本日は１名の方のご相談です。

●公務員（教員）の方　４２歳　投資マンション　東京３戸　（２戸中古）

　ローン総額　４９２０万円　　ローン平均金利　２．６７％

４年前から不動産投資をなさっておられます。
昨年、新築マンション業者から、「キャッシュバックをする」との条件で新築を購入されました。しかし、当初約束の金額をもらえず、完全に騙されたとおっしゃっておられます。
新築の為、利回りも低く、収支もマイナスの為、ローン借り換えをご希望です。

投資物件を購入されますと、「賃貸管理を委託する」ことになります。

販売会社（売主）か販売会社の委託先かになります。
（ごくまれにご自身で管理されるオーナー様もいらっしゃいますが）

しかし、この委託契約書の中身を十分に理解し、契約を締結しておられるオーナー様が非常に少ないです。（皆無といっても過言ではない）

当然、オーナー様の見解と管理委託先の業者との見解が同じであればトラブルにはなりませんが、退去時のリフォーム代負担、広告料金、または、解除にかかわる事項などでトラブルが発生致します。

また、売却時の委託解除などでもサブリース契約が解除できずにオーナー様が不利益を被ることが良くあります。

トラブルになると業者は契約書を盾に融通をきかせてくれないケースがほとんどですので、何事にも署名、捺印時には中身のチェックを必ずし、納得いかない事柄、理解できない事柄があれば必ず擦り合わせをするべきです。

現在、投資マンションのローン借り換えが非常にしやすくなっております。

その原因は、金融機関の基準緩和と新しく投資不動産ローンを始めた金融機関が増えている為です。

今まで、返済比率でＯＵＴ、物件の収益性でＯＵＴ、販売業者でＯＵＴ、総借入金額でＯＵＴだった方には朗報です。

ただ、これらの金融機関は不良債権が増加したり、案件の属性が悪すぎるとすぐに撤退した過去もあるので早めの対応が望ましいかと思います。

当社では、過去にローン借り換えによって、毎月の支払金額が７万円近く軽減出来たり、総支払金額も２０００万円近く減額出来た方もいらっしゃいますので是非ご相談下さいませ。

投資マンションの購入を検討されておられる方で、新築か中古かを迷われる方がいらっしゃいます。

どちらが良いかといえば、断然　「中古」です。

なぜなら、価格が大きく違います。

新築１７００万円　～　２４００万円

中古１２００万円　～　１６００万円

収益（家賃）はほとんど変わりません。新築だという事だけでプレミア価格になってしまいます。

高いだけの新築を選んでしまうと、毎月収支はマイナスになり、ほぼ利益は出ません。

それは投資とは到底言えないですね。

市場では投資マンションの売れ行きは好調です。

新築、中古、一棟などかなり売れてます。

その要因としては、海外の資産家の参入、金融機関の緩和などが影響しているように思います。

しかし、その反面、建築コストの増加や地価上昇の影響もあり、新築マンションの価格も上がってきております。
収益（家賃）も上がれば良いのですが、こちらはあまり動いていないのが現状です。

要するに、今販売されている新築マンションは価格が高すぎる為、利回りが低すぎます。

利回り３％～４％前後では投資としてはうまみがないです。
（うまみがない　＝　損失が出る）

当社にご相談を頂戴する新築物件を所有されたオーナー様のほとんどが、

「購入当初の説明よりはるかに金銭的負担があった」
（リフォーム代、家賃が下がる、空室、税金など）

と後悔されておられるのが現状です。

本日は医師の方２名のご相談です。

●３３歳　投資マンション　大阪４戸　神戸２戸　（全て新築）

　ローン総額　９２３０万円　　ローン平均金利　３．２３％

●３５歳　投資マンション　大阪５戸　京都１戸　東京２戸　（全て新築）

　ローン総額　１５９００万円　　ローン平均金利　３．３５％

お二人とも当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
研修医時代に先輩医師から投資マンションの紹介を受け、断りづらかったので購入されました。「お金の負担がない」「税金をかなり取り戻せる」「家賃も下がらない」とセールスされ購入されましたが、今では毎月かなりのマイナスです。
こんな負担が生じるなら購入しなかったのにと後悔なさっておられます。
今後はローン借り換えを早急に成功させ、何とか収支改善をしたいとのご要望です。

本日は３名の方のご相談です。

●医師の方　３３歳　投資マンション　大阪３戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　６１２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●上場企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　東京３戸　（１戸中古）

　ローン総額　５５１０万円　　ローン平均金利　２．６７％

●公務員の方　５１歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　福岡１戸　（全て新築）

　ローン総額　１１９００万円　　ローン平均金利　３．４％

医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
３年ほど前に、「節税に使えるから」との理由で新築物件を購入されました。
今後は、利回りを重視し、投資を展開していきたいとのご相談です。

上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
昨年に購入された新築物件の金利が高く、購入時に「２年後には金利交渉出来ます」と言われたらしいです。

公務員の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
新築を購入されましたが、金利も高く、利回りも低いため毎月マイナス約７万円のご負担をされておられます。このまま負担が増加すると維持出来なくなる可能性があり、早急に物件の整理と借り換えを成功させたいとのご要望です。

投資物件の場合（特に１Ｋ）、階数はあまり関係ないように思います。

賃貸の付きが良い、家賃が下がりづらい、売却時高値で売れる、ほとんど影響ありません。
（しかし、１階の部屋は難しいかもしれません）

購入価格は１フロアー上がるごとに約１０万円～２０万円高く設定されてます。

建物が１０階建とした場合、２０１号室１７００万円であれば、１００１号室は１７８０万円となります。この８０万円の価値はあまりないように感じます。

「今回は●●様の為に最上階をお持ちしました！！！」

とセールスされ、まんまと高額な新築を購入されたオーナー様は少なくないはずです。

そう考えると階数選びも大事かもしれませんね。

投資物件を購入する際、どこを見れば良いのか？

まず、立地は絶対条件です。

ここでいう立地とは、
●駅から何分
●最寄り駅は何駅何線使えるか
●近隣の施設（学校、病院、役所、銀行、コンビニ、スーパーなど）

まずはこの３点です。

「最寄り駅から徒歩６分」　　「最寄り駅から徒歩５分」

たかだか、一分の違いですが大きな違いです。

賃貸募集時に大きな影響となってきます。
入居者は「駅から５分以内希望」と言われた際、この徒歩６分の物件は検索に引っかからないからです。除外されてしまう為、反響数も減少致します。

また、現地案内をする際、駅近だけのセールスポイントでは弱いので、住環境を考え近隣の施設も非常に大きなポイントとなります。

新築でも中古でも、立地（駅から何分）は投資不動産においては極めて重要です。

サラリーマンでも一棟アパートを買える時代です。

金融緩和などの追い風もあり、良い条件で新築も中古も買えます。

しかし、不良物件を掴まされる方も多いです。

一棟の場合は、区分とは比べ物にならないくらいのコストがかかります。

利回りや毎月のプラスの収支だけで判断される方も非常に多く、後でとんでもないしっぺ返しがやってきます。

●空室　●リフォーム　●修繕　●メンテナンス　など

特にエレベータ付きの場合は想像以上の負担になります。

安易に手を出せるほど、安易な判断は禁物です。

先日も、東京でお客様を威迫し、投資用マンションの販売をしたとして行政から是正勧告を受けた業者が存在します。

威迫とは・・・相手を脅し従わせること

電話営業に関しても宅建業法で規制されている現状でこのような業者がいまだ存在していることにびっくりしております。

また、買い増しの営業を断ったら、「もうあなたのマンションは管理はしない！」などと威迫され複数の物件を購入させられたケースもあります。

消費者センターや行政では、このようなトラブルや相談はきちんと集計しており、あまりにも頻繁に問題が発生しているケースや違法性が強いものには即座に対応してくれます。

特に最近はアパートローンの借り換え相談が増加しております。

その際、一棟物件は新築が良いか中古が良いかの質問を受けますが、

その答えは、当然物件の収益性（将来にわたっての）とローン内容次第です。

物件の収益（利回り）は高いが、ローン金利が高い　⇒　中古に多い

物件の収益（利回り）は低いが、ローン金利も低い　⇒　新築に多い

中古のアパートの利回り相場は、約７％　～　１５％くらい
新築のアパートの利回り相場は、約４％　～　８％くらい
が相場です。

当然、現状の維持にかかる管理費やその他費用の金額、また、修繕積立などの費用も考慮しなければいけません。

当社にご相談頂くお客様の多くは、中古アパートをご所有方が多いですが利回りが低くく、しかも、ローン金利も非常に高い物件を所有されておられます。

この状態では、当然いつか返済不能になり大きな問題に発展致します。

早めの対策が必要です。

本日は２名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方　４８歳　投資マンション　大阪２戸　（１戸中古）

　ローン総額　３０２０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●歯科医師の方　５０歳　投資マンション　東京４戸　横浜２戸　（全て新築）

　ローン総額　１３８００万円　　ローン平均金利　３．２３％

民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古物件の購入を検討されておられます。
新築マンションの利回りが悪いため、借り換えで収支改善をしたいとのご希望です。

歯科医師の方は、ご友人の紹介で新築を購入されました。
約１年の間に６戸購入された為、不安になられておられます。
色々ご自身でも調べられ、新築マンションはあまり良くないと知り、後悔なさっておられます。ローン借り換えについて知りたいとのご要望です。

特に投資用新築マンションは立地が悪くなっております。

当然です。

なかなか一等地は空きませんし、金額が合わない（土地が高すぎるので価格も高くなる）からです。

しかし、新築を販売されておられる企業は販売せざる得ない。

立地が悪い　＝　賃貸が付きづらい　＝　家賃が下がる　＝　売却価格も安くなる

悪循環に陥ります。この大きなツケを払わせられるのは、購入されるお客様です。

不動産投資は、絶対に立地で決まります。特に土地勘のない場所での購入は、より慎重になるべきです。

本日は２名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方　３９歳　投資マンション　東京２戸（全て新築）

　ローン総額　３９９０万円　　ローン平均金利　２．８５％

●医師の方　３０歳　投資マンション　大阪２戸　神戸１戸　（全て新築）

　ローン総額　４０２０万円　　ローン平均金利　２．６２％

上場企業ご勤務の方は、約３年前に投資マンションセミナーで新築を購入されました。
自己資金０円で買えるということで２戸まとめての購入になりました。
しかし、家賃が下がり、思った以上に負担額も増加し、今では後悔なさっておられます。
売却も検討されましたが損切金額が多く、ローン借り換えで何とか収支を改善したいとのご希望です。

医師の方は、研修医時代に同僚の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税」に使えるからとの理由で購入されましたが、最初の説明通りの節税にはならず、今では騙されたと感じておられます。ローン借り換えや売却も検討したいとのご要望です。