購入時のローン審査

ローン借り換え時の審査

当然、お客様の借り入れ状況や返済状況などを金融機関は調べます。

そこで、いわゆるブラック（返済状況不良）の方はダメですが、ブラックでなくてもダメな方がいらっしゃいます。

それは、直近での何かしらのローン打診が多い方（むやみやたらに審査をしている方）です。

この様な方は、金融機関が非常に慎重になるケースです。

なにか問題があるのじゃないか？　過去に名前を変えていないか？

自己破産の過去があるのじゃないか？　などを疑われます。

「ローンが借りれるかどうか？」　「借り換えできるかどうか？」

などはある程度の計画もって打診をしないといけません。

誠に勝手ながら年末・年始休暇を

１２月２９日（火）　～　１月６日（水）　迄とさせて頂きます。

ご迷惑をおかけ致しますがご了承下さいませ。

尚、メールでのお問い合わせは年始に順番にご連絡させて頂きます。

※緊急の連絡等は各担当者まで頂きます様お願い申し上げます※

来年もまた社員一同邁進して参りますのでどうぞ宜しくお願い致します。

代表取締役　片山　智雄

退去が発生すると当然リフォーム代金が必要になります。

１Ｋの場合は、約５万～１０万円ほどかかるのが相場です。

しかし、ごくまれに１０万円を超える場合もあります。

設備（エアコン、お風呂、トイレ、キッチン回りなど）を直す場合です。

本当にその修繕が必要なのか？　何とか値引き交渉出来ないのか？

管理を委託している場合は疑問に思わないといけません。

見積もりだけでは確認できない手数料がプラスされている場合もあります。

これらの出費もかなりの負担になることは確かです。

新築投資マンションの場合、ほとんどが毎月の収支はマイナスです。

しかも、管理費の負担、税金の負担などを考えるとマイナスは増加します。

更に、今後の金利上昇や家賃の値下がり、空室問題、リフォーム代の負担なども含めると大きなマイナスにしかなりません。

１戸でも大きなマイナスが発生するのにも関わらず、複数購入されておられるお客様は自殺行為と言っても過言ではありません。

購入前にきちんと投資分析しなければ、破綻してしまう事になります。

家賃収入だけで色々な負担が賄えることが不動産投資においては重要です。

先日ご相談を頂戴致しましたお客様が最近、キャッシュバック２００万円するからと、新築マンションの営業を受けられました。

胡散臭いと感じ契約には至らなかったみたいです。

最近、価格の高騰で、特に東京の新築マンションの利回りが低下し、なかなか条件を付けないと売れないみたいです。

それは、購入されるお客様が知識をつけ、今までのような、「節税」「年金」「生保」の３代メリットで購入することがリスクなんだと理解してきているのだと思います。

しかし、まだまだ騙される方も多く、路線価や公示地価などを提示し、あたかも今後値上がりするといったようなセールスに騙されるケースもあります。

年末年始は何かとバタバタしながら確定申告の準備をされるかと思いますが、悪徳業者には騙されない様注意が必要ですね。

売却をしたくても、売価金額が安く、ローンが残ってしまうという状況で、毎月マイナスの垂れ流しをしています・・・
何とかなりませんか？

というご相談を多く頂戴致します。

高額な新築を購入している為に起きる問題です。

購入時に売却の事（いくらで売れるか）を考える方が非常に少なく、大きな負債を背負い続け、最悪の場合は破産などの法的手続きをされる方もいらっしゃいます。

要するに出口戦略をきちんと計画せずに始めたのがいけないですね。

このような状況になられましたら、ローン借り換えや賃貸管理会社の変更などで少しでも収益ＵＰする必要があります。

ローン借り換えのご希望でご相談を頂戴しますが、当然皆さまが可能でるということはございません。

その理由としては、

●収入に対し、負債が多すぎる
●物件がＮＧ
●過去に返済の延滞などが頻繁にある
●不動産投資に関しての収支が悪い

などがあげられます。

最近では、連続で過去の返済状況が悪いとの理由で断られております。

返済専用口座をお作りされておられる場合、なかなか管理し辛く、気づいた頃に残高不足になってしまっている状況もあります。

購入後は、自己管理をきちんとしないと思わぬ信用情報の悪化に結び付くことがあります。

当社では、区分や一棟収益アパート、マンションの販売もさせて頂いております。

エリアは、東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡がメインです。

特に築１５年未満の物件（好条件の融資可能）が多いです。

ネットなどでは出回っていない物件が多く、ＨＰでは情報公開は致しません。

中古物件を使った資産運用とはいかなるものなのか？
どのように運用すればよいのか？
どのような物件を選び、また、どのような物件はダメなのか？

など、詳しくお伝えさせて頂けますので、これから不動産投資を始めたい方も是非お問合せ下さいませ。

投資マンションを購入する前に考えておかなければいけないことは、

「何歳の時に、いくらの不労所得を作るのか」

という計画を必ず立てる必要があります。

当然、物件の良しあしやローン内容の知識も必要ですが。

悪徳業者に騙される方の多くは、計画性の無さにあります。

なんとなくで初めて儲かるなんてことは決してありません。

「サラリーマンでもできる節税対策」
「所得税、住民税の軽減ワザ」
などのセールストークや広告に騙されて投資用新築マンションを購入される方がいらっしゃいます。

数年後、皆さまが口を揃えておっしゃることは、

「４、５年で節税効果がなくなった・・・」

と言われます。

様は、一生涯の節税には使えず、数年しかメリットを取れないということです。
購入時には教えてくれないケースがほとんどで皆さま騙されます。

わずか数年の節税の為に、何千万円もの借金は釣り合いが取れないですね。

今まさに投資用新築マンションで起きていることは、立地がますます悪くなっております。

仕方がないですね。

土地価格上昇、建築コスト上昇　⇒⇒　新築価格が高騰する

立地に妥協し、今までの価格を保っている状況が起きております。

東京都内では、３０００万円に近い状況で１Ｋが販売されていたりもします。

それを購入する土地勘がない地方のお客様は可哀そうですね。

マンション名だけは一人前で、きちんと立地を見ると、「なにここ？」と思わされる物件もありますね。

ますます新築マンションのデべロッパーは厳しい状況が続きます。
（好立地の物件を妥当な金額で供給し続けることは至難です）

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪３戸　名古屋２戸　（全て新築）

　ローン総額　８９７０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●公務員（教員）の方　４４歳　投資マンション　東京３戸　（全て新築）
　
　ローン総額　５５２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●上場企業ご勤務の方　４０歳　投資マンション　東京２戸　（中古）

　ローン総額　３８３０万円　　ローン平均金利　２．１５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約８年前にご友人のご紹介で「節税目的」で新築を購入されました。
しかし、家賃も年々下がり、節税効果も減少し、年間の負担額が増加しております。
金利も高いため、収支改善の為に借り換えをご希望です。

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
投資マンションのセミナーにご参加され購入に至ったみたいです。
少し高めの金額で購入してしまった！とおっしゃっておられます。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古マンションの購入をご検討されておられます。
今後は関西、九州圏にも所有したいとのご要望です。

１２月に入り、たくさんのご相談・ご面談のご予約を頂戴しております。

おかげさまでほぼ予定が詰まり、今からのご面談のご予約は年明けとなります。
（お客様の都合でキャンセルとなる場合もあります）

ご相談やご面談をお受けする際に必要書類を揃えて頂かないといけません。

書類がない状況では、具体的なアドバイスが出来ませんのでお手元に揃えられてからのご面談となります。

特に、ご相談を頂戴する多くのオーナー様は、「賃貸契約書」「賃貸管理委託契約書」がお手元に無い場合や古い物しか無い場合があります。
現在所有物件の収益力の判断となりますので、現在お持ちでない場合は管理会社から取り寄せする必要があります。

いつもお世話になっておりますＦＰの方からお客様をご紹介頂きました。

公務員の方で、不動産投資を検討されておられます。

新築が良いのか中古が良いのか、東京が良いのか関西が良いのか、色々とご提案をさせて頂きます。

今までたくさんの営業があり、なかなか乗り気になれなかったみたいです。
年金不安もあり、自己資金もあるので、将来的に３０万円ほどの不労所得を作りたいとのご要望です。

先日お送りさせて頂きましたＤＭからご相談を頂戴致しました。

約３年前に新築の投資マンションを購入されました。

その後、次々に物件を増やし、今では５戸所有されておられます。

しかし、半年前、物件を購入時、金利が高いので購入をやめようとされたみたいですが、販売会社の営業マンから、「２年ほどすれば金利は安くなる」と聞かされ信用し購入に至りました。
お客様がご不安になり、ご相談を頂戴しました。

このような、「金利下がりますから」「借り換えしますから」と言われ、騙されるケースも最近増加しているみたいです。