換金性　＝　すぐに売れる　ことを意味します。

要するに、人気物件（立地が良い、利回りが高い）は中古になっても高額で取引され、売却時に大きな負担をしなくても良いのです。

換金性が高い物件とは・・・

●駅近　●複数の路線が使える　●町に活気がある　●部屋が広い（最低２０㎡以上）
●２階以上のお部屋　●近隣の施設が充実　●バルコニーからの光を遮るものがない
●オートロック　●トイレ、バスは完全セパレート　などなど

条件を書き出せばキリがないくらいです。

特に、昭和６０年より前の物件では、３点ユニットで広さが１６㎡くらいのものも多く流通しておりますが、金額的になかなか買い手が付かないといった状況です。
また、設備投資に負担がかかり、古い設備の場合は部品がないから新品で入れ替えなければならなくなります。半年分の家賃なんてすぐに飛んでいきます。

中古物件も選択肢が利回りだけではいけないということです。

本日は２名の方のご相談です。

●公務員の方　５０歳　投資マンション　東京２戸　横浜２戸　（全て新築）
　
　ローン総額　６９９０万円　　ローン平均金利　２．６７５％

●医師の方　３９歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　９８１０万円　　ローン平均金利　２．８７５％

公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃の下落や節税効果の目減りで収支マイナスが多いので、改善を図りたいとのご要望です。

医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約８年前くらいから新築マンションを節税目的で購入してこられましたが、節税効果も減少し、空室も目立ち、かなりの金銭的な負担が発生しております。
売却を検討されておられますがかなりの負担が生じる為、借り換えで収支を改善していく予定です。

今週の土日もたくさんのご相談、ご面談の予約を頂戴しております。

６名の方のご予約です。

ほとんどのお客様は、もうすでに投資マンション、アパートを所有され、あまりうまく運用出来ていない状況です。

●売却相談　●ローン借り換え相談　●賃貸管理相談　●中古物件の購入相談

がメインです。

１月はほぼご予約でいっぱいですが２月はまだ空きがありますのでご相談・ご面談はお早めにご予約下さいませ。

ご相談・ご面談は一切費用はかかりません。

不動産投資といっても色々な形があります。

国内ｏｒ海外　区分ｏｒ一棟　中古ｏｒ新築　ＣＡＳＨｏｒローン　などなど

細かく分類するとまだまだ選択肢は広がります。

しかし、大切なことはリスクを考えた戦略です。
（ご自身の許容範囲がどこまでなのか・・・）

メリット中心に考えると失敗した時には全てを失います。

一番大切なことは背伸びしすぎないことです。
やはり、どのようなお客様にも適正な不動産投資があります。

ネット情報や書籍、成功体験など情報が溢れていますがきちんとしたコンサルティングをしないと最悪の結果になる場合もあります。

新築投資マンションを使った節税スキーム

これに騙される方（特に医師の方）は非常に多いです。

確実に失敗します！！！

節税効果は約５年ほどでなくなります。
減価償却やローン金利の目減りが発生しますので、一生涯の節税には使えません。

わずか数年の節税の為に、何千万もの借り入れはリスクしかないと言わざる得ません。

しかも、架空の経費計上（雑費）も犯罪行為です。

確定申告の時期ですので、このようなセールスには注意ですね

出口戦略（売却時の価格）を投資マンションを購入する時、ある程度試算しておかなければいけません。

なぜならば、ローン残金１８００万円に対し、売却価格が１４００万円にしかならないといった状況に陥ります。

特に高額な新築を購入されておられる方は悲惨です。

定年間近でそろそろ整理しようかとお考えに方や、借り入れを減らさざる得ない状況の方、急に物件を処分する必要がある方など、今まで、売却値　＝　ローン残金　で処分出来ると思っているととんでもないことになります。

当社にご相談を頂く多くの方は、出口戦略を全く考えずに購入されてこられた方ばかりです。

また、最近は投資マンションが活発に売買されておられる為、値上がりします！　といったセールスに乗せられて購入された方も増えております。

安易な判断はやはり危険があるということを認識しなければいけませんね。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　４０歳　投資マンション　大阪４戸　名古屋１戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１２９００万円　　ローン平均金利　２．８９％

●公務員（教員）の方　５１歳　投資マンション　大阪２戸　京都１戸　（全て新築）

　ローン総額　４９１０万円　　ローン平均金利　２．７５％

●民間企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸　横浜１戸　（一戸中古）

　ローン総額　５７２０万円　　ローン平均金利　３．１５％

医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴頂きました。
やはり節税目的で購入されてこられ、月々のマイナスも増加し、節税効果も得られない状況になられておられます。今後は、借り換えも含めコンサルティングさせて頂きます。

公務員の方も節税目的で購入されました。
年々還付金も減少し、定年までには売却したいと考えておられます。
今後は、借り換えも含め、毎月の負担額を軽減したいとのご希望です。

民間企業ご勤務の方は、新築マンションの収支がマイナスの為、借り換えで収支改善したいとのご希望です。

投資マンション　＝　純資産（負債なし）　　投資マンション　≠　純資産（負債あり）

いかに早い段階で純資産とするか・・・これが不動産投資をする最大の目標です。

ただ、オーナー様の中には、

「家賃でほぼ賄えているからローン組めるだけ組む」
「月々約－１万円くらいなら保険代わりで所有する」

といった理解に苦しむ理由で所有されておられる方もいらっしゃいます。

融資　＝　借金　＝　いかなる理由があろうとも返さなければいけない

いかなる理由とは・・・

●空室　●家賃の減少　●ご本人の定年退職や病気による収入減少　など

当然、所有戸数が増えれば増えるほどリスクも２倍、３倍となります。

年収６００万円くらいの方が１億円近い借り入れができる時代ですが、常識的に考えても債務超過である事には変わりません。
借金は借金であることの認識は常に必要です。

投資用の新築マンションを購入し、後悔されるお客様が非常に多いです。

●冷静になったら高額すぎた
●購入後、調べるとリスクが多い
●毎月の負担を支払い続けることが困難

など、色々な理由で後悔されます。

しかし、引き渡しも終わり家賃入金が発生すると後戻り出来ません。

では、このような場合、今後の損を抑える為にしなければいけないことは何か？

●ローン借り換え　●賃貸管理の見直し（手数料）　●出口戦略（売却時の相場価格）

この３つは検討しなければいけません。

購入してしまったら、これから増える負担をいかに少なく抑えるかで運用は全く違ったものになります。
そして、高額な新築マンションを購入したことで投資として　負け　決定であることも認識する必要もあります

この時期になりますと、ご相談頂きますお客様から、

「雑費はいくらくらい出せますか（計上）？」

当社からの返答は、実費以外は当然出せませんよ　と答えております。

お客様の中には、購入時に販売会社から、

「一戸であれば５０万円、二戸であれば１００万円出せます！」

とセールスされ購入されておられる方もいらっしゃいます。
明らかなウソですし、そのような架空の経費は脱税行為です。

昨年あたりから、白色申告（特に不動産所得のある方）者の帳簿付けが厳しく義務化強化されております。
安易な申告でご自身の首を絞めることにもなりかねますので気を付けましょう。

本日・明日で７名の方のご相談・ご面談予約を頂戴しております。

皆さますでに投資マンションを所有されており、

●ローン借り換え相談
●売却相談
●今後のコンサルティング相談

がメインになりそうです。

１月のご相談・ご面談予約はほぼ詰まっている状況です。
２月はまだ調整可能です。

確定申告のご相談なども当社税理士と連携しお受けできますのでお困りの際は是非ご相談下さいませ。

高利回りを謳ったネット広告や不動産サイトを最近はよく見かけます。

また自己資金０円を謳ったものもよく目にします。

専門業者の私たちでも？？？となります。

全ての広告が嘘とは言えませんが納得できないものも多いように感じます。

投資不動産は当然と言って良いほど利回りが大事ですが、

●築年数　●立地　●修繕状況、管理状況　●入居者の状況　●出口戦略　●ローン内容

これらも非常に大事なチェック項目です。

不動産投資をお考えされている方は、利回りだけが前面に出ている広告、業者には注意した方が良いです。

不動産投資が非常に身近になってきております。

その要因は、金融緩和につきます。

ひと昔前は、高額所得者、医師、弁護士、会計士、公務員でしか融資が付きませんでした。
しかし最近では、年収３００万円台の方でも融資を受けることが可能になっております。

当社では、中古区分、中古一棟アパート、マンションと中古に限って販売をさせて頂いております。新築を扱わない理由は、利回りが低い為です。

東京では２５００万円を超え、関西でも１８００万円　
この価格では収益が上がりません。
お客様が購入された瞬間に　負け　＝　損失　確定になります。

お客様の無知に付け込み高額な新築マンションを購入させる業者もいることを知っておかなければいけませんね。

当社は本日より通常営業致しております。

休暇中お問合せ頂きましたお客様には順番にご連絡させて頂いております。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。

休暇中たくさんのご相談メールを頂戴致しました。

集約すると、やはり新築マンションの借り換え相談、騙されて購入させられた方の相談が多く、中には８戸も新築マンションを購入させられた方もいらっしゃいます。

転職などもあり収入が減り、これ以上毎月のマイナスの負担が出来なくなってしまわれた方もいらっしゃいます。

皆さま非常に切実なお悩みです。

●投資マンションのセミナーに参加され購入された方
●友人の紹介で購入された方
●名刺交換やアンケートと称するキャッチセールスで購入された方
●お電話営業で購入された方

購入のきっかけは皆さま違いますが、お悩みの内容は同じです。
「毎月のマイナスが多く、今後、維持出来ない可能性がある。今のうちに何とかしたい」

新築マンションを購入された方は数年経つと同じような悩みを抱えます。
「何とかなる」「まだいける」と頑張っておられる方も多いはずです。

ローン借り換え出来ればそのような悩みも解消される可能性があります。
いつでもどなたでもできる訳ではありませんが、お試しになるのは無料です。

金融緩和が続いている今、是非、お試しください。