本日は医師の方２名のご相談です。

●３３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２３０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●３５歳　投資マンション　大阪５戸　京都１戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１５９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

お二人とも当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
研修医時代に先輩医師から投資マンションの紹介を受け、断りづらかったので購入されました。「お金の負担がない」「税金をかなり取り戻せる」「家賃も下がらない」とセールスされ購入されましたが、今では毎月かなりのマイナスです。
こんな負担が生じるなら購入しなかったのにと後悔なさっておられます。
今後はローン借り換えを早急に成功させ、何とか収支改善をしたいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪３戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　６１２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５１０万円　　ローン平均金利　２．６７％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．４％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
３年ほど前に、「節税に使えるから」との理由で新築物件を購入されました。
今後は、利回りを重視し、投資を展開していきたいとのご相談です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
昨年に購入された新築物件の金利が高く、購入時に「２年後には金利交渉出来ます」と言われたらしいです。

公務員の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
新築を購入されましたが、金利も高く、利回りも低いため毎月マイナス約７万円のご負担をされておられます。このまま負担が増加すると維持出来なくなる可能性があり、早急に物件の整理と借り換えを成功させたいとのご要望です。

投資物件の場合（特に１Ｋ）、階数はあまり関係ないように思います。

賃貸の付きが良い、家賃が下がりづらい、売却時高値で売れる、ほとんど影響ありません。
（しかし、１階の部屋は難しいかもしれません）

購入価格は１フロアー上がるごとに約１０万円～２０万円高く設定されてます。

建物が１０階建とした場合、２０１号室１７００万円であれば、１００１号室は１７８０万円となります。この８０万円の価値はあまりないように感じます。

「今回は●●様の為に最上階をお持ちしました！！！」

とセールスされ、まんまと高額な新築を購入されたオーナー様は少なくないはずです。

そう考えると階数選びも大事かもしれませんね。

投資物件を購入する際、どこを見れば良いのか？

まず、立地は絶対条件です。

ここでいう立地とは、
●駅から何分
●最寄り駅は何駅何線使えるか
●近隣の施設（学校、病院、役所、銀行、コンビニ、スーパーなど）

まずはこの３点です。

「最寄り駅から徒歩６分」　　「最寄り駅から徒歩５分」

たかだか、一分の違いですが大きな違いです。

賃貸募集時に大きな影響となってきます。
入居者は「駅から５分以内希望」と言われた際、この徒歩６分の物件は検索に引っかからないからです。除外されてしまう為、反響数も減少致します。

また、現地案内をする際、駅近だけのセールスポイントでは弱いので、住環境を考え近隣の施設も非常に大きなポイントとなります。

新築でも中古でも、立地（駅から何分）は投資不動産においては極めて重要です。

サラリーマンでも一棟アパートを買える時代です。

金融緩和などの追い風もあり、良い条件で新築も中古も買えます。

しかし、不良物件を掴まされる方も多いです。

一棟の場合は、区分とは比べ物にならないくらいのコストがかかります。

利回りや毎月のプラスの収支だけで判断される方も非常に多く、後でとんでもないしっぺ返しがやってきます。

●空室　●リフォーム　●修繕　●メンテナンス　など

特にエレベータ付きの場合は想像以上の負担になります。

安易に手を出せるほど、安易な判断は禁物です。

先日も、東京でお客様を威迫し、投資用マンションの販売をしたとして行政から是正勧告を受けた業者が存在します。

威迫とは・・・相手を脅し従わせること

電話営業に関しても宅建業法で規制されている現状でこのような業者がいまだ存在していることにびっくりしております。

また、買い増しの営業を断ったら、「もうあなたのマンションは管理はしない！」などと威迫され複数の物件を購入させられたケースもあります。

消費者センターや行政では、このようなトラブルや相談はきちんと集計しており、あまりにも頻繁に問題が発生しているケースや違法性が強いものには即座に対応してくれます。

特に最近はアパートローンの借り換え相談が増加しております。

その際、一棟物件は新築が良いか中古が良いかの質問を受けますが、

その答えは、当然物件の収益性（将来にわたっての）とローン内容次第です。

物件の収益（利回り）は高いが、ローン金利が高い　⇒　中古に多い

物件の収益（利回り）は低いが、ローン金利も低い　⇒　新築に多い

中古のアパートの利回り相場は、約７％　～　１５％くらい
新築のアパートの利回り相場は、約４％　～　８％くらい
が相場です。

当然、現状の維持にかかる管理費やその他費用の金額、また、修繕積立などの費用も考慮しなければいけません。

当社にご相談頂くお客様の多くは、中古アパートをご所有方が多いですが利回りが低くく、しかも、ローン金利も非常に高い物件を所有されておられます。

この状態では、当然いつか返済不能になり大きな問題に発展致します。

早めの対策が必要です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　大阪２戸　（１戸中古）

　ローン総額　３０２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●歯科医師の方　５０歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３８００万円　　ローン平均金利　３．２３％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古物件の購入を検討されておられます。
新築マンションの利回りが悪いため、借り換えで収支改善をしたいとのご希望です。

歯科医師の方は、ご友人の紹介で新築を購入されました。
約１年の間に６戸購入された為、不安になられておられます。
色々ご自身でも調べられ、新築マンションはあまり良くないと知り、後悔なさっておられます。ローン借り換えについて知りたいとのご要望です。

特に投資用新築マンションは立地が悪くなっております。

当然です。

なかなか一等地は空きませんし、金額が合わない（土地が高すぎるので価格も高くなる）からです。

しかし、新築を販売されておられる企業は販売せざる得ない。

立地が悪い　＝　賃貸が付きづらい　＝　家賃が下がる　＝　売却価格も安くなる

悪循環に陥ります。この大きなツケを払わせられるのは、購入されるお客様です。

不動産投資は、絶対に立地で決まります。特に土地勘のない場所での購入は、より慎重になるべきです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン平均金利　２．６２％

上場企業ご勤務の方は、約３年前に投資マンションセミナーで新築を購入されました。
自己資金０円で買えるということで２戸まとめての購入になりました。
しかし、家賃が下がり、思った以上に負担額も増加し、今では後悔なさっておられます。
売却も検討されましたが損切金額が多く、ローン借り換えで何とか収支を改善したいとのご希望です。

医師の方は、研修医時代に同僚の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税」に使えるからとの理由で購入されましたが、最初の説明通りの節税にはならず、今では騙されたと感じておられます。ローン借り換えや売却も検討したいとのご要望です。

投資用新築マンションを販売されておられる企業は、

「節税」　「年金作り」　「生命保険代わり」

といったメリットを前面に打ち出し営業をされておられます。

当社ではこれらを目的とした不動産投資は間違っていると考えます。

ではなぜ節税目的はダメなのか・・・

それは、ローンの借り換えが出来ない可能性があるからです。

そもそも、なぜ節税になるのか、帳簿上赤字所得になるからです。
赤字＝儲かっていない事業　となり、儲かっていない事業には銀行は見向きもしません。
営業トークで、「帳簿上だから他のローン（自宅購入）には影響ありません」と言われ投資マンションを購入したが自宅ローンが組めなかったという方もいらっしゃいます。

節税目的で新築を何戸も購入され、約１０年後には節税にならずに毎月のマイナスに苦しんであられるオーナー様も多いかと思います。

ローン借り換えをぜひご検討下さい。

最近は、サラリーマンの方でもアパート経営が出来る時代です。

ネット広告などもよく目にします。

しかし、よく考えてみたら、常に利回りの良い物件が世の中に出回っているのか？

同業者からすると非常に不思議です。

要するに、良質な物件は一部存在する？と思いますが、その他は不良物件の可能性があるということです。
販売時に、いかに良質（利回り高く）に見せるか（サブリースなどで）を工夫されておられる物件が非常に多いです。

この様に不動産投資が流行りの時代には、「ババ」を掴まされるオーナー様も増加します。

本日は３名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　４４３０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●医師の方　３８歳　投資マンション　大阪４戸　京都２戸　東京１戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　３．１５％

公務員の方は、ご売却をご希望です。
しかし、売却価格とローン残高には大きな差額が生じるため、今の段階では売却は難しいと思われます。

医師の方は、ローン借り換えをご希望です。
約７年前に新築で購入されてから、複数の会社に騙されて購入してしまったらしいです。
今では毎月約１５万円ほどのご負担が生じてしまっている為、借り換えを成功させたいとのご要望です。

１０月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

まだまだ、悪徳業者に騙されたケースや、婚活詐欺に遭われた方からもご相談を頂戴致します。

最近は、金融状勢の影響もあり、過去には、借り換えが出来なかったケースのお客様も借り換えに成功されたり、空室が目立っていた物件が高値でご売却出来たりと、不動産市場としては追い風ではあります。

しかし、中古一棟アパートでは、ご相談頂戴する案件のほとんどが騙されて購入されておられるので、ローン借り換えに関して、金額が大幅に上がってしまいます。その分審査も厳しくなる傾向ではあります。

複数の会社から騙されて高額な新築を購入させられておられるケースもあり、消費者の方々は、より慎重に吟味する必要性が増しております。

今までの投資マンション販売といえば電話営業が主流でしたが、最近では、街頭アンケートや名刺交換といったゲリラ的な販売方法をされておられる業者もあります。

当社にも、街頭アンケートがきっかけで新築物件を購入された方からのご相談も増加しております。
（道路使用許可など取っているのか・・・）

東京の主要なターミナルでは、営業目的で声かけされるので注意して下さいとのアナウンスも流れております。

やはり今も昔もキャッチセールスで何かを買った、買わされた方のトラブルは無くならないものですね。