪、福岡の主要駅、商業施設前などで行われている、

「アンケートと称するキャッチセールス」（ほとんど新築投資マンション）

特に若い女性（営業マン）を使ったキャッチセールスが横行しております。

当社にも、キャッチセールから新築物件を購入されたオーナー様からのご相談もございます。

なにも分からないまま、アポイントを設定され、説明を延々とされる。
買わないというと、「値引きをするから」「キャッシュバックするから」「５年後には高値で買い戻すから」と色々な条件を付けて成約に結び付けるみたいです。

消費者庁や国民生活センターなどにも年々相談件数が増加しているらしく、大きな問題になる可能性もありますね。
（法律を遵守していれば問題ないのですが）

「節税」目的で投資マンションを購入することは危険です。
（危険レベルではなく全く投資として成り立たない）

特に、高所得のサラリーマンの方、医師の方などはこの時期に狙われます。

「本年度中に物件を所有すれば来年の申告に反映できるので節税効果が高いです」

この様なセールストークでアプローチしてきます。

新築物件だけを１０戸もご所有される医師の方もいらっしゃいますが、年間の負担額を全く節税では補えなくなるので借金だけが膨れ上がり、自宅の購入や開業時の資金調達時に影響が出ます。

当社にご相談頂く多くの方は、不動産投資において「失敗状態」にある方です。

お客様の中には、非常に賢く運用されておられる方もいらっしゃいますが非常に少ないのが現状です。

では、失敗される方、または、騙される方の特徴としては、

「「「　自己分析が出来ていない　」」」

これにつきます。

ここでいう自己分析とは、

●どのようなローンがいくらまで使えるのか？
●どんな物件が自分にはあっているのか？
●自己資金はいくらまで捻出できるのか？
●不労所得として何歳でいくら作りたいのか？
●一棟をする場合、どこまでを委託しどこを自己管理するのか？
●物件の出口戦略を考えているのか？

など、色々上げればきりがないです。

しかし、上記の６点くらいはスタートする前に考えておかなければいけません。

特に一棟アパートを購入される場合は、管理業務全般を委託するとなると果たして収益が上がるのかというのはシビアに考えなければいけません。

本日は３名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京１戸　（中古）

　ローン金額　１９３０万円　　ローン金利　２．６５％

●公務員の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４０９０万円　　ローン金利　３．５％

　中古　一棟　アパート　　ローン金額　８０００万円　　ローン金利　４．５％

●公務員（教員）の方　５３歳　投資マンション　東京２戸　大阪３戸　（３戸中古）

　ローン総額　７７５０万円　　ローン平均金利　２．９８７％

民間企業ご勤務の方は、関西圏の中古物件の購入を検討されておられます。
東京の中古マンションの価格が高騰している為、関西、九州エリアでお探しです。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
区分も一棟も同じ業者から購入され、毎月かなりのご出費が発生しております。
区分のマイナスを補う為、一棟を値引きで購入されましたが、一棟に関しても約半年でマイナス収支になってしまいました。今では騙されたと感じておられます。

公務員（教員）の方もローン借り換え希望です。
中古で運用されておられる時はプラスで回っておられましたが、東京の業者に新築を購入させられ、マイナスが増加してしまいました。　

新築マンションは高い！！！

それはなぜか？？？

●豪華なパンフレット
●人件費をかけた営業活動
●費用をかけた宣伝

この３点が大きな要因です。
（当然、地代、建築コストの高騰も影響しておりますが）

では、中古マンションはなぜ安いのか？？？（新築に比べ）

●中古だから豪華なパンフレットを作らない
●価格が安いので人件費をかけた営業活動をしなくても売れる
●宣伝費用をかけなくても良い物件はすぐに売れる

この３点です。

これだけ見てもかなりの差がありますね。

でも、マイホームはやはり新築が気分的には良いですが・・・

本日は１名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　４９２０万円　　ローン平均金利　２．６７％

４年前から不動産投資をなさっておられます。
昨年、新築マンション業者から、「キャッシュバックをする」との条件で新築を購入されました。しかし、当初約束の金額をもらえず、完全に騙されたとおっしゃっておられます。
新築の為、利回りも低く、収支もマイナスの為、ローン借り換えをご希望です。

投資物件を購入されますと、「賃貸管理を委託する」ことになります。

販売会社（売主）か販売会社の委託先かになります。
（ごくまれにご自身で管理されるオーナー様もいらっしゃいますが）

しかし、この委託契約書の中身を十分に理解し、契約を締結しておられるオーナー様が非常に少ないです。（皆無といっても過言ではない）

当然、オーナー様の見解と管理委託先の業者との見解が同じであればトラブルにはなりませんが、退去時のリフォーム代負担、広告料金、または、解除にかかわる事項などでトラブルが発生致します。

また、売却時の委託解除などでもサブリース契約が解除できずにオーナー様が不利益を被ることが良くあります。

トラブルになると業者は契約書を盾に融通をきかせてくれないケースがほとんどですので、何事にも署名、捺印時には中身のチェックを必ずし、納得いかない事柄、理解できない事柄があれば必ず擦り合わせをするべきです。

現在、投資マンションのローン借り換えが非常にしやすくなっております。

その原因は、金融機関の基準緩和と新しく投資不動産ローンを始めた金融機関が増えている為です。

今まで、返済比率でＯＵＴ、物件の収益性でＯＵＴ、販売業者でＯＵＴ、総借入金額でＯＵＴだった方には朗報です。

ただ、これらの金融機関は不良債権が増加したり、案件の属性が悪すぎるとすぐに撤退した過去もあるので早めの対応が望ましいかと思います。

当社では、過去にローン借り換えによって、毎月の支払金額が７万円近く軽減出来たり、総支払金額も２０００万円近く減額出来た方もいらっしゃいますので是非ご相談下さいませ。

投資マンションの購入を検討されておられる方で、新築か中古かを迷われる方がいらっしゃいます。

どちらが良いかといえば、断然　「中古」です。

なぜなら、価格が大きく違います。

新築１７００万円　～　２４００万円

中古１２００万円　～　１６００万円

収益（家賃）はほとんど変わりません。新築だという事だけでプレミア価格になってしまいます。

高いだけの新築を選んでしまうと、毎月収支はマイナスになり、ほぼ利益は出ません。

それは投資とは到底言えないですね。

市場では投資マンションの売れ行きは好調です。

新築、中古、一棟などかなり売れてます。

その要因としては、海外の資産家の参入、金融機関の緩和などが影響しているように思います。

しかし、その反面、建築コストの増加や地価上昇の影響もあり、新築マンションの価格も上がってきております。
収益（家賃）も上がれば良いのですが、こちらはあまり動いていないのが現状です。

要するに、今販売されている新築マンションは価格が高すぎる為、利回りが低すぎます。

利回り３％～４％前後では投資としてはうまみがないです。
（うまみがない　＝　損失が出る）

当社にご相談を頂戴する新築物件を所有されたオーナー様のほとんどが、

「購入当初の説明よりはるかに金銭的負担があった」
（リフォーム代、家賃が下がる、空室、税金など）

と後悔されておられるのが現状です。