RSS

本日のご相談

2019.07.21

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 7310万円  ローン平均金利 2、45%


当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約3年前に友人の紹介で投資マンションを購入されました。
「数年後には売却し、利益が上がる」とセールスされたみたいです。
しかし、家賃の下落があり、収支が悪化傾向です。
ご自身でも、売却査定をすると、かなりの損切が必要となり、完全に騙されたと感じておられます。今後のコンサルティングも含め、売却出来ないかとのご相談です。

本日のご相談

2019.07.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 東京5戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 2、4%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

 ローン総額 3480万円  ローン平均金利 2、2%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 10900万円  ローン金利 3、5%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約5年前から、投資マンションの購入をされてこられました。
「節税になる」「損はしない」「売却も出来る」などと聞かされていたみたいです。
しかし、節税効果も減少し、家賃も下がり、収支も悪化しております。
借り換えや売却も検討していきたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの金利を下げる為に、ご自身でも交渉してこられたみたいですが、成功しなかったみたいです。
不正融資も疑わしく、今後の修繕費なども不安になり、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

投資マンション(区分)のローン借り換え

2019.07.19

現在、

●関西みらい銀行(旧関西アーバン銀行)

●大正銀行

●アプラス(アルヒ保証)

●スルガ銀行

上記、金融機関から融資をお受けされておられるオーナー様、是非、「ローン借り換え」をご検討下さい。

当社での、借り換え実績と致しまして、

●区分 年利 1、2% 〜

●アパート 年利 1、6% 〜

の、成功事例がございます。 

少しの収支改善でも、長期のローンとなれば、大きなお支払い金額の軽減に繋がります。

本日のご相談

2019.07.18

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 48歳  投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 5520万円  ローン平均金利 2、25%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 埼玉1戸 (2戸中古)
 ローン総額 9030万円  ローン平均金利 2、4%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
かなりしつこい電話営業があり、新築物件を購入されました。
「損はしない」「節税に使える」「いずれ売却し利益を出す」とセールスされたみたいです。
しかし、現状では毎月約3万円のマイナスで、売却も出来ず、借り換えで収支改善をしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
金利の高いローンがある為、ご自身でも借り換えを試されましたが、成功しませんでした。
長期間空室物件もあり、早急にご売却も検討したいとのご要望です。

ご同業者様からのご相談

2019.07.16

最近、ご同業者様からのご相談をたくさんお受けしております。

そのほとんどが、「ローン借り換え」と「売却」のご相談です。

その企業様のお客様から借り換えの相談を受けているが、なかなか成功しない

と、いった内容が多いです。

当社では、ご同業者様からのご相談もOKにしております。

しかし、情報収集だけの相談や、態度の悪い業者はお断りさせて頂いております。

このご縁が、先々、お互いの発展の為になるのであれば、大いに喜ばしい事だと思います。

「投資物件のローン借り換え」 「ご売却」 の事でお困りの業者様、是非、一度、お問合せ下さいませ。

本日のご相談

2019.07.15

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2、3%


●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京1戸 (中古)

 ローン金額 3200万円  ローン金利 2、1%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
節税目的で新築物件ばかりを購入されてこれらましたが、収支がマイナスです。
入居者の入れ替わりの度に、修繕費などの負担が増えております。
売却も検討されましたが、かなりの損切となる試算でした。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、セミナーに参加し、中古マンションを購入しました。
「絶対に儲かる」「損はしない」「売却もする」などとセールスされて購入してしまいました。しかし、毎月の収支は約2万円のマイナスになっているとの状況です。

物件の修繕費や税金などで収支マイナスになる

2019.07.13

投資物件(区分・アパート)をご所有しておりますと、この、

「修繕費」(リフォーム)や「固定資産税」などの負担を計算に入れなければいけません。


「毎月の収支はプラスだから大丈夫」と、おっしゃるオーナー様も、この修繕費、税金を含めると収支はマイナスになっておられるケースがよくあります。

毎月のキャッシュフローで、それらも賄える状態を作り出す事は非常に大切です。

現在、収支マイナス、又は、ほとんど利益が無い状態の物件を所有されておられるなら、一度、当社までご相談下さいませ。

本日のご相談

2019.07.09

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 52歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5660万円  ローン平均金利 2、4%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 2620万円  ローン金利 2、95%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
家賃の値下がりで収支がマイナスです。
ご自身でも借り換えを検討されましたが、全ての銀行に断られたみたいです。


民間企業ご勤務の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で、不動産投資をスタートされましたが、家賃が入金されず、調べると購入時から空室でした。毎月約6万円程のマイナスがあり、早急に対応したいとのご要望です。

本日のご相談

2019.07.07

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 12400万円  ローン平均金利 2、45%


●公務員の方 50歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 7100万円  ローン平均金利 2、2%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7700万円  ローン金利 3、1%


医師の方は、ローン借り換えと売却のご相談です。
約6年前に、友人の紹介で不動産投資をスタートされました。
「節税に使える」「損はしない」「何かあれば売れる」とセールスされ購入されましたが、節税効果が減少し、収支も悪化しております。
売却も検討されましたが、かなりの損切となるので、借り換えで収支改善を検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築区分のマイナスをカバーする為に、中古アパートを購入されました。
しかし、購入後、数か月はプラスになっていましたが、その後、空室が増加、修繕費の負担も増加し、一気に収支マイナスになってしまっておられます。
早急に借り換えを成功させないと、破綻する可能性もあります。

本日のご相談

2019.07.05

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 12400万円  ローン平均金利 2、2%


●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

 ローン総額 3890万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
節税目的で購入されましたが、毎年、節税効果が減少し、家賃の下落もあり、収支がマイナスです。購入時には、「絶対に損はしない」と聞かされていましたが、損失が出ている為、騙されたと感じておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、怪しいセミナーに参加し、不動産投資を始めてしまいました。
空室が続いている為、収支が大きなマイナスです。
売却も検討されましたが、金額が全く合わず、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

DMからのお問合せ多数

2019.07.04

DMからのお問合せ、ご相談が増えております。

誠に勝手申し上げますが、まずは、メールにてお問合せ下さい。

いきなり、ご連絡頂くお客様もいらっしゃいますが、お客様の詳細が分からない状況で、

●借り換え出来るのか?

●どこの銀行を使うのか?

●どれくらいの金利になるのか?

●費用等はいくらかかるのか?

この様な、ご相談には応じ兼ねます。

お手数をお掛け致しますが、まずは、メールにてご連絡下さいます様お願い申し上げます。

※尚、DMの郵送STOPのご連絡もメールにて頂けます様お願い申し上げます

当社からDMをお受け取りされたお客様へ

2019.06.30

当社から、定期的に投資マンションをご所有されておられる方々へ、

DMをお送りさせて頂いております。

●ローン借り換えや収支改善のご提案

●スルガ銀行などのアパートローン借り換え

●不良物件のご売却

●「悪徳会社に騙された」 「詐欺」などの法務相談(顧問弁護士にて対応)

以上のご相談をお受けさせて頂きます。

ご相談は、一切費用等はかかりませんので、お気軽にお問合せ下さいませ。

※お問合せ時は、まず、メールにてご連絡頂けます様お願い致します。

本日のご相談

2019.06.30

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 大阪4戸 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 16600万円  ローン平均金利 2、4%


●上場企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京1戸 埼玉1戸 (2戸中古)

 ローン総額 2800万円  ローン平均金利 2、0%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 17500万円  ローン金利 3、1%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
毎月の収支マイナスが、約6万円程出ております。
ご自身で、借り換えや金利交渉などもされましたが、なかなか思う様にはならず、売却も検討されましたが、かなりの損切となる試算だったみたいです。
少しでも高値で売れるのであれば、売却をご希望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化しております。
思いもよらない修繕費などの費用負担が増加しております。
空室もなかなか埋まらず、販売会社にかなり不信感を抱いておられます。

本日のご相談

2019.06.28

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 31歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6740万円  ローン平均金利 2、0%


●公務員の方 45歳 投資マンション 大阪2戸 (全て中古)

 ローン総額 3110万円  ローン平均金利 2、3%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税になる」と言われ、新築マンションばかりを購入されました。
全く利益が上がらず、売却も検討されましたが、かなりの損切となる為、借り換えで収支の改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
今後も、中古区分の購入を検討されておられる為、出来る時に借り換えをやっておきたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.06.27

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13500万円  ローン金利 4、5%


ローン借り換えのご相談です。
区分もアパートも現在、マイナス収支です。
スルガ銀行スキームでアパートを購入し、空室問題や修繕費の負担で金銭的負担が増加しております。
現在、スルガ銀行との交渉を進めておられますが、根本的な解決が見えない為、売却も含めのご相談です。

医師の方からのご相談

2019.06.25

本日は医師の方からのご相談で、名古屋へ出張です。

投資不動産を、区分6戸、アパート2棟、ご所有されておられます。

区分においては、毎月の収支マイナスが約3万円

一棟に関しては、収支プラス15万円

と、いう状況です。

しかし、どちらも、固定資産税、修繕費の負担を考えると、大きなマイナスとなっております。

売却が可能か? 借り換えが可能か? と、いうご相談です。

販売に関わった会社が複数あり、所謂、「ブローカー」(宅建業免許なし)からセールスされ、購入に至ったみたいです。

この様な、訳の分からない業者が関わった契約は、ほとんどが騙しの営業です。

「家賃が数か月、入金されていません」 こんな事起きてませんか?

2019.06.24

悪徳企業の特徴です。

●購入時は、「立地が良い」「サブリースがある」などと言われていたが、空室になり、家賃 入金が止まった。サブリースもしてくれない

●毎月の家賃入金日がバラバラ、金額もバラバラ 説明もない

●サブリースの解除に関して、かなりの罰則規定が設けられている

●現入居者の開示をしてくれない

●高額なリフォーム代を請求される

など、こんな事、今までなかったでしょうか?

特に、一棟アパートをご所有していると、入金額が毎月違っている、なんてことがあります。

管理会社から明確な説明があれば良いのですが、全く説明が無いと不審に感じますね。

物件を購入し、引き渡しが終わってから、少しでもおかしなことがあれば注意しなければいけませんね。

お若い医師の方、悪徳会社のターゲットになる

2019.06.23

医師の方は、悪徳な販売会社からターゲットにされやすい業種です。

その理由は、

●所得水準が高く、容易に融資が受けられる
●税金などの知識が無い、研修医時代に買わされる
●同期、同僚など友人、知人が所有していると安心させられる

これらが大きな理由です。

今、問題になっている、「スルガ銀行の不正融資問題」「シェアハウス問題」などでも、医師の方、被害者は多いです。

販売業者の中には、「医師」だけに特化した業者もあり、研修医1年目、2年目から営業され、一気に複数の物件を購入させられます。

全てが、悪徳会社とは言いませんが、「嘘」のセールストークを使い、販売する行為は詐欺に該当しますので、お若い医師の方(研修医)の方は、要注意です。

本日のご相談

2019.06.22

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京3戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 8100万円  ローン平均金利 2、5%


●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 名古屋1戸 (全て新築)
 ローン総額 9330万円  ローン平均金利 2、45%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支がマイナスです。「節税になる」とセールスされておられましたが、節税効果が年々減少しているので、負担額が増加しております。


公務員の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。
新築物件の為、利回りは低く、収支もマイナスです。
ご自身で売却も検討されましたが、多額の資金が必要になるとの査定だったので諦められました。購入時には、担当者から、「値上がりも期待できます」と言われていたので、騙された気分になられていらっしゃいます。

本日のご相談

2019.06.21

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3480万円  ローン平均金利 2、6%


●医師の方 40歳 投資マンション 大阪5戸 (全て新築)

 ローン総額 9450万円  ローン平均金利 2、4%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
友人の紹介で、不動産投資をスタートされました。
しかし、空室時には、「サブリースがある」と聞かされていましたが、家賃が数か月、入金されていません。当初は信用していたが、税金負担や修繕費用の負担もあり、かなりの収支マイナスとなっています。


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支がマイナス4万円程あり、節税効果も期待できない状況です。
「たくさん所有すれば、節税効果は大」とセールスされていましたが、騙されたのかなと感じておられます。

TATERUが業務停止

2019.06.20

投資用アパート販売会社、TATERUが業務停止処分になります。

処分期間や停止処分の範囲などはまだ未定みたいです。

スルガ銀行や西京銀行を使い、不正に融資を受け、高額な価格で販売しておりました。

この手の業者の多くは、「一部の社員が勝手にしていた。代表や役員は全く知らなかった」

と、いう事にしています。

TATERUの決算書を見ると、今後、アパート販売の売り上げが復活しなければ間違いなくOUTとなります。

現状の金融機関の融資姿勢、潜在顧客への信用失墜などを考えると非常に深刻な状況です。

このTATERUの業務停止で、不正にアパートを販売していた業者は今後どうなるのか、見ものです。

悪徳なアンケート商法が増えております!

2019.06.18

投資不動産の販売方法は、

●電話営業
●アンケート商法
●名刺交換商法
●紹介
●セミナー
●ネット広告

等が、あります。

最近、特に、増えてきたのが、「アンケート商法」です。

当社にも、たくさんのご相談を頂いております。

全ての業者が悪徳とは言えませんが、

●「値上がりします!」 と、嘘のセールスをする
●「絶対に損はない」と言われたが、毎月マイナス
●「何かあれば売れる」と言われたが、売却する為には300万円の損切となる

この様に、「騙された」と、後悔されておられるオーナー様は非常に多いです。

アンケートをきっかけに投資マンションを購入してしまった方々

是非、一度、ご相談下さいませ。

本日のご相談

2019.06.17

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 32歳 投資マンション 大阪6戸 (全て新築)

 ローン総額 11300万円  ローン平均金利 2、45%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 9910万円  ローン平均金利 2、2%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約3年前から不動産投資を始められました。
「節税目的」で購入され、「絶対に損はしない」とセールスされておられましたが、家賃が下がったり、リフォーム代の負担が増加したりで、還付金も含んだとしても、収支マイナスとなっております。何とか収支改善を図りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
「数年後には高値で売れる」などとセールスされたみたいです。
ご自身で売却査定もされましたが、高値が付かず、損切となる試算です。

本日のご相談

2019.06.14

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 30歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2880万円  ローン金利 2、0%


ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、約2年前に新築物件を購入されました。
しかし、毎月のマイナスが約10000円ほどあり、「儲かる」「節税」などとセールスされましたが信用できないとのことです。
今後のコンサルティングも含め、相談したいとのご要望です。

本日のご相談

2019.06.13

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 36歳 投資マンション 東京2戸 福岡1戸 (全て新築)

 ローン総額 6220万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4950万円  ローン平均金利 2、45%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で購入されましたが、収支が毎月約2万円のマイナスです。
現在、サブリース契約中の為、今後、借り換えや売却時に問題が無いか心配されておられます。借り換えで収支を改善したいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
3年前に新築マンションを購入されました。
家賃が下がり、現在、毎月の収支もマイナスです。
販売会社からは、毎年、「新しい物件を買ってくれ」とセールスされる為、売却も検討されておられます。

悪徳物上げ(売って下さい業者)が増加しています!

2019.06.10

以前から、悪徳な物上げ業者が問題になっておりました。

物上げ業者とは、

●あなたの物件を欲しい方がいる
●その物件なら高値で売れる
●あなたが購入された物件は事故物件だから早く売却しなさい
●あなたに販売した業者は悪徳業者なので家賃送金が止まります

などと、オーナー様にアプローチをかけてきます。

そして、かなり「安い金額」で売らされます。(仲介を取られます)

悪徳な業者では、損切の金額を高額なフリーローンを組ませたり、中には、アポイントもないのに、自宅に飛び込みで来られ、契約するまで帰らない、といった行為に及んでいる業者も存在します。

当社も、お客様からたくさんのご相談をお受けしており、今後、その様な業者は、監督官庁に報告していく様に考えております。

区分所有者のオーナー様は、くれぐれもお気を付け下さい。

本日のご相談

2019.06.08

本日はご夫婦でのご相談です。

●ご夫婦とも公務員(教員)の方 

 ご主人様 48歳  投資マンション 大阪4戸 京都1戸 (全て新築)

           ローン総額 7880万円  ローン平均金利 2、4%

 奥様 44歳    投資マンション 大阪2戸 神戸1戸 (全て新築)

           ローン総額 4730万円  ローン平均金利 2、3%


ローン借り換えのご相談です。
「節税」「年金」「保険代わり」で購入されてこられましたが、収支が年々悪化しております。リフォーム代などの費用負担も多く、売却も検討されておられます。
新築マンションばかりを購入された事を後悔されておられます。

悪徳会社との法廷闘争

2019.06.06

当社にご相談頂きましたお客様の中には、弁護士を付け、悪徳会社と法廷闘争をされる方もいらっしゃいます。

●新築区分を嘘のセールストークで買わされた

●中古一棟をスルガスキームで買わされた

主に、これらの問題です。

「アンケート商法」 「出会い系、婚活サイト」 「怪しいセミナー」

これらをきっかけに不動産投資をスタートされたお客様からのご相談も非常に増加しております。

法廷闘争となる場合、証拠集め、今までの経緯の詳細、これらが非常に大切な証拠となります。

買主の知らない所で、色々な違反行為を行っている業者も多く、少しでも怪しいと感じた、是非、ご相談下さいませ。

※顧問弁護士による対応をさせて頂くケースもございます

本日のご相談

2019.06.04

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 32歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5610万円  ローン平均金利 1、85%


●民間企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

 ローン総額 3550万円  ローン平均金利 2、5%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税」「年金」「生命保険代わり」としてセールスを受け、購入されました。
しかし、毎年、「買ってくれ」と営業され、不信感を持っていらっしゃいます。
今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。


民間企業の方は、ローン借り換えのご相談です。
投資セミナーに参加され、不動産投資をスタートされました。
しかし、金利が高く、収支がマイナスです。
「数年で売却し、儲けを出す」と、購入時に言われたみたいです。

投資不動産のアンケート商法

2019.06.02

最近よく見かける様になった、「アンケート商法」

東京、名古屋、大阪、福岡の主要駅やイベント会場などで、ゲリラ的に行われております。

そのほとんどが、「投資不動産の販売会社です」

中には、会社名を偽っている場合もあります。

「年金についてのアンケートです」「資産運用についてお尋ねしております」
「アンケートに協力頂くとハワイ旅行が当たります」「クオカード進呈しております」

などと言い、個人情報を収集をしております。

当社にも、今まで数十件の、「アンケート商法の被害者」の方からご相談を頂戴してきました。

今後も増々増えそうですね。 巷のアンケートには危険がいっぱいです。

最近のローン借り換え成功事例

2019.06.01

最近、当社でコンサルさせて頂きましたお客様のローン借り換え事例です。

●区分 6戸  ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、3%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1、6% (総支払金額の軽減 約1260万円)


●区分 5戸  ローン総額 8900万円  ローン平均金利 2、55%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1、35% (総支払金額の軽減 約1760万円)


●区分 3戸  ローン総額 6680万円  ローン平均金利 2、2%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1、7% (総支払金額の軽減 約576万円)


●一棟 アパート  ローン金額 12800万円  ローン金利 3、3%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1、8% (総支払金額の軽減 約3180万円)


●一棟 アパート  ローン金額 9600万円  ローン金利 4、0%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 2、0% (総支払金額の軽減 約3720万円)


●一棟 アパート  ローン金額 16700万円  ローン金利 3、1%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1、85% (総支払金額の軽減 約3440万円)


上記以外にも、借り換え成功事例はございます。
しかし、前に比べると、アパートローンの借り換えが非常に厳しくなりました。
現在、投資アパートで利益が出せていないオーナー様は、積極的に借り換えは考えなければいけません。

スルガ銀行以外でアパートローンを組まれた方々

2019.05.31

問題になっている、「アパートローン」

これは、スルガ銀行だけではありません。

少し、ニュースにもなりましたが、西京銀行や西武信金なども、不正融資が存在しております。

また、当社にご相談頂いたお客様から頂いた情報では、その他の金融機関でも不正融資はあります。

しかし、その事をオーナー様は気付かれていません。

購入されてから、わずか、数年で収支が一気に悪化したり、大きな修繕費の請求をされたり、色々な問題を抱えていらっしゃるオーナー様はたくさんいます。

「私は大丈夫」は非常に危険な考え方です。

本日のご相談

2019.05.30

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 52際 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 大阪2戸 (2戸中古) 
 ローン総額 13300万円  ローン平均金利 2、7%

 中古 一棟 アパート  ローン総額 14200万円  ローン金利 3、8%


ローンの借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化しております。
ご本人曰く、「騙された購入させられた」と感じておられます。
約2年前にアパートの購入をされましたが、ドンドン家賃収入が減少しています。
早急に、借り換えを成功しないと破綻する可能性があるとのことです。

本日のご相談

2019.05.28

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 11700万円  ローン平均金利 2、25%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12000万円  ローン金利 3、8%


●公務員の方 49歳 投資マンション 福岡3戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7630万円  ローン平均金利 2、5%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
スルガスキームでアパートを購入してしまいました。
現在、区分、アパートの収支マイナスが約20万円出ている為、早急に借り換えを成功したいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支が大きくマイナスの為、売却も検討されました。
しかし、売却時に一戸につき、約300万円ほど損切となる為、借り換えでの収支改善を図りたいとのご要望です。

「還付金で賄える」(節税)は、危険なセールス

2019.05.27

高額な新築区分を購入されたお客様の特徴として、

販売会社より、

「毎月の収支のマイナスは、還付金(節税)で賄えるので、実質負担はありません」

と、セールスされておられます。

購入後、数年間は節税目的として使えるのですが、その節税効果は年々減少していきます。

また、家賃金額も数年で下がっていくのも常です。(一部の地域では値上がりもあります)

そう考えれば、毎月の収支がマイナスの物件(利回りが低い)は、投資としては問題外となります。

投資不動産の情報、知識がないお客様が騙されてしまうケースが近年増加しております。

本日のご相談

2019.05.26

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4720万円  ローン平均金利 2、5%


●医師の方 40歳 投資マンション 大阪5戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 10800万円  ローン平均金利 2、3%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で投資マンションを購入されました。
しかし、ローン金利が高い為、収支がマイナスです。
購入時に、販売会社からは、「数年で借り換えしましょう」と言われていたみたいです。
しかし、その販売会社から先日、「借り換えは出来ない」と言われ、騙されたと感じておられます。


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入されてきました。
しかし、収支も悪化し、節税効果もなくなり、売却も検討されましたが、希望金額では売れなかったみたいです。「新築マンションは絶対に得にならないですね」とおっしゃっておられます。

本日のご相談

2019.05.25

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 大阪2戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 4420万円  ローン平均金利 3、3%


●上場企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2990万円  ローン金利 2、1%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
毎月の収支が、約4万円程マイナスです。
新築マンションを購入された事を後悔されておられます。
ご自身でも借り換えを検討されましたが、成功には至りませんでした。


上場企業ご勤務の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で、何も分からずに高額な新築マンションを購入してしまいました。
毎月のマイナスが約2万円ほどあり、「節税になる」と言われ購入してしまったみたいです。
今後、損失が増えてしまう事が心配なので、なにか対策が出来ないのか検討されておられます。

悪徳会社の特徴

2019.05.23

当社にご相談頂いたお客様からヒアリングしました、「悪徳会社の特徴です」

※セールス時にこんなことを言われた、という事も含めております。

●断っているのにも関わらず、何度も電話や面会を迫られる
●「絶対に儲かる」「損は絶対にない」など断定的な表現を使う
●「何かあれば私が責任を持つ」などと言われた (会社が買い戻す)
●値上がりする、と言われた
●家賃が上がる、と言われた
●毎年節税が出来ると言われた
●物件を購入すると、キャッシュバックすると言われた
●一度に複数の物件、毎年「買ってくれ」のセールスをされた
●他社で売却査定に出すと、かなり安い金額になった
●金融機関へ嘘の申告をさせられた
●毎月振り込まれる家賃金額が違う、振り込み日も違う
●購入時から説明もなく、勝手にサブリース契約になっている
●担当営業マンがコロコロ変わる (退職する)
●質問をしても回答が来ない
●アパート投資を勧めてくる

まだまだありますが、こんな事が一つでもあれば疑った方が良いのかも知れません。

強引な投資不動産販売会社

2019.05.21

本日もたくさんのご相談のお問合せを頂戴致しました。

その中に、「強引に契約を迫られた」という方がいらっしゃいました。

そのお客様は、

ある日、会社に直接、セールスの電話がかかってきました。

一度、営業マンと会い、その場では、「購入申込書」をご記入されました。

しかし、3日後、「やっぱり購入を取りやめたい」と担当者にメールをすると、上司にあたる人物が登場し、「止めるのにも一度面会頂きます」と言われ、上司とも会う事になりました。

止めたいとの意思を伝えても、折れて頂けず、約4時間延々と恫喝や不動産の説明をされ、心も折れ、購入すると伝えてしまったみたいです。

契約日は、2日後ですが、どうすれば止めれるのか?

と、いうご相談です。

驚きです。未だにこんな強引なセールスをする業者が存在しているのですね。

明らかな業法違反です。

「私も、こんな感じで投資不動産買ってしまいました」 という方は、一度、当社までご相談下さい。

本日のご相談

2019.05.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 41歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 15500万円  ローン平均金利 2、4%


●公務員の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、55%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約2年前に不動産投資をスタートされました。
「節税目的」で購入されましたが、失敗だったと後悔されています。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
新築物件を購入してしまい、毎月の収支はマイナスです。
ご自身で借り換えも検討されましたが、どの金融機関でもダメだったみたいです。

投資物件を少しでも高値で売却する為には

2019.05.16

投資物件を所有されますと、

「売ってくれませんか?」

「あなたの物件、〇〇〇〇万円で買いたいと言っている方(法人)がいます」

などの、営業が頻繁に来ます。(DMも含め)

「少しでも高値で売却できるなら、、、」これがオーナー様の本音です。

しかし、悪徳な業者は、非常に安い金額を提示してきたり(嘘の話で)、高値で売れると言っていたのに嘘だったり、媒介契約を取るのに必死です。(専任媒介契約、物件の囲い込み)

では、少しでも高値で売却する為には、
●不利なサブリース契約はしない
●空室時に安易な家賃減額をしない
●仲介でなく買い取り業者を探す

主に、これらの事が大切です。

本日のご相談

2019.05.14

本日の1名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (2戸中古)

 ローン総額 9210万円  ローン平均金利 2、4%


ローン借り換えとご売却のご相談です。
年金対策としてスタートされましたが、購入時には、「立地が良いから家賃は下がらない」「売却時には高値で売れる」とセールスされました。
しかし、ドンドン家賃も下がり、リフォーム代などの負担も増加し、大きなマイナスとなっております。

一棟アパート投資、今がチャンスなのか?

2019.05.13

最近よく、「アパート投資、今、チャンスですよね?」

と、言われることが多いです。

不正融資も問題などで、売りに出される方が多い事や、融資の締め付けで購入できる方が少ないことなどが要因ですね。

しかし、「チャンス」と言えるほど、価格は下がっていません。

以前にも増して、融資審査も厳しい状況です。

自己資金、1割、2割は当たり前に必要になります。

以前の様な、「二重契約書」 「資金エビデンスの改竄」 いまだに手を染めている業者もあると聞きますが、融資する金融機関のチャックは厳しく、販売業者の選択、買主様の責任説明をより厳格にしているみたいです。

地方と都市の賃貸需要の二極化がドンドン進んでおりますので、地方都市のアパート投資は余程の条件でない限り、危険です。

本日のご相談

2019.05.12

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京1戸 埼玉1戸 (全て中古)

 ローン総額 3990万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7600万円  ローン金利 3、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11200万円  ローン金利 3、8%


ローン借り換えのご相談です。
中古アパートの収支が悪化し、ご自身で金利交渉や借り換えも検討されましたが成功しなかったみたいです。
空室もあり、早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.05.11

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 31歳 投資マンション 大阪5戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、1%


●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 8840万円  ローン平均金利 2、45%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
「節税目的」で新築マンションを購入されました。
しかし、利益が無く、収支も悪化しているらしく、騙されてしまったのかとご不安になられておられます。
今後、売却も検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご自身でも借り換えを試されましたが成功しなかったみたいです。
新築物件の収支が大きくマイナスです。

本日のご相談

2019.05.10

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 46歳 投資マンション 東京1戸 埼玉1戸 (全て中古)

 ローン総額 3130万円  ローン平均金利 2、6%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 (2戸中古)

 ローン総額 8830万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9400万円  ローン金利 3、9%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
セミナーに参加され、中古マンションを購入されました。
しかし、収支が大きくマイナスの為、借り換えをご希望です。


民間企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換えのご相談です。
スルガ銀行を使い、アパートを購入されました。
しかし、最近、一気に空室が増加し、収支もマイナスです。
早急に、収支改善をしなければ破綻する可能性もあるみたいです。

本日のご相談

2019.05.09

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 34歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 9460万円  ローン平均金利 2、2%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 神戸1戸 (中古物件)

 ローン金額 970万円  ローン金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11200万円  ローン金利 4、0%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
「節税目的」で新築マンションの購入をされました。
しかし、毎月の収支がマイナスで、全く利益がない状態です。
ご本人様も騙されたのか? とご不安になられておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガ銀行でアパートローンを組まれておられます。
購入時、色々な改竄行為があったと認識されておられます。
収支が悪化しているので、早急に対策を講じたいとのご要望です。

GW中にお問合せ頂いたお客様へ

2019.05.07

本日より通常営業を致しております。

GW中に、たくさんのメールお問合せを頂戴し、誠に有難うございます。

今、順番に対応させて頂いておりますので、しばらくお時間下さいませ。

また、当社からのご連絡に対し、ご返答頂けないお客様に関しては、順番を後回しにさせて頂きますのでご了承下さいませ。

GW休業のお知らせ

2019.04.27

誠に勝手ながら、当社では、GW休業と致しまして、

●4月28日(日)〜5月6日(月)迄

と、させて頂きます。

休業期間中に頂きました、お問合せ、ご相談に関しましては、7日(火)以降に順次対応させて頂きますのでご了承くださいませ。

※毎年、GW期間中は、お問合せが殺到致しますので、7日以降はお問合せ頂きました順番に対応させて頂きます。(7日中にご連絡出来ない場合もございます)

※尚、緊急の場合に関しましては、各担当者までご連絡頂けます様、お願い申し上げます。

悪徳会社の特徴

2019.04.23

今までご相談頂きました、お客様からヒアリングさせて頂いた、「悪徳会社」の特徴です。

●担当者がコロコロ変わる (退職する)
●質問に対する返答がない (遅い)
●リスクの説明がない (メリットのみ)
●短期間の間にたくさんの物件の購入を迫ってくる
●毎月振り込まれる家賃が違う (入金日も違う)

など、この様な事が起きていませんか?

少しでも怪しいと感じたら、ご相談下さい。

出会い系商法や婚活詐欺

2019.04.21

少し前に、問題になりましたが、「出会い系商法」や「婚活詐欺」は未だに存在しているみたいです。

出会い系サイト、マッチングアプリ、婚活サイトなどから、医療系のお仕事をされている女性(被害者は主に女性)をターゲットに、高額な新築マンションやアパートなどを購入させます。

色々巧みに誘い、年収、自己資金、などをヒアリングし、短期間に複数の物件の販売を仕掛けてきます。

「私の知り合いに資産運用のプロがいるから一度会ってみて」

「不動産投資なら資金がかからないので安心」

「自分も不動産投資しているので、是非、一度やってみては」

など、安心を与え、悪徳な販売会社に繋げます。

目的を果たすと、逃げていくように連絡が取れなくなるみたいです。

当社にも、たくさん被害女性の方からのご相談が入ります。

お心当たりが少しでもあるのであれば、早急に対応しなければいけません。

本日のご相談

2019.04.20

本日は2名のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪5戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 11300万円  ローン平均金利 2、4%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 7420万円  ローン平均金利 2、35%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
約4年くらい前に、「節税目的」で新築マンションを購入されました。
毎年買い増ししていき、節税効果を期待しましたが、思ったほど効果が出ず、収支も悪化しております。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
「数年後、売却すれば利益が出る」と言われ購入されたみたいです。
収支がマイナスの為、早急に借り換えしたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.04.19

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸(全て新築) 

 ローン総額 4510万円  ローン平均金利 2、55%


●公務員の方 50歳 投資マンション 福岡4戸 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 11400万円  ローン平均金利 3、1%


民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
強引なセールス電話がきっかけで新築マンションを購入されました。
「節税になる」「損はしない」「売却すれば儲かる」などとセールスされたみたいです。
少しでも高値で売却したいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで区分マンションを購入されました。
「同僚がやっている」「皆さん儲かっている」などとセールスされたみたいです。
しかし、家賃の入金額が毎月変動したり、入金日も変わったりしているみたいです。
収支が大きくマイナスの為、早急に借り換えをしたいとのご要望です。

サブリース契約はトラブルの元?

2019.04.18

投資マンションやアパートを購入されると、問題になるのが賃貸管理です。

ほとんどの場合が、

●サブリース(家賃保証)

●集金代行

どちらかを選択します。

しかし、最近、トラブルが増加しているのが、「サブリース契約」です。

トラブル事案の内容は、

●解除、解約が出来ない 拒否される
●サブリース契約が解除出来ない為、売却価格が下がる
●解除、解約には違約金が多額にかかる
●リフォーム代や修繕費などをサブリース賃料から勝手に差し引きされる
●サブリース金額を一方的に減額された

など、直でオーナー様の負担増となる事が多いです。

賃貸管理の委託契約時に、それらの詳細の説明が全くなかった と、皆様おっしゃいます。

あなたの物件、どちらの契約になっておられるか、今一度、ご確認下さい。

投資アパートについてお悩みございませんか?

2019.04.16

●投資区分の収支改善の為にアパートを購入した

●知人の紹介でアパートを買った

●スルガ銀行でローンを組んでいる

●空室や修繕費の増加で収支が悪化している

●販売会社に騙された

などなど、投資アパートについて、お悩みのオーナー様は非常に多いかと思います。

当社にご相談頂く、多くのオーナー様は、気付かない所で、販売会社に騙されてしまっておられます。

不正融資、二重契約、レントロールの改竄など、色々な重大な違反が存在しています。

なかなかご自身だけでは解決しない問題も多いかと思いますので、是非、当社にご相談下さい。

ご相談内容によっては、顧問弁護士が対応させて頂けます。

本日のご相談

2019.04.14

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 10200万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、0%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4、0%


●民間企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4720万円  ローン平均金利 2、5%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されておられます。
区分の収支改善でアパートを購入されましたが、アパートの収支も悪化傾向にあり、このままでは破綻する可能性もあります。金利交渉や借り換え交渉などもご自身でしてこられたみたいです。


民間企業ご勤務の方は、コンサルティングのご依頼です。
3年前に友人の紹介で新築マンションを購入されました。
購入時、金利が高いので購入を断ると、「いずれ借り換えします」と担当者に言われたみたいです。しかし、現在でも借り換えは出来ず、収支が大きくマイナスのままです。

本日のご相談

2019.04.13

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 34歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 10700万円  ローン平均金利 2、2%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 9210万円  ローン平均金利 2、35%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約3年前に、友人の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税に使える」と言われ購入されましたが、今では節税効果もあまりない状態です。
家賃の下がったりと収支が悪化しております。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスなので、ご自身で借り換えを試されましたが成功には至らなかったみたいです。売却も検討されましたが、損切となる為、断念されました。

名刺交換やアンケート商法に騙されていませんか?

2019.04.12

ここ数年で、「名刺交換」や「アンケート商法」によって、高額な投資マンションを購入させられた!

と、いうご相談が増加しております。

●節税になる
●値上がりも期待できる
●損はしない
●何かあれば売却もする

などとアプローチをかけてきます。

しかも、

「〇〇様のご同僚の方もたくさん所有されてます」などといかにも近しい人間も不動産投資をしているかの様に言ってくるみたいです。

この様な、セールス方法の商品には「良い物」は絶対にありません。

ご注意下さいませ。

本日のご相談

2019.04.09

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 32歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 5080万円  ローン平均金利 2、4%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 7880万円  ローン平均金利 2、25%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 10900万円  ローン金利 3、8%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
しかし、毎月約3万円の収支マイナスが出ているみたいで、ご自身でも金利交渉や借り換えなど検討されましたが、成功しなかったみたいです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで中古アパートを購入してしまいました。
預金証明も改竄されていることが判明し、販売会社に対して何らかの措置を検討されておられます。

本日のご相談

2019.04.07

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 31歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 9720万円  ローン平均金利 2、2%


●民間企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2280万円  ローン金利 2、15%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入されました。
しかし、毎年、節税効果は薄れ、収支も悪化しております。
全く利益が無い状態なので、借り換えやご売却を検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
職場に架かってきた営業の電話がきっかけで新築マンションを購入されました。
「損はしない」「売却すれば儲かる」とセールスされたみたいですが、ご自身で売却査定に出すと約300万円近い損切が必要とのことです。
騙されたと感じておられます。

本日のご相談

2019.04.05

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 8820万円  ローン平均金利 2、25%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 福岡1戸 (3戸中古)

 ローン総額 9360万円  ローン平均金利 2、4%


上場企業ご勤務の方は、不良物件の売却とローン借り換えのご相談です。
半年間空室物件があり、ご売却希望です。
収支も悪化しており、売却も借り換えも早急に動きたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
福岡の物件が金利が高く、収支もマイナスです。
売却も検討されましたが、かなり安くなるみたいだったので断念されました。

医師のお客様のご相談

2019.04.02

当社のお客様より、複数のご勤務医師の方のご紹介を頂きました。

皆様、とある大阪の不動産会社より、区分を複数所有されておられます。

●収支がマイナス

●売却が出来ない(損切になる)

●「節税」効果が無い

などのご相談です。

色々な業者からたくさんの営業電話がある為、信用できる会社にコンサルティングを任せたいとのご要望です。

購入時、「節税」「年金」「生保」のメリットで購入したが、全く利益も上がらず、損しかしなかったとのことです。

本日のご相談

2019.03.31

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 9740万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11900万円  ローン金利 4、0%


●民間企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3420万円  ローン平均金利 2、3%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化しております。
修繕費の増加や空室なども増え、このままでは破綻する可能性もあるとのことです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」に騙されたみたいです。
大阪の業者から、「儲かる」「節税に使える」「損は絶対にしない」などとセールスされたみたいです、しかし、毎月約3万円の収支マイナスがある為、売却査定に出すと、約300万円以上の負担となる事が分かりました。

本日のご相談

2019.03.30

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 32歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5220万円  ローン平均金利 2、1%


●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 埼玉1戸 福岡1戸
(3戸中古)
 ローン総額 7780万円  ローン平均金利 2、55%


医師の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税になる」「損はしない」など言われ購入されたみたいです。
余り理解せずに始めてしまい、リスクを理解されておられない状況です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
全ての物件の収支がマイナスです。
新築マンションは利回りが悪くマイナスで、中古マンションは金利が高くマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、どの金融機関もNGだったみたいです。

区分の借り換え承認頂きました

2019.03.29

本日、2名の方の区分のローン借り換えの承認を頂きました!

●公務員の方  投資マンション ローン総額  9800万円  平均金利 2、65%

 ⇒⇒⇒  借り換え後 金利 1、65% (総支払金額の軽減 約 1670万円)


●医師の方  投資マンション ローン総額 11500万円  平均金利 2、2%

 ⇒⇒⇒  借り換え後 金利 1、4% (総支払金額の軽減 約 1750万円)


上記の様に、総支払金額の軽減金額は相当なものになります。
当然、毎月の収支も一気に改善しますので、今後、繰上返済も計画に入れコンサルティングさせて頂きます。

一棟アパートの借り換えOK頂きました!

2019.03.28

本日、一棟アパートの借り換えの承認を頂きました。

この借り換えの成功によって、オーナー様は、

●毎月の収支の改善金額 約 12万円

●完済までの総支払金額の軽減 約 3800万円 

と、なります。

医師の方でしたので、比較的、スムーズに承認が下りました。

この様に、アパートローンが厳しい状況でも、「お客様の属性」「資産状況」などで審査は大幅に変わりますので、アパートでお困りの際は、ご相談下さい。

賃貸管理委託の契約

2019.03.25

投資不動産を購入されますと、大半のオーナー様が、賃貸管理を業者に委託されます。

その際、

●集金代行
●サブリース (転貸借、家賃保証)

上記の2パターンが多いです。

今、業界で問題になっているサブリース問題

オーナー様が全く知らない所で契約させられていたり、解除の際、多額の違約金を請求されたりなど大きな問題になっております。

また、業者が解除してくれない為に、売却価格に大きな影響がでたりするケースもございます。

今、現在、お手元に「賃貸管理委託契約書」が無い場合は、速やかなに業者から取り寄せしなければいけません。

不動産投資でよく使われる金融機関

2019.03.23

不動産投資はほとんどのお客様が融資を利用されます。

区分においては、

●オリックス銀行 ●ジャックス ●イオン住宅ローン ●東京スター銀行 ●セゾン
●楽天銀行 ●ダイヤモンドアセット ●リコーリース ●アプラス ●大正銀行 
●関西アーバン銀行 ●みなと銀行 ●中国銀行 ●香川銀行 ●スルガ銀行 ●SBJ銀行

などがあります。

一棟アパートにおいては、

●スルガ銀行 ●静岡銀行 ●オリックス銀行 ●SBJ銀行 ●セゾン 

などがあります。

当社では、それらの金融機関からのローンの借り換えのご提案をさせて頂き、キャッシュフローの改善を図ります。

お客様の中には、

●毎月のキャッシュフローが10万円以上改善された
●総支払金額が3000万円近く減少した

この様なお客様もいらっしゃいます。

投資不動産でお困りの際は、是非、一度、ご相談下さいませ。

本日のご相談

2019.03.22

本日は1名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 (1戸中古)

 ローン総額 8200万円  ローン平均金利 2、6%


ローン借り換えのご相談です。
ご定年前に、収支改善をしておきたいとのご要望です。
新築で購入された物件が、家賃が下がり、大きなマイナスです。

本日のご相談

2019.03.21

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 30歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、15%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京2戸 埼玉1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5910万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で約3年前から新築マンションを購入されてこられました。
毎年、「買ってくれ」と営業が来るため、少し不安に感じておられます。
収支もマイナスの為、今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
3戸とも毎月の収支がマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、成功しなかったみたいです。

レオパレスの不正建築は社長の指示?

2019.03.19

レオパレスの違法建築問題

かなり大きな問題に発展しております。

不正が社長が指示していた? というニュースもあり、かなり前から組織ぐるみで不正を行っていたと言われております。

違法建築は何年かに一回は大きな問題として取り上げられます。

と、いう事は、かなり水面下では違法が蔓延している様に思います。

不正融資はスルガ銀行だけではない!

2019.03.18

現在、スルガ銀行の不正融資が大きな問題となっております。

しかし、不正融資はスルガ銀行だけではありません。

少しだけ報道されましたが、他の地方銀行や信金なども不正融資には絡んでおります。

その影響で、「不動産投資ローン」をSTOPした銀行もあります。

また、表面化していませんが、当社では、区分においての不正融資問題も確認しております。

買主様の知らない所で不正融資が行われている事がほとんどです。

「あれっ、おかしいな」と思う事があれば、不正の可能性大ですね。

本日のご相談

2019.03.17

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6770万円  ローン平均金利 2、55%


●医師の方 31歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9250万円  ローン平均金利 2、2%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4、0%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」に騙されたみたいです。
「絶対に儲かる」「損は出ない」とセールスされ、高額な新築を購入してしまいました。
家賃が下がり、収支もマイナスの状態です。
売却も検討されましたが、3戸売却となると、約1000万円近くの損切となるみたいです。


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
現在、区分もアパートも収支マイナスです。
スルガ銀行でアパートローンを組まれており、販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。

本日のご相談

2019.03.16

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 11300万円  ローン平均金利 2、1%


●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京2戸 埼玉1戸 横浜1戸 (2戸中古)
 ローン総額 7080万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 3、8%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
「税金対策」になると思い、購入されましたが、徐々に節税効果が減少し、家賃も下がり、収支が悪化しております。全く利益がない為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガ銀行を使い、アパートを購入してしまいました。
アパートの収支が大幅に悪化し、早急に対策を講じたいとのご要望です。

医師の方の投資マンションローン借り換え

2019.03.15

医師の方からのご相談は相変わらず多いです。

やはり、悪徳業者は、ローンが組みやすい医師の方をターゲットにしています。

ご相談者の中には、6億円近く、区分、アパートを買わされてしまった方もいらっしゃいます。

また、研修医時代に、区分を4戸(ローン額 約7000万円)も購入された方もいらっしゃいます。

普通で考えると、買いすぎです。(ローン総額から)

悪徳業者は、「次々商法」と言って、短期間の間に、次々に購入させます。

一気に5戸を購入された例もございます。

医師の方に限らず、医療関係者(歯科医師、看護師、技師の方々)も、悪徳業者のターゲットになりますのでお気を付け下さいませ。

スルガ銀行の不正融資の影響

2019.03.12

また、新たなスルガ銀行の不正融資問題が取り上げられました。

不動産融資ではなく、スルガ銀行のカードローンの融資を稼ぐ為に、悪徳な投資詐欺に行員が関与していた、、、

スルガ銀行のアパートローンは、このカードローンもセットになっているケースが非常に多いです。

カードローンで諸費用を支払う という名目になっているみたいです。

金利が、高ければ7%ほどです。

ご相談頂いたお客様の中には、本体ローンが1億、カードローンが1000万円 カードローンの月々の支払いが10万円以上 の方もいらっしゃいました。

このスルガ銀行の不正問題の影響は、他の銀行の審査に大きく影響が出ております。

最近では、区分の融資に関しても、厳しく審査される様になった金融機関もあり、まだまだ余波は出てくるでしょう。

収支の悪化で苦しまれておられるオーナー様は、いち早くのご対応が必須ですね。

アパートローンの借り換え (近況です)

2019.03.11

当社でご相談頂きました、アパートローンの借り換えの近況です。

最近は、

●100%ローンはほぼ不可 (新規融資90%、借り換えは物件評価による)

●お客様のご年収の制限 (800万円以上 高属性の方)

●ご年齢 (50歳以上はかなりハードルが高くなります)

●資産 (CASH、株、不動産など)

これらの4項目をクリアーしない限り、ほとんど融資されません。

昔みたいに、微妙な案件は担当者レベルで押し込んで頂けた時もありましたが、今では、ほとんど一刀両断されます。

この流れは、今後、数年は続く状況となるでしょう。

ご相談はお早めに!

本日のご相談

2019.03.10

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪5戸 神戸3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 18700万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (1戸中古)

 ローン総額 9340万円  ローン平均金利 2、8%


医師の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。
「節税目的」でスタートされましたが、家賃の下落や節税効果の減少で年間収支はマイナスです。購入時には、「絶対にマイナスはない」とセールスされていたみたいです。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
金利が高く、毎月の収支マイナスが約4万円以上出ております。
ご自身で、金利交渉や借り換えにチェレンジされましたが、成功には至りませんでした。

本日のご相談

2019.03.09

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 神戸3戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、5%


●民間企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京3戸 埼玉1戸 横浜1戸 (2戸中古)
 ローン総額 8850万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート ローン金額 10200万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
約7年前から不動産投資をされておられます。
「節税」として購入されましたが、家賃の値下がりでの収支悪化、節税効果の減少で年間大きなマイナスとなっています。
ご売却も検討されましたが、かなりの損切が必要らしく、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
区分の収支改善としてアパートを購入されましたが、こちらも収支悪化しています。
スルガスキームを使っている為、早急に対応したいとのご要望です。

借り換えが出来ない方は負債額をまず減らす事

2019.03.08

投資マンションやアパートのローン借り換えについて、

今までご自身でチャレンジしたが無理だった方は、まず、負債額を減らしましょう。

●自己資金で繰上返済をする

●売却する

どちらかになるかと思います。

投資不動産のローンも、年収からの倍率制限がある程度設けられています。

大体、ご年収の12倍くらいまでであれば、審査の対象になります。
(アパートの場合は、物件評価によって変動します)

「どうしても売りたくないんだ」

と、言って、借り換え機会を逃してしまうオーナー様も多くいらっしゃいます。

その様なコンサルティングも当社ではお受けできますので、是非、ご相談下さい。

本日のご相談

2019.03.05

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 34歳 投資マンション 大阪5戸 京都1戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 11300万円  ローン平均金利 2、4%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 (1戸中古)

 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 2、8%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
新築マンションばかり所有してしまい、毎月収支もマイナスです。
「節税目的」で購入されましたが、節税効果も年々減少しております。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
福岡の悪徳業者に騙されたみたいです。
家賃入金が止まっており、お支払いが非常に厳しい状況です。
弁護士などにもご相談されているみたいです。

本日のご相談

2019.03.04

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京5戸 横浜2戸 福岡1戸 (1戸中古)
 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 2、44%


●民間企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 大阪3戸 横浜3戸 (3戸中古)

 ローン総額 9720万円  ローン平均金利 2、3%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
収支がマイナスの物件が多く、ご売却希望です。
「売ってくれ」とたくさんDMが届く中、信用性の高い会社に売却したいとのことです。
借り換えも検討されておられますが、資金的に余裕がない状態です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後の購入のご相談です。
ご自身で借り換えを検討されましたが、どちらの金融機関もダメだったみたいです。
今後も購入を検討されておられる為、併せてご提案させて頂く予定です。

本日のご相談

2019.03.03

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 40歳 投資マンション 大阪 2戸 (全て新築)

 ローン総額 3190万円  ローン平均金利 2、15%


●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7780万円  ローン平均金利 2、4%


公務員の方は、ご売却のご相談です。
色々な業者から「売ってくれ」との連絡を受けますが、少しでも高値で売りたいとのご要望で査定をご希望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご要望です。
現在、全ての物件が収支マイナスです。
繰上返済も検討されており、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.03.02

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 29歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 7110万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 48歳 投資マンション 福岡3戸 東京1戸 (3戸中古)

 ローン総額 6200万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税になる」「お金はかからない」「損はしない」とセールスされました。
しかし、ご自身でお調べされると、新築マンションは売却時に損切となるケースがほとんどで、騙されてしまったと感じておられます。
早急に対策を講じたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築で購入された物件が、収支マイナスです。
売却も検討されましたが、大きな損切となる為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

「値上がります」は騙されます!

2019.03.01

悪徳な投資不動産会社は、「嘘のセールストーク」を使ってきます。

例えば、

●数年後には売却し、利益を出す
●年々値上がりする
●当社(販売会社)が買い取ります

この様な騙しの営業トークで高額な新築マンションやアパートを販売してきます。

当社には、騙されてしまったオーナー様からのご相談が多く寄せられております。

悪徳業者に逃げられてしまう前に手を打っておきましょう!

本日のご相談

2019.02.28

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 10400万円  ローン平均金利 2、45%


●公務員の方 32歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5220万円  ローン平均金利 2、3%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約3年前に新築マンションを購入されました。
「東京は値上がる」「数年で売却する」「損はしない」とセールスされて購入してしまったみたいです。
現在、毎月の収支マイナスは約7万円程発生しています。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
悪徳なアンケート商法に騙されたみたいです。
「節税になる」「損はない」「値上がりも期待できる」などとセールスされたみたいです。
ご自身で売却査定をされると、一戸に付き約300万円以上の損切となる為、騙されたと感じておられます。

投資アパート・マンションを手放したくないですか?

2019.02.25

●騙されて購入してしまった物件

●現金で購入したが現金化したい

●少しでも高く売却したい

などのご要望にも、当社はお受け致します。

海外投資家への販売ルートも確立しておりますので、日本市場よりも高く売却できるケースもございます。

アパート、マンション 問いませんので、売却でのご相談も是非お待ちしております。

本日のご相談

2019.02.24

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 東京2戸 福岡2戸 (2戸中古)

 ローン総額 5880万円  ローン平均金利 2、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7800万円  ローン金利 4、5%


●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 9040万円  ローン平均金利 2、6%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されました。
区分もアパートも収支はマイナスです。
早急に借り換え、又は、ご売却を検討したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で、4年前から投資マンションを購入されてきました。
しかし、空室が増えるたびに、収支が悪化しております。
購入時には、「空室は出ない」「家賃は年々上がる」などとセールスされていたみたいです。

本日のご相談

2019.02.23

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)

 ローン総額 14800万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11500万円  ローン金利 3、8%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京2戸 大阪2戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
スルガスキームで購入されたアパートの収益が悪化しております。
売却も検討されましたが、ローン残高では売れない為、借り換えを検討したいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
福岡の物件について、家賃の未入金が続いており、現在、弁護士を立て、請求をされておられます。
その他の物件に関しては、ローン借り換えや売却をしたいとのご要望です。

不正融資はスルガ銀行だけではありません

2019.02.21

一連のスルガ銀行の不正融資問題

この、金融機関への不正は決してスルガ銀行に限ったことではありません。

また、アパートだけに限ったことでもありません。

当社では、長年のご相談実績から、他の金融機関(ノンバンク含む)や、区分においても不正融資が行われていたことも承知しております。

ここではあえて、その金融機関名などの公表は控えますが、ほとんどがスルガ銀行と同じケースです。

購入されたお客様は、自分が不正に関わっているとは全く思っていらっしゃいません。

お客様が知らない所で行われいるケースはほとんどです。

購入した物件、購入した販売会社が少しでも、「あれっ」と思う事があれば調査された方が良いかと思います。

「サブリース」問題でお困りございませんか?

2019.02.18

「サブリース」のトラブルが急増しているみたいです。

●サブリース金額を一方的に減額された
●サブリース契約の解除が出来ない
●サブリースを解除する時、多額の違約金を取られた

など、色々な問題が発生しております。

ご相談頂いたお客様の中には、賃貸管理会社から了承もいていないのにも関わらず、勝手に色々な費用をサブリース賃料から引かれる、、、

と、いうトラブル案件もございます。

お困りの際は、是非、当社にご相談下さい。

※法務相談となる場合は、顧問弁護士の対応となります。(無料です)

本日のご相談

2019.02.17

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 36歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 大阪2戸 (2戸中古)
 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、45%


●公務員(教員)の方 46歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4660万円  ローン平均金利 2、2%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
今まで販売会社の言われるがままで購入していた為、毎月の収支マイナスが約6万円程出ております。「売却すれば利益が出る」と言われておりましたが、新築物件は売却すると約400万円程の損切となる為、「騙された」と感じておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
職場にTELにて営業があり、かなりしつこく営業された為、渋々面会することになったみたいです。「5年後くらいには買い取りします」とセールスされておられるみたいです。
あまり、販売会社に対して信用性も無く、とにかく早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.02.16

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 49歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 11800万円  ローン平均金利 2、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 22000万円  ローン金利 3、8%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)

 ローン総額 12300万円  ローン平均金利 2、45%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
節税目的で新築区分投資からスタートされました。
しかし、収益が上がらないので、次は中古アパートの提案を受け、購入してしまいました。
アパートに関しては、購入当初約2年間くらいはプラスで運用されておられましたが、しばらくするとサブリース金額が減額されたり、空室が増えたり、修繕費の負担も増加し、大きなマイナス出費となっておられます。スルガ銀行のローンで購入された為、不正融資に関しても疑っていらっしゃいます。


上場企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
色々な会社から、「売ってくれと」セールスされておられます。
中には非常に態度が横柄な会社もあり、慎重に売却を進めたいので、当社での査定と売却の依頼を検討されておられます。

月間、約50名と超えるご相談

2019.02.12

現在、当社では、平均しますと月間 約50名 を超えるお客様のご相談(個人面談)を頂いております。

電話でのお問合せなどを含めると、約80名近くの数になります。

ご相談内容の多くは、

●ローン借り換え (区分、アパート)

●ご売却 (精算)

●騙された (法務相談含む)

この3項目が大多数です。

当社で、ご相談をお受けできる案件もあれば、顧問弁護士での対応となるケースもあります。

最近、徐々に増えている相談としては、

「投資不動産の購入を考えているが、どんなものを買ったら良いのか」

「今まさに、○○会社からこんな提案を受けているがどうなのか」

などのアドバイスのご相談も増加傾向にあります。

皆様、融資の緩和などで不動産投資に対するマインドは上がっておりますが、スルガ銀行の問題やシェアハウスの問題などで、少し慎重になられておられるかと感じます。

高額な新築マンション、節税目的でする不動産投資、収益改善を謳うアパート経営、などは怪しいものであるという認識は必要かも知れません。

取材協力(TVや雑誌等)には応じておりません

2019.02.11

2年前から、たくさんのTV関係者、雑誌社などから、

「投資不動産販売会社に騙された被害者などへの取材」

と、いう名目で、お問合せを頂戴しております。

しかし、当社では、どなた様に対してもお断りさせて頂いております。

当社では、現在、巷で騒がれている、スルガ銀行などの不正融資問題、スマートデイズのシェアハウス問題、レオパレスの建築基準法違反の問題、などは、数年前からキャッチしておりました。

ここ2年で、ご相談件数が増加し、スタッフにも限りがある為、ご理解頂きたいと思います。

今後も一人一人、ご相談者の方のお役に立てる様、努力して参りますのでどうぞ宜しくお願い致します。

本日のご相談

2019.02.10

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 31歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、2%


●公務員の方 43歳 投資マンション 大阪3戸 名古屋1戸 (全て新築)

 ローン総額 6620万円  ローン平均金利 2、4%


民間企業ご勤務の方は、ご売却と今後のコンサルティングのご相談です。
アンケート商法に騙されたみたいです。
「値上がりする」「儲かります」とセールスされ、立地が悪い新築マンションを購入してしまいました。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人からの紹介で、不動産投資をスタートされました。
しかし、節税効果は減少し、家賃も下がり、収支が悪化しております。
「損はしない」と言われ購入したみたいです。

本日のご相談

2019.02.09

本日のご相談です。

●医師の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4450万円  ローン平均金利 2、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11000万円  ローン金利 4、0%

 中古 一棟 アパート  ローン金額  9200万円  ローン金利 4、0%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京2戸 福岡3戸 (2戸中古)

 ローン総額 8470万円  ローン平均金利 2、75%


医師の方は、ローンの借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入してしまいました。
購入当初から収支が悪くなり、修繕費などの費用負担も増加しております。
入居情報も改竄されていたらしく、現在、弁護士を付け訴訟も検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
ご定年が近付き、精算をお考えされておられます。
少しでも高い金額で売却し、残った物件は借り換えで収支改善したいとのご要望です。

レオパレスの建築基準違反の問題

2019.02.08

昨日から、レオパレス社が建築したアパートの建築基準違反の問題が騒がれております。

この問題は、数年前から徐々に表面化し、マスコミには取り上げられておりました。

当然、レオパレスだけでなく、色々な業者にも波及されていくでしょう。

今回のレオパレスの報道は、かなり厳しい結果になるでしょう。

スルガ銀行でアパートを購入されておられるオーナー様には、他人ごとではありません。

本日のご相談

2019.02.07

本日は2名のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 大阪3戸 東京2戸 (3戸中古)

 ローン総額 9810万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11000万円  ローン金利 4、1%


●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3320万円  ローン平均金利 2、4%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善でアパートを購入されましたが、こちらも収支が大きく悪化しております。
このままでは破綻する可能性もあり、早急に対応したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
大阪でアンケート商法に騙されたみたいです。
「毎月儲かる」「売却すれば利益が出る」などとセールスされたみたいです。
リスクを知らずにスタートしたことを後悔されておられます。

そろそろご売却のタイミングでは?

2019.02.04

投資アパート・マンションのご売却のタイミング

非常に難しいですね。

「もう少ししたら値上がりが期待できるかも」

「高値で売れるかも」

「今、収支マイナスでないから売らない」

など、色々な状況があるかと思います。

しかし、

●家賃の下落
●空室
●管理費・修繕積立金の値上がり
●サブリース契約

など、これらの理由で一気に値下がる事もあります。

「あの時、売っていれば、、、」

なんてことも大いにしてありますので、何事にも早め早めの行動を!

本日のご相談

2019.02.03

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 36歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4190万円  ローン平均金利 2、65%


●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 7530万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4、1%


公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
約3年前に新築マンションを購入されました。
当初は、何度も断っておられましたが、強引に契約させられたみたいです。
「損はしない」「売却すれば利益が出る」とセールスされたみたいです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートの購入をされました。
最近、修繕の件で大きな費用負担が生じ、収支も悪化しており、早急に借り換えしたいとのご要望です。ご自身でも借り換えを検討されましたが、どの金融機関でもNGだったみたいです。

本日のご相談

2019.02.02

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 43歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 2、35%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、6%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11800万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
4年くらい前から不動産投資をスタートされました。
「節税目的」で購入されましたが、現在、節税効果がほとんどなく、騙されたと感じておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームを使い、アパートを買ってしまったみたいです。
しかも、不正な書類を使い、ローンを組まされた証拠もお持ちされておられるみたいです。
悪徳な販売会社に騙されたみたいです。

1月度の振り返り

2019.02.01

早いもので、もう2月です。

1月が毎年、年末、年始のお問合せ、ご相談のお客様の取りまとめでバタバタと過ぎてしまいがちでしたが、今年は、ご新規のお客様からのご相談が増加しました。

内容は、

●投資マンションローンの借り換え
●ご売却相談
●「騙された!」という法務相談

が、多いです。

スルガ銀行の不正融資も問題で、やはり、アパートの融資、借り換えは難しくなっておりますが、1月だけでも、アパートの借り換えに4案件が成功しました。

確定申告時期も迫っておりますので、何かお困りの際は、是非、ご相談下さいませ。

本日のご相談

2019.01.31

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 2、65%


●公務員の方 29歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3480万円  ローン平均金利 2、3%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
5年前に友人の紹介で新築マンションを購入されました。
「数年で値上がる」「損はしない」とセールスされておられましたが、収支が約4万円のマイナスです。売却も検討されましたが、約800万円近くの損切となる為、借り換えで収支改善を検討されておられます。


公務員の方は、ご売却のご希望です。
アンケート商法にかかり、高額な新築マンションを購入してしまいました。
「節税」「年金」「保険代わり」にとセールスされましたが、リスクを知らずにスタートしてしまい、かなり後悔されておられます。

金利の上昇はあまり現実的ではない

2019.01.28

投資マンション、アパートの金利は変動金利のパターンがほとんどです。

不動産投資のリスクには、「金利上昇」があります。

しかし、年明けの日銀の状況を考えると、近々での利上げ現実的ではないでしょう。

恐らく、しばらくは「上がらない」と言えます。

ただ、過去最低金利である事は変わりませんので、将来的には上がる可能性も視野に入れながら、ローン借り換えなどを考えなくてはいけません。

本日のご相談

2019.01.27

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 47歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 大阪2戸 京都1戸 (3戸中古)
 ローン総額 15900万円  ローン平均金利 2、75%


●上場企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 11400万円  ローン平均金利 2、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 23000万円 ローン金利 4、5%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約10年前くらいから不動産投資をスタートされました。
しかし、節税効果もなくなり、収支も悪化しております。
売却もご検討されましたが、かなりの損切となる為、借り換えで収支改善を検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
スルガスキームを使い、アパートの購入をしてしまいました。
購入当初は、キャッシュフローがありましたが、空室が埋まらない、修繕費がUPなどの費用負担が増え、現状では、収支マイナスです。
このまま、収支が改善されないと、破綻する可能性があり、早急に対策をしたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.01.25

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 9080万円  ローン平均金利 2、2%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7900万円  ローン金利 3、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9500万円  ローン金利 4、0%


●公務員の方 44歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

 ローン総額 3540万円  ローン平均金利 2、45%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で投資物件を購入されてこられたらしく、所謂、スルガスキームを使ってしまっております。現状では、収支がマイナスの為、早急に今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
投資セミナーに参加され、投資不動産をスタートされました。
しかし、当初の説明通りの家賃が入らず、収支が大きくマイナスです。
騙されて購入させられた可能性が高いです。

そろそろ確定申告のご準備されておられますか?

2019.01.24

2月15日から開始される確定申告

そろそろご準備されておられますか?

近年、帳簿付け義務や領収書の添付に関しては非常に厳しくなってきているイメージがあります。

悪徳な新築マンション業者などは、

「領収書いらないから経費水増し出来ます」

「雑費をたくさん出して還付金を取り返してください」

「この物件ならいくらの経費を作れます」

など、全く根拠のないセールストークを使って販売しているという相談も受けております。

確定申告は、申告者の責任です。

もし、税務調査などが入れば大きなペナルティが課せられます。

ご注意ください!

本日のご相談

2019.01.22

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 32歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5030万円  ローン平均金利 2、4%


●民間企業ご勤務の方 56歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 福岡1戸 (1戸中古)
 ローン総額 9820万円  ローン平均金利 2、7%


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」に騙されたみたいです。
「儲かる」「損はしない」などとセールスされ、利回りの低い新築物件を購入してしまいました。ご自身で売却も検討されましたが、大きな損切となると試算されたみたいです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在の収支マイナスが約4万円程出ています。
ご自身でも借り換えを試されましたが、成功には至らなかったみたいです。

本日のご相談

2019.01.21

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 福岡5戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 12800万円  ローン平均金利 2、55%


ご友人のご紹介で約3年前に新築マンションを購入されました。
しかし、昨年末に家賃入金がSTOPし、販売会社とも連絡が取れなくなってます。
このままでは、破綻しかねない状況ですので、至急に、賃貸管理の変更と今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.01.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 41歳 投資マンション 大阪3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、35%


●民間企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て中古)

 ローン総額 3120万円  ローン平均金利 2、7%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約5年前から新築物件を購入されてこられたみたいです。
「節税になる」「値上がりする」「損はしない」などとセールスされたみたいです。
現在は、毎月約3万円のマイナスがあり、節税効果もほとんどないみたいです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で不動産投資をスタートされましたが、収支が悪く、大きなマイナスです。
「いづれ借り換えするから」と聞かされていたみたいです。
騙された!と感じておられます。

お問合せ頂く前にご理解下さい。

2019.01.18

毎日たくさんのお問合せを頂き、誠に有難うございます。

これからご相談頂くお客様へご理解頂きたいのですが、不動産投資について、
ご売却やローン借り換え、又は、法務相談など具体的なご提案をさせて頂く為には、お客様の現状の把握をさせて頂かないといけません。

それに伴い、現在ご所有されておられる物件や販売会社、販売の経緯などをお聞かせ頂いております。

当然、ご相談の為にお聞きしますので、頂いた情報を他の目的に使用することは一切ございません。

何卒、ご理解頂けます様お願い申し上げます。

出会い系商法、アンケート商法、名刺交換

2019.01.17

投資マンション、アパートの悪徳業者の販売方法は、

●出会い系商法

●アンケート商法

●名刺交換

等があります。 ※全ての業者が悪徳とは言えませんが

当社にも、今まで、たくさんのこれらのセールスの被害に遭われたお客様からのご相談をお受けしてきました。

アパートが絡むと金額も膨れてしまうので被害は大きいです。

もし、これらのセールスをきっかけに投資不動産を購入された、と、いうオーナー様は一度、不動産投資を見直しをしませんか?

当社では、他社よりも高値でご売却して頂けるようなルートもございますのでお困りの際は、是非、お問合せ下さいませ。

本日のご相談

2019.01.15

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 7290万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8260万円  ローン金利 3、5%


●公務員の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4740万円  ローン平均金利 2、5%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が悪化し、早急に対策を講じないといけないみたいです。
不正融資の可能性もあり、今後のコンサルティングもお願いいたいとのご要望です。


公務員の方は、今後のコンサルティングのご要望です。
2年前に友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、騙されているのではないのかと思われておられます。「絶対に儲かる」「損はしない」などとメリットばかりを言われたみたいです。

本日のご相談

2019.01.14

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 8820万円  ローン平均金利 2、55%


●公務員の方 42歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5990万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7200万円  ローン金利 4、5%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
現状収支がマイナスの為、ご自身でご売却も検討されましたが、大きな損切となるみたいです。購入時には、「高値で売れる」「数年後には売却も手伝う」とセールスされていましたが、騙されたみたいです。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートの購入をされてしまったみたいです。
購入当初から収支も悪く、今では、アパートもマイナス収支です。
このままであれば破綻しかねない状況ですので、至急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.01.13

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 44歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3620万円  ローン平均金利 2、82%


●民間企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 東京4戸 大阪1戸 横浜1戸 (全て新築)
 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、3


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で約2年前に中古マンションを購入されました。
「数年後には売却し利益が出る」「損はしない」などとセールスされ購入されたみたいです。
しかし、現状では、毎月3万円のマイナス、しかも、売却査定に出すと、売却するなら約500万円近くの損切となるみたいです。


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で4年前から不動産投資をされておられます。
しかし、毎月のマイナスが約4万円ほどあり、全く利益が出ていない状況です。
「売却すれば止めれる」と聞かされていましたが、売却も出来ない状況ですので、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

2019.01.12

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 31歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 6710万円  ローン平均金利 2、1%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、35%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 3、5%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
3年前に「節税目的」で新築マンションを購入されました。
しかし、購入時に聞かされていた節税効果が無く、騙されたのかと感じておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善目的でアパートを購入されましたが、空室や修繕費の負担が増加し、こちらもマイナス収支になっています。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

当社のDMをお受け取りされたお客様へ

2019.01.11

当社からDMをお送りさせて頂きましたお客様からの反響のお問合せが殺到しております。

順番に対応させて頂いております。

●投資マンション、アパートのローン借り換え
●ご売却のご相談
●「騙された」「怪しい契約では?」などのご相談

など、不動産投資において、少しでもご不安がございましたら、是非、一度ご相談下さいませ。

新年、明けましておめでとうございます!

2019.01.07

旧年中は格別のご厚情を賜り、誠に有難うございました。

本年は、昨年の不動産業界の不祥事(不正融資問題)の影響で、かなりの「向かい風」になる年と思われます。

当然ながら、当社ではコンプライアンス遵守で、正々堂々と業務に邁進する所存です。

ご相談頂く皆様のご要望に応じる事は難しいですが、一人でも多くのお客様のお役に立てる様、最前の努力をさせて頂きます。

本年も変わらぬお引き立ての程、宜しくお願い申し上げます。

皆様のご健勝とご発展を心よりお祈り申し上げます。

平成31年1月7日
代表取締役 片山 智雄

年末・年始休業のお知らせ

2018.12.25

平素は格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、当社では、

●12月29日(土)〜1月7日(月)迄

年末・年始休業とさせて頂きます。

大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒、ご協力ご理解頂けます様お願い申し上げます。

※メールにてのお問い合わせは受付可能です。7日以降に順にご対応させて頂きます。

本日のご相談

2018.12.24

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 46歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 13400万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員(教員)の方 53歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利4、1%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約8年前から新築マンションを購入されてこられました。
しかし、毎月の負担が年々増加し、節税のメリットもほどありません。
「いずれ損が無い様に売却します」とセールスされていましたが、結局、負担なしでの売却は不可能だと知りました。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善としてアパートを購入しましたが、こちらも収支が悪化しております。
今ではアパートもマイナス収支となってしまい、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.12.23

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 神戸3戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 2、25%


●上場企業ご勤務の方 46歳 投資マンション 東京1戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 6420万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7900万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
約5年程前から、新築マンションを購入されてこられました。
「節税に使える」とセールスされましたが、思ったほど節税のメリットが取れてない状況です。売却も検討されましたが、全ての物件を売る為には約2000万円程の損切となる為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームを使い、アパートを購入してしまいました。
現在、空室が増加し、収支が大きなマイナスです。

投資物件購入時、こんな事言われていませんか?

2018.12.22

投資マンション、アパートを購入された時に、販売会社よりこんな事言われていませんか?

●必ず儲かる
●絶対に損はしない
●数年後には高値で売れる
●家賃は上がる
●物件を購入して頂いたら、所有している物件を高値で売ります

など、これら全て嘘のセールストークと考えた方が良いかもしれません。

「販売会社を信用している」

「営業マンを信用している」

と、おっしゃるお客様もいらっしゃいますが、「口約束」ではなく、きちんと会社が発行した誓約書や覚書はお手元にありますか?

今まで、当社ではたくさんのご相談をお受けしてきましたが、皆様、「口約束」です。

どなた様も約束が果たされたという事はありません。

この様なセールストークをしてくる業者は、悪徳会社だと思います。

本日のご相談

2018.12.21

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 大阪1戸 神戸1戸 (全て中古)

 ローン総額 2880万円  ローン平均金利 2、65%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4510万円  ローン平均金利 2、4%


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約2年前に友人の紹介で不動産会社を紹介され、中古マンションを購入されました。
「自己資金はかからない」「損はない」「いつでも売れる」などと言われ、購入に至りました。しかし、空室期間があり、収支が悪化し、売却を依頼しましたが、約300万円の損切となると言われたみたいです。騙されたのかと感じておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年前に、「節税」「年金」「保険」のメリットを感じ、新築マンションを購入されました。しかし、購入当初より家賃が下がり、今では毎月約2万円ほどのマイナスです。
借り換えで収支改善したいとのご要望です。

DMをご覧になられた方からのご相談

2018.12.18

当社からお送りさせて頂きましたDMにて、たくさんのご相談を頂戴しております。

●金利が高く、収支が悪い
●スルガスキームでアパートを買ってしまった
●悪徳な会社に騙されて高額物件を買ってしまった
●賃貸管理を任せている業者が悪徳
●少しでも高値で売却したい

など、多種多様なご相談です。

中には、当社顧問弁護士が対応しなければいけない案件もあります。

是非、お困りの際はお問合せ下さいませ。

本日のご相談

2018.12.16

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 福岡1戸 (1戸中古)
 ローン総額 10870万円  ローン平均金利 2、88%


●公務員の方 47歳 投資マンション 大阪1戸 京都1戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 5240万円  ローン平均金利 2、4%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
収支が悪く、現在マイナス5万円以上出ております。
ご自身でも借り換えを試されましたが、どこの金融機関でもNGだったみたいです。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
東京の業者から、「自社物件を購入してもらったら、大阪、京都の物件は高値で売る」とセールスされ、東京の新築マンションを購入してしまったみたいです。
しかし、購入後、約束を守ってもらえず、「そんな約束はした覚えは無い」と言われているみたいです。騙されて高額な新築マンションを購入してしまいました。

本日のご相談

2018.12.15

本日は1名の方のご相談です。

●医師の方 29歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3490万円  ローン平均金利 1、95%


当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、1年前に新築マンションを購入されました。
リスクを知らずに購入した為、今後の不安があり、コンサルティングのご依頼です。

DMをお受け取りされたお客様へ

2018.12.14

当社からDMをお受け取りされたお客様は優先的にご相談に対応させて頂きます。

●ローンの借り換え
●スルガ銀行から融資をお受けされておられる方
●悪徳な会社に騙された
●賃貸管理を変更したい
●今後の出口戦略やコンサルティングをお願いしたい

など、不動産投資にお困りであれば、是非、一度お問合せ下さいませ。

来年は、増々アパートローンの借り換えは厳しくなる見込みです。

今のうちかもしれませんよ・・・

本日のご相談

2018.12.14

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4420万円  ローン平均金利 2、35%


●公務員の方 48歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7810万円  ローン平均金利 2、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9100万円  ローン金利 4、1%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
職場に営業電話があり、新築マンションを購入されました。
最初を断っていたみたいですが、「絶対に損はしない」「いつでも止められる」などとセールスされたみたいです。毎月約3万円程のマイナスとなっております。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されました。今は、毎月の収支が±0くらいで、今後のリフォームや修繕費、固定資産税の支払いなどを考えると負担増となります。
賃貸管理会社も非常に怪しく、家賃入金金額も毎月違っており、説明も全くない状態みたいです。騙されたと感じておられます。

本日のご相談

2018.12.10

本日は1名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 44歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 9090万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12200万円  ローン金利 3、55%


ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームを使い、アパートの購入をされました。
年々収支が悪化し、今では、ローン返済がギリギリの状況です。
リフォーム代や今後の修繕費などの負担を考えると早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

ご相談頂いたお客様へ

2018.12.09

大変多くのご相談やご面談のご予約を頂戴しておりまして、誠に有難うございます。

当社スタッフの人数にも限りがあり、ご相談頂きましたが、途中でご連絡が付かなくなった方や、ご依頼している書類などご確認事項の返信が無い方などは、申し訳ありませんが順番を後にさせて頂く事もございます。

何卒、ご協力頂けます様、お願い申し上げます。


代表取締役 片山 智雄

本日のご相談

2018.12.08

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 福岡3戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 4550万円  ローン平均金利 2、35%


●公務員の方 29歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4620万円  ローン平均金利 2、4%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
福岡の業者に騙されて購入したみたいです。
スルガ銀行も使っておられ、収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。
「アンケート商法」に騙されたみたいです。
「損はしない」「売却すれば儲かります」などとセールスされたみたいです。
現在、収支マイナスが約3万円あるので売却を考えたいとのことです。

本日のご相談

2018.12.07

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京3戸 横浜3戸 (2戸中古)

 ローン総額 9980万円  ローン平均金利 2、55%


●民間企業ご勤務の方 28歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4510万円  ローン平均金利 2、4%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
毎月の収支マイナスが約3万円出ております。
ご自身でも借り換えを試されましたが、どこの銀行も断られたみたいです。
収支が悪い物件は売却も検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築販売業者に、「数年後には、金利が安い金融機関で借り換えをする」と言われて、収支の悪い物件を購入させられました。
しかし、借り換えが出来ず、騙されてしまったみたいです。

本日のご相談

2018.12.06

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 大阪3戸 京都1戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 8700万円  ローン平均金利 2、85%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京2戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5520万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で約10年前に新築マンションを購入されました。
「節税目的」で購入しましたが、現在は節税効果は全く無く、収支もドンドン悪化しました。
売却も検討されましたが、損切しなければいけなくなる為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
福岡の業者に、「所有物件の借り換えをする」とセールスされ、福岡の物件を購入をしました。しかし、購入後、借り換えが出来ず、「審査しましたが借り換え出来ない」と販売会社に言われたみたいです。完全に騙されたと感じておられます。

本日のご相談

2018.12.04

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4620万円  ローン平均金利 2、35%


●民間企業ご勤務の方 36歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 8330万円  ローン平均金利 2、6%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 3、5%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で高額な新築マンションを購入してしまったみたいです。
毎月の収支マイナスが約3万円ほど出ております。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されました。
今まで、販売会社を信用していましたが、アパートに金銭的な負担が増加しております。
空室も多く、このままであれば税金などの支払いが出来なくなる可能性があります。

医師の方からのご相談が増加しております

2018.12.02

ここ数か月、医師の方からのご相談が非常に増加しております。

●スルガ銀行の借り換え相談

●騙されて高額な物件を購入された

等が、主なご相談です。

医師の方は非常にローンが組みやすい為、金額が大きくなることが多く、おのずと被害も大きくなる傾向です。

ご相談頂く医師の方には、もう少し早ければ良い借り換えの提案や売却の提案が出来たケースも多く、残念な結果に終わる事もあります。

悪徳業者のターゲットにされやすい職業ですので、ご注意を!

本日のご相談

2018.12.01

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 41歳 投資マンション 福岡2戸 大阪1戸 (2戸中古)

 ローン総額 4920万円  ローン平均金利 2、55%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
今まで、販売業者の言われるがままで新築ばかりを購入されてこれらました。
しかし、全く利益が出ない状況なので、借り換えで収支改善を検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
中古物件の金利が高く、収支もマイナスです。
ご自身でも借り換えをチャレンジされましたが成功には至りませんでした。

不動産に絡む詐欺事件が増加しております

2018.11.30

ここ1、2年で、不動産に絡む詐欺事件が増加しております。

言い換えれば、スルガ銀行、シェアハウス問題も詐欺?に該当する事件だと言えます。

最近では、地面士の事件、原野商法といったものもクローズアップされています。

どれもこれも前もって防ぐことが出来た事件です。

このようなトラブルに巻き込まれたら、まずは、弁護士に相談です。

「自分で解決させる」

などと言われる方もいらっしゃいますが、無駄です。

早急に法的な対応をしなければ、逃げられてしまうケースもあります。

本日のご相談

2018.11.29

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 2、55%


●上場企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 8090万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11000万円  ローン金利 3、8%


医師の方は、当社のお客様からのご紹介です。
節税目的で購入されましたが、節税効果もなくなり、収支も悪化しております。
毎年毎年、「購入してくれ」と言われる為、今後の賃貸管理とコンサルティングのご依頼です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されました。
購入当初は、キャッシュフローもありましたが、年々収支が悪化しております。
このままでは、修繕やリフォーム代の負担が出来なくなる可能性もあり、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.11.27

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 54歳 投資マンション 福岡4戸 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 8830万円  ローン平均金利 2、45%


●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京4戸 (1戸中古)

 ローン総額 11800万円  ローン平均金利 1、8%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
福岡の販売会社に騙されたらしく、家賃の入金がSTOPしております。
早急に問題解決とローン借り換えを成功させたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
「名刺交換」「アンケート商法」で、高額な新築物件を購入されたみたいです。
自己資金も大きく使ってしまい、早急に売却で解決したいとのご要望です。

本日のご相談

2018.11.26

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 8210万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 47歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 6220万円  ローン平均金利 2、54%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約3年前から新築マンションを購入してこられました。
「節税目的」として当社購入されましたが、昨年、税務署からの呼び出しがあり、申告の修正を余儀なくされました。今後は、節税効果を得ることが出来ない為、借り換えやご売却を検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご自身で借り換えをチャレンジされた事もありましたが、成功には至りませんでした。
収支マイナスが約2万円ほど出ているらしいです。

販売会社とトラブルになる

2018.11.24

投資マンション、アパートを購入し、販売会社とトラブルをお抱えではありませんか?

トラブル事例として、

●高値で売れると聞かされたが、嘘だった
●家賃入金がSTOPされた
●家賃の金額が虚偽の金額だった
●修繕費の費用負担が増加した
●ローン書類の改竄をされていた
●スルガスキームで買わされた

などが主なトラブルです。

当社には、たくさんのご相談が入っておりますが、早めに対応することで回避できた問題もたくさんございます。

少しでもおかしいなと思ったら、ご相談下さい。

投資マンション、アパートを所有されておられる方へ

2018.11.23

スルガ銀行、西武信金、西京銀行などで投資マンション、アパートをご所有されておられるオーナー様は、ご自身の契約の見直しをお勧め致します。

違法な方法で融資を受けておられないか、一度、お調べされた方が良いかと思います。

また、他の金融機関で融資を受けておられる方も、当社でお手伝いさせて頂けます。

「この契約は本当のとこどうなの?」

「私も加担している事になるのでは・・・」

「業者から偽造すると言われていました」

などの問題においても、当社顧問弁護士がご相談に応じます。

ご相談は無料ですので、是非、一度、お問合せ下さいませ。

本日のご相談

2018.11.22

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 8990万円  ローン平均金利 2、6%


●歯科医師の方 34歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2230万円  ローン金利 2、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 10900万円  ローン金利 2、8%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約3年前に友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
しかし、空室が発生したり、修繕費の請求があったりで、大きな負担となってしまっております。ご売却査定をしましたが、かなりの損切となる為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


歯科医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームを使い、アパートを購入されたみたいです。
数年で収支が悪化し、今は何とか維持出来ていますが、税金負担を考えると厳しくなるため、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

名刺交換、アンケート商法はほとんど悪徳?

2018.11.20

以前から、「名刺交換」「アンケート商法」がきっかけで、高額な新築マンションを購入してしまった、というオーナー様からご相談を受けることが度々あります。

ほとんどのオーナー様は、騙された! と、感じていらっしゃいます。

東京駅、新宿、新橋、大阪、福岡などの主要駅では、頻繁にキャッチされます。

新宿駅では、「悪徳なキャッチセールスには気を付けて下さい」などとアナウンスが流れております。

結局、そんなゲリラ的な営業方法を取っている時点で、怪しい会社と思わなければいけません。

販売会社の規模で選ぶことはダメです

2018.11.19

先日ご相談頂きましたお客様の内容です。

●区分 東京 5戸 (全て新築) ローン総額 11900万円 ローン平均金利 2、3%

 民間企業にご勤務され、今まで何度か投資不動産会社とは商談して来られたみたいです。
 
 では、なぜ、その会社から5戸も購入することになったのかと聞きますと、

 「会社(販売会社)が上場していたから・・・」

 しかし、現在、毎月約4万円のマイナス、しかも、購入時からサブリース契約、解約する為 には、違約金がかかる契約、節税効果もなくなり、年間負担が増加しております。

 購入時には、「数年後には高値で売れる」と言われ、利益が出ると思っておられたみたいで すが、売却査定に出すと、それぞれの物件で少なくても約200万円以上の損切となる試算
 です。

 
 このように、販売会社の信用度を、会社の規模で選んではいけません。
 物件内容、ローン内容で選べるくらいまでの知識は必要という事です。

本日のご相談

2018.11.18

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 46歳 投資マンション 東京4戸 横浜3戸 (全て新築)

 ローン総額 13700万円  ローン平均金利 2、8%


●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6670万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4、0%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約7年前に新築マンションを購入され、一年に一戸の購入をしてこられました。
しかし、節税効果がほとんどなくなり、空室も増え、収支が大きくマイナスになっておられます。購入時には、「収支がマイナスになれば売却する」とセールスされていましたが、販売会社は、「そんな約束はしていない」の一点張りの状態です。
完全に騙されたケースです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
区分もアパートもマイナス収支です。
アパートに関しては、スルガスキームで購入させられており、他の銀行では借り換えが出来なかったみたいです。

最近のローン借り換え成功事例

2018.11.16

スルガ銀行の問題以降の投資用不動産のローン借り換えの成功事例です。

●区分 6戸 8700万円  平均年利 2、55%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 1、6% (総支払金額の軽減 約870万円)


●区分 5戸 10900万円  平均年利 2、36%
 
 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 1、8% (総支払金額の軽減 約1106万円)


●アパート 12000万円  年利 3、1%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 2、0% (総支払金額の軽減 約2280万円)


●アパート 7800万円  年利 4、0&

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 1、85% (総支払金額の軽減 約 2727万円)


区分においては、比較的スムーズに借り換えが成功しております。
アパートに関しては、かなり審査が厳しくなっておりますが、お客様の属性、物件評価、などではまだまだ借り換えに成功しております。

恐らく、来年はさらに審査は厳しくなる見通しですので、借り換えをご検討の方は是非、お早目にご相談下さい。

本日のご相談

2018.11.15

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 8620万円  ローン平均金利 2、65%
 
 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 2、8%


●上場企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 4010万円  ローン平均金利 2、9%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
高額な新築マンション、スルガスキームのアパートをご所有されておられます。
収支がマイナスの為、借り換えを検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築、中古共、収支がマイナスです。
「5年後くらいに売却して、利益を出す」とセールスされたみたいです。

本日のご相談

2018.11.11

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 46歳 投資マンション 大阪3戸 東京3戸 (全て新築)

ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、45%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 17400万円  ローン金利 3、8%


●医師の方 32歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 7380万円  ローン平均金利 2、3%


上記医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約3年前にスルガスキームで中古アパートを購入されました。
区分の収支改善を検討し、購入に至ったみたいです。
しかし、半年前から、家賃収入が激減し、当初の販売会社とも全く連絡が取れない状況です。
完全に騙されたケースです。


下記医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年前から新築マンションを購入されて来られました。
しかし、利益が全く上がらず、リスクもあまり把握されておられない事に不安になられご相談を頂戴致しました。

家賃の未入金、未回収でお困りではないですか?

2018.11.10

スルガ銀行の問題などで、アパート、区分のオーナー様から、

「管理会社からの家賃が入らない」 (入金が止まっている)

などのご相談が急増しております。

また、入金される日にち、金額が毎月違い、金額の根拠も提示されない、といった状況が続いているオーナー様もいらっしゃいます。

当社では、その様な相談事例が多い為、弁護士を通じ、回収を行っております。(有料)

長引かせればオーナー様には不利益が大きい為、ご自身での交渉よりも、やはり効果的です。

本日のご相談

2018.11.09

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 34歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 9980万円  ローン平均金利 2、35%


●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

 ローン総額 4310万円  ローン平均金利 2、6%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で約3年前に新築マンションを購入されました。
余りリスクの事を知らずにスタートされたので、今後のコンサルティングなどもお願いしたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」に騙されたみたいです。
空室がなかなか埋まらず、毎月大きなマイナスとなっておられます。
売却も検討されましたが、希望額では全く売れないとのことです。

スルガ銀行融資の物件は借り換え出来ない?

2018.11.08

巷で、スルガ銀行融資の物件は借り換え出来ないと噂になっているみたいです。

決してそんなことはありません。

ただし、この状況ですので、かなり厳しく審査されるのは事実です。

それはスルガ銀行に限ったことではなく、一棟アパートの融資付け、借り換えは全般に厳しいです。

スルガ銀行を使ったオーナー様のほとんどが、ここにきて収支悪化となっているはずです。

オーナー様によっては、収支がマイナスとなられておられる方もいらっしゃいます。

現在、毎月ドンドン審査は厳しくなっている様に感じております。

年明け、来年以降においては、より慎重な融資姿勢になるのは確かです。

ご相談はお早めにお願い致します。

本日のご相談

2018.11.06

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 大阪3戸 福岡2戸 (2戸中古)

ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、55%


●上場企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

ローン総額 4110万円  ローン平均金利 2、3%


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
新築物件の収支が大きくマイナスです。
ご自身でも借り換えを検討されましたが、銀行ではほぼ門前払いだったみたいです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で、投資不動産の購入をされました。
「絶対に損はしない」「数年後に売却し利益を出す」とセールスされたみたいです。
騙されたのかと不安になられておられます。

本日のご相談

2018.11.05

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 45歳 

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8900万円  ローン金利 3、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7700万円  ローン金利 3、9%


●民間企業ご勤務の方 41歳  投資マンション 東京4戸 (全て新築)

ローン総額 10300万円  ローン平均金利 2、4%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
問題のあった企業からアパートの購入をしてしまい、収支が一気の悪化しております。
売却も検討されましたが、かなりの損切となる試算となりました。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご本人曰く、悪徳企業に騙され新築マンションを購入させられたみたいです。
しかも、スルガ銀行への借り換えもさせられ、収支が増々悪くなってしまいました。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

まずはメールにてお問合せ下さい

2018.11.04

当社にご相談頂く際は、まず、メールにて頂けます様お願い申し上げます。

お客様のご属性やご所有物件の状況などで、借り換え出来ないケース、ご売却出来ないケース、全く当社ではお役に立てないケースもございます。

まずは、お客様の物件の調査が必要になります。

当社から、物件の状況をお尋ねさせて頂く事になりますので、ご協力下さいませ。

お客様の内容が把握出来ない状況では、具体的なご提案はさせて頂きません。

最近では、どこの業者から購入したのか?「売主」も非常に大切な項目となりましたので、購入のきっかけなどもヒアリングさせて頂く事になります。

誠にお手数おかけ致しますが、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

本日のご相談

2018.11.03

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 45歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 神戸2戸 東京3戸 (2戸中古)
ローン総額 18200万円  ローン平均金利 2、65%


●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

ローン金額 3550万円  ローン金利 2、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 25500万円  ローン金利 3、8%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
今まで、販売会社の言われるがままに物件の購入をしてしまい、毎月約10万円以上のマイナスが発生しております。「節税になる」とセールスされましたが、現在、節税効果はほとんどなく、ご売却含め今後のコンサルティングのご依頼です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートの購入をされました。購入当初は、収支もプラスでしたが、空室の増加、家賃の下落、修繕費の負担などが発生し、大きな収支マイナスになってしまいました。
お客様曰く、「完全に騙された」と感じておられ、早急に借り換えを検討したいとのご要望です。

不動産投資ローンの規制

2018.11.01

西武信金に対しても、金融庁の立ち入り検査が実施されました。

スルガ銀行の不正融資と同じ事が行われていたらしいです。

私の知る限りでは、まだまだ相当数の金融機関、銀行が同様に不正融資を行っていたと思われます。

この流れで、投資不動産への融資姿勢は増々厳しくなっていく事になるでしょう。

●自己資金0円で始める、、、
●年収500万円でも資産3億円

等の広告も最近はグッと見なくなりましたね。

物件購入を検討されておられるお客様は、やはり購入先(売主)も吟味しないといけませんね。

本日のご相談

2018.10.30

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

ローン総額 4430万円  ローン平均金利 2、14%


●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 福岡3戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 7620万円  ローン平均金利 2、85%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4、5%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの為、収支が大きくマイナスです。
「節税に使える」とセールスされましたが、節税になっていません。
売却も検討されましたが、大きな損切となる為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートの購入をしてしまったみたいです。
現在、アパートも収支マイナスです。しかも、販売会社と連絡が付かず、完全に騙されたみたいです。区分も含め、売却も7検討されておられます。

本日のご相談

2018.10.29

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (2戸中古)

ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、6%


ローン借り換えのご要望です。
友人の紹介で投資不動産をスタートされましたが、収支が大きくマイナスです。
「節税になる」とも聞かされておられましたが、還付金だけでは賄えない状態です。
節税効果も年々無くなると分かり、騙された!と感じていらっしゃいます。

本日のご相談

2018.10.27

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪4戸 神戸3戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2、4%


●公務員(教員)の方 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 3280万円  ローン金利 2、9%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいです。
しかし、「毎月の収支はマイナス」「節税効果もない」「修繕費なども負担」があり、全く利益が出ない状況みたいです。今後のコンサルティングのご依頼です。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
キャッチセールスに遭い、高額な新築マンションを購入されました。
「絶対に損はしない」「売却時には儲けが出る」とセールスされたみたいです。
毎月の収支マイナスが約2万円ある為、借り換えを検討されておられます。

少しでも高値で売り抜ける為には

2018.10.26

投資不動産をご所有されておられるオーナー様は、少しでも高値で売りたいと考えます。

しかし、物件の状態、管理状況次第で値段は変動します。

例えば、現在サブリース契約で、解除出来ない、又は、罰則規定があり違約金が発生する、
等の状況であれば価格は下がります。

また、アパートの場合でも、修繕間近に迫っている、修繕しなければいけない状態であれば、
こちらも価格は下がります。

また、お部屋の中身に関しても、設備が古い物を使っている場合は、賃貸の入れ替わり時期には、リフォームが必要になる為、価格が下がります。

少しでも、高値で売り抜ける為には、それらのチェック項目をクリアする事が大前提です。

現在、サブリースを解除出来る、出来ないは非常に大きな要素となります。

本日のご相談

2018.10.25

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 大阪5戸 (中古2戸)

ローン総額 6790万円  ローン平均金利 2、65%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京4戸 (1戸中古)

 ローン総額 8440万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 22000万円  ローン金利 4、0%


上場企業ご勤務の方は ローン借り換えのご相談です。
全ての物件の収支がマイナスです。
家賃入金が非常に不規則で、管理会社(販売会社)とも連絡が取れない状況です。
早急に賃貸管理の変更やローン借り換えを成功させたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支がかなり悪化し、このままでは維持出来ない可能性があります。
ご自身でも金利交渉をしているとのことです。

投資物件の売却時にかかる費用

2018.10.23

投資物件を売却する時にかかる費用とは、

●抵当権抹消費用 (司法書士費用)

●所有権移転費用 (司法書士費用)

●ローン繰上返済手数料 (金融機関へ支払う)

●賃貸管理委託契約の解除費用 (サブリース または 集金代行)

●仲介手数料 (売却を不動産会社に委託のする場合)

これだけの費用負担が発生致します。

これらの費用を念頭にいれ、売却価格を設定しなければいけません。

また、最近、トラブルが増加している「サブリースの問題」に関しても、売却前に慎重に確認する必要があります。

本日のご相談

2018.10.21

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 福岡4戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 8750万円  ローン平均金利 3、1%


●歯科医師の方 40歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、85%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと賃貸管理のご依頼です。
毎月の収支マイナスが約6万円ほどあり、家賃入金に関しても毎月入金日が違ったりするみたいです。騙されて購入させられたと感じておられます。


歯科医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税に使える」とセールスされ新築マンションを購入されました。
しかし、毎年節税効果が少なくなり、固定資産税の負担も考えると、年間では大きなマイナスとなっておられます。売却も検討されておられます。

本日のご相談

2018.10.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 35歳 投資マンション 大阪5戸 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 14500万円  ローン平均金利 2、35%


●公務員(教員)の方 42歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4210万円  ローン平均金利 2、6%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で約4年前から新築マンションを購入されてきました。
「節税になる」「損はしない」「売る事も出来る」などとセールスされていたみたいです。
しかし、家賃が大きく下がったり、空室が増えたり、修繕費も増加し、年間マイナスが増加しました。ご本人も騙されたと感じておられ、今後の事も含めコンサルティングのご依頼です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支が悪く、ローン金利も高い為、借り換えを検討されておられます。

本日のご相談

2018.10.19

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 大阪3戸 福岡2戸 (3戸中古)

 ローン総額 8090万円  ローン平均金利 2、9%


●上場企業ご勤務の方 46歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

ローン総額 9900万円  ローン平均金利 2、25%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8700万円  ローン金利 4、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7700万円  ローン金利 4、0%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
金利が高い為、月々の収支は大きくマイナスです。
ご自身でも借り換えを試みましたがダメだったみたいです。


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えと今後のコンサルティングをご希望です。
スルガスキームで購入されたアパートの収支が悪化しております。
ローン返済がギリギリの為、今後の税金や修繕費などを捻出することが非常に厳しい状況です。

お問合せ頂くお客様へお願い

2018.10.18

以前から、何度も、お知らせさせて頂いておりますが、

お電話にて、具体的なご提案は控えております。

理由は、

●ご年齢、ご年収、ご職業、ご家族構成
●総借入金額 (各使用目的、各金融機関名なども必要)
●ご所有物件の所在地、家賃金額
●販売会社名
●その他資産

少なく考えても、以上の事のヒアリングが必要になります。

こちらの情報のご提供を頂けないと、その方に合ったご提案は不可能です。

お電話にて、

「どこの金融機関が使えますか?」

「どこの銀行が何%ですか?」

これだけのお問合せはお控え頂けます様お願い申し上げます。

本日のご相談

2018.10.16

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 福岡5戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 10800万円  ローン平均金利 3、4%


●公務員の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 (1戸中古)

 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 2、1%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約10万円ほど出ています。
家賃入金日に関しても、毎月バラバラで非常に不安になられておられます。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
新築マンションの収支がマイナスの為、借り換えを検討されておられます。
「損切」にならないのであれば、ご売却も検討されておられます。

スルガ銀行の不正融資はアパートだけではない!

2018.10.15

スルガ銀行の不正融資

それは、シェアハウスや中古アパートに限ったことではありません。

新築マンションにおいても、同様の融資が行われているかと思います。

先日も、スルガ銀行で区分マンションを12戸融資を受けておられる医師の方もいらっしゃいました。

このお客様も、融資時に販売会社の担当者から、「預金を増やして審査をすると優遇金利での融資が出来る」と、聞かされていたみたいです。

今では、毎月約15万円以上のマイナスがある為、借り換えのご相談を頂戴致しました。

本日のご相談

2018.10.14

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 34歳 投資マンション 大阪3戸 福岡4戸 (全て新築)

ローン総額 12900万円  ローン平均金利 3、05%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、65%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
3年前に新築マンションを購入されました。
「3年後に売れば利益が出る」とセールスされたみたいです。
しかし、売却査定をすると、全物件を売却する為には約1000万円くらい必要と言われ、騙されたと気付かれました。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスです。
今後の家賃の下落も心配なので、借り換えをしたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.10.11

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 京都1戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 11500万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 5600万円  ローン金利 4、5%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 3990万円  ローン平均金利 2、225%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されました。
購入当初は収支がプラスでしたが、最近、空室や修繕が増加し、収支がマイナスになってしまいました。販売会社ともトラブルが起き、今後のコンサルティングもお願いしたいとのことです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「アンケート商法」で騙されて購入させられたみたいです。
「数年で売却すれば利益が出る」とセールスされたみたいです。
収支もマイナスの為、売却も検討されておられます。

空室問題でお悩みございませんか?

2018.10.09

一棟アパートやシェアハウス、区分マンションでの空室問題でお悩みございませんか?

「なかなか満室にならない」

「空室が一向に埋まらない」

などの問題で収支が悪化されてませんか?

当社では、賃貸管理のトラブルにおいてもご相談頂けます。

ご相談は無料ですので、是非、お悩みのオーナー様はお問合せ下さいませ。

最近の投資不動産の金利事情(区分)

2018.10.07

数年前と比べると随分、ローン金利が下がっております。(特に区分は)

当社提携ローン、借り換え事例など、最近の投資不動産(区分)の金利事情をお知らせ致します。

●年利 1、3% 〜 2、4% (お客様の属性による) 

大体、これくらいの推移であればお安い方だと思います。

今現在、ご利用されておられる金利が、上記上であれば、借り換えをご検討された方が良いのかも知れませんね。

本日のご相談

2018.10.06

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 横浜2戸 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 8770万円  ローン平均金利 2、45%


●医師の方 31歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)
 
 ローン総額 3380万円  ローン平均金利 2、0%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様からのご紹介を頂きました。
約5年前に新築マンション投資をスタートされました。しかし、頭金のローンや諸費用のローンなどを高金利でご利用されておられる為、毎月の収支が約10万円程のマイナスです。
「いずれ高値で売れる」とセールスされておられるみたいです。
今後のコンサルティングと借り換えも併せてのご相談です。


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
約2年前に新築マンションを購入されました。
「節税に使える」「マイナスはない」とセールスされたみたいです。
リスクも分からずに始めてしまい、今では後悔されておられます。
ご友人から「新築マンションは損しかない!」とアドバイスされたみたいで、売却も検討されておられます。

本日のご相談

2018.10.05

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 29歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 7040万円  ローン平均金利 2、25%


●公務員の方 41歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 8920万円  ローン平均金利 2、5%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
「毎月のマイナスは出ない」「節税が出来る」「損はしない」とセールスされたみたいです。
リスクを知らずに購入してしまった為、今後に関してのコンサルティングのご依頼です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年前に新築マンションを購入されました。
「高値で売れる」「損はしない」「困ったら買い取りする」とセールスされたみたいです。
ご自身で売却査定に出すと、かなりの損切となることを知り、騙されたと感じていらっしゃいます。

本日のご相談

2018.10.01

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 35歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て中古)

 ローン総額 8990万円  ローン平均金利 2、775%


●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 埼玉1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、3


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご希望です。
所謂、婚活サイトで知り合った方からの紹介で不動産投資をスタートされました。
しかし、「絶対に損は出ない」とセールスされておられましたが、収支がドンドン悪化し、空室も増えております。騙されたと感じておられ、ローン借り換えや売却も検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で不動産投資をスタートされましたが、収支はマイナスです。
「数年後には売却して儲けが出る」とセールスされているみたいです。

本日は15時までの営業です

2018.09.30

台風の為、本日の営業は15時までとさせて頂きます。

尚、本日の個人面談のお客様に関しては、優先的にお日にち変更を承りますので、各担当者までご連絡頂けます様お願い申し上げます。

列島横断の台風ですので、くれぐれもご注意下さいませ。

本日のご相談

2018.09.29

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2、25%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4、0%


●公務員の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4450万円  ローン平均金利 2、45%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
区分の収支改善として、アパートを購入されました。
しかし、スルガスキームで購入された為、金利が高く、収支もマイナスです。
売却も検討されましたが、損切が出来ない為、借り換えを検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
約3年前に新築マンションを購入されました。
「毎月のマイナスはない」「5年後には売却し利益を出す」などとセールスされたみたいです。しかし、家賃が下がり、収支もマイナスになってしまいました。しかも、売却するとかなりの金銭的負担が生じる事をしり、完全に騙されたとおっしゃっておられます。

本日のご相談

2018.09.28

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6720万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 3、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7600万円  ローン金利 4、5%


ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームを使い、アパートを購入されましたが、収支がマイナスになっています。
サブリース金額が下がったり、リフォーム代の負担も増加しております。
ご自身でも借り換えを検討され、金融機関へ打診されましたが良い返答はなかったみたいです。

本日のご相談

2018.09.27

本日は2名の方のご相談です。

●歯科医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 8990万円  ローン平均金利 2、65%


●上場企業ご勤務の方 48歳 

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 2、8%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8400万円  ローン金利 3、5%


歯科医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で購入されましたが、現在、全く節税効果がありません。
毎月の収支も大きくマイナスの為、借り換えを検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
TATERUから物件を購入されました。
サブリース金額も急激に減額され、収支が大きく悪化しております。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

アクセス数も過去最高

2018.09.25

当社は、楽待様のサイトにも広告を出させて頂いており、又、シェアハウスも問題、スルガ銀行の不正融資も問題もあり、毎月、過去最高のアクセス数、ご相談件数を頂戴しております。

お陰様で、10月度の個人面談でのご相談予約もほぼ埋まっている状況です。
(若干、調整可能な日程もございます)

恐らく、アパートローンの借り換えやご売却のご相談は、日が経つにつれて厳しくなっていく見通しです。

その反面、区分の借り換え、ご売却相談は比較的スムーズに対応出来、かなりの確率で良い借り換えの成功実績を出すことが出来ております。

ただし、この区分の借り換えなども、来年になると一気に厳しくなる可能性もありますので、ご相談はお早めに下さいませ。

11月度の個人面談は、まだまだ比較的余裕がございますので、お困りの際は、まずメールにてお問合せ下さいませ。

毎月の収支、悪化していませんか?

2018.09.24

不動産投資の大切な事として、毎月のキャッシュフローが出ている、出ていないという問題があります。

収支がプラスかマイナスかという問題です。

毎月の家賃収入 − ローンの返済 − 管理費の引き落とし ×12か月 = ???

??? − 固定資産税 = ???


この??? がプラスでなければ、運用としては失敗している可能性があります。

(※ローン年数によっては一概には言えませんが)

特に、高額な新築マンション、立地が悪いマンションをご所有されておられる方は、入居者の入れ替わりのたびに、家賃金額が下がる可能性があります。

酷いケースになると、新築から購入し、約2年で家賃が1万円も下がった! というケースもあります。

収支が悪化してから、何かしらの対策を検討されるのでは遅い場合もあります。

「うまく運用出来ていないかも、、、」 とお感じになられましたら、直ぐに行動を起こされた方が良いですね。

投資マンションのローン借り換え時の注意点

2018.09.23

投資マンション、アパートの借り換えをご検討されておられる方々へ、注意点をお知らせ致します。

(嶌兌太咾詫ノ匹任△襪 (過去に延滞はないか)

∈通劃恐瓩砲覆辰討い覆い (年収倍率 約10倍以内)お客様の属性によって変わる

6室物件はないか

い修梁召亮擇蠧れ (ご自宅やお車、カードローンなど)

セ饂詐況は把握しているか (預金、保険、証券など審査のプラス材料になり得るもの)

Υ愀現駑爐和靴辰討い襪 (ローン返済表や賃貸契約書など)

まずは、上記について、情報の整理を行って下さい。

又、小口の借り入れがある場合は、出来る限り返済(完済)を行って下さい。

本日のご相談

2018.09.22

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京4戸 埼玉3戸 (全て中古)

 ローン総額 7820万円  ローン平均金利 2、75%


●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3440万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「出会い系商法」で中古マンションを購入されましたが、頭金のローンや諸費用ローンなども使っている為、毎月の収支は大きくマイナスです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、収支がマイナスです。
「いずれ高値で売れる」「損はしない」と聞かされたいますが、ご自身で売却査定をされましたら、一戸に付き売却時、約300万円の損切になる可能性が高いとの見解です。

健全な負債総額を厳守する事

2018.09.21

一連のスルガ銀行の問題について、大きな問題は、2点です。

●審査書類の改竄

●根本的に貸し過ぎ

この2点だと思います。

年収700万円のサラリーマンが、年収の30倍近くまで融資を受けられること自体がおかしなことだと考えます。

いくら優良物件であっても、それは貸し過ぎ(債務超過)なのではないでしょうか。

その言い訳材料として、預金額の改竄や確定申告の改竄を行い、金融庁に対して反論材料を作っていたのではないのでしょうか。

当社にも、たくさんのご相談を頂戴しておりますが、ほとんどのお客様が債務超過の状態です。

この状態では、借り換えは不可能です。

まずは、健全な負債総額まで減らし、そこからしか身動きが取れないのです。

「健全な負債総額をする厳守する」ことは、融資を賢く使い不動産投資をする事では非常に大切な事です。

本日のご相談

2018.09.20

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 京都2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 4330万円  ローン平均金利 2、55%


●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4210万円  ローン平均金利 2、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7900万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ご売却のご相談です。
少しでも高く、売却し精算したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームでアパートを購入されました。
現在、アパートの収支もマイナスの為、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.09.18

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 45歳 投資マンション 大阪4戸 東京1戸 (4戸新築)

 ローン総額 7720万円  ローン平均金利 3、05%


●民間企業ご勤務の方 55歳 投資マンション 福岡4戸 大阪2戸 (3戸新築)

 ローン総額 9040万円  ローン平均金利 2、7%


医師の方は、物件のご売却のご相談です。
約10年以上前から投資マンションを所有されておられますが、ほとんど放置されて来られました。最近、自宅の購入もあり早急に売却整理したいとのことです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
空室が発生し、収支がかなり悪化しております。
売却も検討されましたが、希望金額が付かない為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

投資マンション、アパート売却したい方

2018.09.17

●キャッシュフローが悪く売却したい

●金利が高い

●高額な新築マンションを購入させられた

●悪徳会社に騙された

など、色々なお悩みのお客様がいらっしゃいます。

「売却して清算したい!」

と、皆様思っていらっしゃいますが、想像以上に安く、売却するのであればかなりの自己負担が生じる為、売るに売れない。

過去、当社で仲介、買い取りをさせて頂いた事例で、他社よりも100万円以上高値で処分出来た、というお客様もいらっしゃいました。

「不良物件の処分」に関してのご相談もお受けできますので、是非、ご相談下さい。

本日のご相談

2018.09.16

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4490万円  ローン平均金利 2、2%


●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 4080万円  ローン平均金利 2、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8400万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約2年前に新築マンションを購入されました。
購入時、「不動産が値上がりしているので高値で売れる」「絶対に損は出ない」とセールスされ購入されたみたいです。しかし、ご自身で売却査定に出すと、かなりマイナスになる為、騙されたと感じていらっしゃいます。


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えのご希望です。
スルガスキームを使い、購入してしまったみたいです。
毎月のキャッシュフローも今は全くなく、税金負担、修繕費の負担などが大きくマイナスになっておられます。

本日のご相談

2018.09.15

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪4戸 神戸3戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、6%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9900万円  ローン金利 4、1%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2300万円  ローン金利 2、97%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
区分の収支改善としてアパートを購入されましたが、空室が増加し、修繕費の増加も重なり、収支が悪化しております。ご自身でも借り換えを試されましたがうまくいかず、このままでは維持する事も難しくなりそうとのことです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
所謂、「アンケート商法」に騙されたみたいです。
「損はしない」「売れば儲かる」と言われ購入されましたが、収支も毎月約2万円以上のマイナスがある為、早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.09.14

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6500万円  ローン平均金利 2、35%


●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4090万円  ローン平均金利 2、2%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 3、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7700万円  ローン金利 3、8%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7900万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
「絶対に損はしない」とセールスされておられましたが、毎月の収支はマイナス、税金の負担も考えると、年間で約20万円程のマイナスです。
騙された!と感じておられ、収支の改善や今後のコンサルティングをお願いしたいとのことです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が年々悪化し、収支もマイナスです。
このままでは、維持できなくなる可能性が大きい為、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

スルガ銀行絡みのご相談、急増

2018.09.13

9月に入り、スルガ銀行絡みのご相談が急増しております。

頻繁に、新聞やニュースなどでも大々的に取り上げられているので、ご心配のオーナー様も多いはずです。

しかし、現状では、借り換えや売却などが非常に困難です。

中古市場には、たくさんのスルガ銀行融資の物件が溢れ出しております。

当然、価格の下落も始まり、かなりの損切での売却になるでしょう。

借り換えや売却は少しでも早くアクションを起こしていかないといけません。

本日のご相談

2018.09.11

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 9210万円  ローン平均金利 2、2%


●民間企業ご勤務の方 42歳

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7800万円  ローン金利 2、5%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入されましたが、節税効果が無くなり、収支も悪化しております。毎年購入してほしいとセールスされるのも、かなり不信感が強くなられておられます。


民間企業ご勤務の方は、借り換えと売却を検討されておられます。
空室があり、修繕費の出費も増加し、収支が一気に悪化しております。
賃貸管理会社の変更も検討されておられるみたいです。
自己資金が使える為、有利な借り換え提案が出来ると思います。

スルガ銀行、新規融資STOP

2018.09.10

スルガ銀行の不正融資の問題、かなり大きな問題に発展しております。

1兆円を超える金額みたいなので当然と言えば当然ですが、、、

今現状、スルガ銀行から投資不動産ローンをご利用中の方、借り換えをご検討されておられませんか?

なかなか金利交渉も出来ない状態ですので、収支改善をお考えであれば、借り換えが絶大な効果があります。

当社でも、過去に、スルガ銀行金利 4、5% ⇒ 借り換え後金利 2、0% という実績もあります。

まずは、ご相談下さい。(当然、審査が必要ですので全てのお客様が借り換え出来るとは限りません)

本日のご相談

2018.09.09

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 7580万円  ローン平均金利 2、55%


●公務員の方 51歳 投資マンション 福岡2戸 (全て新築)

 ローン総額 3390万円  ローン平均金利 2、1%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
中古で購入された物件の金利が高く、収支もマイナスです。
ご自身でも借り換えにチャレンジされましたが、どこの銀行もダメだったみたいです。


公務員の方は、ご売却のご相談です。
2年前に友人の紹介で新築マンションを購入されました。
しかし、家賃入金が非常に不規則で、管理会社に請求しないと入金されないといった状況らしいです。売却し精算したいとのご要望です。

9月もかなりの件数のご相談が入っております

2018.09.06

9月スタートしたばかりですが、ほぼ個人面談のご要約が埋まりました。

シェアハウス、スルガ銀行の不正融資、TATERUの改竄行為、などでかなり深刻に考える様になられたオーナー様が増えてきた為だと思われます。

しかし、現状では、借り換えが非常に厳しいです。

自己資金があるオーナー様はまだ、借り換えも可能ですが、自己資金が無い方、収支が大きくマイナスの方などはほぼ無理だと考えた方が良いかと思います。

借り換えが出来ない場合は、売却も一つの戦略ですが、融資額が大きすぎる為、負担なしでの売却も非常に難しいです。

出来る限りの策を講じ、損失を最大限減らす事が重要です。

アパートローンの借り換え、厳しくなります。

2018.09.03

スマートデイズ問題(シェアハウス)、スルガ銀行の不正融資、TATERUの改竄、今、アパートローンの審査が非常に厳しくなっております。

スルガスキームを使い、年収額の20倍以上のお借り入れがある場合は、かなりの自己資金が必要になります。

自己資金が作り出せない(キャッシュフローが無い)不動産投資をされておられる方は、今後、増々厳しくなってくるような状況です。

又、この状況ですので、スルガ銀行からの借り換えとなると、他の銀行は慎重な審査となる為、よほどの属性の方でないとスムーズに借り換えは出来ません。

アパート経営をされておられるオーナー様、問題が起きる前に対策をされる事をお勧め致します。

本日のご相談

2018.09.02

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (2戸中古)

 ローン総額 8990万円  ローン平均金利 2、45%


●公務員の方 30歳 投資マンション 福岡3戸 (全て新築)

 ローン総額 4790万円  ローン平均金利 2、3%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約4万円程あり、最低でもトントンくらいにはしたいとのご要望です。


公務員の方は、ご売却と法務相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入しました。
「毎月のマイナスはない」「売れば儲かる」などとセールスされましたが、毎月約3万円のマイナスがあり、売却も多額の金銭的負担が生じる事が分かり、完全に騙されてしまったみたいです。

本日のご相談

2018.09.01

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 9770万円  ローン平均金利 2、55%


●公務員の方 48歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、475%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8200万円  ローン金利 4、1%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
新築マンションばかりご所有されておられる為、毎月の収支が約3万円のマイナスです。
節税目的で購入されましたが、効果も無くなってきております。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善として、アパートの購入をされましたが、最近、空室の増加、リフォーム代の増加があり、大きなマイナスになってしまいました。
このまま空室が続くようであれば、維持することが難しくなるとのことです。

8月も過去最高のご相談件数

2018.08.31

8月度も、過去最高のご相談件数を更新致しました。

●ご相談件数 51件

●内、個人面談件数 32件

●その内、ローン借り換えのご相談 29件 (その他は、騙されたなどの法務相談)

と、いう内容です。

最近は、スルガ銀行の問題でかなり深刻なご相談が増加しております。

売却したいが売れない、借り換えしたいが門前払い、などの状況のオーナー様も多く、今後、ご相談件数は増々増加していく様に感じます。

不動産投資でお困りの際は、是非、当社へご相談下さい。

本日のご相談

2018.08.28

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 46歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7400万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、1%


ローンの借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
アパートの管理が非常にずさんで、収支も悪化しております。
家賃入金が止まったり、入金額がコロコロ変わったりしているそうです。
このままでは破綻する可能性もあり、早急に対応が必要です。

本日のご相談

2018.08.27

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京2戸 大阪3戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 13200万円  ローン平均金利 2、4%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2330万円  ローン金利 2、975%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂きました。
「節税目的」で購入してきましたが、節税効果も無くなり、収支も悪化しております。
騙されたのか?と不安があり、収支改善と今後のコンサルティングのご依頼です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
しかし、利回りが低く、金利も高い為、毎月のマイナスが約3万円程出ております。
売却も考えたが、全く金額が合いません。

本日のご相談

2018.08.24

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 50歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 福岡1戸 (3戸中古)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 2、75%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 大阪2戸 名古屋1戸 (全て新築)

 ローン総額 4790万円  ローン平均金利 2、2%


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
毎月の収支のマイナスが約5万円程あり、収支の改善と不良物件のご売却を検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションを買ってしまった為、収支がマイナスです。
毎月の収支を何とかプラスにしたいとのご要望です。

投資マンション、投資アパートについてお悩みの方へ

2018.08.23

当社は創業以来、投資マンション・アパートの借り換えや売却、総合コンサルティング、又は、顧問弁護士による法務相談をメインに業務を行って参りました。

最近起きた、スルガ銀行の問題を皮切りに、非常にご相談件数が増えております。

個人面談をさせて頂くお客様は、必要書類のご準備をお願いしております。

ご相談頂く前に、一度、お手元の関係書類をご確認下さい。

●物件購入時の売買契約書、重要事項説明書
●権利書 (登記識別情報)
●賃貸契約書 (賃貸管理委託契約書)
●ローンの返済表 最新分
●セールス時に渡された関係資料

取り急ぎ以上です。

最近のご相談では、これらの関係書類が無い、元々発行されていない、と、いったケースもあり、早急に対応出来かねる場合もございます。

是非、ご相談頂く前には、関係書類のご確認をお願い申し上げます。

本日のご相談

2018.08.21

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン総額 1770万円  ローン金利 2、1%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4450万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7700万円  ローン金利 4、5%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されしたが、収支が約15000円のマイナスです。
このままでは、大きなマイナスになる可能性もある為、早急に借り換えをしたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
友人の紹介で、不動産投資を始められましたが、アパートの収支が大きなマイナスとなっています。購入当初はサブリースがあり、キャッシュフローもありましたが、数年で家賃の下落や空室が増え、大きな出費が出ています。

本日のご相談

2018.08.20

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6710万円  ローン平均金利 2、35%


●民間企業ご勤務の方 40歳

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7700万円  ローン金利 4、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 6800万円  ローン金利 4、5%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約3万円発生しております。
購入時に、「絶対に損はしない」「5年後には高値で売れる」などとセールスされたみたいです。空室になる度に、家賃が下がり、騙されたと感じておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
スルガスキームだ中古アパートを購入してしまいました。
購入時は、プラス収支で運用出来ておられましたが、徐々に空室が増え、修繕費の出費もあり、年間で約80万円程のマイナスになってしまっております。

本日のご相談

2018.08.19

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、05%


●公務員の方 42歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 7720万円  ローン平均金利 2、25%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
余りリスクの事など知らずにスタートしてしまい、後悔されておられます。
毎月の収支もマイナスの為、ローン借り換えをご希望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
3戸で毎月の収支マイナスが約2万円です。
今後の家賃の下落や空室が心配なので、収支改善を図りたいとのご要望です。

たくさんの反響、有難うございます。

2018.08.18

先日、当社からお送りさせて頂きましたDM(ダイレクトメール)で、たくさんのお問合せを頂戴しております。

投資マンションの借り換えをメインに、ご売却のご相談、騙されて購入させられた、という様な法務相談もお受付可能です。

誠にお手数おかけ致しますが、お問合せを頂戴する際は、まず、メールにてのご対応をお願い致します。

続々と、個人面談のご予約を頂戴しておりますので、もし、お急ぎのご相談などございましたらお早めにお願い致します。

夏季休業のお知らせ

2018.08.07

平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、下記日程を夏季休業とさせて頂きます。

●8月11日(土) 〜 16日(木)

※17日(金)から通常営業となります。
※メールにてのお問合せは可能です。

休業中に頂きました、お問合せに関しましては、17日以降、順に対応させて頂きます。

ご不便、ご迷惑をお掛け致しますが、ご理解の程宜しくお願い申し上げます。

本日のご相談

2018.08.06

本日は2名のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 44歳  

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4、5%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 埼玉1戸 (全て新築)
 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 2、55%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
スルガスキームで物件の購入をされました。
空室の増加、修繕費の増加などで金銭的な負担が一気に増加してしまっております。
このままなら維持し続ける事が難しくなる可能性があるとのことです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご所有物件全てが新築マンションの為、収支がマイナスです。
毎月約6万円ほどのマイナスがあり、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.08.05

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 41歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、45%


●公務員の方 43歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2390万円  ローン金利 1、95%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入されてきましたが、節税効果も年々無くなり、収支も悪化しております。


公務員の方は、ローン借り換えやご売却のご相談です。
友人の紹介で新築物件を購入されました。
「絶対に損はしない」「売却時は利益がでる」などとセールスされたみたいです。

提携金融機関の方との面談

2018.08.03

本日は、当社が業務提携させて頂いております、金融機関の方と面談を致しました。

最近の融資の動向を中心にお話し頂きました。

やはり、アパートへの融資が厳しくなり、最低でも頭金1割は必須とのことです。

又、アパートの物件評価も厳しく審査されるそうです。

区分については、比較的、融資は前向きらしく、借り換えも積極的に行っていくみたいです。

今後においては、若干の金利上昇もあるとの事なので、新規融資や借り換えはお早めに!!!

本日のご相談

2018.08.02

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 30歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3320万円  ローン平均金利 2、35%


●公務員の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 4060万円  ローン平均金利 2、5%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様からのご紹介です。
3年前に友人の紹介で新築物件を購入されました。
「損はしない」と言われ購入されましたが、毎月約2万円のマイナスはあり、節税部分も含めても、収支はマイナスです。「騙されたのか?」と不安があり、今後のコンサルも含め、収支改善を検討中です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築で購入された物件の収支がマイナスです。
ご自身でも銀行へ借り換えのご相談に行かれましたが、全くダメだったみたいです。

7月は過去最高のご相談件数でした

2018.07.31

7月は過去最高のご相談件数を更新致しました。

ご相談件数 43件

内、個人面談件数 28件

(その内、借り換えの相談件数 26件)

と、いう内容です。

最近は、本当にアパートローンの借り換えが難しくなってきております。

それに比べ、区分の借り換えはかなり地方銀行も柔軟に対応して頂けるようになり、比較的スムーズに良い条件でご提案が出来ます。

本日のニュースでもありましたが、長期金利上昇と言われておりますので、借り換えのご検討はお早目に!

アパートの価格が下がってきています

2018.07.30

中古アパートの価格が徐々に下がってきております。

やはり、シェアハウスやスルガ銀行の問題の影響が非常に大きいと感じます。

価格が下がる、という事は物件利回りが上がるので、条件さえ整うお客様なら非常に良いブッ物件が買えるかも知れません。

しかし、その条件というのも非常にハードルが高く、例えば、

●年収 1500万円以上
●預金 2000万円以上
●金融資産 5000万円以上
●頭金 1割から2割

と、ひと昔前に比べると、なかなか高い条件が付きます。

今が買い時とは言えませんが、気安くアパート経営が出来ない時代になっていますね。

本日のご相談

2018.07.29

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 29歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3380万円  ローン金利 1、9%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 7880万円  ローン平均金利 2、2%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約2年前に不動産投資をスタートされました。
「節税に使える」との理由で始められましたが、あまり節税効果もなく、今後のリスクについても不安がある為、借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
「損はしない」「売却時には儲かる」などとセールスされておられます。
毎月約2万円程のマイナスも発生しておりますので、借り換えで収支改善したとのご要望です。

本日のご相談

2018.07.28

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 50歳 投資マンション 大阪3戸 福岡2戸 (2戸中古)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、5%


●民間企業ご勤務の方 39歳 

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 3、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 6300万円  ローン金利 3、6%


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
現在、全ての物件の収支がマイナスです。自己資金もあまり使えない為、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
購入当初は計画通りにCFがありましたが、空室の増加、リフォームや修繕費の負担などで、大きなマイナスとなりました。現在、融資を受けている銀行へ金利交渉されましたが、金利引き下げとはならなかったみたいです。

サブリース契約の内容をご存じですか?

2018.07.27

サブリース契約のトラブルは急増しているみたいですね。

●契約解除が出来ない
●違約金が多額に発生する
●サブリースの為、入居者情報の開示をしてくれない

など、色々あります。

悪徳業者は、サブリース契約を盾に、オーナー様に嘘の情報を出し、家賃入金をしない(空室だという)、という業者もあるみたいです。

又、サブリースの手数料や敷金、礼金のごまかし、リフォームや修繕の費用、色々な局面においてオーナー様が損失を被る事が増えています。

「家賃保証があるから安心です」

「入居者がいなくても家賃は確保されます」

この様な、セールストークで高額な新築マンションを販売している業者も多いですので、ご注意を!!!

投資マンション(区分)ローンも締め付けは始まる???

2018.07.26

日銀が、投資不動産ローンの締め付けを強化するとのニュースが入りました。

シェアハウスの問題が大きな影響を及ぼしております。

以前は、アパートローンの締め付けだけでしたが、ここにきて区分に関しても始まるみたいな情報もあります。

スルガ銀行は区分に対しても融資をしておりますので、これらの融資に関しても調査が始まっているみたいです。

投資マンションの借り換えは、お早めに対応される事をお勧め致します。

本日のご相談

2018.07.24

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京1戸 (中古)

 ローン金額 1400万円  ローン金利 2、95%


●上場企業ご勤務の方 54歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 福岡1戸 (3戸中古)
 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 2、55%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えかご売却のご相談です。
友人の紹介で物件を購入されました。「絶対に損はしない」と聞かされておられましたが、毎月約2万円の収支マイナスが発生しており、ローンの支払いも滞り気味です。
売却を検討したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご定年前に借り換えを成功させたいとのことです。今まで、数回、ご自身でも借り換えをチャレンジされましたが、かなりハードル高く成功には至りませんでした。
毎月約4万円のマイナスを何とかしたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.07.22

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 31歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4550万円  ローン平均金利 2、2%


●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (3戸中古)


 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、65%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
3年前に友人の紹介で不動産投資を始められましたが、全く利益が出ない状況です。
「節税」になると言われておられましたが、節税効果もあまりなく、購入された事を後悔されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月の収支が約3万円程のマイナスがあり、ご自身で借り換えを検討されましたが、成功には至りませんでした。

本日のご相談

2018.07.21

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 35歳 投資マンション 大阪2戸 名古屋1戸 (全て新築)

 ローン総額 4480万円  ローン平均金利 2、2%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8000万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
「税金対策」「私的年金」として新築マンションを購入されましたが、毎月の収支がマイナスです。節税効果もあまり期待できないので今後売却も含め検討したいとのことです。


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えをご希望です。
約2年前にアパートを購入されました。購入当初は約10万円程のプラスがありましたが、空室の増加、修繕費の負担などが重なり、今では、毎月約5万円のマイナスです。
頭金のローンもある為、このままでは維持できない可能性があるとのことです。

騙されて高額な新築マンションを買わされた

2018.07.20

以前から、「高額な新築マンションを買わされた」という、ご相談は非常に多いです。

特に最近は、

●数年後には高値で売れる
●毎年税金対策に使える
●絶対に損はない
●購入当初、説明を受けていない出費が多い

など、非常に悪質な内容のご相談が増えております。

販売価格も上昇しておりますので、高額な新築マンションは収支マイナスとなります。

そこで販売会社も、あの手この手と明らかなウソのセールストークを使い、強引に販売をしている傾向にあります。

最近では、YOUTUBUでも悪質な新築投資マンション販売業者のセールス方法などもアップされているので、新築物件を検討されておられる方は必見です。

本日は勉強会です

2018.07.17

本日は、同業者の方、弁護士の方、FPの方などを招いての勉強会です。

市場の動向や、最近のトラブル事例などのお話しなど、詳しくお話し頂きました。

売買契約書や重要事項説明書の記載、又は、賃貸管理契約書、委託契約書などの記載事項などに関してもご指導戴きました。

定期的にこの様な勉強会を開催しております。

本日のご相談

2018.07.14

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 47歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11000万円  ローン金利 4、0%


●公務員の方 50歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 千葉1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6700万円  ローン平均金利 2、65%


医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約10年前くらいに不動産投資をスタートされました。節税目的で所有されましたが、年々収支が悪化した為、中古アパートの購入を3年前にしました。しかし、こちらのアパートも収支が悪化し、売却も検討されましたが全く希望金額は付かないとのことで、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3万円ほどの収支マイナスがあり、何とか±0円にしたいとのご要望です。
自己資金もある程度使える為、スムーズに借り換え出来そうです。

雑誌取材を2社受けました

2018.07.13

本日、雑誌の取材を2社受けました。(同業者様からのご紹介です)

二社とも、「サブリースに代表する不動産投資トラブル」

についてです。

今までTV取材などのお話しを頂戴しておりましたが、全てお断りさせて頂いておりました。

今後も積極的にはマスコミへの露出を増やす予定はありません。

色々な他社様との情報交換の一つとして今回お受けいたしました。

本日のご相談

2018.07.12

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3280万円  ローン平均金利 1、8%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 7800万円  ローン金利 3、5%

 中古 アパ―ト 一棟  ローン金額 8200万円  ローン金利 3、4%


ローン借り換えのご相談です。
約2年前にアパートの購入をされましたが、少しずつ家賃収入が減少し、今では、ローン返済がやっと出来る状態です。税金負担や修繕費、リフォーム代などの負担が大きく、このままでは破綻してしまう可能性があるみたいです。
売却も検討されましたが、少なくても1000万円以上の損切となる見込みなので、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.07.10

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 2、25%

 中古 一棟 アパート  ローン総額 11000万円  ローン金利 3、8%


●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京2戸 大阪2戸 (3戸中古)

 ローン総額 5520万円  ローン平均金利 2、1%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、不動産投資をスタートされましたが、毎月の収支がマイナスになっている状況です。アパートの家賃収入が下がり、このままでは破綻する可能性もあり、早急に対策をしたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
今後も物件の購入を検討されておられ、ローンも一本化出来ないかと検討されておられます。

7月のご相談も増加しております。

2018.07.09

7月も3分の一が経過しましたが、ご相談が増加しております。(先月同時期のデータ)

ご相談内容の多くは、

●一棟アパートのローン借り換え
●区分のローン借り換え

が、ご相談件数の約8割を占めております。

アパートローンの借り換えは、現状、非常に厳しい審査となっておりますが、条件が整っていれば、まだ可能です。

先月も、年利4、1%の金利から年利2、2%の借り換えも成功しております。

又、区分の借り換えに関しては、アパートに比べると比較的問題なく借り換えは出来ております。

こちらも、先月、平均金利2、55%から年利1、3%での借り換えも成功しており、かなりの利息削減に成功しております。

ただし、この状況も月単位で審査は変動しますので、もし、借り換えをお考えの場合はお早めにご相談下さいませ。

本日のご相談

2018.07.05

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 45歳 投資マンション 大阪1戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 3610万円  ローン平均金利 2、05%


●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9110万円  ローン平均金利 2、75%


公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
2年前に新築マンションを購入されましたが、家賃の下落があり、収支が悪化しました。
奥様もご所有されておられますので、こちらも借り換えとコンサルティングをお願いしたとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご要望です。
毎月の収支マイナスが約5万円あり、ご自身でも借り換えを検討されましたが成功しなかったみたいです。
「売れば損はない」と聞かされておられたみたいです。

本日のご相談

2018.07.03

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 32歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4530万円  ローン平均金利 2、1%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6990万円  ローン平均金利 2、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8200万円  ローン金利 4、5%


上場企業ご勤務の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。「数年後に売れる」「売れば儲かる」などとセールスされたみたいです。リスクや売却価格などの不安要素がある為、今後の出口戦略含めてのコンサルティングのご依頼です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと売却のご依頼です。
区分の収支改善を目的にアパートの購入をされましたが、空室が増え、修繕費の負担も増加し、このままでは破綻してしまう可能性があります。
ご自身でも売却を検討されましたが、希望金額では到底難しく、一刻も早く何かしらの手立てをしたいとのご要望です。

サブリース契約は決して安心ではない???

2018.07.02

シェアハウスの問題が起きてから、不動産投資をされておられるオーナー様は、サブリース契約の見直しをされておられると思います。

これは、シェアハウスや一棟アパートに限ったことではなく、区分(マンション)でも同じです。

特に、新築マンションを販売している業者は、

「サブリース付きだから安心」

「サブリースでも収支はプラス」

「〇〇年、サブリース付き」

などのセールスで勧誘します。

大東建託、レオパレス、大手でも同じような問題が起きている今、サブリース契約は決して安心ではないという事を知っておかなければいけません。

本日のご相談

2018.07.01

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 41歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 11300万円  ローン平均金利 2、55%

 中古 一棟 アパート  ローン総額 13000万円  ローン金利 4、0%


●公務員(教員)の方 52歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (2戸中古)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、ローン借り換えやご売却のご相談です。
スルガスキームを使い、中古アパートを購入されたみたいですが、空室の増加、リフォームの費用負担の増加があり、年間かなりのマイナスが発生しております。
「騙された」と感じておられ、速やかに対応をしたいとのご要望です。


公務員の方は、ご売却のご相談です。
「売ってくれ」という、営業のお電話が非常に多く、色々と査定をしましたが、希望金額が付かず、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

本日のご相談

2018.06.29

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪4戸 神戸3戸 (全て新築)

 ローン総額 12400万円  ローン平均金利 2、25%


●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4450万円  ローン金利 2、15%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8200万円  ローン金利 4、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 6800万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
「節税になる」と聞かされ新築マンションばかり購入されてこられましたが、年々節税効果も無くなり、収支も悪化しております。リスクなどを分からず購入してしまったことを後悔されておられます。


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えのご相談です。
現在問題になっている、スルガスキームで購入した可能性があり、収支も悪化しているので、早急に借り換えを成功したいとのご要望です。

スルガ銀行の不正融資

2018.06.28

スルガ銀行の行った不動産担保ローンについて、社会的な問題になっております。

●シェアハウス
●中古アパート
●新築区分 (マンション)

このいずれかの物件をご所有されておられるオーナー様、キャッシュフローがきちんと出ていますか?

「中古アパートを所有しているが、毎月の入金額がかなり変動している」

「いきなり空室が増えた」

「修繕費に多額の費用負担が発生した」

などのお悩み、ございませんか?

スルガ銀行のローンの特徴で、

●金利が3%を超える
●フリーローンを借りさせられた

当然、毎月のフローが悪く、全く利益が無い状況が続きます。

売却、借り換えのご検討されておられるのであれば、是非、一度、ご相談下さい。

本日のご相談

2018.06.25

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 7920万円  ローン平均金利 2、45%


●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京4戸 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、6%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9900万円  ローン金利 4、1%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年前に新築マンションを購入されましたが、空室があり、収支が悪化しております。
「お金がかからない」と聞いていたが、思ったより出費が多く、後悔されておられます。


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えご希望です。
所謂、スルガスキームを使われ、アパートを購入してしまいました。
現在、販売会社とも連絡が取れず、大きなマイナスになってしまっておられます。
売却も検討されましたが、金額が全く合わず、早急に手を打ちたいとのご要望です。

投資マンションのローン借り換えが出来ない方

2018.06.24

投資マンション(区分)のローン借り換えを検討されたが、断られた!

と、いうオーナー様

何が原因でダメなのかご存知ですか?

●負債総額が多すぎる
●ご本人様の属性がダメ (年齢、年収、勤務先など)
●物件の評価が低い
●お支払い状況が不良
●固定資産税滞納、差し押さえ
●資産状況不良

などが主な理由です。

特に、お支払い状況不良の方、固定資産税の滞納、差し押さえの方は、恐らく数年はダメでしょう。

その他の方は、やり方によっては借り換えが出来るケースもあります。

当社は、完全なコンサル会社ですので、借り換えをご検討の際はお気軽にお問合せ下さい。

本日のご相談

2018.06.22

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 45歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 埼玉1戸(全て新築)

 ローン総額 14900万円  ローン平均金利 2、785%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4520万円  ローン平均金利 2、4%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
最近、空室が増え、かなりの収支マイナスが発生しております。
売却も検討されましたが、希望額では売れず、借り換えや賃貸管理会社の変更なども検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、2年前に「アンケート商法」に騙されたみたいです。
「お金はかからない」「損はしない」「売れば儲かる」と、セールスされましたが、毎月のマイナスもあり、このままには出来ないとのことで、借り換えを検討されておられます。

本日のご相談

2018.06.21

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 6200万円  ローン平均金利 2、6%


●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (3戸中古)

 ローン総額 7050万円  ローン平均金利 2、45%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
3戸で毎月の収支マイナスが約4万円程あり、収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、ご売却のご相談です。
ご定年前に、なるべく負担が無い方法で売却したいとのご要望です。

個人面談のご予約を頂いているお客様へ

2018.06.18

本日と明日のご面談のご予約を頂いているお客様へ

大阪で発生致しました地震の為、面談日の変更をお願いしております。

当社からもお詫びのご連絡をさせて頂いておりますが、本日と明日に関しては、全ての面談業務はSTOPさせて頂きます。

※お電話でのご相談は受付可能です

本日と明日のご面談予約をして頂きましたお客様には、誠にご迷惑をお掛け致しますがご理解頂けます様お願い申し上げます。

また、今後のお日にち変更に関しては、優先に日程調整させて頂きますので、25日月曜日以降でスケジュールの調整をお願いしたいと思います。

代表取締役 片山 智雄

本日のご相談

2018.06.17

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 34歳 投資マンション 大阪4戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 14900万円  ローン平均金利 2、3%


●医師の方 35歳 投資マンション 東京5戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 16600万円  ローン平均金利 2、7%


お二人とも、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税」「損はしない」「なにかあればすぐ売れる」などとセールスされ、
「あなたの先輩の〇〇さんもお客様です」などとも言われ信用し購入してしまいました。
しかし、数年後、家賃の下落やリフォーム代などの負担が増加し、又、節税効果も減少しております。失敗しているなら早急に対応したいとの理由でご相談を頂きました。

本日のご相談

2018.06.15

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 31歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6700万円  ローン平均金利 2、1%


●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5770万円  ローン平均金利 2、7%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9900万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂きました。
ご友人の紹介で、3年前に新築マンションを購入されました。
「節税になる」「損はしない」「全てを任さてくれ」と言われ、購入されたみたいです。
しかし、最近、空室になり、家賃収入が大幅に減少しました。
「空室にはならない」「家賃保証がある」と聞かされておられましたが、「保障はない」と担当者に言われたみたいです。今後、売却も含め検討したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換え希望です。
今問題になっている、「スルガスキーム」で完全に騙された!とおっしゃっておられます。
ある業者を通じ、「儲かるアパートがある」と紹介され、購入しましたが、家賃が年々減り、空室も増え、しかも、修繕費の出費などで、大きなマイナスになっています。
このままでは破綻する可能性もあり、早急に対策を考えたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.06.12

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 40歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9810万円  ローン平均金利 2、875%


●民間企業ご勤務の方 54歳 投資マンション 東京5戸 横浜3戸 福岡1戸 (4戸中古)
 ローン総額 10300万円  ローン平均金利 2、56%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
「出会い系商法」「デート商法」で高額な新築マンションを購入してしまいました。
購入時には、「毎月のマイナスは節税で取り戻せる」「数年後に売却して利益を出す」などとセールスされ購入されました。ご本人も完全に騙されたとの認識もあり、今後、借り換えや売却も検討されておられます。


民間企業ご勤務も方は、ローン借り換えと売却のご相談です。
ご定年前に、不良物件の精算をしたいとのご希望もあり、早急に対応したいとのご要望です。
自己資金が使える為、借り換えも有利な提案が可能です。

投資用マンションの収支改善を考えておられませんか?

2018.06.11

投資物件をご所有されておられるオーナー様

●区分 (マンション)

●一棟アパート

の、収支(家賃−ローン)改善をお考えではございませんか?

●毎月の収支がマイナスの為、返済が厳しい
●収支マイナスの為、税金(固定資産税)が払えない
●空室が増え、収支が悪化した
●リフォーム代や修繕費の負担が増加した

などなど、お困りの際は是非ご相談下さい。

※ご相談だけでは料金はかかりません。

又、悪徳業者に騙されたなどの法務相談も行っておりますので、お気軽に一度、フリーダイヤル、メールでお問合せ下さいませ。

本日のご相談

2018.06.09

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 8220万円  ローン平均金利 2、55%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9400万円  ローン金利 4、5%
 
 中古 一棟 アパート  ローン金額 6700万円  ローン金利 4、5%


●民間企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 7990万円  ローン平均金利 2、5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、1%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと売却のご相談です。
アパートの収支が悪化し、マイナスです。
このままでは破綻してしまうので、一刻も早く借り換えや売却をしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善したいとの理由でアパートを購入しましたが、購入当初約2年はキャッシュフローもあり、問題はなかったのですが、その後、空室、リフォーム代、修繕費負担などが次々と発生し、一気に収支が悪化しました。空室も埋まらず、賃貸管理も今後変更をお考えです。

本日のご相談

2018.06.08

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 29歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3620万円  ローン平均金利 2、1%


●医師の方 38歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 14500万円  ローン平均金利 2、33%


公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
約2年前に友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、毎月約4万円程のマイナスがあり、このまま維持することが難しくなられています。「自己資金0円で所有出来、負担は出ない」と聞かされておられたみたいですが、諸費用ローンなどもあり、大きなマイナスとなっています。


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税に使える」「毎月の負担はない」とセールスされ、次々に購入してしまいました。
空室物件もあり、収支はマイナスです。
ご本人も「騙された」と認識されておられ、売却も検討されておられます。

デート商法・出会い系商法での不動産購入

2018.06.05

デート商法

出会い系商法

出会い系のマッチングサイトからの不動産紹介などで、投資マンションを購入させられた方からのご相談も増えております。

医師や看護師、薬剤師、公務員、などの高属性の方を狙って、資産運用を提案してきます。

全てが詐欺です。

今、うまく運用出来ていたとしても、いずれ、

●家賃入金が止まる
●担当者と連絡が取れない
●次々に物件の紹介をしてくる

など、色々な問題が必ず生じます。

問題が起きる前に、何かしらの手立ては必要です。

区分・アパートのローン借り換え事情

2018.06.05

区分・アパートの投資不動産のローン借り換えについて、同じ不動産投資ではありますが、審査は全く違う言えます。

特に、アパートの場合は、金融機関によって評価が全く違ったりしますので、やはり、遠隔地(お客様の居住地と物件)となると少しハードルが高くなります。

しかし、区分の場合は、金額も少額となる為、評価よりも立地や販売会社が審査の大きな要素となります。

当然、お客様のご属性が一番重要です。

●ご年収
●ご勤務先
●ご年齢
●返済実績
●資産

などが大きなポイントです。

最近はやはり、アパートローンの借り換えが厳しい状況ですが、区分の借り換えは驚くよな年率で借り換え出来るオーナー様もいらっしゃいます。

毎月の収支マイナスや、空室で収支の悪化、などでお困りの際は、当社迄ご相談下さいませ。

お問合せを頂く場合の注意点

2018.06.04

当社へ、お問合せやご相談を頂く時の注意点ですが、

●区分の場合  物件名とお部屋番号

●一棟の場合  物件名と物件所在地

●ローン残高

●賃貸状況や家賃金額

以上4点は、可能な限りお調べ頂きお問合せを頂く様、お願い申し上げます。

まずは、物件調査をさせて頂かないと、借り換えやご売却に対してのご提案をさせて頂く事が出来ません。

誠に、お手数おかけ致しますがどうぞ宜しくお願い致します。

本日のご相談

2018.06.03

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 30歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3400万円  ローン金利 2、0%


●上場企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京1戸 (中古)

 ローン総額 1480万円  ローン金利 2、7%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約3年前に同僚の方からの紹介で、新築マンションを購入されました。
しかし、毎年、「買ってくれ」「節税のメリットが無い」「損はさせない」とセールスされ、非常に不信感があります。利益も全くなく、売却も考えておられますが、大きく損切になる為借り換えなどを検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
1年前に秋葉原にて、アンケート商法に騙されてしまったみたいです。
「損はない」「数年後には売却し儲かる」などと言われ購入してしまったみたいです。
しかし、家賃入金も遅れ遅れになっている為、返済も厳しい状況です。
売却や借り換えを検討したいとのことです。

本日のご相談

2018.06.01

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 38歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン総額 1780万円  ローン平均金利 2、7%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 横浜2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3090万円  ローン平均金利 2、1%


公務員の方は、友人のご紹介で新築マンションを購入されました。
将来の保証作りとして購入されましたが、「負担はない」とセールスされておられましたが、空室やリフォーム代の負担が発生しております。今後のことを考え、借り換えを検討したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
今後も複数物件を購入していきたいとのご要望もあり、有利な融資を付けていきたいとの事です。

本日のご相談

2018.05.31

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 48歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 12400万円  ローン平均金利 2、85%


●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 2250万円  ローン平均金利 2、1%


医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約5年前に新築マンションを「節税目的」で購入されました。
その際、「毎月の負担はない」「マイナスにはならない」「5年後には売却する」と、セールスされ購入されましたが、全く約束は守られることは無かったみたいで、ご本人様も「完全に騙された」と感じておられます。
今後、借り換えや売却のコンサルティングをさせて頂きます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
中古で購入されましたが、空室やリフォーム代の負担などで収支がマイナスです。
物件の立地が悪い為、今後の家賃下落の心配があります。

過去最高のご相談件数を更新しました。

2018.05.29

5月度は、当社、過去最高のご相談件数を更新致しました。

●ご相談件数 62件

●内 個人面談件数 55件

と、なりました。

ご相談頂きました、約9割のお客様は面談をご希望されました。

やはり、ローン借り換えや悪徳会社に騙された、と、いった内容のご相談が多く、非常に深刻な状況の方もいらっしゃいます。

投資不動産に対するローンの締め付けも始まっておりますので、特に、収支が悪化しているアパートをご所有されておられるオーナー様は、お早めにご相談頂く事をお勧め致します。

今後の不動産価格はどうなるのか?

2018.05.28

ご相談頂くお客様から、頻繁に、「今後不動産価格はどうなるのか?」

と、いうご質問をされます。

恐らく価格においては増々二極化が進んでいく、としか言えない状況ですね。

都市開発や新線(モノレールなど)、新駅の開発などで東京近郊においてはめまぐるしく街が

変化しております。

それに準じて、賃貸需要の変化も現れ、価格の変動が起こってきます。

中々、これ以上の値上がりは現実的でないと思われますので、価格が下がらない地域と下がっていく地域に色分けされます。

また、大阪においては、インバウンドの影響もあり、公示地価は値上がりしている場所はありますが、実勢価格に反映されているかと言うとそうではない様に感じます。

東京の様な爆発力は無いので、賃貸重要は現実増加していない様に思います。

不動産投資においては、賃貸需要が最も重要事項ですので、情報操作(値上がりしているという情報)に左右されない様、買主様は注意をしておかなければいけません。

本日のご相談

2018.05.26

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 大阪3戸 (1戸中古)

 ローン総額 3990万円  ローン平均金利 2、65%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4430万円  ローン平均金利 3、5%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アンケート商法に引っかかってしまい、毎月約2万円以上のマイナスが生じております。
「損はしない」「毎月のマイナスは無い」「値上がりする」などとセールスされたらしく、ご自身でも騙されたと感じておられます。


公務員の方は、ご売却のご相談です。
ご自身でも売却査定に動かれましたが、希望金額には程遠く、少しでも高く売れないかとのご相談です。

本日のご相談

2018.05.25

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 48歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (1戸中古)

 ローン総額 8900万円  ローン平均金利 2、35%


●医師の方 38歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 2、55%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 11000万円  ローン金利 4、0%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築物件を購入されました。
購入時に、「3年後には売却し、利益を出す」と販売会社からセールスされましたが、3年経過した現在では、「まだ売却しても利益が出ない。もう少し待ってくれ」と言われておられるみたいです。ご本人様は「騙された」と感じておられます。


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約4年くらい前から不動産投資を始められましたが、あまり利益が出ていない状態みたいです。今後の出口戦略なども併せてコンサルティングさせて頂きます。

スルガ銀行・区部のローン、アパートローンをお使いのオーナー様

2018.05.24

スルガ銀行の投資不動産ローンについて、かなり騒がれています。

スルガ銀行を使った投資不動産の販売会社が次々に倒産や整理などの法的手続きに陥ったり、

夜逃げや担当者、その会社ごと連絡が途絶えたりとまだまだ尾を引きそうな問題になっております。

「私はうまくいっている」

などと、決して思わない事です。

備えあれば憂いなし ではありませんが、今が良くても数年後には大変なことになったオーナー様を数多く見てきました。

●ローン借り換え
●物件のご売却
●賃貸管理
●詐欺やトラブル相談

など、少しでもご心配があれば、ご相談下さい。

本日のご相談

2018.05.22

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2、55%


●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 8820万円  ローン平均金利 2、65%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月約3万円のマイナスがあり、今後の家賃の下落を見据えて借り換えをしたいとのご要望です。購入時に販売会社からは「毎月のマイナスは節税で賄える」と聞かされておられましたが、節税効果も年々減少しております。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご要望です。
友人の紹介で新築物件を購入されました。
不動産投資のリスクを知らずに購入してしまった為、不安になられておられます。
「毎月のマイナスは出ない」「困ったら売却も出来る」「損はしない」と聞かされており、今後のコンサルティングもお願いしたいとのご要望です。

医師の方々のご相談が増えております。

2018.05.21

最近のご相談の特徴として、『医師の方』のご相談が増加しております。

以前であれば、月間4〜6名くらいのご相談件数でしたが、
ここ3か月間で20名くらいのご相談数となりました。 
(当社のお客様からのご紹介も含め)

ご相談内容としては、

●区分のローン借り換え
●不良物件の売却、精算
●管理委託の変更や今後のコンサルティング
●一棟アパートの借り換えやコンサル相談
●騙された!などのご相談

この様な内容が多いです。

又、スマートデイズ絡みのシェアハウスのご相談も頂いております。

医師の方は、ご職業的に高属性になられますので、悪徳業者に騙されてしまうとかなりの高額なローンを組まされているケースが多いです。

ご相談頂く医師の方の中には、10億円近い負債額の方もいらっしゃいました。

少しでもおかしな事や、不安な事、不審な事がありましたら、速やかにご相談頂く事をお勧め致します。

本日のご相談

2018.05.20

本日のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪6戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 10800万円  ローン平均金利 2、65%


●公務員の方 44歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 埼玉1戸 (3戸中古)

 ローン総額 8910万円  ローン平均金利 2、53%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
先輩医師の紹介で、新築物件を購入されて来られました。
毎年、「買ってくれ」「節税効果が無くなる」などと言われ渋々購入を続けて来られたみたいです。しかし、家賃金額が下がったり、リフォーム代の負担が増加したりと、金銭的な負担が増え、このままではいけないと思い、この度、ご相談を頂戴致しました。
借り換えや売却もお考えですのでご提案させて頂きます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支がマイナスです。
この新築物件の購入時に、販売会社から、「5年後には売却し儲かる」「絶対にマイナスは無い」と、セールスされたみたいです。他社の売却査定に出すと、一戸に付き約300万円以上の負担金が必要となり、「完全に騙された」とおっしゃっておられます。

本日のご相談

2018.05.18

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 35歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、35%


●医師の方 37歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 12700万円  ローン平均金利 2、72%


医師の方、お二人ともご友人の紹介で新築物件を購入されました。
「節税に使える」「お金の負担は無い」「マイナスになれば売却出来る」などと言われ、購入されましたが、年々マイナスの負担が増加し、空室もある為、今後のコンサルティングも含め相談したいとのご要望です。
「騙されたのか?」と感じておられ、負担が無いなら売却もお考えです。

投資物件の売却でお悩みありませんか?

2018.05.15

投資マンション、アパートについて売却でお悩みありませんか?

●収支が悪いので売却したい
●空室なので売却したい
●負債を減らしたい
●全ての物件を処分したい
●査定金額が安すぎる

などの問題をお抱えのオーナー様、是非、当社にご相談下さい。

当社では、買い取りや仲介もさせて頂けます。

又、海外投資家への売却ルートもありますので、他社よりもお高く売却出来るケースが多いです。

本日のご相談

2018.05.14

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 大阪2戸 神戸1戸 (2戸中古)

 ローン総額 4880万円  ローン平均金利 2、45%


こちらのお客様は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
収益があまり上がっておらず、このままでは物件が古くなった時の家賃の下落、空室リスク、修繕リスクが賄えないとのシミュレーションになる為、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.05.13

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 埼玉1戸 (中古1戸)

 ローン総額 10800万円  ローン平均金利 2、75%


●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 8900万円  ローン平均金利 2、33%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7900万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングをご希望です。
友人の紹介で、不動産投資をスタートされましたが、最近になり、空室が増え、収支が一気に悪化しております。購入時には、「損はしない」「売却利益が取れる」などと聞かされておられましたが、売却すると大きな損切となる為、借り換えを検討中です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
こちらの方も、友人の紹介で不動産投資をスタートされました。
業者の言われるがままで物件購入をされて来られた為、今では、毎月約10万円以上のマイナスです。騙されたと感じておられ、今後の対応と借り換えを早急に相談したいとのご要望です。

「○年後に買い戻す」 と言われて購入してませんか?

2018.05.12

「〇年後には当社で買い戻す」

「〇年後には高値で売却します」

「オリンピック需要で値上がりします」

などと、販売会社から言われ物件の購入をしておりませんか?

ほぼ嘘と思った方が良いです。

当社には、今までたくさんこの様な「嘘のセールス」に騙された! と、いうお客様からのご相談をお受け致しました。

特に、高額な新築マンションに多いです。(東京、横浜、大阪)

この様なセールストークを使う新築業者は増加しております。

少しでも不安がおありなら、是非、一度、ご相談下さい。

スマートデイズ、スルガ銀行問題の拡大

2018.05.11

スマートデイズの問題、スルガ銀行の不正融資問題

まだまだ解明に時間がかかっております。

色々な悪徳ブローカー、悪徳業者が絡んでおり、全貌の解明は難しいように思います。

被害に遭われたオーナー様は、借り換えや売却を希望される方が多いですが、今は全く触れな

い状況です。

丁寧にスルガ銀行と交渉した方が現実的でしょう。

この一件で、他のアパートローンの審査も非常に厳しい状態になっておりますが、区分のローンについてはまだまだ積極的に動いております。

借り換えにおいては、先日、年利1、35% での成功事例も出ておりますので是非、ご検討下さいませ。

本日のご相談

2018.05.08

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京5戸 横浜2戸 (2戸中古)

 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 2、55%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12200万円  ローン金利 3、55%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 大阪1戸 神戸1戸 (全て中古)

 ローン総額 2440万円  ローン平均金利 2、2%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支改善の為に購入したアパートの空室が増加し、危険な状態です。
リフォーム代や修繕費も増加し、早急に借り換えが成功しないと維持できなくなる可能性があります。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
友人の紹介で中古マンションを購入されました。しかし、空室になり、家賃も減額され、収支が悪化しました。「空室にならない」と聞かされていましたが、騙されたのかも知れないと不信感があります。

休業中にお問合せ頂きましたお客様へ

2018.05.07

GW中、たくさんのお問合せを頂戴致しました。

誠に有難うございます。

順番に対応させて頂きますので宜しくお願い致します。



※当社からDMをお受け取りされましたお客様へ※

5月に入り当社からDMをお受け取りされましたお客様からのご相談は、

まず、メールにて頂けます様お願い申し上げます。

お手数おかけ致しますがどうぞ宜しくお願い致します。

GW休業のお知らせです

2018.05.02

誠に勝手ながら当社では、GW休業と致しまして、

●5月3日(木曜日) 〜 5月6日(日曜日) 迄

とさせて頂きます。

期間中、メールにてお問合せ頂きましたお客様へのご連絡は7日から順番に対応させて頂きますのでご了承下さいませ。

お問合せ頂くお客様へ

2018.04.30

当社では、GW期間中(5月1日、2日)はスタッフ人数を最小限で業務を行っている為、(3日〜6日迄休みです)

投資マンションについてのご相談、お問い合わせはまずHP右上のメール問い合わせフォームからお願い致します。

誠に勝手申し上げますがご協力下さいます様お願い致します。

本日のご相談

2018.04.29

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6290万円  ローン平均金利 2、75%


●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京2戸 福岡3戸 (2戸中古)

 ローン総額 8910万円  ローン平均金利 2、55%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9300万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
約4年前に東京でアンケート商法に引っかかってしまったみたいです。
「毎月の収支はプラス」「5年後には売却し利益を出す」などとセールスされましたが、現状、毎月3万円のマイナス、他社で売却査定に出すと大きな損切になると言われたみたいです。何とか収支の改善をし、今後売却も検討したいとのご相談です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善とのセールスを受け、アパートを購入されました。
しかし、アパートの方も空室やリフォームなどの負担が増加し、このままでは維持出来ない状況みたいです。一刻も早く、借り換えを成功させたいとのご要望です。

DMをお受け取りされたお客様へ

2018.04.28

当社からDMをお受け取りされたお客様は、優先的にご相談をお受付させて頂きます。

●投資マンションのローン借り換え
●不良物件のご売却
●賃貸管理
●詐欺被害

など、あらゆるご相談に専門家が対応させて頂きます。

まずはメールにてお問合せ頂けます様お願い申し上げます。

※GW中でもメール問い合わせは可能です

本日のご相談

2018.04.26

本日のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (中古1戸)

 ローン総額 9040万円  ローン平均金利 2、75%


●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 福岡3戸 京都1戸 大阪1戸 (2戸中古)
 ローン総額 8890万円  ローン平均金利 2、87%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で「節税目的」で新築マンションを購入されました。
しかし、家賃の減額や空室、節税効果の減少などで収支の悪化が発生しております。
ご本人曰く、「全く収益が無く、一体何の為に購入したのか分からない」と後悔されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
新築マンションの収支がマイナスです。ご自身でも借り換えを検討されましたがどこの銀行もダメだったみたいです。築古のマンションのご売却も検討されておられます。

「私、不動産投資に失敗してるかも?」と思ったら・・・

2018.04.24

不動産投資に失敗しているのか?

と、いう相談はなかなか誰にしたら良いのか分からないものです。

スマートデイズの問題に関しては二次被害、三次被害と色々な悪徳なコンサルを名乗る輩も増長しているみたいです。

区分でも、アパートでも同じですが、「失敗」と感じたら遅いです。

やはり少しでも不安があるのであれば、正しいコンサルを依頼し、速やかに正しい方向へとかじ取りをすることが重要です。

また、お手元の関係書類の整理なども非常に大切です。

コンサルを受ける時、借り換え審査時、売却査定時には必ず必要になります。

ご相談をお受けしておりますと、あれが無い、これが無い、といったオーナー様も非常に多くいらっしゃいます。

本日のご相談

2018.04.22

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 45歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 6280万円  ローン平均金利 2、3%


●上場企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 8490万円  ローン平均金利 2、575%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
「将来の保証」として新築マンションを購入されましたが、毎月の収支もマイナスになっている為、借り換えをご検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「毎月マイナスは無い」「5年後くらいには高値で売れる」と聞かされて高額な新築マンションを購入してしまいました。完全に騙された!と感じておられ、今後のコンサルティングもお願いしたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.04.19

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 大阪5戸 (全て新築)

 ローン総額 9020万円  ローン平均金利 2、575%


●民間企業ご勤務の方 32歳 投資マンション 横浜2戸 (全て中古)

 ローン総額 2240万円  ローン平均金利 2、7%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で、新築マンションを購入されました。しかし、購入時には、「マイナスは無い」と聞かされていましたが、空室が発生したり、家賃の減額もあり、今では毎月約3万円程のマイナスです。何か騙された気持ちにもなられており、今後のコンサルティングも含めご相談です。


民間企業ご勤務の方は、売却のご相談です。
キャッチセールスのきっかけで中古マンションの購入をされました。
「家賃保証がある」と聞かされておられましたが、空室だからという理由で家賃入金が一切ありません。これ以上維持出来ないので売却したいとのご要望です。

ローン借り換えが出来ない方

2018.04.17

投資マンションのローン借り換えが出来ない方へ

要素としては、

●債務超過 
●返済不良
●物件の担保評価が出ない
●資産状況

が、主な理由です。

金融機関はあまり、「なぜダメだっかのか?」を明確に教えて頂けないケースもあります。

ローン借り換えで動かれる前には、しっかりとした「事前準備」と「金融機関との擦り合わせ」をしておいた方が良いでしょう。

本日のご相談

2018.04.16

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 7990万円  ローン平均金利 2、55%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 7800万円  ローン金利 4、5%


●民間企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 3050万円  ローン平均金利 2、75%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為に、アパートを購入されました。
しかし、空室が増え、修繕費の費用負担も増加している為、早急に借り換えを成功させ収支改善をしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、物件のご売却と借り換えのご相談です。
友人の紹介で区分を購入されましたが、毎月のマイナスが約3万円も出ている為、借り換えを検討されておられます。
購入時には、「毎月負担なく持てる」「売却すれば儲かる」と聞かされていたみたいです。

4月・5月のご相談・ご面談の状況

2018.04.15

毎日たくさんのお問合せ有難うございます。

お陰様で、4月、5月のご面談の予約がほぼ満員となりました。

6月はまだまだ余裕がございますのでお問合せ下さいませ。

※4月、5月に関して、ご相談内容次第では急を要するケースもございますので、
 緊急なご相談はご遠慮なくお問合せ下さいませ。

本日のご相談

2018.04.14

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4040万円  ローン平均金利 2、15%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 3、8%

 中古 一棟 アパート  ローン金額  8900万円  ローン金利 4、0%


●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 京都1戸 (2戸中古)
 ローン総額 6990万円  ローン平均金利 2、65%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、ある業者と出会い、不動産投資が始まったみたいです。
購入時には、「絶対に儲かる」「自己資金は一切かからない」「何かあれば売却出来る」などと聞かされておられたみたいです。
しかし、最近、空室が増え、大きなマイナスが発生したので、売却も検討されましたが、業者からの返答は、「今売れば約2000万円は必要です」と言われ、騙されたのか?と感じておられます。今後のコンサルティングも含め、借り換えや売却も探っていきたいと思います。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
やはり新築物件の収支が悪い為、ご自身でも金融機関と交渉されましたが借り換えは出来なかったみたいです。自己資金が使えない為、どこの金融機関もかなり冷たい反応だったらしいです。

アパートローンの融資

2018.04.13

4月に入り、増々アパートローンの融資が厳しくなってきております。

レオパレスやスマートデイズの件もあり、今後もしばらくは慎重な姿勢でしょう。

新規融資の場合、自己資金が約2割求められるケースが多いです。

又、借り換えの場合でも年収の約10倍〜15倍くらいの倍率がMAXみたいです。

数年前は、年収倍率30倍まで融資している銀行(スルガ銀行)もありましたが、融資の焦げ付きが増加し、不正な融資の問題もあり、自己資金が使える方でないと有利な融資は難しいでしょうね。

債務超過とならない様に、気を付けなければいけません。

本日のご相談

2018.04.12

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 43歳 投資マンション 大阪7戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 2、15%


●公務員の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5030万円  ローン平均金利 2、987%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入してこられましたが、販売会社に不信感があり、今後のコンサルティング含めのご相談です。
リスクや売却の事などを詳しく知りたいとのご要望です。


公務員の方は、ご売却のご相談です。
約10年前に新築マンションを購入されましたが、毎月約4万円程のマイナスもあり、売却したいが思った金額も付かないとのことで悩んでいらっしゃいます。
販売会社も倒産し、少しでも高く、早く売却処分したいとのご要望です。

本日のご相談

2018.04.09

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 大阪3戸 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 8820万円  ローン平均金利 2、35%


こちらのお客様は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
東京の販売業者から、「東京の不動産は値上がり、売却時には利益が出る」と言われ新築マンションを購入してしまいました。他の業者で売却査定に出すと、一戸に付き約300円程の損切でないと売れないと言われ、騙されたのか?と感じておられます。
毎月の収支もマイナスの為、借り換えも併せてご検討されておられます。

お問合せ・ご相談を頂く時のご注意です。

2018.04.08

毎日たくさんのお問合せ・ご相談を頂きまして誠に有難うございます。

何らかの事情で、ご協力出来ないケース、お断りせざる得ないケースもありますが出来る限りは精一杯ご対応させて頂きますので今後とも宜しくお願い致します。

こちらでも以前からお知らせさせて頂いておりますが、当社にお問合せ頂く場合、

もうすでに投資物件をご所有されておられる方であれば、

●物件の詳細 (所在地、物件名、お部屋番号)
●ローンの内容
●お客様のご属性
●その他関連事項

を、ヒアリングさせて頂きます。

それらの情報のご提供がないと、借り換えのご提案やご売却のご提案などのコンサルティングが出来ませんので、お問合せ・ご相談の際は、ご理解頂きます様お願い申し上げます。

本日のご相談

2018.04.07

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪5戸 (全て新築)

 ローン総額 9090万円  ローン平均金利 2、25%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4480万円  ローン平均金利 2、3%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で新築マンションを購入され、「節税になる」と言われたみたいです。
販売業者が次々にセールスをしてくることに不信感があり、今後のコンサルティングをご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年前に新築マンションを購入されました。
「絶対に損はない」「毎月マイナスも無い」「売れば利益が出る」などとセールスされました。しかし、売却しようと販売会社に言うと、「今売ればマイナスになる」と言われ、騙された!と感じておられます。収支もマイナスの為、借り換えを検討されておられます。

本日のご相談

2018.04.06

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 44歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6990万円  ローン平均金利 2、75%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、45%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
空室があり、収支が悪化しております。ご自身でも借り換えを検討されましたがダメだったみたいです。


民間企業ご勤務の方は、今後のコンサルティングをご要望です。
友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、「毎月の金銭的な負担は無い」と聞かされていましたが、家賃の下落やリフォーム代の負担などで毎月約3万円のマイナスです。
ご本人様は「騙された!」と感じておられ、今後、借り換えや売却も含めコンサルティングさせて頂きます。

最新の借り換え成功事例

2018.04.03

当社で最近コンサルさせて頂いたお客様の借り換え成功事例を少しご紹介致します。

●医師の方 投資マンション 区分 6戸 

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 2、35%

 ⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 1、0% (総支払金額の軽減 約3000万円)


●上場企業ご勤務の方 投資マンション 区分 3戸

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 2、54%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4、0%

 ⇒⇒ 借り換え後 区分 ローン金利 1、65% (総支払金額の軽減 約600万円)
  
          一棟 ローン金利 2、1% (総支払金額の軽減 約2800万円)


●公務員の方 投資マンション 区分 5戸 

 ローン総額 8900万円  ローン平均金利 2、75%

 ⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 1、8% (総支払金額の軽減 約820万円)


●民間企業ご勤務の方 中古 アパート 2棟
 
 一棟 ローン金額 12300万円  ローン金利 3、5%

 一棟 ローン金額 8800万円  ローン金利 3、7%

 ⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 2、3% (総支払金額の軽減 約3990万円)

4月スタート!今後の融資動向

2018.04.02

4月がスタートし、やはり気になるのは金融機関の融資姿勢や金利などですね。

レオパレスやスマートデイズの一件でアパート融資などはかなり厳しくなっています。

しかし、区分に関してはまだまだ状況変わらずです。中にはイケイケで融資をしている金融機関もあります。

区分の場合は、転売が容易ですので、アパート融資がこの様な状況であれば区分融資に傾向していく金融機関が増えてもおかしくはないでしょう。

サラリーマンの方々の可処分所得がドンドン減少していく事を考えると景気回復とは言えない状態ですので、やはり、資産運用を積極的にしていかないと悲惨な老後を過ごさなければいけなくなるでしょうね。

本日のご相談

2018.04.01

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4300万円  ローン平均金利 2、15%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 3、8%

 中古 一棟 アパート  ローン金額  8900万円  ローン金利 3、8%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 6980万円  ローン平均金利 2、75%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が急速に悪化し、現状はマイナス収支になってしまいました。
リフォーム代の負担、修繕の負担などが発生し、このままでは維持することが難しくなる可能性があるとのことです。かなり深刻なので今後のコンサルティングもお受けいたします。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支が悪く、自己資金がある程度使えるため、有利な借り換えをしたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.03.31

本日は3名の方のご相談です。

●公務員の方 48歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3660万円  ローン平均金利 2、75%


●医師の方 31歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6790万円  ローン平均金利 2、05%


●上場企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4480万円  ローン平均金利 2、4%


公務員の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
友人のご紹介で新築物件を購入されましたが、収支が大きくマイナスの為、借り換えで改善したいとのご要望です。不動産投資について再度きちんと学びたいとのご要望です。


医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約2年前に新築物件を購入され、「節税に使える」「金銭的負担はない」と聞かされていましたが、家賃の減額があり、収支が悪化しました。当初の説明とは違ってきており今後に関し不安があるとのことです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支が約2万円ほどマイナスがあります。
ご自身でも借り換え出来ないかと銀行に相談に行かれたみたいですが、全くダメだったみたいです。繰上返済なども検討されておられます。

投資不動産のローン借り換えについてのお悩み

2018.03.30

ローンの借り換えに関してこんなお悩みございませんか?

●お金がかかるのでしょか?
●手数料はいくらくらい?
●金融機関の違約金がかかる
●賃貸管理はどうなるの?
●販売会社に迷惑かからない?
●手続きめんどくさくない?
●年齢的に出来るのか?
●物件を追加で購入しなければいけないのか?

などなど、以上がお客様からよく質問される内容です。

当然、ケースバイケースですが、資金がかからずに出来る方もいらっしゃいます。

うまく借り換えする為には、やはり専門家に依頼するのが一番良いかと思います。

本日のご相談

2018.03.29

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪5戸 京都2戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2、67%


●民間企業ご勤務の方 54歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (3戸中古)

 ローン総額 6050万円  ローン平均近位 3、13%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年前から新築マンションの購入を進めて来られました。ほとんど販売会社の言いなりの状態で購入されたみたいです。「節税になる」「今後ドンドン税金が上がる」などと言われ金銭的な負担が無ければと思い購入されてきました。しかし、家賃の入金がSTOPしたり、家賃金額が下がったり、多額のリフォーム代の請求が来たりとかなり不信な事が続いているみたいです。今後の不動産コンサルを依頼したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
新築マンションの収支が大きくマイナスの為、出来る事なら売却したいとのことですが損切が出来ない為、借り換え可能な物件は借り換えをし、売却出来る物件は速やかに売却で動きたいとのことです。

賃貸管理においてのトラブル

2018.03.27

最近は、この、賃貸管理でのトラブル相談も増加傾向にあります。

●売却したがサブリースの解除が出来ない
●解約する場合、大きな違約金が発生する
●サブリースなのに家賃入金が無い
●承諾なしにリフォーム代などの費用を差し引かれた

などの問題です。

当社ではこのような問題、トラブルに対しても弁護士が対応させて頂けます。

決して泣き寝入りせず、正々堂々と戦いましょう。

本日のご相談

2018.03.26

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 45歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 5600万円  ローン平均金利 2、8%


●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 8300万円  ローン平均金利 2、85%

 中古 一棟 アパート  ローン総額 9800万円  ローン金利 4、1%


公務員(教員)の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税目的」で約3年前に新築物件を購入されました。
しかし、節税効果が年々減少していき、このままでは金銭的負担が発生してしまうみたいです。購入時には、「30年くらいは節税効果が続く」と聞かされていた為、騙されたのか?と不安になられておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為に、アパートの購入をされました。
しかし、家賃の下落、空室増加、リフォーム代金の負担などの問題が発生し、このままでは破綻する可能性があります。「必ず利益が上がる」と販売会社より聞かされており、問題が生じても売却出来るので大丈夫と言われたみたいです。

本日のご相談

2018.03.22

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京5戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 14400万円  ローン平均金利 3、05%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4、0%


●上場企業ご勤務の方 36歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4620万円  ローン平均金利 2、55%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご自身は、「友人の紹介で不動産を購入しましたが、完全に騙された!」とおっしゃっておられます。家賃の入金額がでたらめで、毎月の収支マイナスが約20万円ほどあり、このままでは破綻してしまう可能性があるとのことです。早急に解決したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご希望です。
「将来の年金」として投資マンションを購入されましたが、ご自身で勉強すればするほど不安になり、今後の家賃の下落、空室問題、リフォーム代の負担などを考えるとこのままではいけないと思い、借り換えを成功させたいとのご要望です。

キャッチセールスやアンケート商法にはご注意を!

2018.03.20

最近、キャッチセールスやアンケート商法による投資マンショントラブルのご相談が増えております。

●家賃が説明通り入金されない
●高値で売れると聞かされた
●キャッシュバックがあると聞いたがもらえない
●損しないを言われたが年間マイナスが増えている

などのご相談が多いです。

都市の主要駅や大型イベントなどに悪徳投資マンション販売業者のセールススタッフが紛れ込み声掛けをするみたいです。

「アンケートにお答え頂くと抽選で●●●プレゼント」

などのおとりも使うみたいです。

これから4月に入り、悪徳業者の新入社員達が町に解き放たれます。

注意しなければいけませんね。

※全ての業者が悪徳とは限りません

投資不動産のローンの借り換え出来なくてお悩みありませんか?

2018.03.18

「投資物件の収支が悪く、借換したい(金利交渉したい)が出来ない!」

「数年後には借換(金利交渉)出来ると聞かされていたが結局出来なかった」

「自己資金が無い、担保評価が出ない為、借換出来ない」

などのお悩み、ございませんか?

投資不動産のローン借り換えはテクニックが必要です。

行き当たりばったりでは借り換えは難しいと思われます。

今まで借り換えチャレンジしたがことごとくダメだった、というオーナー様でも借り換え実績がございますので、お困りの際は、是非、お問合せ下さいませ。

※なお、金融状勢(融資)は日々変わります。全てのお客様が借り換え出来るとは限りません

本日のご相談

2018.03.16

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、85%


●上場企業ご勤務の方 32歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 6450万円  ローン平均金利 2、3%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で投資不動産を購入されましたが、「高値で売れるから」とのセールスがあったみたいです。売却も検討しましたが、約800万円程の損切となる試算の為、売却は断念されました。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
同僚の方からの紹介で、不動産投資を始まられました。
「節税出来る」「将来は高値で売れる」と聞かされて購入したみたいです。
毎月の収支も約3万円程マイナスもある為、借換で収支改善をしたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.03.15

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 東京2戸 大阪2戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 3、035%


●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4450万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支が大きくマイナスの為、売却も検討されましたが金銭的に難しく借り換えを検討されておられます。販売会社には「騙された」とおっしゃっておられます。


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で不動産投資をスタートされましたが、一向に収支がプラスにならず、投資資金の回収も出来ない状況です。借り換えや金利交渉なども可能と聞かされていましたが全く出来ていません。このままでは破綻の可能性があるとの状況です。

投資用新築マンションは購入してはいけないのか?

2018.03.13

投資用の新築マンションの価格高騰に伴い、利回り低下しています。

東京でも大阪でも同じ現象が起きております。

では、新築マンションは買ってはいけないのか?

数字的な観点から申し上げると、やはり購入しないほうが良いかと考えます。

購入したと同時に約300万円から500万円は価格が下がります。

所謂、新築プレミアが反映された価格構造になっているからです。

これだけでも購入してはいけないことが分かると思います。

アパート経営の失敗相談が急増

2018.03.12

アパート経営に失敗されたオーナー様からのご相談が急増しております。

スマートデイズ絡みのご相談も引き続き多いですね。

●借り換えが出来ない
●空室が埋まらない
●高値で売却出来ると聞かされていた
●サブリースの料金がいきなり減った
●このままでは維持出来ない

など、かなり深刻な方もいらっしゃいます。

ほとんどのお客様が何らかの「騙し」に遭われているかと思います。

やはり、一棟アパートとなると金額が大きくなる分、収支の悪化=破綻 と、直結するケースが多いですね。

自己資金が使えたり、高属性のオーナー様は借り換えなどの措置を取りやすいですが、そうでない方(定年、転職したて)はかなり厳しい結論となります。

いずれも早めの対策が必要という事です。

本日のご相談

2018.03.09

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 14490万円  ローン平均金利 2、85%


●公務員の方 48歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (2戸中古)

 ローン総額 6220万円  ローン平均金利 2、56%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいですが、販売会社の当初の説明よりマイナスが大きく負担が増加しております。ご自身で売却も検討されましたが、希望金額とは程遠く、全て売却すると約2000万円近く損切になるみたいです。
今後のコンサルティングのご依頼と借り換えの検討をしたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支がマイナスです。ご自身でも借り換えを試みましたが、どの金融機関でもNGだったみたいです。

最新の投資不動産のローン借り換えについて

2018.03.08

一棟アパートのローン借り換えが厳しくなっている状況が続いております。

●自己資金が最低1割〜2割必要
●共同担保が必要
●エリアの限定が厳しい
●お客様の属性のハードルが高い(年齢、年収、ご職業)
●物件評価が厳しい

などなど、数年前に比べるとかなりハードルが高くなりました。

その点、区分においては、まだまだ借り換えに関しては積極的です。

しかし、当然、区分においても、上記条件が整わない場合は審査が厳しいです。

年齢的な問題は調整することが出来ない条件ですので、早ければ早いほど有利に働きます。

最新の借り換え実績では、

●一棟アパート  年利 4、5% ⇒ 年利 2、0%

●区分  年利 3、35% ⇒ 年利 1、6%


と、なる借り換え成功事例もございますので、是非、ご相談下さいませ。

サブリースの落とし穴をご存じですか?

2018.03.06

今、業界はシェアハウスの問題に注目しております。

また、レオパレスやスマートデイズの件で、サブリースの怖さを知った方も多いと思います。

しかし、それはシェアハウスに限られた事ではなく、

●中古一棟アパート
●区分 (新築、中古)

においても同じ問題が起きております。

本来であれば、

サブリースが必要な立地で不動産投資はしてはいけない、という事になるのですが、どうしてもイレギュラーで空室問題は発生致します。

しかし、サブリースには色々な落とし穴があります。

●サブリース契約の解除が出来ない (違約金が発生する)
●サブリース金額は一定ではない (相場で調整される)
●リフォーム代などの負担責任

などがあります。

トラブルになる前に、是非、この機会に一度ご確認下さい。

シェアハウス問題について

2018.03.04

シェアハウスの問題は直ぐには解決しません。

当社にもたくさんのご相談を頂いております。

ご相談頂くお客様のほとんどが、

●売却して清算したい

とのご要望ですが、恐らく今動いても売却は出来ないでしょう。

価格次第ですが、ほぼ半値に近い値になると見込まれます。

まだ、公にはなっていませんが、その様ないい加減な会社の物件、耐震性などの問題はクリアーされているのか非常に疑問が残ります。

お客様によって、まずしなければいけない事が違うので、まずはきちんと整理することから始めなければいけません。

本日のご相談

2018.03.03

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 48歳 投資マンション 大阪 3戸 (1戸中古)

 ローン総額 4470万円  ローン平均金利 2、55%


●上場企業ご勤務の方 29歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 2、75%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスの為、繰上返済をするか検討中です。
ご自身でも借り換えや金利交渉されましたが成功には至りませんでした。


上場企業ご勤務の方は、ご売却のご依頼です。
キャッチセールスにかかってしまい、高額な新築マンションを購入させられたみたいです。
毎月の収支も約4万円程のマイナスがあり、何とか売却で処分したいとのことです。

本日のご相談

2018.03.01

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 東京6戸 (全て新築)

 ローン総額 13390万円  ローン平均金利 2、35%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4%


●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 大阪1戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 2660万円  ローン平均金利 2、65%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で不動産投資を始められましたが、毎月の負担額が増加し、空室も増え、このままでは破綻してしまう可能性があるとのことです。知識が無いまま始めてしまい、大変後悔なさっておられます。「困った時は売却出来る」と聞かされたおられましたが、かなりの損切となる為、売却出来ない状況です。今後のコンサルティングのご依頼です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入され、「マイナスは節税分で補える」と聞かされておられましたが節税効果も減少し、負担額が増加しております。
今では騙されたのか?と不安になられておられます。

お問合せ・ご相談頂くお客様へ

2018.02.26

毎日、お問合せ・ご相談頂き誠に有難うございます。

ご相談頂く手順としましては、

,匹里茲Δ覆漢蠱未覆里? (トラブル、借換、売却など)

現在ご所有されておられる物件の詳細 (物件名、部屋番号、販売会社など)

お客様のご属性 (年齢、年収、ご勤務先、その他借り入れなど)

という順番になります。

ごくまれに、情報のご提供を頂けないお方もいらっしゃいますが、その場合は当然具体的なお話しが出来ないのでご理解下さい。

また、ご相談頂きましてもお役に立てないお客様もいらっしゃいますのでご了承下さい。

お客様へは、お手数おかけする場合もございますがご協力頂けます様お願い申し上げます。

本日のご相談

2018.02.25

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3660万円  ローン平均金利 2、25%


●上場企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 大阪3戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 6680万円  ローン平均金利 2、56%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古マンションの購入を検討されておられます。
関西、福岡で物件をお探しされておられ、長期保有のお考えです。
今現在のローンも借り換えできないかとのご相談です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、収支がマイナスで負担が生じておられます。販売会社の言われるがままの状態で購入してしまった事を後悔なさっておられます。

本日のご相談

2018.02.24

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 17900万円  ローン平均金利 2、55%


●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 東京3戸 大阪1戸 福岡1戸 (2戸中古)
 ローン総額 7720万円  ローン平均金利 2、78%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入してしまいましたが、収支が悪化し、毎月約5万円のマイナスです。節税効果も無く、借換と売却を検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支が約3万円のマイナスです。
ご自身でも借り換えをお試しになられましたが成功せず、お困りです。
自己資金も使える為、良いご提案が出来そうです。

医師の方からのご相談

2018.02.22

毎年、この時期(確定申告時期)になると医師の方からのご相談が急増致します。

医師の方のご相談の特徴は、

●高属性の為、負債金額が大きい (たくさんの物件をご所有されておられる)

●必要書類等をご所有されておられないケース (引っ越しなどが多く紛失している)

●毎月の収支管理などがずさん


などがあります。

お客様の中には、区分10戸 3棟 負債総額 約6億円 という様な案件もあり、かなり深刻な状況の方もいらっしゃいます。

その様な方は少しでも早く対処する必要があります。

お力になれるかどうかは分かりませんが、是非、一度、ご相談下さいませ。

販売会社とのトラブル対応

2018.02.20

今現在、販売会社とトラブルになっていませんか?

●嘘を言われて騙された
●空室が一向に埋まらない
●ローンの条件が違う
●毎月の収支が違う
●売れない
●賃貸管理の解約が出来ない

などなど、色々なトラブル事例がございます。

しかし、「専門知識が無いので言いなりのなってしまっている」というオーナー様は多いはず。

当社では、その様なご相談も顧問弁護士がお受け致しております。

※ご相談は無料で承っております。

決して泣き寝入りせず、一度、ご相談下さいませ。

お問い合わせは順番に対応しております。

2018.02.19

ここ数日、お問合せやご相談が急増しております。

ご対応は順番に対応させて頂いておりますので、当社から担当者よりご連絡無いお客様はもうしばらくお待ちくださいませ。

また、ご相談頂くお客様の中には、緊急を要する場合もあります。

その際は、必要書類のご準備などお急ぎ頂くケースもありますので、ご協力下さいます様お願い申し上げます。

このシーズン、確定申告のご相談も税理士がお受けしておりますので、税務のご相談もお待ちしております。

本日のご相談

2018.02.17

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 36歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6880万円  ローン平均金利 2、35%


●公務員の方 44歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4520万円  ローン平均金利 2、67%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。「節税できる」との理由でしたが、年々節税効果が無くなってきております。売却も検討されましたが、大きな損切となる為、断念されました。出口戦略も含め今後のコンサルティングをさせて頂きます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
利回りが低い新築物件を購入してしまった為、毎月の収支が約2万円のマイナスです。
ご自身でも借り換えを検討されましたが、どの金融機関もダメだったみたいです。

確定申告スタート

2018.02.16

確定申告がスタートしました。

「節税目的」で新築マンション投資をされておられるオーナー様もたくさんおられると思いますが、年々節税効果が無くなってきていませんか?

還付金を増やす目的で「経費」を水増しされておられませか?

特に、医師の方は節税目的で新築マンションを購入されるケースが非常に多く、当社にご相談頂く件数も多いです。

当社では、税務相談も顧問税理士がお受けさせて頂けますので、是非、ご相談下さいませ。

本日のご相談

2018.02.13

本日は2名のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4380万円  ローン金利 3、4%

 一棟 シェアハウス  ローン金額 19000万円 ローン金利 4、1%


●民間企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京3戸 福岡4戸 (4戸中古)

 ローン総額 8800万円  ローン平均金利 2、58%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
今、話題のシェアハウスのご相談です。
管理の件、借り換えの件、今後のコンサルティングのご依頼です。
「完全に騙された」 「今後の返済が出来ない」 とおっしゃっておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築で購入された物件も、中古の物件も収支がマイナスです。
中古の販売会社から購入時、「2年すれば金利交渉出来ます」と言われていたらしく、ご自身で交渉されましたが、金利が下がる事はありませんでした。

本日のご相談

2018.02.10

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 41歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 14800万円  ローン平均金利 2、45%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 10900万円  ローン金利 3、8%


●民間企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 福岡1戸 (2戸中古)
 ローン総額 6940万円  ローン平均金利 2、57%

 
医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
区分、アパートのローン借り換えやご売却を検討されておられます。
友人の紹介で不動産屋と知り合い、わずか2年の間に立て続けに購入させられました。
現在は、毎月約15万円のマイナスの為、早急に対策をしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えをご希望です。
新築マンションの収支が悪く、毎月マイナスです。
自己資金を使い、繰上返済や借り換えを成功させ、収支改善したいとのご要望です。

アパート、シェアハウスのトラブル相談

2018.02.09

アパート、シェアハウスのトラブルのご相談が急増しております。

お客様によっては、刑事告訴も検討されておられる方もおり、顧問弁護士が対応させて頂いております。

●家賃(サブリース額)が下がり返済不能
●借り換えが出来ない
●金利交渉が出来ない
●売れない

など、金額が大きい分、かなり深刻な事案です。

早めのご対応が解決の近道となるケースも多いので、お困りのオーナー様は一度お問合せ下さい。

本日のご相談

2018.02.08

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京2戸 福岡2戸 (全て新築)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、785%


●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5330万円  ローン平均金利 2、45%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
福岡の物件の利回りが悪く、金利も高い為、収支がマイナスです。
売却も検討されましたが、希望金額が付かず、借り換えを検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
東京の物件を売却したいが金額が折り合わず、売却出来ない状態です。
購入時には「高値で売れる」と聞かされていた為、騙されたのかな、とお感じになられておられます。

本日のご相談

2018.02.06

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 大阪3戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5880万円  ローン平均金利 2、655%


●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4590万円  ローン平均金利 2、85%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12900万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスです。
売却も検討されておられますが希望金額では売れない為、借り換えを検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
知人の紹介で不動産投資を始められましたが、完全に騙されておられる事案です。
「売れば儲かる」「アパートでは毎年1000万円くらい利益が上がる」などと言われ物件を購入されて来られました。しかし、現実には毎月のマイナスが約10万円以上あり、このままでは破綻してしまいます。借り換えや売却もお考えです。

ご相談が急増しております

2018.02.03

2月に入り、当社へのご相談が大変急増しております。

お問合せの順番に対応させて頂いておりますが、当社からの質問への回答や書類のご提出などの返信が遅くなるお客様は申し訳ありませんが後回しの対応となります。

お客様によっては、早急に対応しなければいけない方もいらっしゃいますので、その場合はイレギュラーで対応させて頂きます。


●投資マンションのローン借り換え
●一棟アパートローンの借り換え
●販売会社とのトラブル
●不良物件の売却
●賃貸管理のご相談

など、お困りの際は、是非、一度、当社迄ご相談下さい。

※法務相談も行っております。(顧問弁護士が対応させて頂きます)

本日のご相談

2018.02.02

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 34歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6670万円  ローン平均金利 2、55%


●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 大阪2戸 名古屋1戸 福岡1戸 (2戸中古)
 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 2、72%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9440万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを「将来の保証作り」として購入されましたが、毎月の収支マイナスが約4万円出ております。不動産投資についてはあまり知識がない為、今後の事を考えると不安になられておられます。コンサルティングも含め借り換えのご提案をさせて頂きます。


上場企業ご勤務の方は、借り換えとご売却のご相談です。
アパートの収支がここ2か月でかなり悪化されました。空室の増加や修繕費の負担などが重なり収支もマイナスに転じてしまいました。販売会社からは「借り換え出来る」と聞いておられましたが金融機関に交渉されても借り換えが出来ず、このままでは破綻の可能性もあるとのことで物件整理や借り換えをご要望されておられます。

医師の方々へ

2018.01.29

投資マンションを購入される医師の方は非常に多いです。

当然、騙される方もいらっしゃいます。

●「節税に使える」

●「損はしない」

●「いつでも売れる」

●「儲かる」

などと言われ、又、先輩や知人の名前を出され信用し高額な物件を購入させられてしまいます。

気付いた頃には、区分多数、アパート多数所有している状態となり、自分自身でもどこに物件があるのかさえ分からなくなられている方もいらっしゃいます。

確定申告の時期には、新築投資マンション販売業者が非常に活発になります。

次々に、買い増しの営業をかけられ、渋々購入される方もいるのではないでしょうか?

物件が良い悪いという判断ではなく、健全なローン内容、借り入れなのかの判断が必要です。

本日のご相談

2018.01.27

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 40歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 大阪1戸 (3戸中古)

 ローン総額 8990万円  ローン平均金利2、87%


●歯科医師の方 43歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6530万円  ローン平均金利 2、45%


公務員の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。
長らく空室の物件もある為、収支が悪化しております。


歯科医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約5年前に新築マンションを購入されました。
「節税対策」として購入したが、節税効果が無くなっております。
売却も検討されましたが希望価格では売却出来ない為、借り換えをご検討されておられます。

本日のご相談

2018.01.26

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京6戸 (全て新築)

 ローン総額 13880万円  ローン平均金利 2、85%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、1%


●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 4910万円  ローン平均金利 2、65%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
このお客様は友人の紹介でブローカー的な方を紹介され、わずか2年の間にこんなにも物件を購入されられてしまいました。現状では、毎月の収支マイナスが約20万円程出ておられ、このままでは最悪の事態に陥る可能性があります。売却や借り換えでなんとか窮地を逃れたいとの切迫した状況です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支がマイナスの物件があり、ご自身でも借り換えを検討しましたが成功には至りませんでした。

区分、アパートのローン借り換えは簡単には出来ません

2018.01.25

投資マンション(区分)、一棟アパートのローン借り換えは簡単には出来ません。

マイホームのローンの性質とは全く違いますので、特に、大手メガバンクでは一切、門前払いといった方もいらっしゃいます。

また、最近のアパートローンの締め付けもあり、より一層、借り換えは難しくなりました。

しかし、その様な状況でも借り換えに成功されるオーナー様はいらっしゃいます。

借り換え出来る方の特徴としては、

●債務超過ではない
●所有不動産の収支が安定(プラス)
●高属性
●その他ローンやキャッシングローンが無い

などの方は比較的スムーズに審査をお受けされておられます。

今まで借り換え審査でダメだった方も当社提携ローンであれば借り換え出来る可能性もございますので、是非、一度、ご相談下さいませ。

アパート経営破綻

2018.01.23

ついに、アパート経営の破綻がクローズアップされました。

●サブリースの問題
●金利が下がらない
●借り換え出来ない
●空室が埋まらない
●修繕費負担が増加

など、色々な問題が発生しております。

悪徳な業者は、オーナー様への家賃を持ち逃げしたりする事例も発生しております。

また、「〇〇〇〇会社の被害者の方々へ」というDMメールを送り、更にコンサルティングという名目で現金を騙し取るという被害に遭われた方々もいらっしゃいます。

今後の金融市場の動向で、更なる被害者、破綻者も発生すると思われます。

何事も早め早めの対策が必要となりますので、お困りの際はご相談下さいませ。

※専門的なアドバイス、法務相談は当社顧問弁護士が対応させて頂くケースもございます。

本日のご相談

2018.01.22

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 45歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4880万円  ローン平均金利 2、75%


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 神戸3戸 (全て新築)

 ローン総額 10980万円  ローン平均金利 2、35%


公務員の方は、ローン借り換えのご希望です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいです。
金利の高いものもあり、収支がマイナス2万円程出ておられます。
何も分からずに購入してしまった為、ご不安が大きいです。


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいです。
「節税の為」「老後の保障の為」と思い購入されましたが、利益が上がらず、収支もマイナスです。今後、借り換えや不良物件の売却も検討されておられます。

本日のご相談

2018.01.19

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5110万円  ローン平均金利 2、565%


●民間企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 大阪1戸 名古屋1戸 (全て新築)

 ローン総額 2940万円  ローン平均金利 2、57%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、1%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションを購入してしまった為に、収支が大きくマイナスです。
「高値で売れる」と聞かされておられるらしく、騙されたと感じておられます。


民間企業ご勤務の方は、ご売却とローン借り換えのご相談です。
区分の売却後、アパートの借り換えをご希望されておられます。アパートの修繕の費用が重なり大きな出費になり収支も悪化しております。このままであれば破綻してしまう可能性もある為、早急に対応したいとのご要望です。

本日のご相談

2018.01.16

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 福岡2戸 (3戸中古)
 ローン総額 9820万円  ローン平均金利 2、85%


ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月約6万円ほどマイナス収支です。
「高値で売れる」 「売却もお手伝いします」 などのセールスがあったみたいですが、その業者と今は連絡が全く取れず、完全に騙されたとおっしゃっておられます。
ご自身でも、借り換えや売却で動かれましたが全くお話しは進まなかったみたいです。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2018.01.14

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4090万円  ローン平均金利 2、875%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8700万円  ローン金利 4、5%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 6870万円  ローン平均金利 2、75%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が急速に悪化し、このままでは破綻してしまう可能性があります。
借り換えで収支改善を図りたいとのことです。


上場企業ご勤務の方は、売却と借り換えをご検討されておられます。
「数年後には売却すると利益が出る」と言われ購入されたみたいです。
毎月の収支も約4万円のマイナスの為、売却か借り換えをしたいとのご要望です。

不動産投資の破綻 続々と

2018.01.13

「アパート経営の破綻」

「サブリーストラブル」

などなどのニュースを毎日くらい聞かれる様になりました。

当社にも続々と、トラブルのご相談が来ています。

恐らく大きな問題となる前兆です。

いち早く色々なアクションを起こされた方は逃げれますし、いつまでもステイの方はババを掴むことになるでしょうね。

本日のご相談

2018.01.12

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 45歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)

 ローン総額 7990万円  ローン平均金利 3、05%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 4150万円  ローン平均金利 2、65%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
色々な業者に騙されて高額な新築マンションを購入されたみたいです。
金利が非常に高く、収支も大きなマイナスの為、借り換えを検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約2年前に友人の紹介で不動産業者を紹介され、「将来の年金の為」と言う事で物件の購入をされました。毎月約3万円のマイナスが発生しているので、何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

サブリース契約のトラブルございませんか?

2018.01.11

昨年から、「サブリース契約に関してのトラブル」が急増しているみたいです。

内容に関しては、

●いきなりサブリース金額を減額する

という内容です。

酷い事例では、約30%もダウンさせられたというものです。

大東建託やレオパレスなどでは裁判に発展しています。

オーナー様にとれば死活問題です。

現在の市場は、色々な不動産会社がアパート販売を手掛けられる環境にあります。

当然、その中には最初から騙すつもりの悪徳な会社もあり、気を付けなければいけません。

当社では、このようなトラブルに関しては、弁護士と連携し対応させて頂けます。

1月の個人面談のご予約は終了致しました。

2018.01.09

たくさんのお問合せ、ご相談有難うございます。

お陰様で1月度の個人面談のご予約は終了致しました。

2月、3月はまだ余裕がございますので、不動産投資についてご不安などございましたらお気軽にお問合せ下さいませ。

また、確定申告のご相談(税務相談)も顧問税理士が対応させて頂けます。

※1月でも緊急対応が必要なお客様に関しては要相談下さい。(内容次第で当社で判断させて頂きます)

本日のご相談

2018.01.08

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5380万円  ローン平均金利 2、35%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9900万円  ローン金利 4、1%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 4140万円  ローン平均金利 2、757%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為に、アパートを購入しましたが、アパートに関しても収支が一気にダウンし、今ではほとんど手残りが無い状況です。税金負担や今後の空室などを考えると早急に借り換え成功させ、収支改善を図りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ご友人の紹介で投資マンションを購入されたみたいです。
あまりリスクを知らないうちにスタートしてしまったらしく、しかも、毎月マイナス収支の為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

本日のご相談

2018.01.07

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 47歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 8280万円  ローン平均金利 2、975%


●公務員の方 33歳 投資マンション 大阪2戸 (1戸中古)

 ローン総額 3110万円  ローン平均金利 2、77%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
「節税目的」で新築マンションを購入しましたが、家賃の下落や空室などがあり収支がマイナスです。今後の対策も含めご相談したいとのことです。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
購入時には、「借り換え出来る」と聞かされていたらしく、ご自身で銀行にご相談に行かれたみたいです。ことごとく借り換えは断れらているみたいです。今では騙された!と感じていらっしゃいます。

本日のご相談

2018.01.06

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 8120万円  ローン平均金利 2、15%


●公務員の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4510万円  ローン平均金利 2、65%


●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 福岡1戸 (3戸中古)
 ローン総額 6080万円  ローン平均金利 2、875%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で新築マンションを購入されましたが、あまりリスクを知らずにスタートしてしてしまった為、後悔されておられます。「毎年節税に使える」「いつでも売却出来る」と聞かされておられたみたいです。今後の出口戦略や借り換えなどのアドバイスが欲しいとのことです。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月収支マイナスが約3万円程出ています。「節税」の取戻しで補えると聞かされていましたが年々節税効果も薄れています。売却も検討されましたが、全く金額が合わなかったみたいです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと売却のご相談です。
築古物件が約1年間、空室のままです。家賃を下げても入居が決まらない為、売却をご検討されておられます。金利の高いローンもあるので借り換えも併せてご検討されておられます。

明けましておめでとうございます。

2018.01.05

明けましておめでとうございます。

旧年中は格別のご厚情を賜り、誠に有難うございました。

本年は、不動産業界において、今までの「追い風」から「向かい風」に変動する年となる様に感じております。

私達、JPI社員一同、「スピーディーな行動」「最後まで諦めない精神」を元に、お問合せ頂いたお客様に喜んで頂く、という事を念頭に取り組んで参ります。

本年も変わらぬお引き立ての程、宜しくお願い申し上げます。
皆様のご健勝とご発展を心よりお祈り申し上げます。

平成30年1月5日
代表取締役 片山 智雄

年末・年始のご案内

2017.12.26

平素は格別のご愛顧を賜り、厚く御礼申し上げます。

誠に勝手ながら、当社では、

●12月28日(木曜日) 〜 1月4日(木曜日) 迄

年末・年始休業とさせて頂きます。

大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒、ご協力ご理解頂けます様お願い申し上げます。

※メールにてお問合せは可能です。5日以降順番に対応させて頂きます。

本日のご相談

2017.12.25

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 3、1%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 埼玉1戸(1戸中古)
 ローン総額 5890万円  ローン平均金利 2、775%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約6年前に新築マンションを購入し、「節税の為に」との理由で所有されまhした。
しかし、毎月の収支もマイナスで節税効果も減少し、売却も検討されましたが希望価格とは程遠く、借り換えで収支改善させたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと不良物件の売却をご希望です。
ある業者から、「借り換え出来る」と言われ、中古物件を購入されましたが、借り換え出来ない状態です。収支がマイナスの為、借り換えや売却をご検討されておられます。

本日のご相談

2017.12.24

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 福岡1戸 (1戸中古)
 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2、757%


●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3550万円  ローン平均金利 2、85%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご依頼です。
約2年間で6戸の物件をご所有されました。販売会社から次々に物件を勧められたみたいです。自己資金もかなり使ってしまった為、借り換えには資金が使えないとのご相談です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約2万円のマイナスで、「節税になるから」との理由で購入されました。
将来的には借り換えが出来ると聞かされておられるみたいです。

本日のご相談

2017.12.23

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2340万円  ローン金利 2、75%


●公務員の方 40歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 6330万円  ローン平均金利 2、675%


●医師の方 33歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 9090万円  ローン平均金利 2、47%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築物件の為、収支がマイナス15000円程出ております。
ご自身で金融機関へ借り換えのご相談に行かれたみたいですが、どの金融機関も門前払いといった状況らしいです。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
「値上がりする」「売却すれば儲かる」と聞かされておられたみたいです。
毎月の収支もマイナスの為、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。


医師の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
「節税」になるからとの理由で新築マンションを購入されましたが、次々に物件をセールスされる為、非常にご不安になられておられます。不動産投資のリスクを知らないまま始めてしまったので後悔されておられるみたいです。

DMをお受け取りされたお客様へ

2017.12.22

DMをお受け取りされましたお客様へのご連絡事項です。

大変お手数おかけ致しますが、まずはメールにてのお問合せをお願い致します。

メール頂けましたら、当社担当者よりヒアリングをさせて頂き、物件調査となります。

ローン借り換え以外にも、

●不良物件のご売却
●売買のトラブル
●賃貸管理

などのご相談もお受け可能ですので、是非、一度、お問合せ下さいませ。

1月のご相談、ご面談のご予約受付しております

2017.12.21

今年もあと、11日です。

そろそろ年末調整のご準備、来年の確定申告の準備と何かとバタバタする時期です。

当社では、来年度のご相談・ご面談のご予約をスタートしております。

●投資不動産のローン借り換え
●売却のご相談
●売買時のトラブル
●コンサルティング

など、幅広くお受けさせて頂けます。

確定申告前は毎年、ご相談が急増しますので、お早目のお問合せをお願い致します。

※ご相談は無料です。 全国対応可能(北海道〜沖縄迄可)

どんな些細な事、ご不安事でも結構ですので、是非、一度、お問合せを下さいませ。

本日のご相談

2017.12.19

本日のご相談です。

●医師の方 35歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)
 
 ローン総額 4590万円  ローン平均金利 2、15%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6620万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、3%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人のご紹介で新築マンションを購入されたみたいです。
「節税」として購入されましたが、毎月の収支もマイナスで、あまり不動産のおいての知識が無く、今後に関してご不安になられておられます。これからのコンサルティングと借り換えなどをご提案させて頂きます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善でアパートを購入されましたが、空室が埋まらなったり、修繕費の出費が増加したりと負担が増えております。税金負担もあり、このままでは破綻してしまう可能性もある為、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

販売会社の良し悪しをどこで判断するのか

2017.12.17

ご相談頂くお客様からから、

「販売会社の良し悪しはどこで判断すれば良いのか?」

という質問を頂戴致します。

投資物件をご所有されておられる多くのお客様は、

●会社概要 (会社の資本金や売り上げなど)
●物件の良し悪し
●ローン内容の良し悪し
●営業マンの人柄

これらの理由で判断されておられるかと思います。

ここで大切な事は、「会社概要」で判断するのは過ちです。

「資本金が〇億円だから・・・」
「売上が○○○億円だから・・・」
「CMにだれだれを起用しているから・・・」
「従業員○○○人いるみたいだから・・・」
「どこどこに企業広告しているから・・・」

こんなことで良し悪しを判断してはいけません。(一つの評価項目ではありますが)

過去、リーマンショック時には、過去最高売上を上げたが倒産した、買収された、なんて会社はたくさんありました。

売上ではなく、「利益」「内部留保」「自己資本比率」などが最も大切だからです。

特に新築投資マンション業者は借り入れ依存の体質にあります。
「売れない」=倒産 となるケースがほとんどです。

倒産企業の物件は中古市場では当然、人気がありません。

新築の投資マンションの購入を検討されておられるなら、ご参考まで!

(※決して、新築マンションをお勧めしている訳ではありませんので)

本日のご相談

2017.12.16

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 53歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4580万円  ローン平均金利 2、35%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 京都3戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、67%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの為、利回りが低く、収支が大きくマイナスです。
投資マンションが借り換え出来るとは知らなかったみたいです。


医師の方は、物件のご売却と借り換えのご相談です。
今まで販売業者の言いなりの状態で購入し続けて来られました。
「節税に使える」と聞かされておられましたが、昨年から節税効果も非常に薄くなり、販売会社に訪ねてみると、「節税効果は年々減少します。購入し続けないとメリットはありません」と言われ、かなり憤慨されておられます。
空室もある為、一旦物件の整理をしていきたいとのご要望です。

悪徳ブローカーに物件を買わされた!

2017.12.15

以前から、この「悪徳ブローカーに騙されて物件を購入してしまった!」というご相談が絶えません。

単純な仲介ではなく、宅建業の免許のない会社が投資マンションのセールス、買い付け、契約、まで完結させ、ローン契約時に宅建業者(契約書ではこの会社が売主)が現れるパターンの事です。

これは、明らかな宅建業法違反です。

また、悪徳ブローカーが宅建業者であっても、契約書に販売代理、売主代理、仲介などの記載がない場合も、宅建業法違反となるケースがあります。

購入者の方々は、やはり業法については無知の為、その行為が違法かどうか知る由もありません。

この様な状況で物件を所有されておられるお客様の多くは、
●収支が大きくマイナス
●賃貸管理がずさん(家賃が下がる、空室が埋まらない)
●売却出来ない(高額な新築)
●金利が高い

などの多くの問題を抱えていらっしゃいます。

業界には、悪徳なブローカーを使い販売代行させている会社もあります。
区分からアパートまで買わされた方もいらっしゃいました。

この様なセールスには皆様ご注意下さいませ。

医師の方、要注意です!

2017.12.14

毎年、このシーズンになると、医師の方が高額な新築マンションを購入されるケースが増加します。

その現象は3月、4月迄続きます。

「節税目的」で販売する業者が活発に動くからです。

お客様の中には、8戸目、9戸目、10戸目とかなりの数の戸数をご所有されるケースもあり、毎月の収支が大きなマイナスになられておられる方も多くいらっしゃいます。

医師の方は特に、日々、激務をこなされておられる為、きちんと収支管理されておられる方が非常に少ないです。

「販売会社に任せっきり」 

などは絶対にダメな現象です。

借り換えや売却は良い時期にしていかないと大きな損失を被る事が多くあります。

毎日、非常にお忙しい医師の方、是非、不動産投資でお悩みなら当社迄ご相談下さいませ。

本日のご相談

2017.12.11

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 大阪3戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2、678%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12000万円  ローン金利 3、8%


●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7210万円  ローン平均金利 2、85%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
アパートの収支が大きく悪化し、収支マイナスとなってしまいました。
空室やリフォーム代、修繕費の増加によりかなりの負担増となっております。
ご自身でも金融機関へ打診しましたが借り換え出来い状態が続いております。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約4万円の収支マイナスです。
節税効果も減少し、収支改善を図りたいとのご要望です。

新築投資マンションはうまみは無い!

2017.12.10

新築投資マンションを購入し後悔されておられる方はたくさんいらっしゃいます。

では、なぜ、購入に至ったのか?(購入動機)

●節税目的
●年金対策
●生命保険の代わり
●値上がり目的
●友人、知人の紹介
●キャッシュバックがあったから

など、色々な理由がありますが、数字分析するとどれもメリットにはなりえません。

最近の新築マンションは高額になり過ぎており、毎月のキャッシュフローも無く、マイナスの状態で所有しなければいけません。

当社にご相談頂く多くの方は、「中古マンションにしておけば良かった!」と皆様おっしゃいます。

やはり、情報弱者が騙されてしまうという事実は否めません。

本日のご相談

2017.12.07

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 京都2戸 東京3戸 (全て新築)
 ローン総額 14490万円  ローン平均金利 2、92%


●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4530万円  ローン金利 2、65%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
毎月の収支マイナスが約13万円ほどあります。節税効果も薄くなり何とか収支改善を図りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、収支が約4万円のマイナスです。
「節税効果がある」と言われましたが、還付金も少なく、騙されたのではないか?と感じていらっしゃいます。

金融機関に虚偽の申告をしていませんか?

2017.12.05

当社にご相談頂くお客様の多くは、

「投資マンションのローン借り換え」(アパートローンの借り換え)

です。

しかし、一部のお客様は、ご自身も承知の上で、融資を受けている金融機関に虚偽の申告をされている方もいらっしゃいます。

●年収
●資産状況
●借り入れ状況
●その他属性

当然、それらの行為は当然違反です。

悪徳な販売会社の口車に乗せられてその様な行為をされた方もいらっしゃるでしょう。

しかし、金融機関はお客様と金銭消費貸借契約を結んでいるので、いくら販売会社にそそのかされた、騙されたと言っても後の祭りです。

もし、「思い返せば私そんな事しているかも、、、」と心あたりのあるお客様は是非ご相談下さい。

当社顧問弁護士が対応させて頂けます。

ローン借り換え成功事例

2017.12.04

最近のローン借り換え成功事例を少しご紹介致します。

●医師の方 投資マンション 6戸 

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、565%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 1、35%(総支払金額の軽減 約1300万円)


●上場企業ご勤務の方 投資マンション 2戸

 ローン総額 4090万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 4、1%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 (区分)ローン金利 1、8% 

           (一棟)ローン金利 2、3% (総支払金額の軽減 約2400万円)

 
●民間企業ご勤務の方 

 中古 一棟 アパート ローン金額 9200万円  ローン金利 3、8%

 中古 一棟 アパート ローン金額 5800万円  ローン金額 4、1%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 2、2% (総支払金額の軽減 約2900万円)


以上です。(ほんの一部です)

やはり、一棟の借り換えとなりますとスムーズにはいかず、色々な交渉も必要になります。

「収益が「上がらずこのままでは不安です」というオーナー様は是非ご相談下さいませ。

本日のご相談

2017.12.02

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 37歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 6570万円  ローン平均金利 2、75%


●公務員(教員)の方 49歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (1戸中古)

 ローン総額 7730万円  ローン平均金利 3、05%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で、新築マンションを購入されました。
しかし、あまり収益が上がらない為、売却も検討されましたが、希望額とは程遠くかなりの損切が必要になります。
購入時には、「売却時には負担なく売れる」と聞かされていた為、騙されたと感じていらっしゃいます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在、毎月約3万円の収支マイナスが生じております。家賃も下がり気味で、リフォーム代などの負担もあり、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

12月が始まり・・・

2017.12.01

12月に入り、今後の融資の動向が非常に気になります。

アパートローンはもちろんの事、区分においても少しずつ融資姿勢が変化しております。

お陰様で、たくさんの「投資不動産のローン借り換え」のご相談を頂いておりますが、残念ながらお役に立てないケースも増えております。

また、年々、

●騙された
●明らかな詐欺
●書類の偽造

など、非常に問題の多い案件も増加しており、悪徳業者の増加も問題です。

また、高額な新築マンションを購入された方からのご相談も多く、
「節税」「年金」「生保」のメリットで購入したが、現実は全く違っていた・・・

と、おっしゃるお客様も非常に多いです。

当社では、これから不動産投資をお始めされる方へも、
●ローンコンサルティング
●物件の査定

などもさせて頂けますので、お困りの際は、お問合せ下さいませ。

本日のご相談

2017.11.30

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4720万円  ローン平均金利 2、875%


●公務員の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4330万円  ローン平均金利 2、53%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約3万円のマイナスで、「節税目的」で購入されましたが節税効果も無くなってきております。「ずっと節税効果は変わらない!」と聞かされていたので騙されたと感じておられます。


公務員の方は、コンサルティングのご相談です。
今、「アパートの購入をセールスされています」みたいです。
区分のマイナスをアパートで取り戻すというセールスらしく、金額た大きい為、ご不安があるとのことです。一度、コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

当社では売却価格査定もしております。

2017.11.28

当社では、投資物件についての、「売却価格査定」を行っています。

●最近よく、「売ってくれ」という電話が多い
●色々な会社で査定すると全く金額が違う
●標準の価格を知りたい
●早急に売却したい
●怪しい会社が多いのでどこに依頼したら良いか分からない

など、不安な事は直ぐに解決致します。

あくまでも、収益還元という計算を用いますので、一般的な価格としてご依頼下さい。

※悪徳な買い取り業者もありますのでご注意下さい※

本日のご相談

2017.11.27

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 45歳 投資マンション 大阪2戸 神戸2戸 (2戸中古)

 ローン総額 5070万円  ローン平均金利 2、75%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9440万円  ローン平均金利 2、25%


公務員の方は、ローン借り換えやご売却のご相談です。
新築物件の収支がマイナスの為、借り換えを検討されておられます。
今後のコンサルティングも含めご相談したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、借り換えのご相談です
ご友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、毎月のマイナスが約5万円ほどあり、販売会社からは、「数年後には値上がりするので売却して利益を取りましょう」とセールスされました。友人の多くもその販売会社から購入されておられるみたいです。
弁護士などにも相談しておられ、「詐欺」という結論に至ったみたいです。

お客様からご紹介を頂戴致しました。

2017.11.24

お客様からご友人をご紹介頂きました。

「今までたくさん電話営業あったが聞いていなかった」

「不動産投資には興味があるが信用できる会社と付き合いたい」

「高額な新築マンションは全く興味がない」

などの理由で、今までは購入されて来られなかったみたいです。

自己資金もご用意頂けるため、かなり良いご提案が出来ます。

当社では、年利1、3%〜 の金融機関をご紹介出来ます。

本日のご相談

2017.11.21

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 54歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5080万円  ローン平均金利 2、97%


●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 2350万円  ローン金利 2、85%


公務員の方は、ご売却と借り換えのご相談です。
ご自身でも売却や借り換えをお試しになられましたが、希望金額が付かず売却は断念されておられました。借り換えも年齢的な問題もあり厳しい回答だったみたいです。
毎月約3万円のマイナスがある為、早急に改善したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいですが、毎月約15000のマイナスがある、将来的には高値で売却できる!と言われて購入されたみたいです。
かなり不信感があり、今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

区分の融資も締まり気味です

2017.11.20

アパートローンだけでなく、区分においての融資姿勢も少し変わってきている様に感じます。

確かに、区分に融資をする金融機関の数は増加していますが、審査はどこもほぼ同じ。

審査が同じであれば販売業者は、

●金利が安い
●利便性が高い(契約など)
●物件においての制約がない(地域、嵜堯階数、販売会社など)

上記の条件で金融機関の制定を致します。

新たな金融機関が新たな商品を開発するのは市場においては良い事ですが、他の金融機関にない独自性が無いと既存機関には到底勝てないと感じます。

金融機関も生き残りの為に必死ですね。

本日のご相談

2017.11.18

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 37歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4490万円  ローン平均金利 2、55%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5320万円  ローン平均金利 2、75%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約2年前にご友人の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税」「年金」「保険」として購入されたみたいですが、色々お調べされてあまりメリットがないと知り、後悔されておられます。
売却も難しいと知り、何とか借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為にアパートを購入されましたが、アパートの空室が埋まらず、税金負担もあり、年間ではアパートもマイナスです。アパートの販売会社からはサブリースも提案されているらしく、あまり信用出来ない為、自力で賃貸付けを頑張っておられます。
このままでは先々かなり不安なので早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

サブリース契約の落とし穴

2017.11.17

サブリース契約においてのトラブルが急増しております。

●いきなり金額が下げられてしまった

という内容です。

区分であれば、いきなり返済不能となる事はないと思われますが、アパートとなると危険です。

「サブリースの見直しで約20万円も下げられた」

などの声もあります。

サブリース=家賃保証=下がらない

と、思っていたら大やけどします。

この様な状況で、アパートを所有されておられる方は早急に見直しが必要でしょう。

地方銀行様のご訪問を受ける

2017.11.13

とある地方銀行の方から、投資型不動産ローンについてご訪問を受けました。

新商品として今後融資を展開していきたいとの事です。

条件的には良い内容ですが、やはり、お客様に居住地の制限がある為、近畿圏以外のお客様には使えないみたいです。

区分から一棟まで融資可能なので、今後、借り換えなどもご相談が増えそうです。

昨今、単独での経営が厳しくなり、地方銀行の吸収合併が増え、投資不動産ローンに出遅れていた銀行も商品開発に熱心になっております。

しかし、継続して融資審査は徐々に厳しくなってきておりますので、どのように展開されていくのか見ものですね。

本日のご相談

2017.11.12

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 41歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9180万円  ローン平均金利 2、3%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13900万円  ローン金利 3、8%


●公務員(教員)の方 36歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2350万円  ローン金利 2、675%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為にアパートも購入されましたが、空室が増え、負担が増加しております。
金利交渉されましたが、成功せず、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
「節税」「年金」「保険」として新築マンションを購入しましたが、収支が約1万円のマイナスです。あまり知識がない為、このままで良いのか不安になられておられます。
今後の不動産投資に対してもご相談したいとのことです。

本日のご相談

2017.11.11

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 福岡3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 9240万円  ローン平均金利 2、775%


●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 大阪3戸 (1戸中古)

 ローン総額 3880万円  ローン平均金利 2、33%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落や空室が増加し、毎月の収支マイナスが約8万円ほどあります。
早急に収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、売却とローン借り換えのご相談です。
以前にもご自身で借り換えにチャレンジされましたが、どの金融機関も門前払いだったみたいです。収支が著しく悪化している物件もある為、売却もご検討されておられます。

本日のご相談

2017.11.07

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 大阪3戸 福岡2戸 (全て新築)

 ローン総額 7220万円  ローン平均金利 3、05%


●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 3350万円  ローン金利 1、8%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約6万円ほどあり、年々負担額が増加しているとのことです。
ある程度の自己資金もある為、売却も検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、売却や借り換えを検討されておられます。
ご友人の紹介で、新築マンションを購入しましたが、毎月マイナスの収支です。
「節税」で補えるとのことでしたが、節税効果もほとんどなく、売却査定に出すと、ローン残高では難しいとのことです。今後、コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

投資マンションの悪徳業者のやり口

2017.11.05

投資マンションを販売する業者で、悪徳会社を見分ける方法として、

|余紊り目的を謳う (値上がりするので売却益を出す)
∪畧任鯀位未鵬,靴討る (毎年何百万円還付される)
キャッシュバックで誘ってくる (購入して頂いたら〇百万差し上げます)
た閥瓩蔽凌佑量樵阿鮖箸ご誘してくる (〇〇さんは何室所有されてます)
ザ睛撒ヾ悗紡个掘虚偽の申告をさせる (頭金、自己資金、団信の告知など)
ι冏砲砲匹覆燭紹介してほしいと言ってくる
О貪地なので家賃は下がらないと断言してくる
┣燭困ったら私が責任持って処分しますと言う
下手な小芝居をしてくる 
キャッチセールス、アンケート商法に引っかかってしまった

などなど、項目を挙げればキリがないです。

上記の様な業者から購入されてませんか?

購入して間近は、非常にサービスなども良かったが最近少し「あれっ?」と思う事ありませんか?

少しでもピンッときたら是非ご相談下さい。

本日のご相談

2017.11.03

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 40歳 投資マンション 神戸2戸 東京1戸 (2戸中古)

 ローン総額 4490万円  ローン平均金利 2、87%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6330万円  ローン平均金利 2、7%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 4、1%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支がマイナスで、「高値で売れる」と言われ購入されたみたいです。
完全に騙されたとおっしゃっておられます。


上場企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換えご希望です。
約3年前に、区分の収支改善と思い、アパートを購入されました。当初はうまく運用出来ておられたみたいですが、修繕費が増加、空室も増加、などでかなりの出費が重なりました。このままでは破綻する可能性もあり、早急に収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.11.02

本日は1名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 10800万円  ローン平均金利 2、875%


当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約4年前に新築マンションを「節税目的」で購入されました。
収支がマイナスの為、ローン借り換えを検討されてます。
今まで、銀行などにも相談をしましたが借り換え成功には至らなったみたいです。

本日のご相談

2017.10.31

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 8820万円  ローン平均金利 2、35%


●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 京都2戸 大阪1戸 (1戸中古)
 ローン総額 9040万円  ローン平均金利 2、55%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションの為、利回りが非常に低く、収支がマイナスです。
「儲かるから」と言われ購入されたみたいですが、このままであれば全く利益が出ない状況です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと不良物件の売却のご相談です。
空室や家賃の値下がりがあり、年間の負担額が増加してしまいました。
不良物件を早急に売却し、ローン借り換えを模索していきたいとのご要望です。

10月の借り換え成功事例

2017.10.30

10月もたくさんの借り換え成功しました。

やはり、一棟アパートローンに関しては厳しくなっております。

一例をお伝え致します。

●民間企業ご勤務の方 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 

 ローン総額 8920万円  ローン平均金利 2、65%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 金利 1、65% (総支払金額の軽減 約 820万円)


●公務員(教員)の方 投資マンション 東京3戸

 ローン総額 5390万円  ローン平均金利 2、87%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 金利 1、7%  (祖支払金額の軽減 約 400万円)


●医師の方 投資マンション 東京5戸 横浜1戸

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、57%

 中古 アパート ローン金額 13800万円  ローン金利 3、5%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 区分 金利 1、55% (総支払金額の軽減 約 1200万円)

         アパート 金利 2% (総支払金額の軽減 約 2800万円)


●上場企業ご勤務の方 大阪2戸 神戸2戸

 ローン総額 6190万円  ローン平均金利 2、3%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 金利 1、5%  (総支払金額の軽減 約 390万円)


●民間企業ご勤務の方 大阪3戸 京都2戸

 ローン総額 9080万円  ローン平均金利 2、55%

 中古 アパート ローン金額 9300万円  ローン金利 4、1%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 区分 金利 1、8%  (総支払金額の軽減 約 500万円)

         アパート 金利 2、05% (総支払金額の軽減 約 1900万円)

騙された! と思ったら、、、

2017.10.27

投資不動産において、騙された! とお思いの方は、まず、

●売買契約書、重要事項説明書
●賃貸契約書
●権利書
●その他関連資料

を、整理して下さい。

いざ、となったとき、あれが無い、これが無いでは非常に困ります。

又、悪徳な業者は交付義務がある書類を交付しないという様な事もあります。

賃貸管理においても、集金代行なのか、サブリースなのかによっても対応が変わります。

今、現在、自分の手元に契約書類が無い!

家賃は入金されているが関係書類は全く受け取っていない!

これらのケースは騙されている可能性大です。

本日のご相談

2017.10.26

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 福岡3戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 5590万円  ローン平均金利 3、1


●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 5400万円  ローン平均金利 2、85%


上場企業ご勤務の方は、コンサルティングのご相談です。
毎月の収支が安定せず、マイナスです。今後、賃貸管理も含め、相談したいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
かなり高額な物件を所有されており、サブリースで賃貸している為、毎月約4万円のマイナスが生じております。借り換えで収支改善を検討されておられます。

本日のご相談

2017.10.24

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 5220万円  ローン金利 2、8%


約3年前に、購入されました。
友人の紹介で業者を紹介されたみたいですが、家賃の入金が遅れたり、家賃が減額されたりとかなり不信感をお持ちです。
今後のコンサルティングもお願いしたいとのことです。

台風の為

2017.10.22

台風の為、本日ご面談予定のお客様には大変ご迷惑をお掛け致しました。

優先にお日にち変更をお受けさせて頂きますので、再度、スケジュール調整をお願い致します。

あいにく、10月の日程は全て埋まっておりますが11月の2週目であれば余裕がございますので宜しくお願い致します。

本日のご相談

2017.10.21

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 41歳 投資マンション 東京2戸 京都1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 2、65%


●医師の方 50歳 投資マンション 東京6戸 (全て新築)

 ローン総額 14800万円  ローン平均金利 3、1%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
3戸合計の収支がマイナスの為、収支改善を図りたいとのご要望です。
やはり新築物件の収支が悪いみたいです。


医師の方は、約2年前に「節税」目的で新築物件を購入されました。
キャッシュバックもあり、収支のマイナスや税金など自己資金の負担は一切ありませんでした。しかし、最近、空室が増え、マイナスが増加してしまってます。
色々ご自身でもお調べされ、あまり良い買い方、持ち方をしていないと気付き、当社へご相談を頂戴致しました。

サブリース契約のトラブル

2017.10.19

サブリースの解除についてのトラブル相談をたくさんお受け致します。

●解除できない
●解除するなら違約金がかかる

などの内容です。

契約書にも記載がある為、それを解除するのは至難です。

又、「契約する時に聞いていない」などをおっしゃるオーナー様もいらっしゃいますが、記名、押印している時点で了承したとなる為、その理由で解除せよというのも難しいでしょう。

サブリース=家賃保証となる為、オーナー様にとれば良いと感じるかもしれませんが、このようなトラブルが多く、しかも、多額の違約金が発生するのであれば良く検討しなければいけません。

そもそも、サブリースしないといけない様な立地の物件を購入しないことが一番の対策となります。

本日のご相談

2017.10.17

本日は1名の方のご相談です。

●公務員の方 46歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 5980万円  ローン平均金利 2、68%


ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約3万円ほどあり、少しでも負担を減らしたいとのご要望です。
ご自身で金融機関に相談されましたが借り換え出来なかったとのことです。

カードローン・キャッシングの利用は注意です

2017.10.13

最近は特に、カードローンやキャッシングを利用されておられる方の金融機関の審査が厳しくなってきております。

返済不良(延滞)などがあると、属性が良いお客様でも融資はほぼNGとなります。

ある企業では、今のCMを自粛し、より利用計画・返済計画を詳しくしたCM作成をされるみたいです。

不動産投資が原因になり、カードローンを利用せざる得ない状態になられたお客様のご相談も増加し、そうなればやはり借り換えも非常に厳しくなってしまいます。

又、諸費用名目でご利用されたローンなども同じ扱いとなり、資金に余裕があるのであれば返済されてから借り換えや購入のローン審査をお受けになって下さい。

本日のご相談

2017.10.12

本日は2名の方のご相談です。

●歯科医師の方 44歳 投資マンション 東京3戸 京都2戸 大阪2戸 (3戸中古)

 ローン総額 13090万円  ローン平均金利 3、05%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3350万円  ローン平均金利 2、65%


歯科医師の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
とある販売会社から、「数年後には高値で売却出来る」と言われ高額な新築を購入されてしまいました。毎月の収支マイナスが約8万円もあり、かなりの出費になってしまっております。
借り換えで何とか収支改善を図りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、借り換えのご相談です。
友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、なにも分からずに購入してしまった為、後悔されておられます。毎月の収支も大きくマイナスで、今後のコンサルティングなどもご要望されておられます。

今日から3連休、ご面談多数

2017.10.07

今日から3連休です。

当社では、この3連休で、8名の方のご面談のご予約を頂戴しております。

●ローン借り換えのご相談
●コンサルティング (今後購入予定の方)
●売却のご相談 (不良物件)
●賃貸管理
●悪徳会社に騙された

などなど、いつも以上にヘビーな案件が多いと思います。

年末に向けて、金融市場も変化していきますので、投資ローンの借り換えはお早めに!

※当社では、ご相談は完全無料です。(出張面談も無料です)
 ご依頼を受け付け時に、費用説明はさせて頂きますのでご安心下さいませ

本日のご相談

2017.10.06

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 6550万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (3戸中古)

 ローン総額 7920万円  ローン平均金利 3、076%


医師の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
約4年前に新築を購入され、毎年「買ってくれ」とのセールスがありかなり辟易されておられます。今後、売却のタイミングなどもアドバイスが欲しいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
築古の物件の金利が非常に高く、ご自身でも借り換えに動かれましたが成功には至りませんでした。収支も悪化しておりますので、早急に対応したいとのご要望です。

年末に向けてますます融資が厳しくなります。

2017.10.05

アパートローンの融資が恐らく年末に向けて厳しくなっていく傾向です。

今、当社にご相談頂くお客様の4割の方が借り換え不可となるケースです。

その原因は、

●利回りが低い
●エリアが悪い
●修繕計画が無い (積立金が無い)
●お客様の属性が悪い

です。 

自己資金が約2割以上、その他不動産を共同担保に、保証人必須となるケースが増加しております。

毎月の返済が厳しい為に借り換えを検討されておられる方が、自己資金を捻出されることは非常に厳しいですね。

アパート経営の破綻

2017.10.03

最近、非常にご相談が急増している、「アパート経営の破綻」

内容を拝見させて頂くと、ほとんどの方が騙されておられます。

●賃貸状況が虚偽
●修繕計画が虚偽

などが主な問題です。

中には、契約書自体を改竄し、融資につなげているケースもあり、非常に悪質な事例も多々存在致します。

アパート経営は金額が大きくなる為、出口戦略も立てられない状態となり、破綻=破産となるケースがほとんどです。

購入時に、慎重に判断すればこんなことにはならずに済んだのにと思ってしまします。

お困りの際はお早めにご相談下さい。

本日のご相談

2017.10.02

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5200万円  ローン平均金利 2、55%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4470万円  ローン金利 2、675%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
3戸の収支が合計マイナスです。
プラスで運用できるようにしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で、新築マンションを購入されましたが、あまり知識も無く、今後においては不安があるとのことです。リスクなども分からずに購入してしまったので色々知識を身に付けたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.10.01

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 大阪1戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 3370万円  ローン平均金利 2、575%


●公務員の方 47歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 京都1戸 (1戸中古)

 ローン総額 11080万円  ローン平均金利 3、05%


民間企業ご勤務の方は、売却のご相談です。
「お金がかからない」「節税出来る」「売却時に少し儲かる」などと言われ、大阪の業者に新築物件を購入させられました。しかし、現在、収支がマイナスで、売却査定に出すとかなりのマイナスでしか売却出来ないと知り、不安になられておられます。
何とか負担が無いように売却出来ないかと検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件が多く、収支が毎月約6万円のマイナスです。
「節税で補える」と聞かれておられましたが、年々還付金も減少し、リフォーム代の負担なども増加し、借り換えしなければ今後維持できなくなる可能性もあるとのことです。

9月も終わり

2017.09.30

9月も本日最終日ですね。

お蔭様で10月度のご相談、ご面談も全て埋まっております。
(キャンセルなどもありますのですドシドシご相談お待ちしております)

最近では、以前にも増して、

●ローン借り換え相談
●悪徳会社に騙されてしまったかも、、、

というご相談が急増しております。

その理由としては、

●金融機関の融資締め付けにより、早めに在庫処分で動き出した販売会社が増えた
●アパートローンの破綻 (収支悪化)
●高額になり過ぎた新築マンションの販売

などが主な理由です。

問題に気付き、いち早く行動に移された方が最悪の状況を回避しております。

「自分はどうなんだろ???」
 
と思いながら投資物件をご所有されておられる方、一度、見直しをかけて見られたらどうでしょうか?

本日はお取引金融機関回りです

2017.09.26

今日は、いつもお取引頂いております金融機関へ挨拶回りに行きます。

●最近の不動産融資に対する姿勢
●物件情報
●当社の融資

などを聞ければ良いかなと思っております。

生の情報を得るには良い機会だと思います。

関西圏だけではなく、当社ではお客様が全国にいらっしゃるので、遠隔地の場合などもう少し融通が効けばより良いご提案を出来ますので営業させて頂きます。

本日のご相談

2017.09.25

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 54歳 投資マンション 大阪3戸 福岡1戸 (全て新築)

 ローン総額 6810万円  ローン平均金利 3、13%


●歯科医師の方 43歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 2、875%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
金利が非常に高い為、収支が大きくマイナスです。
ご自身でも金融機関へご相談されましたが成功には至りませんでした。


歯科医師の方は、ご売却と借り換えのご相談です。
現在、ご開業を検討されており、金融機関から「不動産の借金が多いので今のままでは融資が出来ない」との回答を頂いているみたいです。
早急に売却をし、借り入れ総額を減らさなければいけません。

本日のご相談

2017.09.24

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 41歳  投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3190万円  ローン金利 2、875%


●上場企業ご勤務の方 43歳 

 中古 一棟 アパート  ローン金額 14900万円  ローン金利 4、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額  8700万円  ローン金利 4、1%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入しました。
「毎月の負担はない」と聞かされていましたが、最近、家賃が下がり、マイナスが発生してしまいました。このまま所有し続ける不安があり、売却したいが希望金額が付かず、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約3年前にアパートを購入しました。しかし、最近、家賃の下落、空室の増加、リフォーム代の負担などでかなり収支が悪化しております。
賃貸管理に対しても不安があり、このままでは、ローン破綻する可能性もあるみたいです。
金利交渉もされましたが応じてくれずで、早急に収支改善したいとのご要望です。

本日のご相談

2017.09.23

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪5戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 15590万円  ローン平均金利 2、87%


●公務員の方 52歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 4920万円  ローン平均金利 2、35%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で今まで新築ばかり購入されて来られました。
収支がマイナスの為、ローン借り換えをご希望です。
負債も多い為、売却などもご提案させて頂きます。


公務員の方は、ローン借り換えと売却のご相談です。
新築物件の収支が悪く、売却も検討されましたが希望金額では売れない状況です。
借り換えもご自身でお試しになられましたが成功には至りませんでした。
「何とか収支改善したい」とのご要望です。

「節税」の為の不動産投資は失敗?

2017.09.22

「節税対策で不動産投資をしている」

と、おっしゃる方はかなり多くいらっしゃいます。

特に、新築マンションをご所有されておられる方はほとんどこのケースです。

「節税目的」というのは、失敗とは言いませんが、本当にその「節税」が続くのか・・・

新築マンションの場合は、減価償却、金利の経費計上が大きく出来るため節税に繋がります。

しかし、その紙面上の経費は年々目減りします。

当然、それに伴い「節税効果」も目減りします。

約10年後には全く節税効果は無くなると思っていた方が良いでしょう。

悪徳な業者は、「経費の水増し」 「架空の経費」 = 脱税行為 を露骨にお客様に促すケースもありますので注意です!

アパート経営、家賃安定しておりますか?

2017.09.21

アパートをご所有され手おられるオーナー様のご相談で、

「毎月、家賃入金金額が違う!かなり変動しているが内容、内訳は分からない!」

といったオーナー様がいらっしゃいました。

購入されたのが約2年前ですが、お手元には、購入時に説明を受けたレントロールしかないといった状況です。

当然、各部屋の賃貸契約の状況を全て把握することから始めないといけません。

悪徳な業者は、家賃を勝手に下げ、利益にしている輩もいます。

区分でも、一棟でも、管理は同じです。

毎月の入金家賃が違う! といったオーナー様は管理会社の変更も検討された方が良いのかも知れませんね。

やはり融資基準が厳しくなっています

2017.09.19

アパートローンの融資や借り換えのご相談案件をたくさん頂戴しておりますが、やはりここにきて融資基準、審査基準が閉まってきております。

以前なら問題なく満額融資出来ていた案件が、今は自己資金を最低でも2割ほど求められます。

恐らく今後も閉まり続けていく事が懸念されます。

現在、高金利にて融資を受けておられる方は、直ぐに動かれた方が良いと思います。

某地方銀行の年利4%以上のアパートローンの金利は非常に高いので借り換えをお勧め致します。

本日のご相談

2017.09.15

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4090万円  ローン金利 3、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 3、9%


ローン借り換えのご相談です。
約3年前に区分の収支改善の為に中古アパートを購入されました。
しかし、最近、空室が増加し、又、修繕などの費用負担も増加し、一気に収支が悪化しております。このままであれば維持することが難しくなる可能性があります。
販売会社からは、「数年経てば借り換えや金利引き下げ出来る」と聞かされていましたが、金利は下がらないとの金融機関からの返答です。

本日のご相談

2017.09.14

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 38歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5690万円  ローン平均金利 2、87%


●公務員の方 47歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 6020万円  ローン平均金利 2、65%


民間企業ご勤務の方、ローン借り換えのご相談です。
3戸ともマイナス収支の為、今後、家賃の下落などの問題があると破綻してしまう可能性もあると、非常にご不安になられておられます。
売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。


公務員の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
大阪の物件に関して、不信感があるらしく、キャッシュバックや数年後には高値で売れるなどのセールスをされ購入してしまったみたいです。
ローン借り換えや売却についても相談したいとのご要望です。

本日は同業者との勉強会です

2017.09.12

本日は同業者の方々との勉強会です。

●物件の情報交換
●成約事例
●金融機関状勢

などを中心にお話しさせて頂きます。

また、当社の最近のご相談内容などもお話しさせて頂きます。

本日のご相談

2017.09.11

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 2、675%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 3880万円  ローン平均金利 2、75%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
「節税の為」に新築物件を購入されましたが、節税効果も減少し、マイナスが増加しております。家賃も下落気味でご売却も検討されておられます。


公務員の方は、コンサルティングをご希望です。
2戸目の購入された販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。
「値上がりします」「キャッシュバックします」という様な事もあり、詐欺ではないかと思っておられます。今後の売却や借り換えをアドバイス欲しいとのご要望です。

9月のご面談予定が全て埋まりました。

2017.09.07

毎日、たくさんのお問合せ有難うございます。

お役に立てない方へは大変心苦しいですがお断りせざる得ません。
(連絡のお返事がない方、関係書類のご準備などが遅くなる方などは後回しにさせて頂きます)

お陰様で、9月のご相談、ご面談予約が全て埋まり、今、お問合せい頂くと10月のご面談となります。

案件によっては、急を要するものもございますので、その際は調整させて頂けます。

今年もあと3か月ほどで終わります。

毎年、10月、11月はご相談が急増致しますので、投資マンションでお困りの方はお早めにご相談下さいませ。

本日のご相談

2017.09.04

本日は1名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、55%


ローン借り換えのご相談です。
販売会社から、「損はしません」 「数年後には売却します」 と言われ購入されました。
ご本人様も高値で売れるのか?とご不安もあり、今のうちに収支改善を図りたいとのご要望です。

婚活詐欺・出会い系商法

2017.09.03

投資マンションにおける婚活詐欺・出会い系商法

一時に比べると減っていると思われますが、まだまだ悪徳業者は存在しているみたいです。

狙われる方は、

●看護師 ●公務員 の方々です。 (融資が受けやすい為)

悪徳業者に騙され、高額な物件を買わされてしまい、自己破産や債務整理などの処理をされた方もいらっしゃいます。

「おかしいなー」と少しでも思った時は、専門家に聞くのが一番早く解決で出来る方法です。

新築物を勧める投資不動産セミナー

2017.09.02

新築マンションの販売業者のセミナー

よく見たら、有名な人(経済評論家、不動産投資家、元政治家、コラムニストなど)を講師に招いたりしていませんか?

何故なのか?

「客寄せパンダ」が必要だからです。

当然、無料で講演をしてくれる訳ではありませんので、業者は相当な料金を支払いお願いします。

それでも業者は「客」さえ呼べれば、良いと考えます。

そこで、不動産投資に対し、情報弱者をあの手この手でセールスしてくるみたいです。

新築マンションのメリットは一体どこにあるのか・・・大きな値引きがあるのであれば良いのでしょうが・・・

本日のご相談

2017.09.01

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3550万円  ローン金利 2、65%


●公務員(教員)の方 43歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 2230万円  ローン金利 2、778%


民間企業ご勤務の方は、友人の紹介で新築物件を購入しました。
「節税」「年金」「保険代わり」というセールスをされましたが、収支がマイナスの為、改善したいとのご要望です。


公務員の方は、ご売却ご希望です。
奥様に内緒で新築物件を購入してしまい、速やかに売却したいとのご要望です。
「将来的には高値で売れる」と聞かされているみたいです。

アパート経営でお悩み無いですか?

2017.08.31

現在、アパート経営されておられるオーナー様、お悩み無いですか?

●ローン金利が高い!
●収益が思うように上がらない!
●空室が埋まらない!
●管理がずさん
●売却したいが希望価格が付かない!
●悪徳会社に騙されたみたい・・・

などのご相談をお受けさせて頂けます。

当社では、借り換え実績や高値でのご売却の実績もあり、うまく出口戦略を立てて頂けるかと思います。

お陰様でたくさんのご相談を頂戴しておりますので、今からであれば10月に入ってのご面談となりますが是非、お問合せ頂けます様お待ちしております。

本日のご相談

2017.08.29

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4770万円  ローン平均金利 2、75%


●医師の方 41歳 投資マンション 東京5戸 (1戸中古)

 ローン総額 10870万円  ローン平均金利 2、866%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約7年前に、知り合いの業者から勧められ新築を購入されました。
しかし、家賃が下がり、収支が悪化してきており、売却も検討されましたが全く金額が合いません。借り換えで何とか収支が良くなればと思い、ご相談を頂戴致しました。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で新築マンションを購入してこられましたが、節税効果もなくなり、しかも、税務署の調査が入り、追徴税などの負担も重なり、今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。借り換えやご売却も検討されておられます。

本日のご相談

2017.08.26

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 34歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3580万円  ローン平均金利 2、3%


●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6620万円  ローン平均金利 2、45%


公務員の方は、2年前にご友人の紹介で新築物件を購入されました。
「毎月の負担なく持てる」とセールスされましたが、家賃が上がり、収支も悪化傾向です。
所有してから色々と知った事も多く、騙された感じがするとのお気持ちです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
利回りが低い物件を購入してしまい、収支が悪化しております。
「キャッシュバック」があった為、購入されましたが、今では後悔されておられます。

最近の借り換え成功事例

2017.08.25

最近お受け致しました、借り換え成功事例をいくつかご紹介致します。

●医師の方 投資マンション 7戸 

 ローン総額 11200万円  平均金利 2、875%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 1、6% (総支払金額の軽減 約 2800万円)


●上場企業ご勤務の方 投資マンション 4戸

 ローン総額 7990万円  平均金利 2、74%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 1、8% (総支払金額の軽減 約 690万円)


●上場企業ご勤務の方 投資マンション 6戸

 ローン総額 9040万円  平均金利 3、1%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 2、0% (総支払金額の軽減 約 580万円)


●公務員(教員)の方 投資マンション 4戸

 ローン総額 4810万円  平均金利 2、63%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 1、85% (総支払金額の軽減 約 370万円)


●上場企業ご勤務の方 投資マンション 2戸  アパート 1棟

  (区分) ローン総額 3720万円  ローン金利 2、65%

  (一棟) ローン金額 9800万円  ローン金利 3、4%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 (区分)年利 2、0% (総支払金額の軽減 約 370万円)
           
           (一棟)年利 2、3% (総支払金額の軽減 約 2000万円)


●民間企業ご勤務の方 アパート 2棟

 ローン総額 22900万円  ローン金利 4、0%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 年利 2、35% (総支払金額の軽減 約 6800万円)

本日のご相談

2017.08.22

本日は1名の方のご相談です。

●公務員の方 36歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3090万円  ローン平均金利 2、675%


ローン借り換えのご相談です。
約2年前に購入しましたが、家賃が下がった為、収支が大きくマイナスです。
このまま所有し続ける事はしたくないらしく、売却も検討されておられます。

本日のご相談

2017.08.21

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 2090万円  ローン金利 2、65%


●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4430万円  ローン平均金利 2、475%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約2年前に購入されました。毎月のマイナスが約15000円ある為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご要望です。
友人の紹介で購入されました。しかし、毎月の負担が多い為、購入された事を後悔なさっておられます。収支改善を検討されておられ、借り換えや今後のコンサルもお願いしたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.08.20

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 8900万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7070万円  ローン平均金利 2、675%


●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京4戸 (3戸中古)

 ローン総額 6690万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12000万円  ローン金利 4、5%


医師の方は、当社からのDMをご覧になられてのお問合せです。
約3年前に、「節税目的」で新築を購入しました。
しかし、その節税効果も年々減少しており、思ったほど収益が上がらない状態です。
借り換えで収支を改善したいとのご要望です。


公務員の方は、不良物件の売却とローン借り換えのご相談です。
空室が長く続く物件があり、収支が悪化しております。
毎月約8万円ほどのマイナスがある為、物件の売却と借り換えをご希望です。


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えをご希望です。
2年前に友人の紹介で中古アパートを購入しましたが、空室、リフォーム、修繕などの負担が増加し、このままでは維持できなくなる可能性があるとのことです。
今となれば騙されたのではないか?と思う様な事があるとのことです。

お問合せ頂きましたお客様へ

2017.08.17

夏季休業中にお問合せ頂きましたお客様への対応は順番にさせて頂いております。

本日中にはご連絡させて頂きますので宜しくお願い致します。

夏季休業のお知らせ

2017.08.11

誠に勝手ながら、

● 8月11日(金) 〜 16(水)迄

夏季休業とさせて頂きます。

お客様、お取引業者様には、ご不便をおかけ致しますが予めご了承下さいませ。

尚、休業中に頂きましたお問い合わせにつきましては、17日(木)から順に対応させて頂きますのでご理解下さいます様お願い申し上げます。

本日のご相談

2017.08.08

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 52歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5320万円  ローン平均金利 2、875%


●民間企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 3990万円  ローン平均金利 2、75%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約3万円ほどあり、年間負担額が増加しております。
家賃の下落や管理委託料が高い為、賃貸管理の変更もご検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約2年前に友人の紹介で購入されましたが、毎月の収支マイナスも約3万円ほどあります。
このままでは、今後の生活にも支障が出る恐れもある為、ローン借り換えや今後のコンサルティングのご依頼です。

本日のご相談

2017.08.07

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3880万円  ローン平均金利 2、55%


●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京4戸 大阪1戸 神戸1戸(1戸中古)
 ローン総額 10800万円  ローン平均金利 2、98%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
約4年前に友人の紹介で、ある業者を紹介され、新築物件を購入されました。
しかし、家賃の下落や空室、リフォーム代の負担などが増加し、かなりのマイナスが発生しております。今では、その業者とも連絡が取れない状態で、完全に騙されてしまったと感じていらっしゃいます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと不良物件のご売却のご依頼です。
毎月の収支マイナスが約4万円ほど発生し、何とか収支改善の為、賃貸管理会社も変更されたみたいです。ある程度自己資金も使えるので、良いご提案をさせて頂けます。

たくさんのお問合せ有難うございます。

2017.08.06

8月に入り、たくさんのご相談頂き誠に有難うございます。

ご相談が急増している為、8月度の個人面談のご予約が全て埋まっております。

※緊急のご相談案件は調整させて頂きます

当社からダイレクトメールをお受け取りされましたお客様、WEB検索頂いたお客様、大変ご迷惑をお掛け致しますがどうぞ宜しくお願い致します。

●投資不動産のローン借り換え
●投資不動産の売買
●投資不動産のコンサルティング
●投資不動産の売買トラブル

などでお困りの際は、当社にご相談下さい。 

まずはメールにてお問合せ下さいませ!

本日のご相談

2017.08.03

本日は2名の方のご相談です。(1名DMからのご相談)

●公務員の方 46歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (3戸中古)

 ローン総額 10780万円  ローン平均金利 3、03%


●医師の方 37歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 7120万円  ローン平均金利 2、15%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の収支が悪く、中古を購入されましたが、すぐに家賃が下がり、こちらもマイナス収支になってしまいました。全体的にリフォーム代金の負担も増えているので、借り換えを早急に検討していきたいとのご要望です。


医師の方は、ローン借り換えや今後のコンサルティングのご依頼です。
なにも分からずに、「節税」になるからと新築ばかり購入してこられました。
しかし、今後に関して色々不安もあり、総合的なコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.08.01

早速、DMからお問合せを頂戴致しました。

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 32歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3320万円  ローン金利 1、85%


●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 8090万円  ローン平均金利 3、05%


医師の方は、ご友人の紹介で新築物件を購入されました。
「金銭的負担はない」との理由で購入されましたが、ご自身でお調べになられると、新築物件はメリットが無く、買ってはいけない物件だと知りましたとことで、今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
最後に購入された物件の収支が大きくマイナスで、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

DMをお受け取りされたお客様へ

2017.07.31

当社では、

●投資マンションのローン借り換え

●不良物件の売却

●不動産投資のコンサルティング

をメインにご相談をお受けしております。

「先日、購入したが不安がある」 「今のローンを借り換えしたい」

「騙されて買わされたかも・・」 「売却したいが負債が残る」


などのご不安は是非当社迄ご相談下さい。

※ご相談は無料でお受けしております。 まずはメールにてお問合せお願い致します

本日のご相談

2017.07.28

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 福岡3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 3、15%


●民間企業ご勤務の方 30歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3180万円  ローン平均金利 2、22%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年ほど前にご同僚の紹介で新築物件を購入されました。
「節税にも使え、毎月の負担はない」とのセールスでしたが、家賃も減り、節税効果も減少し、今では毎月約6万円のマイナスです。
このまま家賃が下がり続けると維持管理出来ない為、借り換えを成功させたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後のコンサルティングのご相談です。
街頭アンケートに引っかかり、高額な新築マンションを購入してしまいました。
知識がないまま購入してしまったので、非常に後悔しておられます。

同業社様との研修会

2017.07.27

先日、同業社様(3社)とコンプライアンス研修を行いました。

販売方法や、契約書類、賃貸管理などについて、意見交換なども含め大変良い研修を行うことが出来ました。

弁護士や税理士の方々からのお話しやアドバイスも頂戴出来ました。

今後もこのような研修会は頻繁に行う予定でございます。


※8月のご相談・個人面談のご予約はお早めにお願い致します。
  
 夏季休業のお知らせ(予定)  8月9日(水) 〜 14日(月)迄

金利上昇気配

2017.07.25

長プラの上昇で、ローン金利が上がります。

毎月収支がカツカツの方なんかは非常に大きなダメージになります。

又、一棟アパートなどの大型物件をご所有されておられる方も負担が増加します。

これを機に、金利が上昇していくとの声もあります。

いかに、良いローンを選択していくという事は、非常に大切ですが、どうすれば良いのか?、どこに相談すれば良いのか?、とお困りのオーナー様も多いのも事実です。

当社は、ローンコンサルを得意としておりますので、お困りの際は、一度ご相談下さいませ。

※ご相談は無料です

本日のご相談

2017.07.24

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5450万円  ローン平均金利 2、85%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京1戸 大阪3戸 (1戸中古)

 ローン総額 6810万円  ローン平均金利 2、96%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
4年程前に、ご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。
「年金作り」というセールスで、金銭的負担がかからないという条件で購入されましたが、家賃の下落や空室もあり、負担が増加しております。
「騙されてしまった」と感じておられ、収支改善を検討されておられます。


公務員の方は、売却と借り換えをご検討されておられます。
新築物件の収支が悪く、大きなマイナスとなっておられます。
色々な業者に売却査定を出しておられますが、中々希望金額が付かず売却も難しいのかと思っておられます。早急に売却か借り換えを成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.07.20

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 4090万円  ローン平均金利 2、876%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4780万円  ローン平均金利 2、1%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の利回りが悪く、マイナス収支です。
何も分からずに購入してしまったらしく、今後のコンサルティングもお願いしたいとのご要望です。


医師の方は、約2年前にご友人のご紹介で新築物件を購入されました。
「節税対策」で購入したらしく、毎年約100万円の還付金を受けれるとセールスされておられます。周りの友人から、「騙されている」などの事も言われ、ご本人も非常に後悔されておられます。今後の賃貸管理も含めコンサルティングさせて頂きます。

本日のご相談

2017.07.15

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 3700万円  ローン金利 2、35%


●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4090万円  ローン平均金利 2、85%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
4年前に友人の紹介で新築物件を購入しましたが、家賃が下がり収支が悪化しました。
購入当初は3、4年で売却すると聞かされておられましたが履行されることはありませんでした。ご本人様は騙されたと思っていらっしゃいます。


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年前に不動産セミナーにご友人と参加し、高額な新築マンションを購入してしまいました。
「全く金銭的な負担はかからないので・・・」と言われ購入されましたが、空室もありかなりマイナスになっております。
売却も検討中ですが、かなりの損切となるみたいなので思案中です。

投資マンションのご相談

2017.07.14

当社にご相談頂いたお客様からのお声です。

●「投資マンションの事で相談したいがどこに相談すればいいか分からない」
 
●「購入した会社は信用できない」

●「購入した会社に相談するとまた買え! と言われた」

●「色々ネットで検索した会社に相談したが、物件を購入することが前提で話をされた」

●「相談した会社の電話対応などが信用出来なかった」

●「弁護士や税理士へのサポートは受けれなかった」

などの、お声が非常に多いです。

当社では、提携の弁護士事務所、税理士、FPの先生方もいらっしゃる為、幅広いサービスをご提供できるかと思います。

ご相談は完全無料です。(出張面談も無料です)

成果にあった完全成功報酬制ですのでご安心してご相談頂けます。

投資マンション、一棟アパート経営でお困りの際は、是非、一度ご相談下さいませ。

※毎日、お問合せ、ご相談をたくさん頂戴しております。
 お手数おかけ致しますが、まずは、メールでお問合せ下さいませ。

本日のご相談

2017.07.13

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6380万円  ローン平均金利 2、875%


●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

 ローン総額 3890万円  ローン平均金利 2、75%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
4年前に友人のご紹介で新築物件を購入されましたが、家賃の下落、空室などにより収支が大幅に悪化されておられます。
今後の事を考えると、今のうちに売却も検討しないと維持できなくなる恐れもありかなりお困りです。


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご本人曰く、「悪徳な会社に騙された。儲かるからと言われ購入したがその業者も逃げてしまい、家賃入金も滞納している状態です」
早急に売却や借り換えなどをしなければ最悪の結果を招きかねないとのご相談です。

同業者様との勉強会

2017.07.11

本日は同業2社との勉強会・意見交換会を致しました。

最近の成約事例、トラブル、海外の投資家向けの販売、金融機関の動向など、非常に有意義な勉強会となりました。

今後も参加企業様を募集し、ネットワークを広げていきます。

本日のご相談

2017.07.10

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 9810万円  ローン平均金利 2、85%


●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3390万円  ローン平均金利 2、46%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約6年前から「節税目的」で新築マンションを購入されてきましたが、最近は節税効果も薄れ、大きなマイナスとなっております。
借り換えで収支改善するか、売却するかと検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、借り換えご希望です。
不動産セミナーで中古マンションを購入されました。
最近、家賃が下がり、マイナス収支となってしまいました。
ご自身でも借り換えに動かれましたが良いお返事はなかったとのことです。

今日、明日、明後日、ご面談多数

2017.07.07

今日から日曜日迄のご面談のご予約が約10名ほど頂いております。

そのほとんどが、ローン借り換え、収支改善についてのご相談です。

一部の方は、悪徳会社に騙された、という様な内容のものもあります。

投資不動産の融資が締まる前に何とか借り換えを成功させたいとのご要望が多いです。

当社の強みと致しまhしては、

●借り換え成功事例多数

 今まで借り換え出来なった方も成功しています。

●海外投資家への販売 
 
 日本市場だけでなく幅広く販路を確保しているので売却価格が他社より高い。

●販売会社とのトラブル解決
 
 不動産トラブルに強い弁護士をご紹介。


その他、相続税対策や賃貸管理などにも注力しておりますので、何かお困りの際は、是非、お問合せ下さいませ。

※ご相談は無料です

7月度のご予約状況です。(個人面談)

2017.07.04

お陰様で7月度の個人面談予約もたくさん頂戴しております。

※7月の後半は少し空きがございます

ご相談内容としては、

●ローン借り換え
●売却相談
●不動産投資コンサルティング (新築、中古、一棟アパート)
●法務相談 (顧問弁護士へ)

が圧倒的に多く、最近では資産の組み換え(物件)相談も増えております。

ご相談者の中には、緊急を要する方もいらっしゃる為、その場合はスケジュールの調整をさせて頂き対応させて頂いております。

「不動産投資についてのお悩み」
「悪徳会社に騙された! 騙されているかも知れない!」
「今後どうすれば良いか分からない」

などの事でも構いませんので是非、お問合せお待ちしております。

※ご相談は一切費用はかかりませんのでご安心してお問合せ下さいませ※

本日のご相談

2017.07.02

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 46歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 6010万円  ローン平均金利 2、75%

 中古 一棟 アパート  ローン総額 14000万円  ローン金利 4、1%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3880万円  ローン金利 1、8%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分もアパートも収支が悪化し、毎月マイナスです。数年後には高値で売却出来ると聞かされ購入されましたが、査定をすると非常に安い価格でしか売却出来ないと知り、完全に騙された! とおっしゃっておられます。


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約1年前に友人の紹介で新築マンションを購入しました。詳しくリスクを把握しないで購入してしまったことを後悔されておられます。今後、借り換えも含めコンサルティングさせて頂きます。

本日のご相談

2017.06.30

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 38歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 4090万円  ローン平均金利 2、57%


●医師の方 34歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1780万円  ローン金利 1、78%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築物件の為、利回りが低く収支もマイナスです。
今後の不動産投資に関しても相談したいとのご要望です。


医師の方は、今後のコンサルティングのご依頼です。
友人の紹介で「節税目的」で新築を購入しました。
しかし、今後は利益が出せる中古マンションやアパートなども検討されておられます。

本日のご相談

2017.06.29

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4480万円  ローン金利 2、1%


●会社経営者の方 44歳 投資マンション 東京4戸 (3戸中古)

 ローン総額 5670万円  ローン平均金利 2、975%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4、5%


民間企業ご勤務の方は、不動産投資全般のご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、リスクやローンの内容など知識不足の状況でスタートしてしまい、大きな不安を抱えていらっしゃいます。


会社経営者の方は、ローン借り換えのご相談です。
一棟アパートの収支が空室により悪化しております。
ご自身でも他の金融機関で打診を受けられましたが全く借り換え出来ない状況が続いております。アパートの物件評価が低い為、大手銀行ではNG扱いみたいです。
区分も含め、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

あなたの不動産投資、騙されていませんか?

2017.06.27

先日もかなり重症なご相談をお受け致しました。

「契約書類、権利書、などの関連書類が全くお手元に無く、販売会社の方を信用しきっておりました」

という内容です。

しかも、一棟アパートを新築で購入しており、家賃入金がSTOPしており、約70万円を毎月自己負担している、とのご相談です。

その方も、騙されているとは微塵も思っていなかったらしく、同僚の紹介の方だったので信用してました、とおっしゃっておられます。

この様に、購入時から騙されていたのにも関わらず、それを知らずにズルズルお付き合いをされておられるオーナー様はたくさんいらっしゃいます。

「騙された!」 と思うときは、

●家賃が下がる
●家賃入金が止まる
●連絡が取れない
●売却してくれない (数年後に売却するという約束を履行しない)

などの時に初めて気づくものです。

しかし、それからの対応では遅い場合も多いので、疑ってかかる 事も大切ですね。

不動産投資トラブルに特化した弁護士相談

2017.06.22

当社では、不動産投資トラブルに特化致しました弁護士相談をお受けしております。

●売買相談
●賃貸管理相談
●ローン相談
●相続税相談
●業者トラブル

など、多岐にわたりご相談可能です。 (※全国対応可能です)


ご相談段階は一切無料ですのでお気軽にご相談下さい。 (まずはメールをお願い致します)

「販売会社に騙された」

「今まで解決出来なかった」

「このままではローン破綻する」

などのご相談でも結構ですので、是非、一度、ご相談下さいませ。

本日のご相談

2017.06.19

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京2戸 福岡3戸 (全て新築)

 ローン総額 9900万円  ローン平均金利 3、4%


約3年前にご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。
「節税」に使えるとの理由で購入しましたが、結果的にあまり節税メリットが無く、購入を後悔されておられます。
売却査定もされましたが、希望価格では到底難しく、借り換えで収支改善を図りたいとのご相談です。

騙されていることに気付いていないオーナー様

2017.06.17

中古アパートを購入されたお客様のお話しです。

約2年前に愛知県の総戸数12戸の中古アパートを購入されました。

購入時には2部屋空室(入居中10部屋)と聞かされており、それでも毎月のキャッシュフローはプラスでした。

しかし、本年の3月に3部屋空室(入居中9部屋)になり、収支が一気にマイナスになった為、ローンの借り換えを検討され当社にご相談を頂きました。

当社からの要請としては、賃貸管理会社が出すレントロールではなく、全お部屋の賃貸契約書を出して欲しいとお客様に依頼を致しました。

待てど暮らせど管理会社からの書類の送付が無く、3か月経過しました。

そして、やっと郵送で送られてきた契約書は6部屋分しかなく、事情を尋ねると、

「購入当初から空室が埋まらず、収支を安定させる為にサブリースをしておりました。」

とのことです。

管理会社とのサブリース契約書自体なく、オーナー様のお手元にあるのは非常に簡素な賃貸管理委託契約書だけです。

つまり、購入時から収益額、入居状況などが嘘の情報を買主に伝えていた恐れがあります。

この様に、買主が分からないところで騙されているケースも多く、一棟はより慎重に検討しないといけないことが良く分かりますね。

本日のご相談

2017.06.15

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (2戸中古)

 ローン総額 7210万円  ローン平均金利 2、45%


●公務員の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4090万円  ローン金利 2、1%



上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支が良くない状況らしく、家賃の下落が響いております。
今のうちに低金利の金融機関で借り換え出来れば早めに成功させたいとのご要望です。


公務員の方は、ローンコンサルや今後の不動産コンサルのご依頼です。
友人の紹介で購入されたらしく、リスクを分からないみたいです。
販売会社からは良い事ばかりしか言われていない為、不安になられておられます。

本日のご相談

2017.06.13

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 46歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 9620万円  ローン平均金利 2、875%


●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 4090万円  ローン平均金利 2、95%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で新築マンションを購入されましたが、収支が大きくマイナスの為、負担が増加しております。「毎年100万円くらいは還付金として返ってきます」と言われておられたみたいです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古物件の購入を検討されておられます。
新築マンションの収支がマイナスの為、借り換えをご希望し、今後、大阪でも物件の購入を検討されておられます。

アパートローンの融資 (借り換え)

2017.06.09

やはり、確実に厳しくなっている、アパートローンの融資。

以前なら、楽勝で借り換え出来ていた案件も、今では自己資金10%〜20%は必要となるケースが多いです。

物件の評価、顧客の審査、両方が厳しくなっております。

「2年後には借り換えします!」

「確実に借り換え出来ますから」

と、販売会社に言われアパートを購入されておられるオーナー様は筋書き通りにはいかないと思っていた方が良いのかも知れません。

また、最初から借り換え出来ないのにセールストークでその様な嘘を言い、販売している悪徳業者も多いので要注意ですね。

アパートの金利が現状で3%〜4%の方は、見直しすべきだと思います。

何事もスピードが大切ですね。

本日のご相談

2017.06.06

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 49歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4450万円  ローン平均金利 2、875%


●医師の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)
 
 ローン総額 5990万円  ローン平均金利 2、73%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12000万円  ローン金利 4、1%


公務員の方は、ご売却のご相談です。
ご自身でも売却を検討されましたが、全く希望価格が付かず、少しでも高値で売却したいとのご要望です。
高額な新築マンションを購入してしまった為、毎月のマイナスが約3万円出ております。


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介でアパートを購入されたみたいですが、収支がかなり悪化し、大きな負担となってしまっております。
区分も含め、借り換えを成功させたいとのご要望です。

不動産投資に失敗した!と思ったら・・・

2017.06.05

「東京オリンピック需要で高値で売れる」

「数年後には利益を出せる」

「5年後には買い取ります!」

などのセールストークに乗せられて物件を買っていませんか???

全て嘘だと思って下さい。

ご相談頂くお客様の中には、高額な新築マンションを5戸も6戸も所有され、毎月の返済さえままならない方もいらっしゃいました。

又、購入時に多額のキャッシュバックがあり、それにつられてしまったという方もいらっしゃいます。

このような状況の方は、まず、賃貸管理の見直し、借り換え、売却をお勧め致します。

賃貸管理を変更し、まずは、家賃の確保、それから、借り換えといった行動がベストです。

購入してしまった事はどうしようもないので、速やかに行動に移すことが少しでも負担を減らすことになるでしょう。

本日のご相談

2017.06.04

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪3戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 3、023%


●公務員の方 51歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、45%


医師の方はローン借り換えのご相談です。
東京の物件の金利が高く、収支もマイナスの為、借り換えご希望です。
今後の賃貸管理などもコンサルティングさせて頂きます。


公務員の方はローン借り換えご希望です。
毎月の収支改善を検討されておられます。
自己資金もある為、良いご提案をさせて頂けます。

本日のご相談

2017.06.02

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 50歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 4490万円  ローン平均金利 2、875%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4220万円  ローン金利 2、1%


公務員の方は、ローン借り換え、ご売却のご相談です。
年金対策として新築マンションを購入されましたが、空室が発生するたびに家賃が下がり、収支が悪化してこられました。購入当初は、「家賃は下がらない」と聞かされておられたみたいで、騙されたなとおっしゃっておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
友人の紹介で新築マンションを購入されましたが収支がマイナスなので、何とかプラスにしたいとのご要望です。

不動産投資に失敗した! と思ったら・・・

2017.06.01

「投資物件を買ったが失敗した!」

「なにも分からず新築マンションに手を出した・・・」

「区分のマイナスの補填にアパートを買ったがこれも騙されたのか・・・」

など、色々な不動産投資の失敗事例があります。

では、失敗した! と思った時、どうすれば良いのか・・・

まずは、分析です。

何故失敗したのか? そもそも投資になっていない、投資ではないケースもあります。
高額な新築マンションがそれにあたります。
この場合は、借り換えか売却、賃貸管理の変更などで速やかに対応するべきです。
ぐずぐずしていても状況は好転しませんので、即座に何らかの対応をしなければいけません。

過去には、新築物件を買ったが、家賃が入らず、管理業者が使い込み破綻した(倒産)などの事例もあります。

区分の場合は、借り換え、売却、賃貸管理の変更の見直しが先決です!

一棟アパートのローン借り換えについて

2017.05.30

最近本当に一棟アパートの借り換えのご相談が増加しました。

あいにく、全ての方が良い結果とはいきませんが、比較的良い条件で借り換え成功しております。

年利 4、5% ⇒ 2、0%

年利 2、7% ⇒ 1、7%

など、金融庁の締め付けが騒がれておりますが、まだ当分はいけそうです。

但し、債務超過の方、返済不良の方、物件の修繕計画が無い、などの方は審査さえ受けることが出来ないのでご注意を!

同じく、区分に関しても、良い条件での借り換え成功しておりますので、併せてお問合せお待ちしております。

本日のご相談

2017.05.28

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6110万円  ローン平均金利 3、1%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9000万円  ローン金利 4、5%


●医師の方 30歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2、75%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為に購入したアパートでしたが、空室や修繕などの出費が重なり、このままでは維持できない可能性があるとのご不安です。


医師の方は、売却のご相談です。
「節税の為」に新築を購入されましたが思ったほど節税効果が無く、騙された!と感じておられます。借り換えや売却も視野に今後のコンサルティングをさせて頂きます。

借り換え審査時の注意点

2017.05.25

借り換え審査時の注意点をまとめました。

●ご自身の借り入れ状況を正確に把握する

 残高、年利、使用目的など

●返済状況のチェック

 過去の延滞

●自己資金やその他の資産整理

 CASH、有価証券、保険など 

●共同担保や連帯保証人

●必要書類の整理


取り急ぎ、これらの事は正確に把握されることをお願いしたいところです。

金融機関の審査を入れ、うっかりミスで借り入れの申告が抜けていた、ご自身も全く把握していないなどの問題があると、今の金融機関はなかなか審査が厳しくなります。
(自己管理が出来ない人として見られます)

これらの状況から考えても、借り過ぎ、物件を持ちすぎは決して良い事ではありません。

最近の借り換え成功事例

2017.05.23

最近の借り換え成功事例をご紹介致します。

●43歳 医師の方

 区分 8戸  ローン総額 14900万円  ローン平均金利 2、875%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後

 ローン金利 1、65% (総支払金額の軽減 2800万円)


●民間企業ご勤務の方 44歳 

 区分 2戸  ローン総額 3890万円  ローン金利 2、99%
 
 中古 一棟 アパート  ローン金額 9500万円  ローン金利 4、1%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後

 区分 ローン金利 1、8%  (総支払金額の軽減 480万円)

 一棟 ローン金利 2、0%  (総支払金額の軽減 2200万円)


●公務員の方 49歳

 区分 6戸  ローン総額 7230万円  ローン平均金利 2、65%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後

 ローン金利 1、55%  (総支払金額の軽減 890万円)


●上場企業ご勤務の方 51歳

 区分 6戸  ローン総額 10900万円  ローン平均金利 3、075%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12000万円  ローン金利 4、5%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後

 区分 ローン金利 1、85%  (総支払金額の軽減 2300万円)

 一棟 ローン金利 2、3%   (総支払金額の軽減 4100万円)


ご相談頂くすべてのお客様が借り換え成功しているとは限りません。
中には、審査の土台にも上げられない状況の方もいらっしゃいますし、又、条件付きの借り換えとなる為、断念せざる得ない方もいらっしゃいます。

借り換えはテクニックも必要ですし、金融機関との信用も必要です。
なかなかお客様ご自身では受けてもらえない銀行も当社では長年のお付き合いから引き受けて頂ける状況の銀行もあります。

本日のご相談

2017.05.21

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 52歳 投資マンション 東京2個 大阪1個 福岡1戸 (3戸中古)

 ローン総額 6600万円  ローン平均金利 2、65%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京1個 (新築)

 ローン総額 2100万円  ローン金利 2、775%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの利回りが低い為、マイナス幅が大きいとのことです。
中古マンションの修繕もあり、収支が悪化してきているとの状況です。


上場企業ご勤務の方は、売却か借り換えを検討されておられます。
友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、収支がマイナスの為、売却を検討しておられます、しかし、希望価格が付かず、借り換えができるか? とのご相談です。、

本日のご相談

2017.05.19

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 48歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 9800万円  ローン平均金利 2、875%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4520万円  ローン金利 2、65%


医師の方は、ローン借り換えと今後の投資不動産のコンサルティングのご依頼です。
「節税目的」で約3年前に新築マンションを購入されました。
しかし、思う様な節税効果が無く、しかも、毎月の収支もマイナスの為、借り換えを検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
しかし、毎月約3万円のマイナスの為、早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。
「中古マンションを買っておけばよかった・・・」と後悔なさっておられます。

お問合せ・個人面談ご予約 有難うございます。

2017.05.18

平素は格別のご愛顧を賜り、誠に有難うございます。

大変有難いことに、毎日たくさんのお問合せ・ご相談を頂戴しております。

誠に勝手ながら、本日から頂戴致します、個人面談に関しては、6月中頃以降の対応になる予定です。

※急を要する案件の場合は、対応させて頂きます※

大変ご迷惑をお掛け致しますがご了承下さいませ。

7月、8月のご面談は今のところ余裕がございますので、
●投資マンションのコンサルティング
●投資不動産のローン借り換え
●物件のご売却
●投資不動産の法務相談
などのご相談がございましたら、是非、お問合せ下さいませ。

〜〜〜全国対応可能 ご相談は無料です〜〜〜

本日のご相談

2017.05.16

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京3戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7260万円  ローン平均金利 2、95%


●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 5620万円  ローン平均金利 2、57%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年ほど前に新築マンションを購入されたみたいです。
購入時に、「値上がりする」 「売却する時は利益が出る」 とのセールスを受けておられましたが、色々ご自身でお調べになられ騙されたということにお気づきになられました。
売却希望ですが希望価格では売れない為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築マンションの為、利回りが低く、収支もマイナスの為、借り換えを成功させ、今後は中古マンションの購入を検討したいとのご要望です。

本日のご相談

2017.05.14

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4110万円  ローン金利 3、4%

 
●医師の方 40歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (1戸中古)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2、75%


●公務員の方 52歳 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 (4戸中古)

 ローン総額 4930万円  ローン平均金利 2、4%


民間企業ご勤務の方はローン借り換えのご相談です。
ご友人の紹介で、3年前に新築マンションを購入されましたが、収支がマイナスで約3万円の負担があります。購入当初は、「家賃は下がらない」と聞かされていましたが、空室になるにつれて家賃が下がっております。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
8年ほど前から投資物件を所有されておられます。
新築マンションの収支がマイナスの為、借り換えご希望です。
売却も視野にいれ今後のコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。


公務員の方はローン借り換えのご相談です。
利回りが悪い物件がある為、定年退職迄にローン借り換えを成功させたいとのご要望です。
自己資金が使える為、良い借り換え提案をさせて頂けます。

徐々に融資が閉まり始めてます

2017.05.11

金融庁の立ち入り検査などで、そろそろ融資を閉めている金融機関があります。

今までは、アパートも区分も比較的融資が受けやすかったのですが、「投資不動産」はしばらくしない! といった銀行もあります。

支店によっては多少審査基準は違いますが、間違いなく全国的に閉まってきております。

ご本人の属性、自己資金、の基準も厳しく、今では最低でも自己資金は融資額の10%は必要になります。(アパートローンにおいて)

また、返済不能のオーナー様も現れてきていますので、加速的に融資が閉まる事も考えられます。

区分の借り換えなども今後同じことになる可能性もありますので、借り換えのご相談はお早めに!

本日のご相談

2017.05.09

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6280万円  ローン平均金利 2、755%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4450万円  ローン金利 2、875%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4、5%


上場企業ご勤務の方はローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションを購入してしまった為、利回りが低く、毎月約4万円のマイナスです。
今後の家賃の下落も心配なので今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方もローン借り換えのご相談です。
一棟アパートの収支がかなり悪化し、このままでは維持できなくなる可能性があるとのことです。安易な判断でアパートを購入してしまったことを後悔さなっておられます。

GW休業のご案内

2017.05.02

誠に勝手ながら、当社では、GW休業と致しまして、

● 5月 3日(水) 〜 5日(金) 迄

お休みとさせて頂きます。

尚、メールにてのお問合せやご連絡などは可能ですので宜しくお願い致します。

※オーナー様、業者様からの緊急なご連絡は各担当者へお願い致します

本日のご相談

2017.05.01

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 31歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1620万円  ローン金利 1、9%


●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 東京2戸 大阪2戸 (1戸中古)

 ローン総額 6210万円  ローン平均金利 2、975%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、毎月収支がマイナスの為、全く利益が出ないとのことです。今後の不動産投資に関してもコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。


公務員の方はローン借り換えのご相談です。
東京の新築物件の利回りが低く、収支も大きくマイナスです。
売却も検討されましたが見積もり価格が安く、手出しになってしまう為、借り換えをご希望です。

本日のご相談

2017.04.29

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 39歳 投資マンション 東京 3戸 (全て新築)

 ローン総額 6220万円  ローン平均金利 2、65%


●医師の方 40歳 投資マンション 東京 4戸 (全て新築)

 ローン総額 8380万円  ローン平均金利 2、37%


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションを購入してしまった為、収支がマイナスです。
今後、家賃の下落、空室、リフォーム代負担などを考えると今のままでは不安があるとのことです。


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税」の為に新築を購入されたみたいですが、それが失敗だったと後悔されておられます。
借り換えや売却も視野に入れ、今後のコンサルティングのご依頼を頂戴致しました。

お問い合わせはまずはメールで下さいませ!

2017.04.28

毎日たくさんのお問合せを頂戴し、誠に有難うございます。

お電話で頂くケースもございますが、対応可能な社員数に限りがある為、出来ましたらメールで頂けます様お願い致します。

※当社では、全てのご相談を社員で対応させて頂いております※

誠にご不便をおかけ致しますがどうぞ宜しくお願い致します。

家賃入金止まったことありませんか?

2017.04.24

賃貸管理会社からの家賃が止まった!

サブリース料金が入金されていなかった!

これらの理由でローン支払いが遅れた!

みたいな事、過去にありませんでしたか?

もし、その様な事があったのであれば、すぐにでも賃貸管理の変更をお勧め致します。

過去に、賃貸管理会社が倒産前に家賃が数か月入らず、逃げられたというオーナー様からご相談をお受けしたこともあります。

不動産用の専用口座を作らず、生活口座と同じになっておられる方は、毎月確認しない方も多く、数か月気付かなかったという方もいらっしゃいます。

入居者から頂く家賃は、オーナー様にとっては生命線です。

いい加減な業者もあるという事も知っておく必要があります。

本日のご相談

2017.04.22

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 16800万円  ローン平均金利 2、78%


●公務員の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 5510万円  ローン平均金利 2、43%


医師の方は、ローン借り換えご希望です。
ご本人曰く、悪徳な業者に騙されて高額な新築物件を高金利の金融機関を使って買わされたみたいです。「値上がりする」 「数年後には高値で売却する」 などのセールスをされたみたいです。収支が大きくマイナスの為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


公務員の方はローン借り換えご希望です。
家賃が下がり、収支がマイナスになってしまっておられます。
やはり、新築で購入された物件の利回りが悪いので売却もご検討されておられます。

本日のご相談

2017.04.20

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 49歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4490万円  ローン平均金利 3、1%


●民間企業ご勤務の方 38歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 3910万円  ローン平均金利 2、65%


公務員の方は、定年までに売却をお考えです。
毎月のマイナスが大きく、このまま所有し続ける事はお考えに無く、いいタイミングで売却したいとのことです。ただし、ローンが多いので最小限の損切で処分できるか分からないとのことです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後の不動産コンサルをご希望です。
今までm、なんとなくで購入物件を選んでこられましたが、きちんとした戦略を元に今後は進めていきたいとのご要望です。
一棟アパートの購入も検討されているみたいです。

2月、3月、4月と高額な新築マンションを買っていませんか?

2017.04.18

毎年、確定申告の時期は、高額な新築マンションが良く売れます。

中には悪徳な業者も存在するのでタチが悪いです。

医師の方は、「節税目的」で購入されるケースが多く、なんとなく重税感があり、購入してしまうみたいです。

現在、東京も大阪も、新築物件が非常に高く、利回りが低下しています。

それは、土地価格、建築コスト増加などの問題で価格に影響が出てきております。

投資不動産の融資などにも変化がある中、このまま高額な新築マンションが売れ続けるとは思えない状況です。

「ババ」と掴まされた方、早急な対策を!

これから新築マンション投資を検討されておられる方、良く勉強しなければいけませんよ!

本日のご相談

2017.04.15

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 43歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3190万円  ローン金利 3、1%


●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7220万円  ローン平均金利 2、56%


公務員の方は、ご売却希望です。
マイホームのローン審査が通らず、負債を早急に減らしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
新築マンションの収支がマイナスの為、負担が増加しております。
利回りが良い中古マンション投資にシフトチェンジしたいとのご希望です。

本日のご相談

2017.04.13

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 大阪4戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 3、23%


●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2、455%


医師の方は、ローン借り換えとご売却のご要望です。
収支が大きくマイナスです。空室もあり、不良物件は早急に売却し、損失を最小限に抑えたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、借り換えのご希望です。
家賃が下がった為、マイナス収支になられています。
新築マンションのリスクが分からずに購入してしまったことを後悔なさっておられます。

これって騙されていません?

2017.04.11

先日、ご相談頂きましたお客様の件です。

友人の紹介で、新築の投資マンションを購入しました。

購入すれば、50万円のキャッシュバックがあり、不動産取得税や固定資産税、毎月のマイナス分(約5年間)をそこから支払いし、全くの負担なく所有出来るといったものでした。

5年後には、売却し、少し儲けを出す! という内容です。

「これって騙されていませんか?」 という相談です。

一概に騙されている とは言い難いですが、購入された物件では難しく思います。

価格、家賃などを考えても、5年後には最低でも200万円ほどの損切でしか売却出来ない様に思います。

この様な、「数年後には買い取ります」 などという口約束は間違いなく履行されません。

注意しなければならないですね。

本日のご相談

2017.04.08

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 29歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1820万円  ローン金利 1、75%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (中古)

 ローン総額 3690万円  ローン金利 3、15%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9100万円  ローン金利 4、1%


●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 福岡1戸 (3戸中古) 
 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 3、05%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人のご紹介で新築を購入されたみたいです。
あまり不動産投資に関し、分からないことも多く、不安があるとのことです。
今後の事も含め、コンサルティングさせて頂きます。


民間企業ご勤務の方はローン借り換えをご希望です。
区分もアパートも金利が高く、マイナス収支です。
このままでは破綻する可能性があるとのことで早急に対応したとのことです。


上場企業ご勤務の方は、売却と借り換えご希望です。
空室がなかなか埋まらない物件があり、収支悪化しております。
自己資金もご用意可能なので良いご提案が出来ます。

本日のご相談

2017.04.07

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (中古)

 ローン総額 3550万円  ローン金利 2、35%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8900万円  ローン金利 4、1%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5620万円  ローン平均金利 2、72%


民間企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換えご希望です。
購入時より収支が悪化し、毎月マイナスが増加しております。
やはり、空室がなかなか埋まらないのが原因みたいです。


公務員の方は、売却と借り換えをご希望です。
新築マンションの収支がマイナスの為、売却を検討されておられます。
「節税」「年金」の為に購入されましたが、今では新築を購入されたことを後悔なさっておられます。

「ローン借り換え前提」 で物件を買っていませんか?

2017.04.06

悪徳な業者は、

「今はこの金利ですが、2年後くらいには借り換え(金利引き下げ)します!」

という様な条件を提示し、高額な新築マンション、中古アパートの購入をさせます。

当社でも、過去にこの様な条件で購入されたオーナー様からのご相談をたくさんお受け致しましたが、その約束を履行された業者はありませんでした。

当然、買主の方は、「詐欺だ!」 「騙された」 とおっしゃいますが、騙された方にも責任があります。

投資不動産のローン審査基準は年々変化しますし、毎月変化する金融機関もあります。

その様な事情の為、数年後の借り換えのお約束は本当の約束には決してなりません。

「社会情勢が変わったので今は無理です・・・」

と言われてしまうのがオチでしょう。

「借り換え前提で」 物件を所有しておられるなら危険と言えます。

4月スタート!

2017.04.03

4月も今日から本格的にスタートですね。

ヤフーのトップニュースでも出ておりますが、アパートローンの過熱ぶりが問題になってきてます。

空室問題や金利の上昇などでローン破綻するオーナー様は間違いなく増加してくるのでしょう。

目先のキャッシュフローに目がくらみ、高額な中古アパートを高金利で購入してしまった!

というご相談は非常に増加しております。

アパート経営の難しさはやってみないと分からない事も確かにありますが、

「そんなうまい話しは今も昔も存在しない!」

事だけは言えるでしょう。

本日のご相談

2017.03.31

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 京都1戸 神戸1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6390万円  ローン平均金利 2、53%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 2、875%

 中古 一棟 アパート  ローン総額 7900万円  ローン金利 4、5%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
7年ほど前に新築物件を購入しました。マイナス金利の影響でご自身でローン借り換えを検討されましたがうまくいかず、今回のご相談となりました。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
区分の収支改善の為に、アパートを購入されましたが、「家賃下落」 「空室」 「リフォーム代の負担」などが重なり金銭的に厳しい状況です。
銀行への金利交渉もうまくいかず、このままでは数年で破綻してしまう予想です。

高額な新築マンションで悩んでいませんか?

2017.03.30

高額な新築マンションを購入してしまい、毎月のマイナスが大きい 

と悩んでいらっしゃいませんか?

お悩みのお客様の中には、

「知り合いの保険屋から紹介されたが、よく分からないうちに契約してしまった」

「金利が非常に高く、毎月の収支が悪い」

「2、3年後には高く売却するから儲かると聞かされているが本当?」

「悪徳な業者からキャッシュバックすると言われ購入してしまった」

など、色々な理由で購入されておられます。

毎月マイナスを支払い続ける事は非常に勿体ない事です。

ローン借り換えや賃貸管理の変更、確定申告など、色々な方法で少しでもマイナスを軽減しなければいけませんね。

本日のご相談

2017.03.28

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 36歳 投資マンション 大阪5戸 神戸3戸 (全て新築)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 2、65%


●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 (全て中古)

 ローン総額 3420万円  ローン平均金利 2、05%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 12000万円  ローン金利 3、8%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
最近ようやく不動産投資について理解され、現状あまり良くない状況を把握されたみたいです。販売業者の言いなりで購入してしまっている為、立地的にもあまりよくありません。
売却、繰上返済、借り換え、総合的にコンサルティングのご依頼です。


民間企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えご希望です。
購入時から、収支がかなり悪化し、リフォーム代の負担も増加しております。
空室もあり、このままでは、固定資産税のお支払いも出来ない状況みたいです。

不良物件は今すぐ売却すること

2017.03.27

「空室がなかなか埋まらない」

「家賃が下がっていく」

「ローンの金利が高く収支が悪い」

「悪徳業者に騙された」

全てが不良物件とは言いませんが、可能性大です。

それらを所有し続ける事は、色々な意味で損害が大きくなります。

売却する為には多少の資金は必要になるかも知れませんが、今すぐに売却することをお勧め致します。

売却し、ローンの負債が減れば、他の物件の借り換えなども模索で来るかも知れません。

当然、物件は築年数によっても価値は下がります。

なかなか良い値段が付かないなどでお悩みであれば是非、当社迄ご相談下さいませ。

本日のご相談

2017.03.26

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 6100万円  ローン平均金利 2、675%


●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5520万円  ローン平均金利 2、4%


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
マイホームのローンが組めない状態らしく、早急に売却し負債を減らしたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えをご希望です。
新築マンションの収支が悪く、マイナスの為、収支改善を図りたいとのご要望です。

新築物件では勝てない!

2017.03.25

高額な新築マンションをご所有してしまった方は投資として 「負け」 確定しております。

しかし、そのまま所有し続ける事が一番いけない事ではありますが、工夫次第ではその「負け」を最小限に抑えることも可能です

家賃収入 − ローン返済 − 管理費・修繕費 − 固定資産税 = −収支

この年間「節税分でチャラ」 「還付金でトントン」 などのバランスでご所有されておられる方も残念ながら「負け」です。

色々な工夫で、「負け」を最小限にもっていき、売却先(出口戦略)を探す!

●悪徳業者に新築マンションを購入させられた
●高額な新築マンションを購入してしまった
●毎月の収支がマイナス

この様な方は、是非、ご検討下さい。

本日のご相談

2017.03.25

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 49歳 投資マンション 東京4戸 横浜3戸 (全て新築)

 ローン総額 13300万円  ローン平均金利 3、15%


●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6380万円  ローン平均金利 2、425%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
高額な新築マンションを購入してしまい、毎月の収支が大きくマイナスです。
「新築でなく、中古マンションの方が良かった」と後悔なさっておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
今までご自身でも、何行か金融機関にご相談されましたが、良い結果には至りませんでした。
収支もマイナスの為、何とかマイナスが無くなる程度迄借り換えが出来れば・・・とご要望です。

ローン借り換えが出来ないと思っていませんか?

2017.03.23

先日、当社にご相談頂きましたお客様より、

「投資マンションのローンは借り換え出来ないと思っておりました。」

(販売会社からそう聞いておりました・・・)

と、おっしゃっておりました。

ひと昔前は確かに投資不動産のローンは借り換えが非常に厳しい時代もありましたが、今は比較的条件さえクリアー出来れば容易に借り換え出来ます。

当然、お客様の属性や所有物件の詳細で、融資条件等は違いますが、当社では過去の事例でお知らせ致しますと、

●区分 年利 1、25% 〜

●一棟アパート 年利 1、55% 〜

と借り換えに成功されたお客様もいらっしゃいます。

「毎月の収支改善をしたい」 「このままでは支払いが難しくなりそう」 などのお悩みなども是非ご相談下さいませ。

※ご相談は無料です

節税効果は必ずなくなりますよ!

2017.03.21

「税金対策」

「節税目的」

の、不動産投資は完全な間違いです!!!

特に、医師の方は、要注意です。

減価償却費、金利の経費は自然に減少していきます。

雑費をごまかして申告される方もいらっしゃるみたいですが、それは違反、犯罪ですよ。

本年度の確定申告で、「あれっ! 節税効果なくなったなー」 「還付金少ない!」

と感じておられるお客様は、色々な意味でご自身の不動産投資を見直す必要があるのかも知れません。

本日のご相談

2017.03.20

本日は2名の方のご相談です。 (一棟アパート所有の方)

●上場企業ご勤務の方 47歳  

 中古 一棟 アパート  ローン金額 18000万円  ローン金利 4、1%


●民間企業ご勤務の方 43歳 

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8700万円  ローン金利 3、4%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 3、4%


お二人とも、ローン借り換えのご相談です。
やはり、購入当初から家賃収入の減少や修繕費の負担などが重なり、かなりのマイナスになられております。
販売会社とのサブリース金額も減額され、このままでは破綻する可能性もあるそうです。
金利交渉をされたらしいのですが、うまくいかなかったみたいです。
売却も視野に入れ、コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.03.19

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 43歳 投資マンション 大阪3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 9810万円  ローン平均金利 2、85%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 3、15%


●上場企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 福岡5戸 東京1戸 (1戸中古)

 ローン総額 8330万円  ローン平均金利 2、45%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
2年前に購入した中古アパートの収支が悪化しております。
空室も目立ち、リフォーム代の負担や建物自体の修繕もあり、このままでは破綻しかねない状況みたいです。


上場企業ご勤務の方は、不良物件の売却と借り換えをご希望です。
福岡の物件の収支が悪く、毎月約4万円ほどのマイナスです。
ある程度自己資金もおありなので良いご提案が出来そうです。

本日のご相談

2017.03.18

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6880万円  ローン平均金利 2、635%


●公務員の方 43歳 投資マンション 大阪2戸 京都1戸 (1戸中古)

 ローン総額 4310万円  ローン平均金利 2、85%


●医師の方 45歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 3、1%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
3年前に「不動産セミナー」にご参加され新築を購入されました。
当初は、ほぼ収支がトントンで所有出来ていましたが、家賃が下がり、今はマイナス収支となっています。退去時のリフォーム代の負担もあり、金銭的な負担があるなら購入しなかったと後悔されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
今まで借り換えは出来ないと思っておられたらしく、金利が高いままお支払いをされておられます。自己資金もある為、良いご提案が出来ます。


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約10年前から新築を購入されて来られましたが、空室が目立ち、収支がかなり悪化しております。「節税効果」もほとんどなく、不良物件は売却したいとのご要望です。

物件調査や借り換え審査にどのくらい日数がかかるのか

2017.03.17

当社では、お客様から、ローン借り換えのご相談を頂きますと、まず、

(件調査 (最短1日)
⊂楮戮離劵▲螢鵐
6睛撒ヾ悗料定
ど要書類のご準備のお願い

と進みます。

物件調査とは、金融機関の担保評価が出るのかどうかという調査です。

区分の場合は、売主やマンションブランドが借り換えNGと言われるケースもありますので、全ての物件が対象というわけではありません。

又、金融機関の選定も、お客様のお住まい地、所有物件の所在地などによっても使える金融機関が違いますので重要なことになります。

スムーズに必要書類のご準備までが2週間くらいで出来れば良いのですが、月またぎになると再度審査も必要になる場合もあります。

本日のご相談

2017.03.16

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 43歳 投資マンション 大阪2戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 4490万円  ローン平均金利 2、45%


●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4210万円  ローン平均金利 2、65%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4、1%


公務員の方はローン借り換えのご相談です。
ご本人曰く、「悪徳なセールスに騙されました、節税目的で購入しましたが節税にはならず、しかも、5年後には高値で売却しますから・・」と言われ購入されたみたいです。
収支もマイナスの為、借り換えで改善したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
一棟アパートの収支が急激に悪化し、このままマイナスが続けば破たんしかねない状況です。
「購入当初はきちんとキャッシュフローが出ていましたが・・・」とおっしゃっておられます。

本日のご相談

2017.03.14

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 51歳 投資マンション 大阪5戸 (全て新築)

 ローン総額 5830万円  ローン平均金利 2、85%


●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン平均金利 5590万円  ローン平均金利 2、356%


公務員の方は、不良物件の売却とローン借り換えのご相談です。
色々な会社から借り換えの提案を受けて来られましたが、中々気乗りがしなかったみたいです。良い借り換え提案が出来そうです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
中古で購入された物件の金利が高く、収支改善したいとのご要望です。

本日のご相談

2017.03.12

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 2420万円  ローン金利 2、65%


●公務員の方 44歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (中古2戸)

 ローン総額 8920万円  ローン平均金利 2、875%


●医師の方 42歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン平均金利 11900万円  ローン平均金利 3、15%


民間企業ご勤務の方、ご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。
毎月負担なく所有できると思い購入されましたが、家賃が下がるリスク、今後のリフォーム代金負担のリスク、税金のリスクなどを考えると後悔しているとのことです。
借り換えで少しでも収支が良くなればと考えておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支マイナスが約6万円あり、今後、空室も発生してしまう事から、負担が増加する前に借り換えを成功させたいとのご要望です。


医師の方は、約5年前から「節税目的」で新築マンションを購入されてこられました。
2年前には税務署からの呼び出しもあり、申告のやり直しもさせられたみたいです。
毎月の負担も増加していることから借り換えを成功させたいとのご要望です。

お問合せを頂戴するお客様へ

2017.03.11

当社へお問合せ、ご相談を頂戴するお客様へ

毎年、3月、4月はお問合せが急増致します。

お手数をおかけ致しますが、まずはメールにてお問合せを頂ければ、こちらからご連絡させて頂きます。

特に、ローン借り換えが可能かどうかの判断は、お客様のご所有物件を調査させて頂かないといけませんので、お電話を頂戴してもご返答出来かねます。

誠にご面倒お掛け致しますがどうぞ宜しくお願い致します。

本日のご相談

2017.03.11

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4330万円  ローン平均金利 2、5%


●公務員(教員)の方 47歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 京都2戸 (2戸中古)
 ローン総額 10850万円  ローン平均金利 3、4%


●民間企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京1戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 2、75%


40歳民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
約3年前に、「不動産セミナー」で新築マンションを購入されました。
「家賃は下がりにくい」 「節税効果」 「損はしない」 とのセールストークを信用し購入されましたが、家賃は下がり、節税もなくなり、また、売却査定に出すとかなりの損になる為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、不良物件の売却と借り換えのご相談です。
ご本人様曰く、「悪徳な業者に騙され、高額なマンションを購入してしまった」らしく、毎月のマイナスがかなり大きく負担になられておられます。


53歳民間企業にご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
過去にご自身でも金融機関へご相談されましたが成功せず、投資マンションの借り換えは出来ないものと思っておられたみたいです。

本日のご相談

2017.03.10

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 8300万円  ローン平均金利 2、67%


●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 7990万円  ローン平均金利 3、35%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で購入されてきましたが、毎年節税効果も減少し、収支も悪化してきております。


上場企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
今までご自身でも借り換えにチャレンジされましたが、どの金融機関も断られました。
毎月約4万円のマイナスの為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。

買うのは簡単、売るのは困難

2017.03.09

投資物件は、「買うのは簡単、売るのは困難」です。

これは、昔から不動産においては当たり前のように言われていることです。

特に昔のバブル期、「土地神話」 「不動産神話」 があり、どこもかしこも値上がりした時代がありました。
その頃は、投資家だけではなく、一般のサラリーマンさせイケイケで購入し、すぐさま転売が出来た時代です。

しかし、今の時代はどうなのか・・・

「日本不動産はバブル時代突入」
「そろそろバブル崩壊の足音が聞こえる」

などという声も聞こえてきます。

高買いされたオーナー様の大多数は売り抜けられず、苦しまれることが目に見えます。

最悪の結果だけは回避できる様、早めの対策が必要だと思います。

売り抜けられない苦しさ

2017.03.07

高額な新築マンションを購入してしまい、更に、金利も高くローンを組まれておられる方は最悪です。

毎月マイナスの状況で、固定資産税負担、家賃の下落なども考えるとゾッとしますね。

その様な方は、売り抜けられない苦しみを背負われたまま所有し続けなければいけません。

お客様は、「ローンの残金と売却値段が同じなら・・・」と思っておられますが、現実は何百万と差額が生じます。

しかも、一戸ではなく、複数所有されておられる場合は目も当てられません。

その様な方は、まず、ローン借り換えを速やかに実施し、収支改善を図るしか手立てはありません。

悪徳業者の言いなりで購入してしまったお客様に多い問題です。

本日のご相談

2017.03.05

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 8320万円  ローン平均金利 3、15%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 京都1戸 (1戸中古)

 ローン総額 10980万円  ローン平均金利 2、875%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月約3万円のマイナスがあり、毎年マイナスが増加している為、収支改善したいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご希望です。
お客様曰く、悪徳業者に騙されて高額な新築マンションを購入させられたみたいです。
毎月の収支もマイナスの為、不良物件のご売却を早急に進めたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.03.04

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 7990万円  ローン平均金利 2、35%


●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 4100万円  ローン平均金利 2、65%


●公務員の方 46歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6380万円  ローン平均金利 2、85%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年前に新築マンションを購入されました。
しかし、家賃の下落、空室、リフォーム代の負担が増加し、売却をご検討されましたが、希望価格では売れず、収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
今後も中古物件の購入を検討されたおられます。


公務員の方は、物件の売却ご希望です。
毎月約3万円のマイナスが生じ、「こんなにマイナスになるとは思っていなかった」とおっしゃっておられます。
新築時、かなり高額で購入されておられる為、家賃の下落がマイナスの大きな原因と言えます。

中古物件をお探しの方へ (投資用)

2017.03.03

当社では、投資用中古マンションの販売・管理もさせて頂いております。

物件をお探しの方から、「今、販売可能な物件何かありますか?」 と聞かれることがあります。

しかし、当社は、在庫を一切所有しないことを理念に経営している為、その都度、ご相談頂きましたお客様からヒアリング(希望利回り、希望金額、希望エリアなど)をさせて頂いてから仕入れしていくという手法をとっております。

従いまして、すぐに購入したい方などはお待ち頂く事もしばしばございます。

「安かろう、悪かろう」 では、買主様にとっては将来的に不利益になる事もありますので、仕入れにはこだわりを持ってさせて頂いております。

何卒、ご理解頂けます様お願い申し上げます。

なぜ投資物件を購入したのか、の理由が明確か?

2017.03.02

当社にご相談頂くお客様の中には、

「なぜ購入したのかよく分からない・・・」

と、おっしゃる方もおられます。

案の定、損されておられる、騙されておられる方々ばかりです。

「販売会社が大きかった(会社規模)」 「たくさん販売実績があった」

など、そんなところで販売会社を信用してはいけないのに、高額な新築を購入させられています。(上場している、売り上げ〇〇億、設立〇年経過などの理由で購入物件を選定してはいけない)

なぜ、不動産投資なのか・・・

明確な理由が無く買ってしまっている方は一度ご相談下さい。

なぜ地方のやばい一棟アパートを買うの?

2017.02.28

最近めっきり増加した、「一棟アパートの借り換え相談」

特に、都心部ではなく、田舎の物件、茨城、群馬、栃木、福井、滋賀、熊本、などなど最近の相談です。

不良物件 = 損失確定 となってます。

「キャッシュフローが出てますよ!」 「利回り10%ですよ!」

などと、投資分析の出来ないお客様が、さも自分は失敗していない様におっしゃいますが、分析すると最悪です。

絶対にしてはいけない投資です。

当然、借り換えも困難となり、売却査定も大きな損切が必要、果たしてこのまま賃貸状況は安定するのか?、修繕、リフォームに一体いくらかかるのか? 考えるだけでゾッとします。

そんな物件をなぜ買うのでしょう?

●販売会社を信用している (騙されているのに)
●金融機関の融資がついたから問題ないを思っている
●知識がないので毎月プラスならOKと思っている

このような感性の方が多いです。

購入されて2年、3年経過すると、見る見る収支が悪化し始めます。

お早目の対策をしなければいけません。

2月も終わりです! 来月は・・・

2017.02.28

早いもので2月も今日で終わりです!

年明けから少しづつ融資審査の厳しさを多少味わってますが、来月は金融機関も年度末です。

最終の数字作りの為に甘めの審査になるかもです。

ローン借り換えや新規購入をご検討の方はお早めに!

4月からはまたまた厳しくなるのか、横ばいなのか、誰にも分りませんね。

キャッチセールスにはご用心!

2017.02.27

新橋、新宿、大阪、福岡などの主要駅などで、「投資マンション業者のキャッチセールス」が行われています。

●税金についての簡単なアンケート
●老後、年金問題について

など、色々な切り口で歩み寄ってきます。

時には、ギャル風な女性営業マン、時には、若手フレッシュ営業マン

その様な営業手法をとっている会社は大いにして悪徳業者が多いのが実情です。

ローンを組めるだけ、短期間の間に、複数件購入させるのがやり口です。

キャッチセールスを毎日させられている営業マンは一体どんな気持ちでしているのでしょうか・・・

本日のご相談

2017.02.27

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4550万円  ローン平均金利 2、3%


●公務員の方 44歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (2戸中古)

 ローン総額 8430万円  ローン平均金利 2、45%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で新築マンションを購入されました。
最近、ご自宅の購入で金融機関に申し込みをされると、「投資マンションのローンが多すぎる」と言われ、泣く泣く自己資金で繰上返済をされました。
今後の事も考え、今のうちに借り換えし、早く返済をしていきたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月の収支がマイナスの為、少しでも借り換えで負担額を軽減したいとのご要望です。

ローン借り換えはお客様のご年齢が重要

2017.02.25

ローン借り換えの審査を行う際、金融機関は一体何を審査するのか・・・

(件の所在地や収益性
△緩椰様佑梁粟 (年齢、ご勤務先、ご年収、ご家族構成)
その他の資産 (ご預金、有価証券、保険など)

重要なのは上記3点です。

この中でも、特に重要なのは、お客様のご年齢です。(動かしようのないことなので・・・)

特に、40代と50代では大きく借り換え審査は変わります。

「昨日誕生日で50歳なった!」

みたいなことが起きると、本当に残念な結果になる事もあります。

お客様ご自身で、中々そのような金融機関の審査の中身まで知ることは難しいですが、本当にそのような「勿体ない事」が起きることもあります。

借り換えは少しでも早い段階で審査するのがおすすめです。

投資マンション(区分)を買うならどこが良い?

2017.02.24

区分の投資物件は全国各地に存在します。

新築から中古、超築古(築30年ほど)、色々な物件が存在します。

投資マンションをお探しのお客様から、「どこで買えば良いの?」 と質問をよく受けます。

当社の回答は、

「出口さえしっかりと計画出来るのであれば、あとは利回りで決める」 といった回答になります。

要するに、どこでもいいが、「出口戦略=売却」、「安定利回り」が出るのであれば、あとはローン内容だったり、現状管理の問題だったり、を確認すれば成り立つという事です。

当社では、出口が安定している、「東京」「横浜」「京都」「大阪」「神戸」をご提案させて頂くケースが多いですが、過去には、「名古屋」「広島」「福岡」なども販売させて頂いたケースもあります。

不動産投資に関しては、色々な考え、戦略等ありますが、一番大切なことは、「ご自身の生活を豊かにする事」であり、「不安になられたり」「経済的な負担が増えたり」「精神的な苦痛があったり」そのような事が起きているのであれば、果たしてそれは成功、うまく運用出来ているとは言い難い物です。

本日のご相談

2017.02.23

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 東京1戸(全て新築)

 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 2、65%


●上場企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3380万円  ローン金利 2、35%


医師の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月の収支マイナスが約4万円ほどあり、借り換えで改善したいとのご要望です。
ご自身でも金利交渉されましたが成功しなかったみたいです。


上場企業ご勤務の方は、借り換えと関西圏の中古物件の購入を検討されておられます。
東京の価格が上昇している為、利回りや悪く、関西や福岡などで物件を購入検討されておられます。

ご相談・ご面談予約はお早めに!

2017.02.21

毎年、確定申告時期は、ご相談・ご面談が急増致します。

(※DMをお送りさせて頂いたお客様からのご相談も)

直ぐに対応出来ないケースもあります。

ご相談頂く前に、最低限の確認項目ですが、

●物件名とお部屋番号 (一棟の場合は物件名と所在地)
●各物件の売主
●現在、ローン残高と年利

上記3点はお知らせ頂かないと、こちらからのご提案が遅くなってしまいます。

毎月毎月、「投資不動産に対する融資締め付け」が行われているので、ご相談はお早目が良いかと思います。

ご相談頂く手順です

2017.02.18

当社にご相談頂く場合の順序をご説明致します。

.瓠璽襪砲討問合せ下さい。

△客様のご所有物件の物件調査 (物件や売主によっては借り換えNGとなる場合もあります)
お客様のご属性のヒアリング

ぜ擇蟯垢┐覆匹忘櫃掘必要書類のご準備

イ缶銘漫 陛社から出張させて頂きます) ※無料

Χ睛撒ヾ悗悗亮擇蟯垢┸該

Ъ孫

となります。

ご相談はまずメールにて下さいます様お願い致します。

DMをお受け取りになられたお客様

2017.02.17

当社では、投資マンションの借り換え、ご売却、投資不動産コンサルティングなどをメインにご相談をお受けしております。

※ご相談は無料で、全国対応可能です。(ご相談内容によってはお受け出来ない場合もあります)

「現在の金利が非常に高い」

「毎月の収支が悪く大きくマイナスが出ている」

「空室が多い不良物件がある」

「高額な新築マンションを購入してしまった」

「悪徳な業者に騙された」

など、色々な問題を抱えていらっしゃるオーナー様は非常に多いかと思います。

どこに相談すればよいのか分からなくて今まで来てしまった! という方もいらっしゃいます。

当社では、専門家(弁護士や税理士、FP、相続管理士などの有資格者)が幅広い対応をさせて頂けますので、是非一度ご相談下さい。

DMをお受け取りされた方からのご相談もお待ちしておりますので、まずはメールにてお問合せ下さい。

悪徳業者はどこにでもいる?

2017.02.14

先日ご相談頂いたお客様のお話です。

●38歳 投資マンション 福岡6戸 大阪3戸 東京1戸 (6戸中古)

 ローン総額 7220万円  ローン平均金利 2、58%

 一棟 中古 アパート (二棟) ローン総額 8300万円  ローン金利 3、8%


約10年ほど前から投資マンションを購入されてきました。
色々な業者に騙され、中には手付金だけ取られた会社、高額な物件を購入したが倒産した、CASHで購入した築古の物件は空室も全く埋まらないなど、今まで約3000万円ほど不動産にお使いになられています。現状は、ご自身でも借り換えを成功させたりである程度、収支改善が出来ましたがそれでも毎月のキャッシュフローはマイナスのままです。
今まで、不動産投資についてきちんとした数値分析をせず、販売会社の言いなりで購入したしまったことを大変後悔なさっておられます。

大変失礼ですが、買う方も買う方ですし、売る方も売る方です。
悪徳な販売会社は、次々に物件を勧め、きちんとしたローン内容も告げずに買わせようとします。買いたくないと言っても、「賃貸管理をもうしないですよ」「このままなら大損します」と言って購入を迫ります。

これから、確定申告の時期になりますので、特に医師の方はこの「次々商法」には要注意をしましょう。

本日のご相談

2017.02.12

本日は3名の方のご相談です。
(本日はヘビーなご相談が続きます)

●医師の方 45歳 投資マンション 大阪4戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 3、025%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 4、1%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3480万円  ローン平均金利 2、87%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 6700万円  ローン金利 4、5%


●公務員の方 52歳 投資マンション 東京4戸 大阪3戸 福岡3戸 (4戸中古)

 ローン総額 9770万円  ローン平均金利 2、955%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約10年くらい前から新築マンションの購入をされてきました。
しかし、年々収支が悪化し、とある業者に相談すると、「東京の物件を購入し、数年後に売却益を取り、大阪の物件の処分にお金を使えば・・・」と提案され、東京の新築区分を購入しました。更に、その業者から、「キャッシュフローの出るアパートを買って、貯金しましょう」と勧められてこちらも購入してしまいました。
現在は、全ての物件がマイナス収支になり、このままではローン破綻の可能性もある為、何とか回避できる方法を模索中らしいです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご要望です。
一棟アパートの金利が非常に高く、キャッシュフローも悪いです。
今後も中古マンションの購入も検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご希望です。
とある業者から不良物件も購入させられ、しかも、手付金詐欺にも遭い、このままでは破綻しかねない状況です。
キャッシュで購入した物件もある為、速やかに整理に動きたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.02.11

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 48歳 投資マンション 大阪3戸 東京2戸 (3戸新築)

 ローン総額 7080万円  ローン平均金利 2、875%


●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 7920万円  ローン平均金利 3、15%

 一棟 中古 アパート  ローン金額 7800万円  ローン金利 4、5%


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月の収支がマイナス4万円ほどあり、今後、家賃の下落、リフォーム代の負担などを考えると今のうちに収支改善したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築区分の収支改善の為に一棟アパートを購入されましたが、こちらも空室や修繕費の負担などで収支がマイナスになってしまいました。今冷静に考えれば、この一棟アパートは騙された感じがありこのままではローン破綻しかねない状況です。

業者に騙されてしまったら・・・

2017.02.10

悪徳業者は存在します!

全ての業種に言えることだと思います。

不動産の場合は、被害金額が大きくなる為、本当に死活問題に発展してしまいます。

では、業者に騙された場合どうすれば良いのか・・・

●弁護士に相談する
●売却に動く
●借り換えなど収支改善に動く

どの選択でも早めに行動されることをお勧め致します。

過去にも悪徳業者が違法な販売手法で高額な物件を売り、家賃も振り込まずにドロンした、という様なご相談もお受けしたこともあります。

本日のご相談

2017.02.09

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 35歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6370万円  ローン平均金利 2、25%


●民間企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京2戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、875%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約5年前から新築マンションを購入されてこられました。
しかし、最近、色々不動産投資についてお調べされると、新築マンション投資は全くダメなことに気付き、このままでは大きな損失になられると思い、借り換えや売却をご検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の利回りが悪く、毎月の収支もマイナスの為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。

無免許業者が暗躍する

2017.02.07

当社にご相談頂くお客様の中には、「無免許業者から購入した」事例もあります。

セールスや商品説明、重要事項説明や売買契約なども全て無免許業者(書類上の売主は免許業者になっている)から受け、高額な投資マンション、一棟アパートを購入された方々です。

約3か月ほど前にご相談を受けた方は、自己破産の申請をされました。

家賃が入金されず、その無免許業者や賃貸管理会社が逃げ、ローンが支払えなくなったみたいです。

このように、「無免許業者」がまだまだ暗躍しております。

売買契約書や重要事項説明書の売主が知らない会社名になっている場合は、違法性が強いです。

何か問題が起きる前に解決しておいた方が良いですね。

ローン借り換えは企業によって違う

2017.02.06

投資マンションのローン借り換えは、手助けをする企業によって条件は違ってきます。

当然、受付出来る金融機関も違ったり、同じ金融機関でも企業によって金利が違ったり、お客様には理解し難い物なのです。

「借り換えします!」と言って、期間延長させた当面のキャッシュフロー改善を勧められたり、お客様が分からないところで共同担保に取られていたりとトラブルが多い業者も多々ございます。

実質金利の引き下げが出来なければ、借り換えの成功とは言えません。(総支払金額の軽減)

当社では、北海道〜沖縄のお客様までご相談可能です。
しかも、投資物件自体の所在地も問いません。

金利が高くて困っている、悪徳な販売業者に騙されたなどのご相談は是非一度お問合せ下さいませ。

本日のご相談

2017.02.05

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (2戸新築)

 ローン総額 9280万円  ローン平均金利 2、87%


●公務員の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 6140万円  ローン平均金利 2、965%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
ご本人様は、「業者に騙された」と思っておられ、購入後3年後には買い戻すという約束があったみたいです。しかし、販売業者が逃げてしまい、お約束が履行されることはありませんでした。収支がかなり悪い為、借り換えで収支改善をしていきたいとのご要望です。


公務員の方は、業務提携頂いております税理士の方からのご紹介です。
新築マンションをご所有されておられる為、利回りが悪く、思う様な利益が上がっておりません。「節税」「年金」「保険」目的で購入したが、今では後悔なさっておられます。
長期的にコンサルティングをさせて頂きます。

本日のご相談

2017.02.04

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 2、85%


●公務員の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4280万円  ローン平均金利 3、35%


医師の方はローン借り換えご希望です。
約5年前に「節税目的」で新築マンションを購入されました。
利回りが悪く、毎月の収支がマイナスの為借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方はローン借り換えご希望です。
金利が非常に高いので収支がマイナスです。
過去にご自身で借り換えを検討されましたが出来なかったみたいです。

2月度のご相談・ご面談予約状況

2017.02.03

2月もほぼご相談・ご面談の予約が埋まっております。

ほとんどのお客様は「ローン借り換えのご相談」です。

昨年末あたりから少しづつではありますが、金融機関の融資審査も厳しくなり、特に一棟物の融資が通りにくくなっております。

今までみたいにイケイケではなくなりますので、ご相談はお早目にお願い致します。

1月度の振り返り

2017.02.02

1月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

誠に有難うございました。

投資マンション(区分)、投資アパートの借り換えのご相談が圧倒的に多いですが、最近は、色々な士業の方々から、販売のご紹介なども増え、良質な物件の仕入れが足りない状況が続いております。

当社では、東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡の物件はもちろん、札幌、仙台、埼玉、広島などの物件も取り扱いしております。

物件の選定は非常に厳しく行っている為、販売用物件の確保が難しくなっております。

区分、一棟物件をお持ちのオーナー様、業者様、物件情報ございましたら是非宜しくお願い致します。

(最短3日で決済致します。全て現金での決済致します)

街角アンケート???

2017.01.31

未だに、「アンケート商法」らしき方法で、高額な新築マンションを購入させる業者がいるみたいです。

国民生活センターや消費者センターなどでは数年前から問題になっていますね。

東京でも、大阪でも、京都でも、神戸でも、福岡でも、主要駅前で若い営業マンに声をかけられます。(当社の社員も博多駅で若い女性営業マン?に声をかけられました)

アンケート業務をアウトソーシングしている業者もあるみたいです。

「税金についてのアンケートにご協力下さい」
「クオカード差し上げますのでアンケートにご協力下さい」
「年金についてのご意見聞かせて下さい」

など、色々な声掛け方法があるみたいです。

一度アンケートに答えると、営業電話が頻繁にかかってきたり、名簿化され名簿屋に転売されたり、親切心でアンケートに応じられた方には何ら得はないかと思います。

当社にも、その様なきっかけで新築物件を購入された方からのご相談も増加しております。

確定申告は正しくしなければ・・・

2017.01.31

そろそろ確定申告シーズン到来です。

当然の事ですが、「確定申告は正しくするのが当たりまえ」です。

ましてや、雑費を水増ししたり、架空経費を作ったり、家賃収入金額をごまかしたりは違法です。

領収書の保管や帳簿付けが厳格になっておりますので、安易な判断での申告はしないほうが賢明です。

業者任せにしたりなど問題外です。

特に医師の方で、「節税目的」で購入されておられるオーナー様は大きなしっぺ返しが無いようにきちんと申告しましょう。

金融機関の審査基準が厳しくなっている!!!

2017.01.30

年始から金融機関の審査基準が厳しくなっています。

具体的に、属性的に問題の無い方が融資不可になったり、自己資金の条件が付いたり、借り換え案件が通らなっり、と潮目が変わってきてます。(特に一棟アパート案件)

このように、少しづつですが不動産に対する融資を締め付けて来ておりますので、新規購入を検討されておられる方、ローン借り換えを検討している方はお早めにご対応が良いかと思います。

金利に関しても、おそらく少しづつではありますが上昇していくことが予想されます。

投資物件の判断基準

2017.01.29

投資物件の購入時に判断基準をご理解しないまま契約してしまうお客様がいらっしゃいます。

●毎月の収支だけで判断した
●今後高値で売れると営業担当から聞いた
●値引きしてくれた
●キャッシュバックがあった

などの理由だけで購入されてます。

投資物件を判断する時は、(簡単に言うと)

[地
⇒回り
ローン金利

以上です。(細分化すればまだまだありますが・・・)

上記の 銑で判断すると、おのずと新築マンションは除外となります。

東京都内、大阪市内でも区が違えば金融機関の評価は全く違います。

まずは立地! (遠方で分からない,土地勘が無い方は以前にリサーチしなければいけません)

この立地の判断を間違うと「売却時」に大きなマイナスになります。

借金は借金でしかないことを認識する

2017.01.29

「レバレッジを効かせる」

「低金利の時代はローンをうまく利用する」

「借りれるだけ借りる」

という様なセールス文句をよく聞く様になりました。

しかし、「借金は借金でしかありません」

投資物件の場合(特に新築マンション)、売却時の価格はお客様が思っている以上に下がります。

この相場感が無かったが為に、騙されて高額な新築マンションを購入させられたオーナー様のご相談が後を絶えません。

どのようなお客様にも、「適正なローン金額」というものがあります。
それを無視して貸す金融機関もよろしくないですが、それを知らずに借りるお客様にも責任はあります。

ご自身の借金は、ご自身で処理しなればいけない事は大前提ですが、まして、金融機関が助けてくれる、販売業者が助けてくれる、などということは一切ない!ということを認識しなければいけません。

本日のご相談

2017.01.28

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 43歳 投資マンション 大阪3戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 13200万円  ローン平均金利 3、15%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (2戸中古)

 ローン総額 4910万円  ローン平均金利 2、675%


●公務員の方 50歳 投資マンション 大阪2戸 神戸2戸 京都1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6100万円  ローン平均金利 2、42%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
現在の収支が悪く、空室もある事から、何とか負担を減らしたいとのご要望です。
売却もご検討中とのことです。


民間企業ご勤務の方は、売却希望です。
家賃の値下がりがあり、利回りも悪化しました。速やかに売却したいとのご要望です。


公務員の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴しました。
ローン借り換えをご検討されておられます。
新築で購入された物件の収支が悪く、マイナスの為、借り換えを成功させたいとのことです。
以前にご自身で金融機関と交渉されたらしいですが借り換えや金利引き下げは出来なかったらしいです。

売却時期を間違うと・・・

2017.01.27

「投資物件の売却時期はいつが良いですか?」

と頻繁に質問を受けます。

一概には言えませんが、築年数が価格を決める大きな要素となる為、築年数には気を付けていた方が良いですね。(ここではあえて言いません)

また、現在の賃貸管理状況(サブリースなのか、集金代行なのか)も価格を決める要素になります。

●オリンピックぎりぎりで売却
●もう少し景気が良くなったら (なにを基準としているのかは不明ですが)

などの理由で売却を躊躇されておられるオーナー様は、気を付けないと大きな損になるケースもやってきます。

新築区分はやはりダメ

2017.01.24

先日、お客様より、

「東京の新築業者から物件買ってと言われている」

「購入すれば〇〇〇万円キャッシュバックがあるみたい」

と、セールスを受けているとの事です。

価格は2600万円、家賃は77000円、ローン金利は3、175% だそうです。

結論、全くダメ。 利回り低すぎ、金利高すぎ。

このように、東京の新築区分は利回りが低下しております。(関西が高いという訳ではありませんが)
当社にご相談頂く多くの方は、この「新築区分」をご所有されておられる方々です。

甘ーいお話しには必ずトゲがあるものですね。

本日のご相談

2017.01.21

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京3戸 (中古2戸)

 ローン総額 5270万円  ローン平均金利 2、375%


●歯科医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 7210万円  ローン平均金利 3、05%


●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 福岡1戸(3戸中古) 
 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2、625%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
今後も中古物件の買い増しを検討されておられる為、今のうちに借り換えを成功させていとのご要望です。


歯科医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年前に「節税目的」で新築マンションを購入されましたが、節税効果もあまりなく、年間マイナスが増加している状況です。信用できる不動産業者が少ないとおっしゃっておられ、友人のご紹介で当社をお知りになられました。


公務員(教員)の方は、不良物件の売却と借り換えご希望です。
空室の物件があり、売却したいとのことですが、希望金額では売れず、ローンの支払いだけされておられます。少しでも高く売却したいとのご要望です。残った物件は借り換えをご検討です。

ローン借り換えには作戦が必要

2017.01.20

投資マンションのローン借り換えは簡単には出来ません。

販売会社の属性、物件評価、お客様の属性、この3点での審査となります。

いくら物件が良くても、販売会社がNGだったり、「立地」が良いと言われ購入したが立地がNGだったり、収益力(家賃)が低いなど、色々な理由で断られことも少なくありません。

投資マンションの借り換えは、審査の前に、前もっての金融機関との事前交渉や書類のご準備が必要になります。

手当たり次第に、ローン審査に出す! どこかの金融機関が通れば良し!
というような無計画な行動は不利益になるケースが多いので注意です。

本日のご相談

2017.01.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 3.025%


●公務員の方 42歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5530万円  ローン平均金利 2.875%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で約10年ほど前から新築マンションを購入されてきました。
しかし、月々のマイナスが大きく、節税効果も無い状態です。
売却もご検討されましたが希望額では売れない為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
新築マンションの収支が悪く、マイナスの為、借り換えご希望です。
今後も、東京、大阪で中古マンションを購入していきたいとのご相談です。

一棟アパートの融資や借り換え審査について

2017.01.19

一棟収益アパートの融資がやはり厳しくなっております。

当然、借り換えに関しても同様です。

あれだけイケイケだった某地方銀行も締め付けてきてます。

その理由としては、

●金融庁からの通達 (審査について)
●事故者(延滞や破産、整理など)の増加

などが主な理由です。

今後、増々この様なお客様は増加するでしょう。

アパートをご所有されておられ、今後の家賃の下落、空室が心配だ、修繕計画が全く整っていない、管理会社のサブリースが安すぎる、などのご相談も是非、当社にご連絡下さい。

騙されていることに気付いていない

2017.01.17

当社に、「ローンの借り換え」でご相談頂くお客様の中には、完全に販売業者に騙されているケースも見受けられます。

契約書類を拝見すると一目瞭然のものもあれば、手の込んだケースもありますので、素人のお客様は分かるはずもありません。

一番厄介なのは、完全に騙されているのにも関わらず、販売業者を信用しきっている?(騙されていることを受け入れたくない)お客様です。

「東京オリンピックの頃は高値で売れる!」
「数年後には低金利で借り換えしてもらえる!(借り換え出来ると聞いている」

などというものが大半です。

確実に高値で売れるならそもそも販売会社は自社保有するでしょう・・・
数年後に借り換え出来る証拠がない。(出来ませんでしたとならぬ様に覚書などありますか?)

少し考えれば、少しアドバイスできる人がいれば騙されなかったにの・・・と思ってしまいます。

確定申告時期が近付いておりますが、一度、ご自身の不動産投資について見直す良い時期なのかも知れませんね。

昨日・本日のご相談

2017.01.15

昨日と本日で6名の方のご相談をお受け致しました。
(2月度のご面談予約もほぼ埋まりました)

皆様、ローン借り換えを中心としたコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

お客様の中には、完全な法律違反、業法違反行為で購入させられてしまった方もいらっしゃいました。

「このままでは数年度には破綻する(破産)」といった方もおり、非常に深刻な状況です。

今回ご相談頂いたお客様皆様のお役に立てることは難しいかも知れませんが、精一杯ご対応させて頂きます。

※当社のスケジュールの都合上、お日にち変更頂いたお客様にはお詫び申し上げます※

収支の改善は今後の借り換え成功につながる

2017.01.12

収支の改善をお考えであれば、ローンの借り換えが有効です。

投資マンションのローンは変動金利の商品が多いので、当然、今後、金利の上昇リスクはぬぐい切れません。

しかし、一定期間でも収支改善し、安定したキャッシュフローを受け取れる様になれば、繰り上げ返済の原資を作り出すことが出来ます。

5年周期でローンの見直しをし、その時代に最適なローンを選択していくことはオーナー様にとっては非常に大切なことです。

失敗した! 騙された! と思ったら・・・

2017.01.10

「勢いで新築マンションを購入してしまった!」

「なんとなく損し無さそうだから購入した!」

「ある業者に騙された!」

など、色々な購入後に分かってくる問題を抱えておられるオーナー様はたくさんいらっしゃると思います。

では、その様な状況になられたらどうすれば良いのか?

●契約書類や関係書類の整理 (交付されていない書類は取り寄せる)
●ローン完済迄のシミレーションをしてみる (年収が下がったら、家賃が下がる、空室、リフォーム)
●出口戦略を立てる (現在の売却価格、数年後の価格)
●ローンの見直し
●弁護士に相談 (詐欺などのケース)

まずは上記を検討してください。

当社では、このようなケースのお客様のご相談もお受けさせて頂きます。
(場合によっては弁護士のご紹介などもさせて頂きます)

相談したくてもどこにすればよいの? と思っておられる方は是非当社迄ご相談下さい。

お役に立てる様、最大限の努力をさせて頂きます。(ご相談は無料です)

本日のご相談

2017.01.09

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1770万円  ローン金利 2.3%


●公務員の方 48歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5720万円  ローン平均金利 3.4%


民間企業ご勤務の方は、昨年、不動産セミナーにご参加され新築マンションを購入されました。しかし、2か月前に空室になり、家賃保証に切り替えされたみたいですが、手数料が高い為、収支が悪化し、今では毎月1万円のマイナスです。何とか収支改善し、今後は中古マンションを購入していきたいとのご要望です。


公務員の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
友人の紹介で新築マンションを購入されたみたいですが、金利が非常に高い為、マイナスが大きく出ております。ご自身でも借り換えを試されましたが成功せず、諦めておられました。
毎月のマイナスが無い状態で所有していきたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.01.08

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4280万円  ローン金利 2.85%


●医師の方 32歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6720万円  ローン平均金利 2.65%


●公務員(教員)の方 53歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 9340万円  ローン平均金利 3.05%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご希望です。
友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、リスクをあまり把握していない状態で購入されたみたいです。現在は毎月1万円ほどのマイナスですが、今後、家賃の下落、空室、リフォーム代負担などを考えると何か対策をしたいとのご要望です。


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
研修医の頃から「節税目的」で購入されましたが、新築マンションのリスクを知り、数年で節税には使えないと知り、騙されたと感じていらっしゃいます。
売却か借り換えでリスク回避を検討したいとのご要望です。


公務員の方は、借り換えご希望です。
家賃が下がり収支も悪化しております。
マイナス金利の影響で良い条件で借り換え成功させたいとのご要望です。

本日のご相談

2017.01.07

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 43歳 投資マンション 大阪4戸 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 3.15%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9500万円  ローン金利 4.5%


●公務員(教員)の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5620万円  ローン平均金利 2.665%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
10年ほど前に新築マンションを「節税」目的で購入されましたが、年々家賃が下がったり、空室も多くなり、年間の負担額が増加致しました。節税効果も年々減少し、何とか収支改善を図り中古アパートを購入されました。しかし、このアパートも家賃の下落や設備投資の負担が増えこのままでは維持できない状況です。
何とか売却や借り換えで負担を減らしたいとのご要望です。


公務員の方はローン借り換えのご相談です。
新築物件の金利が非常に高いです。何度かご自身でも借り換えを検討されましたが成功しなかったみたいです。

ローン借り換えのご相談はお早目に!

2017.01.06

新年早々たくさんのご相談を頂戴し、誠に有難うございます。

ほとんどの方が、「ローン借り換え」のご相談です。

当然、審査が必要になり、皆様が容易に借り換え出来るとは言えません。

条件等でお断りせざる得ないお客様もいらっしゃいます。

また、来月には確定申告も始まりますので、ご相談、ご面談のご予約はお早目にお願い致します。

※毎年、確定申告時期にはお問合せが急増致しますのでご対応が遅くなる可能性があります

新年のご挨拶

2017.01.05

新年あけましておめでとうございます。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。


※お休み中に頂きました、お問合せは順番にご対応させて頂きますのでしばらくお待ちください※

年末・年始休暇のお知らせ

2016.12.24

誠に勝手ながら、年末・年始、下記の通りお休みとさせて頂きます。

●12月27日(火) 〜 1月4日(水) 迄

 5日からは通常営業となります。


メールでのお問合せ、ご相談は受付可能ですので宜しくお願い致します。

お客様、お取引業者様にはご迷惑をお掛け致しますがご了承下さいませ。

本日から3連休

2016.12.23

本日からの3連休で10名くらいの方のご面談予約を頂戴しております。
(年内最後のご面談となります)

ほとんどの方が、「ローン借り換えのご相談」です。

中には、悪徳な業者に騙された方もいらっしゃいます。

最近は、区分の収支改善の為に一棟アパートを購入される方も多く、数年経過すればそのアパートも収支悪化し維持できないというご相談が増加しております。

利回りが低い、金利も高い、毎月マイナス、売却も出来ない、この状態のオーナー様は直ぐに見直しをかけないといけないと思います。

確定申告のご準備はいかがですか?

2016.12.22

不動産投資をされておられるオーナー様は、そろそろ領収書の整理や帳簿付けの整理を頑張ってされる時期ではないでしょうか。

近年、投資マンション所有者に対する「経費」などのチェックも厳しくなっているなと感じます。

経費、特に雑費をいい加減?に計上し、還付金の水増しを目論んでおられる方、それは違法です。

「節税目的」で新築マンションを購入されておられる方、きちんとした確定申告は義務ですので勘違い無き様に。

年明けから融資は厳しくなる?

2016.12.19

不動産ローンが過去最高金額を更新しております。

また、マイナス金利の影響で、投資マンションローンの金利も安くなり、うまくローンを活用すれば賢く資産運用が出来る時代です。

しかし、この状況が年明けも続くとはなかなか言えません。

融資の焦げ付きや自己破産者の増加などの懸念もあり、おそらく融資の締め付けが始まると言われております。

賢いローン借り換えで収益UPを目指しておられるオーナー様、毎月の収支がマイナスでこのままでは不安があるオーナー様、是非、一度ご相談下さい。

ご相談、ご面談の予約はお早めに

2016.12.13

1月のご面談予約もたくさん頂戴しております。

このままだと、現在ご相談を頂戴しても2月下旬までご面談が難しいかもしれません。

長期金利の動向や、金融機関の不動産融資に対する締め付けも感じる様になっておりますので、借り換えのご相談はお早めにお願い致します。

また、税務相談、法律相談も各専門家が対応させて頂けますので宜しくお願い致します。

自己破産者が急増する!

2016.12.11

先日、「全国賃貸住宅新聞」において、衝撃的?な見出しの記事がありました。

「業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」

ギクッと思われる方も多いのかと思います。

要するに、レバレッジを効かせて購入された方(区分、一棟)、しかも、融資利率が3、5%以上という状況の方。

購入当初は良かったもののわずか数年で収支悪化、毎月赤字、固定資産税、リフォームや修繕費の捻出も出来なくなり・・・破産、というシナリオです。

当社でも、同じような状況の方からも多数ご相談頂きます。

皆様、融資が付いたから良い物件と思っておられませんか?
良い値段で売却出来ると思っておられませんか?
何とかなると思っておられませんか?
今後の金利上昇に耐えられますか?

など、勘違いによって(騙されている)、借り換えのチャンスや売却のチャンスを逸脱することも多々あります。

買ってはいけない物件は存在する!!!

2016.12.11

投資マンションの場合、「買ってはいけない物件」は存在します。

●大手デベロッパーの販売物件だから大丈夫
●金額が安いから大丈夫
●融資が付くから大丈夫
●今賃貸付きだから大丈夫
●物件名に誰もが知ってる地名が入ってるから大丈夫

決して大丈夫ではありません。

当社では、中古マンションを販売していることから、色々なデベロッパーの物件を扱うことが非常に多いです。
その中でも、このエリアは、このマンションブランドは、新築の時は良いが中古になるとダメというケースがあります。
当然、売却なさる場合に大きく金額に影響が出る為、築5年後には新築時の半分くらいの価格でしか売れないといった状況になります。

この、「買ってはいけない物件」をご所有されておられる方は、借り換えなども少し難しくなるケースもあります。

本日のご相談

2016.12.10

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4530万円  ローン金利 2、575%


●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 福岡1戸 (1戸中古)
 ローン総額 7480万円  ローン平均金利 2、835%


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪5戸 (全て新築)

 ローン総額 7620万円  ローン平均金利 2、375%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
昨年、不動産セミナーにご参加され新築物件を購入されました。
現状では、毎月約1万円のマイナスの為、収支改善をしたいとのご要望です。


公務員(教員)の方は、ご売却希望です。
販売会社に騙されたらしく、高額な新築物件を購入させられてしまいました。
不良物件をなんとか売却したいとのご要望です。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
「節税目的」で約3年前に新築物件を購入されました。
しかし、年々節税効果もなくなり、家賃も下がり、収支が悪化しております。
何も分からずに不動産投資を始めてしまったことを後悔されておられます。

多数のお問合せ誠に有難うございます。

2016.12.09

12月もたくさんのお問合せを頂戴しております。

(お陰様で12月中の個人面談予約は全て埋まっております)

お問合せのほとんどが、「ローン借り換え」のご相談です。

最近では、区分1、2%〜 、 一棟1、575%〜  の借り換え成功事例もございます。

いつまでも、マイナス金利は続きませんので、少しでも物件の収支改善をお考えでありましたらお早めにご相談下さいませ。

また、当社では、

●中古物件の販売、管理
●ご売却相談
●税務相談
●投資不動産コンサルティング

など、ありとあらゆるご相談に専門家が対応させて頂けます。

最近のローン借り換え事例

2016.12.08

当社での、最近のローン借り換えの成功事例をお知らせ致します。

●医師の方 40歳 投資マンション 8戸 

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ 年利 1、6% (総支払金額の軽減 2300万円)


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 3戸

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ 年利 1、5757% (総支払金額の軽減 820万円)


●公務員の方 48歳 投資マンション 6戸

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ 年利 1、85% (総支払金額の軽減 660万円)


●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 2戸

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ 年利 1、575% (総支払金額の軽減 730万円)

               一棟アパート 

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ 年利 1、6%  (総支払金額の軽減 1660万円)


今後は、長期金利の上昇も予測される為、このような借り換えも中々難しくなる可能性もあります。
収支改善! 何とか借り換えを成功させたいというオーナー様は是非お問合せ下さいませ。

投資不動産を扱う会社のあれこれ

2016.12.08

投資不動産を扱う企業がここ数年増えています。

新築区分、中古区分、一棟物など様々です。

中には、かなりの費用をかけて、WEB広告、派手なパンフレット、DVDなどの販促物を豪華に作っていたり、有名芸能人を使いCMをしたりと、過熱気味な様に感じます。

それらの経費は当然、買主様から頂く利益で成り立っている為、当然価格に反映されております。

良質な情報、良質な物件を扱い続けることは非常に難しく、大きな企業(経費をたくさん掛ける企業)になればなるほど、扱いたくない物件を販売せざる得ないことも多くなりますね。

本日のご相談

2016.12.06

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 5660万円  ローン平均金利 3、13%


●民間企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4380万円  ローン金利 2.15%


医師の方は、ローン借り換えやご売却のご相談です。
約10年前にご友人の紹介で新築物件を購入致しましたが、年々家賃が下がり収支が悪化しております。ご自身でも借り換えを試されましたが成功せず、売却も検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様からご紹介を頂きました。
友人のご紹介で新築マンションを購入されましたが、借り入れ総額が大きく不安になられておられます。毎月約2万円のマイナスである事から借り換えをご要望されておられます。

購入時のローン審査と借り換え時の審査

2016.12.05

購入時の金融機関の審査と借り換え時の審査は全く違います。

比較的物件購入時の審査の方がかなり緩いです。

借り換えと一口に言っても、区分や一棟、築何年、構造など非常に条件の縛りがあり、中々受付さえも難しい方が多いと思います。

また、販売会社との提携商品の場合は、お客様ご自身でのお申込みも出来ない為、融資条件の良い金融機関を紹介してもらわないとダメなケースも多いです。

当社では、年利1.2%〜 の購入ローン、借り換えローンもあり、一棟においての借り換えも年利1.57%くらいでの借り換えも成功されておられるオーナー様もいらっしゃいます。

路上アンケート

2016.12.04

当社にもたくさんの、「路上アンケート」で新築物件を購入した!

という方からのご相談を頂きます。

●なんとなく購入してしまった
●何年後かに高値で売れると聞いた
●毎月負担は0円だ、と聞かされていたが、リフォーム代や税金などでマイナス
●「節税効果」があると言われたが調べてみれば結局損になる

など、中には短期間に複数戸の物件を購入された方もいらっしゃいました。

東京、大阪ではいまだにこのような「悪質な販売セールス」が存在し、国民生活センターなどでも苦情、クレームが多いみたいです。

やはり、不動産投資に知識の無い方が騙され、知識のある方は全く騙されておりません。

「うまい話し」が路上に転がっているはずはないのに・・・

12月度のご相談予約状況

2016.12.02

お蔭様で12月はほぼご相談、ご面談予約が埋まっております。

これからのシーズン(確定申告前)は非常にお問合せが急増し、急なご対応が出来ないことも多々ございます。

ご相談の際は、お早めにお願い致します。

※ローン借り換えは毎月金融機関の審査方法や金利なども変化しますのでご了承下さいませ※

11月度の振り返り

2016.12.01

11月度も当社ご相談件数、ご面談件数とも過去最高件数のお問合せを頂戴致しました。

ローン借り換え成功件数も更新致しました。

お役に立てなかったお客様も多くいらっしゃいました。申し訳ございませんでした。

ご相談内容としては、

●ローン借り換え (区分、一棟)
●売却相談
●投資マンションコンサルティング
●「騙された!」などの相談

が圧倒的に多いです。

これからの季節、確定申告のご相談も増加します、当社では、税理士のご紹介などもさせて頂けます。

師走になり、何かとお忙しい日々が続きますが、年に一回くらいはご自身の不動産投資について見直しをする良い機会かもしれませんね。

立地の悪い物件

2016.11.29

立地が悪い物件を購入してしまうと最悪です。

立地が悪いとは・・・
●最寄り駅からから10分以上離れている。(希望は5分以内)
●主要駅までのアクセスが不便
●住環境が悪い
●土地が悪い
●近隣に同じような投資マンションが乱立している

などです。

では、立地が悪い為に起こる問題
●売却価格が安い
●賃貸が付き辛い
●家賃の下落
●空室が増えるので入居者の属性が悪くなる
●ローン借り換えに際し不利になる


などです。

最近でも、借り換えご希望の医師の方で、立地が悪い為借り換え不可となられたお客様がいらっしゃいました。
ご本人は、遠隔地のマンションだった為、立地や土地勘が無く、営業担当を信用し高額な新築マンションを購入してしまいました。

このように、立地が悪いマンションは最悪です。どこかのタイミングで損切覚悟で売却されることをお勧め致します。

値引きは当たり前

2016.11.28

新築マンションを一切お値引きなしで購入されておられるオーナー様は非常に少ないと思います。

オーナー様の中には、価格の20%の値引きや、キャッシュバックというような形で購入されておられる方もいらっしゃいます。

どうしてそんなに値引けるのか・・・

答えは、販売会社の利益がかなり乗っており、値引きあり気の価格設定だからです。

その為に、利回り低下、買主様の毎月の負担が生じてしまいます。

本日のご相談

2016.11.27

本日は2名の方のご相談です。(お二人とも当社のお客様からのご紹介です)


●医師の方 42歳 投資マンション 大阪5戸 神戸4戸 東京4個 (全て新築)

 ローン総額 22900万円  ローン平均金利 2、65%


●医師の方 41歳 投資マンション 大阪6戸 京都2戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 16200万円  ローン平均金利 2,875%


お二人ともご友人のご紹介で約10年前から新築マンションを購入されてこられました。
「節税目的」で購入されてこられたらしく、最近、節税効果も減少し、空室問題、リフォーム代などの負担も増加しております。
売却も検討されておられますが、金額が全く合わずです。
借り換えなどのコンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

本日のご相談

2016.11.26

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪3戸 京都3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 13100万円  ローン平均金利 3.015%


●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (中古)
 
 ローン総額 4220万円  ローン平均金利 2.1%


●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京2個 (新築)

 ローン総額 4490万円  ローン平均金利 3.5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 6700万円  ローン金利 4.1%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年ほど前から新築物件の購入をされてこられました。
「節税目的」で購入されましたが、年々節税効果もなくなり、空室もあり、年間負担額が増加しております。売却も検討されましたが希望金額では全く売れず、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、関西圏の中古マンションを検討されておられます。
当社のお客様からご紹介を頂戴し、リスク分散としてご検討頂きました。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
区分の収支改善の為に中古アパートを購入されましたが、購入後約1年で収支が極端に悪化し、このままでは区分も含め維持できないとのことです。
何とか、売却か借り換えを成功させたいとのご要望です。

金利は必ず変動する!

2016.11.24

投資マンションを購入される際、「金利上昇」をリスクと捉えられておられる方は非常に少ないと感じます。

現在は、マイナス金利の影響もあり、超異常な低金利ですが、将来的にこのまま続くとは考え難いです。

ローンは長期で組まれる方がほとんどです。

その間、必ず金利は変化します。

金利上昇リスクを回避する方法は一つです。

計画的な繰上返済しかありません。

「金利が上がれば経費計上も増えるので節税に使えます」といったセールスを使う輩もいますが、オーナー様のマイナスになる事には変わりありません。

その為には、毎月のキャッシュフローがきちんと出る物件を購入しないいけません。

うまい話しには必ず・・・

2016.11.22

●「キャッシュバックします」(現金差し上げます)

●〇年後には高値で売れます

●収支改善に一棟買いませんか?

●ローン借り換えしますので当社の新築を購入してください

●あなたの物件を〇〇〇〇万円で売ります

など、オーナー様にとって非常にうまい話しには必ずトゲがあります。

当社にもそのようなお話を信用してしまい、騙された方のご相談も非常に増加しております。

全てが全て騙しとは言えませんが、オーナー様においては常に冷静な判断が必要ですね。

投資マンションのローンをご存知ですか?

2016.11.21

投資マンションローンはマイホームのローンとは性質が全く違う為、個人様ではなかなか融資が付きにくい一面があります。(プロパーローン)

それは、販売会社と金融機関との提携ありきの商品なので、個人の方が借り換えしたいと申込されても、門前払いといったケースが多いかと思います。

また、販売会社によっても融資金利が違ったり、使える金融機関も違います。

当社では、北海道から沖縄にお住まいのオーナー様へもご紹介出来る、投資マンションローンがあります。

しかも、借り換えに対しても、地方銀行との提携強化によって幅広く対応させて頂けます。

最近は、年利1.2%で借り換え成功されたオーナー様もいらっしゃいました。

次々に新築マンションをセールスされていませんか?

2016.11.20

投資マンションで騙されてしまう方の特徴として、短期間に次々に新築物件を購入しておられます。

過去に、1年の間に15件もの新築物件を購入させられたオーナー様のご相談を受けたこともあります。

全てが、「騙し」とは言いませんが、普通の感覚ではありません。

販売会社も購入されるお客様も異常と言えます。

「毎年、確定申告の時期になるとセールスされて困る!」

という方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・(特に医師の方)

きちんとしたプランがない投資は必ず失敗致しますのでご注意を!

本日のご相談

2016.11.19

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2.785%


●歯科医師の方 42歳 投資マンション 横浜3戸 (全て新築)

 ローン総額 5990万円  ローン平均金利 3.4%


●公務員の方 54歳 投資マンション 大阪4戸 京都1戸 (3戸中古)

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 3.15%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
約5年前に友人の紹介で新築を購入されました。数年で家賃が下がり、収支もマイナスになってしまいました。


歯科医師の方も、ローン借り換えご希望です。
3年前に友人の紹介で新築を購入されました。
「キャッシュバックがある」と言われ購入されましたが、毎月の収支マイナス、税金負担、空室、リフォーム代負担などでキャッシュバックのお金を使い果たし、このままでは、年間で大きな負担増となるので借り換えを成功させ収支改善させたいとのご要望です。


公務員の方は、売却ご希望です。
ご本人様は、販売会社に「騙された」とおっしゃっておられます。
「家賃は下がらない」「5年後には高値で売れる」などと言うセールスで購入されました。
このまま所有し続けたくはないらしく、少しでも高値で売却したいとのご要望です。

不動産投資の失敗とは?

2016.11.18

不動産投資の失敗とはどういう状況の事を言うのか?

●毎月のキャッシュフローがマイナス
●売却したいが売るに売れない(ローン残金が多い為)
●空室が多く、安定した収益が無い
●購入時の頭金などの費用が回収できない
●不良物件を購入したが為に、追加購入できない、マイホームが買えない
●ローン返済できず自己破産した

など、色々な「失敗」があります。

では、なぜ失敗するのか?

その答えは、一つです。 

「買ってはいけない物件を買ってしまったからです」

例えば、高額な新築マンションもそれです。

利回りの低さ、出口戦略のない投資は必ず失敗致します。

不動産投資はコツコツするもの

2016.11.17

根本的に不動産投資はコツコツするものです。

転売によって利益を求めたり、「節税」といった様なうまい話しで買ったりするものではありません。

毎月出るキャッシュフローで繰上返済をしたり、追加購入の資金に充当したりと、将来においての不労所得をいかに早く手にするかが目的であります。

また、余剰資金があるのであれば、普通預金、定期預金といった様なタンス預金に近い状況で運用するのではなく、中古物件の購入資金にしたりしている方がはるかに良い運用益が出ます。

株やFXといった様な運用も一つですが、ハイリスクハイリターンと言える商品で安定的に利益を得るのは難しいと思います。

当社のお客様で、38歳の方で毎月キャッシュフロー10万円(ローン総額6200万円)という方もおられます。

このお客様はコツコツと計画性を持って10年ほど前からスタートされた方です。

本日のご相談

2016.11.15

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 33歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5100万円  ローン平均金利 3.35%


●民間企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京2戸 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 8860万円  ローン平均金利 2.865%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の収支がマイナスの為、借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、売却ご希望です。
約5年ほど前から新築を購入されてこられましたが、最近、空室が続き、かなりの金銭的負担が発生しております。無計画で始めてしまったことを後悔されておられます。

医師の方々のコンサルティング

2016.11.14

投資物件を扱う色々な販売会社が、「医師向けの投資不動産コンサルティング」されておられます。

しかし、中には、悪徳な業者が存在するのも事実です。

当社でも、医師の方のご相談が圧倒的に多いのですが、失敗されておられる方の特徴は、「無計画」であったという一言に尽きます。

販売会社をまるっきり信用し、半ば言いなりの様に購入されてしまったという方です。

「節税」「年金」「保険」このメリットや、いつか高値で売却出来るなどのセールスで購入されておられます。

現実は、どんどん家賃も下がり、空室も増え、リフォーム代の負担も増加し、「節税」もなくなります。
金食い虫になっても、売却出来ずに所有し続けることになられます。

当社では、今後のコンサルティングとして、
●出口戦略
●賃貸管理
●ローン借り換え
などを主軸に長期的なアドバイスをさせて頂けます。

悪徳業者は実在します!

2016.11.13

投資マンションの販売会社において、悪徳会社は実在致します。

近年では、「婚活詐欺」「出会い系商法」などニュースにもなりました。

また、高額な物件を購入させて業者が賃貸管理をせずにドロンするケースや、「借り換えします」「現所有物件を高値で売却するので新築を購入してくれ」といったセールスに騙されるケースもあります。

迂闊に信用し、騙されたお客様のご相談を数多く受けさせて頂きました。

騙されたら終わりです! 騙されるのは知識が無いからです。

何かしらの契約を締結する前に立ち止まって冷静に考え、第三者(中立な立場の方)にご相談するのも時には必要です。

本日のご相談

2016.11.12

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3310万円  ローン金利 2、75%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 2240万円  ローン金利 1、95%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 名古屋2戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2.85%


民間企業ご勤務の方は、約5年前に新築物件を購入されました。
しかし、年々収支が悪化しており、何とか金利引き下げたいtのご要望です。


公務員の方は、先月東京の新築マンションを購入されました。
毎月約1万円のマイナスがある為、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
毎月約10万円のマイナスがあり、「節税効果」もあまりない為、売却を検討されておられます。借り換えもご自身で試されたこともありますがうまくできなかったみたいです。

本日のご相談

2016.11.11

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5580万円  ローン平均金利 2.65%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 4710万円  ローン平均金利 2.77%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の家賃が下がった為に、収支がマイナスになっています。


民間企業ご勤務の方もローン借り換えご希望です。
東京の新築物件の販売会社に騙されたとおっしゃっておられます。
購入時、「3年後には高値で売却出来る。利益が上がります」と言われていたみたいです。
価格査定すると、かなり安い価格になるみたいです。

借り換え時の違約金

2016.11.10

ローン借り換え時や繰上返済時にかかる違約金や手数料、かなりの縛りを設けている金融機関もあります。

(取引5年未満は残金の2%など)

それらの違約金や手数料の縛りがある為に、借り換えを躊躇されておられるオーナー様もいらっしゃるかと思います。

しかし、借り換えはいつでも出来るというわけではありません。

●金融市場の動向 ●投資不動産の動向 ●お客様の変化(年収、ご年齢)

で、審査も変化してきます。

当社にご相談頂くお客様の中には、この違約金を支払ってでも、借り換えすれば大きな軽減に繋がるケースもあります。

まずは、現在のローン内容を把握し、シミレーションを立てることが大切です。

年内中に借り換えご希望の方

2016.11.08

本年度中に中古物件の購入やローン借り換え、ご売却などをご検討させておられるお客様は、11月中旬までにお申し込みを頂かないといけません。

現在、かなりの件数のご相談やご面談予約を頂いており、急なご相談には対応出来ない可能性がございます。

ご相談予約はお早めにお願い致します。

本日のご相談

2016.11.08

本日は医師の方からご相談を頂戴致しました。(当社のお客様より)

●39歳 投資マンション 大阪6戸 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 3.05%


約8年前から不動産投資をされておられます。
購入のきっかけは友人からの紹介で、「節税目的」で購入されました。
しかし、家賃が下がったり、リフォーム代の負担などが増加し、今では年間で大きなマイナスとなっております。ご自身で金利交渉や借り換えもお試しになられましたがうまくいかなかったみたいです。今後は売却も含め検討したいとのことです。

本当に東京の新築物件は値上がるのか?

2016.11.07

「東京オリンピックの影響で値上がりします」

「値上がったら売却し、他の物件の返済に充てれます」

などのセールスが横行しているみたいです。

非常に際どいセールストークの様に思います。

それらのセールスを信用され、高額な新築を購入される方も多く、当社の見解では、「値上がりはしない」と思っております。

「節税」 「保険」 「保障」 などというメリット?で購入されておられますが、果たしてデメリットや出口戦略などの計画はありますか?

売却時、いくらくらいで売れるのか?という試算をされておられますか?

専門家の私たちでも怖いくらいの価格でしかも、複数戸同時購入という危険極まりない購入の仕方をされたお客様も先日ご相談に来られました。

「色々調べたら、高値で売れないと分かりました。どうしたらよいのでしょうか・・・」
というご相談でした。

本日のご相談

2016.11.06

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 8290万円  ローン平均金利 2.875%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京2戸 (全て中古)

 ローン総額 3310万円  ローン平均金利 1.9%


●公務員の方 39歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1710万円  ローン金利 2.5%


医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約10年ほど前から新築物件ばかりを購入されてこられました。
現在毎月約9万円ほどのマイナスがあり、空室やリフォーム時の負担が増加しております。
売却も検討されましたが、希望金額では売れず、借り換えも試されましたが成功しなかったみたいです。新築ばかりを購入されたことを後悔なさっておられます。


上場企業ご勤務の方は、関西の中古物件をお探しされておられます。
東京の中古価格が高騰しており、利回り低下気味なので、大阪の中心地で購入したいとのご要望です。


公務員の方は、昨年に「街頭アンケート」をきっかけに新築物件を購入されました。
金銭的な負担はないと聞かされて板みたいですが、購入して半年で空室になり、家賃も下がってしまったみたいです。「完全に騙された」とおっしゃっておられます。
売却か借り換えで何とかマイナスを少なくしたいとのご要望です。

投資マンションの返済に悩む方へ

2016.11.05

投資マンションを所有しているが返済が非常に困難になってしまいました・・・

このようなオーナー様もいらっしゃるかと思います。

その場合、

●返済をSTOPし、競売などで処分される
●遅れながら返済し続ける
●売却によって借り入れを無くす
●借り換えによって収支改善する
●法的手続き(債務整理や自己破産)で処理する

など、色々な方法がありますが、所謂ブラックリストに載ってしまう事は誰しもが避けたいと思います。

しかし、現実はそんなに甘くなく、自己資金がない為に売却が出来ない、債務超過の為、返済不能の為、借り換えが出来ないなどの理由で、法的手続きを免れない方がほとんどです。

そうなられる前に、今一度、ご自身の不動産投資を見直すことが大切です。

毎月の収支、年間の収支、ローン内容、賃貸管理委託契約、繰り上げ返済、売却など、年末に向けて一度検討されることをお勧め致します。

「昨年であれば借り換えが出来たのに・・・」と思うご相談者の方も多く、せっかくの利益を逸してしまう事もあります。

新築物件を所有している方ばかり・・・

2016.11.04

当社にご相談頂くお客様の大半が、「新築物件をご所有されておられる方々」です。

ではなぜ新築物件をご所有されておられる方々ばかりのご相談が多いのか・・・

●不動産投資がどういうものなのか分からずに購入した
●値上がりする! などのセールストークに騙された
●「節税目的」で購入したが、節税に使えなかった

など、やはり知識不足でスタートされた為に失敗した方が多いです。

中には、医師の方、上場企業の方など高属性の方も多く、その様な方々の中に、新築区分を5件、6件、7件と数多く購入させられた方もいらっしゃいます。

不動産投資で成功するスキーム、出口戦略等、専門家でしか分からない情報、知識、色々な情報を持って購入しなければ必ず失敗するといっても過言ではありません。

本日のご相談

2016.11.01

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 38歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン総額 1620万円  ローン金利 2.15%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (3戸中古)

 ローン総額 8220万円  ローン平均金利 2.875%


上場企業ご勤務の方は、1年前に、アンケート商法で新築を購入されました。
大阪駅前で、若いサラリーマンに「年金についてのアンケート」と称し、アンケートに答え、それからずるずると物件購入に向けての話が進んでしまったみたいです。
当初、「負担は全くない」「還付金も毎年30万円ほど返る」と聞かされていましたが、毎月約5000円マイナスで、しかも税金の還付も年々減少することを最近知り、ご本人は騙されたを思っておられます。何とか、負担が少なく処分出来ればをお考えされておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
中古で購入された物件のローン金利が高く、期間も短い為収支が悪くなっておられます。
定年までには、何とか収支改善させ、安心して所有できるようにしたいとのご要望です。

10月度の振り返り

2016.11.01

10月もたくさんのご相談、ご面談を頂き誠に有難うございました。

お蔭様で過去最高件数のご相談、ご面談、ご成約(販売、借り換え、コンサルティング)を頂き感謝申し上げます。

また、お役に立てなかったお客様には大変申し訳ございません。

今後の金融市場の動向や、不動産市場の動向などでは、お役に立てることもあるかと思いますのでその際は宜しくお願い致します。

当社と致しましては、相変わらず、

●ローン借り換え相談
●不良物件の売却相談
●中古物件のご紹介

などの依頼が大変多く、ローン借り換え相談においては、かなりの可能性で成功へとコンサルさせて頂いております。(返済不良、負債過多の方はNG)

これから年末に向けて、お忙しくなる時期だと思いますが、是非、お早めにご検討下さい。

本日も医師の方のご相談

2016.10.31

本日は医師の方のご相談をお受け致しました。

●39歳 投資マンション 大阪5戸 神戸3戸 京都1戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 15900万円  ローン平均金利 3.23%


研修医時代から、「節税目的」で購入されてこられました。
しかし、年々家賃の下落や空室、リフォーム代の負担が増加し、年間でのマイナスが約100万円以上となってしまいました。
少しでもマイナスを下げる為に、ご自身で金利交渉されましたがうまくいかず、当社にご相談頂きました。
属性を生かして何とか早急に借り換えを成功されたいとのご要望です。

一棟アパートの借り換えは難しい?

2016.10.31

投資物件の借り換えを当社ではコンサルティングをさせて頂いておりますが、区分より一棟アパートの方が借り換えは難しいです。

なぜなら、金融機関によって審査基準が違い、評価の出し方が全く違うからです。

一棟アパートの融資をすごく積極的に扱う某地方銀行からの借り換えは、ほとんどの場合が評価割れしてしまい、多額の自己資金が必要になってしまいます。

先日も、約15000万円ほどの借り換えをコンサルさせて頂きましたが、他の銀行の評価が10000万円しか出ない為、借り換えを断念しました。

このように、一棟アパートのローンは金額が大きくなる為、借り換えに成功すれば非常に大きなメリットがありますが、なかなか某地方銀行の融資からの借り換えとなると現実的には難しいのかもしれません。

本日のご相談

2016.10.30

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (1戸中古)

 ローン総額 7800万円  ローン平均金利 2.75%


●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3620万円  ローン平均金利 2.87%


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月収支マイナスが約4万円ほどあり、何とか収支改善を図りたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、中古物件の購入をご検討されておられます。
現在の金利も高い為、借り換えも出来ればローンもまとめたいとお考えです。

属性を生かさないと損!

2016.10.27

高属性の方は、非常に良い条件でローンを取り組むことが出来ます。

投資マンションにおいては、年利1.2%〜の金利もあり、借り換えなどにおいても有利に働きます。

しかし、返済不良やカードやキャッシングなどのお借り入れがあるとOUTですが・・・

ネット広告や書籍などで、

「サラリーマンをリタイヤする為に不動産投資」

「専業主婦でも資産〇〇億円の不動産投資」

この様な広告をよく見かけますが、非常にごく一部の方が成功されているだけで、多くの方は失敗しているのが現状です。

一部の成功者事例を、あたかも同じようにすれば成功する!、かのような広告の出し方には疑問を覚えます。

時期、価格、自己資金、物件、業者、ご自身のタイミング、色々な状況はめまぐるしく変わります。

サラリーマンの方は、「本業あり機」であることを忘れてはいけません。
うまく属性を生かし、運用すれば、不労所得を15万円くらい確保することは決して難しくありません。

本日も医師の方からのご相談です

2016.10.25

本日も医師の方からローン借り換え、売却のご相談を頂戴致しました。(当社のお客様からのご紹介です)

●39歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 16800万円  ローン平均金利 3.23%

毎月の収支マイナスが約10万円出ており、何とか収支改善を図りたいとのご要望です。
過去に長期に渡り空室もあった為、家賃を下げざる得ない状況になりマイナスが増加した模様です。売却も検討しており、何とか負担少なく不良物件を手放せればとお考えです。

確定申告に向けてそろそろ準備が必要

2016.10.24

不動産所得がある方は、確定申告が義務です。

しかも、H26年度から白色申告者に対しての帳簿付け義務が強化されている為、経費の水増し?が非常に危険な行為となっております。
(悪質な場合は7年間さかのぼり申告のやり直し、延滞金、重加算税などもかかります)

区分所有されているオーナーの方は、ほとんどの方が帳簿付けをされていないと思います。

当社にも、「税務対策」などのご相談もありますが、節税目的でご所有されていること自体が間違いなので返答に困ります。

領収書、帳簿付け、これらのめんどくさい行為に対する対価(利益)はありますか?

特に高額な新築マンションをご所有されている方に問うてみたいです。

本日のご相談

2016.10.23

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 46歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 神戸1戸(全て新築)

 ローン総額 7220万円  ローン平均金利 2.976%

●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 3.15%

 中古 一棟アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4.1%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
6年ほど前から新築マンションを購入されてこられましたが、収支が悪く毎月の負担額も増加傾向にあります。何とかご自身で借り換えを検討されましたが、うまく成功されなかったみたいです。物件選びや金利の事などあまり分からずに購入してしまったことを後悔されておられます。


民間企業ご勤務の方も借り換えご希望です。
区分の収支改善の為に、アパートを購入されました。
しかし、家賃の下落、リフォーム代、共用部分の修繕、固定資産税、これらの出費が多く、今では年間マイナスになってしまっておられます。
このままでは、維持することが困難な状況になってしまうので、早急に借り換えを成功させたいとのことです。

医師の方からのご相談

2016.10.22

本日は2名の医師の方の個人面談です。(ご友人同士)

お二人とも、ローン借り換えや不良物件のご売却のご相談です。

約8年ほど前に、大阪の販売会社から新築マンションを、「節税対策」を目的に購入されました。

お一人は6戸、もうお一人は7戸ご所有されておられ、毎月約10万円ほどの収支マイナスが発生しており、リフォーム代、固定資産税などの出費も多く、年間相当な金額のマイナスです。

今では、ほとんど「節税効果」もなく、購入されたことを大変後悔されておられます。

今後マイホームの購入や開業資金の調達などもあり、今のうちに借り換えや売却を検討したいとのご要望です。

簡単には儲けは出ません!

2016.10.21

最近は、特に、不動産投資に関するWEB広告を見かけるようになりました。

サラリーマン、公務員、年収〇〇〇万円〜買える、といった広告や、年収〇〇〇万円でも1億円、2億円の資産形成が可能です、などの様なアパート経営の広告も見かけるようになりました。

いとも簡単に儲けが出るような、「おとり広告?」「誇大広告?」と感じてしまう内容の広告も存在します。

「不動産投資は簡単には儲けられません!」 これが当社の結論です。

では、なぜなのか? 

物件の目利き、出口戦略、ファイナンス戦略、賃貸管理戦略と色々なことを数値化し、分析しなければいけません。

ましてや、販売会社の言いなり?で購入している様では絶対にダメだと言えます。

それは、区分でも、アパートでも同じです。

甘い判断では、失敗する、損する、可能性大です。

物件選びのポイント(立地)

2016.10.20

投資物件を選ぶ時、最寄駅から〇分

というような広告を必ず見ますよね。

注意しなければいけないのは、その最寄り駅が主要駅なのかどうか・・・

主要駅からなのか、マイナー駅からなのかは全く評価が違ってきます。

当然、賃貸重要も大きく変わり、売却価格などにも大きく影響を及ぼします。

また、最寄り駅から10分以内は絶対条件です。(当然近ければ近い方が良いです)

近年の投資用新築物件は立地が悪くなってきている傾向にあります。(建築コスト高騰などの影響)

高額な新築物件で、しかも、立地条件が悪い物件は要注意です。

相続税対策をお考えのお客様をご紹介頂きました

2016.10.18

長年お付き合いさせて頂いております、弁護士の方より、相続税対策をお考えのお客様をご紹介頂きました。

約2億円ほど不動産でお使いになられたいみたいで、大きなタワーマンションより、小規模の物件を複数欲しいとのご要望です。

最近は良質な中古物件も値上がりしており、若干利回りは低下してます。

当社では、オーナー様から直接買い取りもさせて頂いておりますので、市場に出回っている物件よりかはお安くご提供できます。

キャッシュバックで吊られてはいけません!

2016.10.17

悪徳な新築販売業者は、「毎月の負担(収支マイナス)を3年間、こちらで負担します、その後売却してください」などのセールストークで販売している業者も存在します。

要するに、毎月のマイナスは全くなしで、3年後には売却して清算してくれ、という内容です。

しかし、落とし穴があります。

それは、3年後の売却価格が不透明です。(新築はかなりの損切になります)

騙された方々は、「3年後にはローン残で売れるものと思っていた」「売ってくれるものと思っていた」とおっしゃいますが、このようなトラブルでよくあるケースは、

●担当者が退職して分からない、知らない、関係ない
●相場では売ります(仲介する)が、ローン残高で買うとは言っていない
●裁判でもなんでもして下さい

このような言い訳?で逃れます。

購入したオーナー様は多額の借金が残り、3年後は毎月のマイナス負担がのしかかります。

キャッシュバックで誘うセールスには特に要注意ですね。

本日、明日、明後日のご相談予約

2016.10.14

本日、明日、明後日の3日間で、8名のご相談予約を頂いております。

皆様、「ローン借り換え」のご相談になりそうです。」新築マンションをご所有されておられる方、一棟アパートをご所有されておられる方、悪徳業者に騙された方など、ヘビーなご相談もありそうです。

ローンの借り換えを検討する時には、負債総額を下げる為、不良物件の売却も一緒に検討された方が良いです。

「新築マンションは売却出来ない!(売却値が安い為)」という問題に直面しますが・・・

値上がりします!!! は嘘です。

2016.10.13

ご相談を頂くオーナー様の中には、「販売会社が5年後には値上がりしますと言ってた。売却して利益を出して、他の物件の繰り上げ返済をして下さいと言われた」

というようなことを本気で思っていらっしゃる方がいます。

結論、「値上がりは絶対にしません。」(新築時の価格より高く売れるという事)

投資マンション(1R、1Kタイプ)に関しては、家賃収入が上がらない限り(収益がUP)、中々値段に反映されません。

また、アベノミクス、オリンピックやマイナス金利、海外投資家の購入など、色々な不動産においてのプラス情報はありますが、投資マンションの場合の売却益を出すことは難しいです。

不確実なセールストークに騙されて購入してしまうと、毎月マイナスが生じ、今後の借り換えや処分時に大きな悪影響を与えますので気を付けましょう。

中古アパート経営は危険?

2016.10.11

最近流行りの、●●●銀行を使ったアパート経営

ネット広告やセミナーなどで活発に宣伝されています。

しかし、実際、得をされているオーナー様はいるのでしょうか?

当社にもたくさんの、この●●●銀行を使ったアパート経営のご相談が来られますが、皆さま、騙されておられる様な方ばかりです。
(どのような騙しなのかはコメント控えます)

購入当初(約2年)は、きちんと?手残りもありましたが、数年経過後に、家賃金額が下がる、サブリース金額が下がる、リフォームや修繕費の出費が増えるなどで、かなりの損失を被ってしまい、最悪のケースを招くというようなことが起こっております。

気安く経営できるほど、一棟物件は簡単でないということが言えます。

本日のご相談

2016.10.09

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 6610万円  ローン平均金利 2.35%


●公務員の方 48歳 投資マンション 東京4戸 大阪2戸 福岡1戸 (4戸新築)

 ローン総額 10200万円  ローン平均金利 3.35%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で、4年くらい前から新築マンション投資をお始めされました。
「税金対策に使えるから」との理由で購入されましたが、思っていたほど節税にはならず、税務署からの呼び出しなども頻繁にあり、売却して清算したいとのご要望です。
今後、ご開業なども検討されておられる為、速やかに売却で動きたいとのご希望です。


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
ご本人様曰く、「東京の新築販売会社に騙され、高額な新築と高い金利で中古物件を購入させられた」とおっしゃっておられます。
契約時にキャンセルの申し込みをされたらしいのですが、販売会社から、「もうやめれない。今やめると違約金が発生します」といわれ渋々購入させられたみたいです。
クーリングオフ期間であるのにも関わらず、それを妨害するかのような行為があったみたいです。何とか、借り換えを成功させ、収支改善を図りたいとのご希望です。

本日のご相談

2016.10.08

本日は4名の方のご相談です。(満員です)

皆様、ローン借り換えのご相談でした。

新築の区分を購入された方、中古一棟を購入された方、ご相談内容はほとんど同じです。

「騙されたかもしれません」と、おっしゃっておられました。

毎月の収支に関しても、年々負担額が増加し、しかも、還付金額も減少しております。
「毎月の返済額がマイナスになれば売ればいいのです」とセールスされておられたらしく、売却査定をされると、ローン残金よりマイナス300万円ほどの損切でしか売却出来ないみたいです。

高額な新築マンションは、「購入した時点で失敗」ということが堅調に表れているケースでした。

本日のご相談

2016.10.07

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 8210万円  ローン平均金利 2.987%


●公務員の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 5970万円  ローン平均金利 2.795%


上場企業ご勤務の方は、約4年前に友人のご紹介で新築物件を購入されました。
購入当初は金銭的負担はなかったみたいですが、家賃が下がり、リフォーム代などの負担が増え、今では、毎月約3万円ほどのマイナスとなっております。
収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。


公務員の方も借り換え希望です。毎月約2万円ほどのマイナスが生じ、不良物件の売却も検討されましたが価格が折り合わず、借り換えをご希望です。
今では、新築物件ではなく中古物件を購入しておけば良かったと後悔されておられます。

投資物件の考え方 (区分、一棟)

2016.10.06

不動産投資と言っても、色々なカテゴリーに分かれます。

簡単に分析すると、

●利回り判断  新築区分 < 中古区分 < 中古一棟

●リスク判断  中古区分 < 新築区分 < 中古一棟


では、数値で見ていくと、

新築区分 ⇒ 利回り 3% 〜 4%
中古区分 ⇒ 利回り 5% 〜 8%
中古一棟 ⇒ 利回り 5% 〜 10%

となります。

中古一棟がなぜリスクが大きいかというと、「出口戦略」が立て辛いからです。
価格が大きくなる分、売却先が限られてしまい間口が小さくなる為です。
しかも、区分とは違い、色々な費用負担責任が多くのしかかり、毎月のキャッシュフローはプラスだが年間通すと全く手残りがない、または、マイナスといったっ事が起こります。

最近は、この中古アパートのご相談が非常に多く、「その属性で良く買いましたね。(買えましたね)」、「その情報がないのに買いましたね」という方もいらっしゃいます。

その点、良質な中古区分に関しては、リスク少なく所有出来ますし、出口に関してもスムーズに対応可能です。

ハイリスクハイリターン(中古一棟)、ミドルリスクミドルルターン(中古区分)、ハイリスクローリターン(新築区分)、どれを選択するかはお客様次第ですが、分析すると答えは見えますね。

新築物件の出口戦略

2016.10.04

高額な新築物件は、ご売却する時にはかなりの損切(金銭的負担)を覚悟しなければいけません。

例えば、新築時2000万円(大阪) 家賃70000円 の物件を購入したとします。

約10年後に一体いくらくらいで売却出来るのかという問題です。

もし仮に家賃が下がらないと仮定しますと、良くて1300万円〜1400万円が妥当な金額ではないでしょうか。

当然、家賃が下がっていれば、価格も下がります。

売却時に、ローン残がいくら残っているのかで、損切金額が確定しますが、おそらく1500万ほど残っていることになります。(35年ローンで仮定)

この場合、購入時(買った瞬間)、「損確定」となる為、投資としては✖です。

新築の出口戦略として、いかに将来的な損失を減らすかは、購入時、どれだけ値引きさせ、利回りを上げないといけないということになります。

自己資金(頭金)を使い、新築を購入するなんてことは、大きな間違いです。

取引業者様からのご紹介

2016.10.03

いつも賃貸付けでお世話になっている業者様から、投資マンションのオーナー様をご紹介いただきました。

新築マンションを6戸ご所有されておられる公務員の方で、収支が悪い為借り換えをしたいとのご要望です。

今まで、販売会社に騙された過去もある為、慎重に進めたいとのご要望です。

購入時、「節税」のメリットを感じ購入されましたが、約7年ほどで節税効果が無くなり、年々負担も増加しているみたいです。

アンケート商法

2016.10.03

最近、当社の近くで、「税金に対するアンケートをしております、協力お願いします」と、女性の方から声をかけられました。

新築投資マンションの販売会社が行っているみたいで、顧客情報集めの為に、携帯番号や年収、家族構成、勤務先などを記入させられます。

キャッチセールスや名刺交換、アンケート商法など、色々な販売方法で新築マンションを販売しているみたいです。

購入された方は果たして得をされておられるのか・・・

疑問です・・・

アパートご所有の方の注意点

2016.10.02

最近は、本当にアパートご所有の方からの借り換え相談が増えました。

面談させて頂きますと、ほとんどの方が、「リフォーム代や修繕費の概算計画」がない為、おそらくどこかのタイミングでキャッシュフローが年間マイナスになるのだろうと感じます。

例えば、各部屋の中の設備状況(3点ユニット、電熱器など古い設備)、エレベーターのメンテナンス費用、清掃依頼、など項目を上げればたくさんあります。

それらの計画的な積立は、当然、オーナー様がしなければいけません。

物件を購入前に、それらの知識もなく、販売会社の言われるがままを信用した為に、所有し続けることが出来なくなり最悪の結果を招くというオーナー様も数多くいらっしゃいます。

「こんなことなら区分のままで良かった」と言わない様に、まずは事前調査が大切です。

9月度の振り返り

2016.10.01

9月もたくさんのご相談、ご成約を頂きました。

マイナス金利の影響もあり、かなりの確率でローン借り換えが成功しました。

この状況がまだまだ続くとは言えませんが、比較的、投資物件においては柔軟に対応出来、遠隔地や担保評価割れの物件においても借り換えが出来ております。

当社では、これから投資物件の購入を検討されておられるお客様や、売却をご検討されておられる方、売買トラブル、賃貸管理トラブル迄、幅広く対応させて頂けます。

全国のお客様に対応可能ですので、投資マンションでお困りの際は是非一度、お問合せ下さいます様お願い致します。

※これから年末に向かい、毎年ご相談が急増致しますので、面談ご希望の方はお早目のお問合せをお願い致します※

投資マンションの借り換えは簡単ではない

2016.09.29

投資マンションのローン借り換えは、マイホームローンの借り換えとは性質が違うため、簡単には成功しません。

しかも、「とりあえず打診する」といった行為も、否決になった場合、他の金融機関も信用情報端末により、「他社で断られている」ということも分かってしまう為、あまりお勧めしません。

投資マンションの場合は、根回しや他のローン整備などが必要になります。

中々、サラリーマンの方や公務員の方でプロパーローンを使える方も少なく、どうしても当社のようなコンサルティング会社、販売会社を挟まないと難しいのが現状です。

驚異の借り換え成功例

2016.09.27

先日、当社でも初めてくらいの驚異の借り換えが成功しました。

●40歳 上場企業ご勤務の方 区分 5戸 (全て新築) 

               中古アパート 2棟

 総借入金額 30900万円  平均金利 3.15%


このお客様は、今までご自身でも借り換えにチャレンジされておられましたが、ことごとく断られ半ば諦めていらっしゃいました。
しかし、当社にご相談頂き、驚異の借り換えに成功されました。

⇒⇒⇒ 借り換え後

 区分もアパートも  年利 1.2% となり、

 総支払金額の軽減金額は、  1億567万円 となりました。


ここまでの大きな借り換えメリットを取れるお客様も珍しく、大変お喜びになられました。

医師の方の節税?

2016.09.26

医師の方は、「税金対策」「節税目的」で投資マンションを購入される方が非常に多いです。

しかし、「節税」ありきでの不動産投資は失敗致します。

新築物件の場合、5年ほどで節税効果は無くなります。(経費を水増しすれば別ですが)

販売会社は、「一生涯節税できます!!!」とセールスするらしいです。

悪徳業者は、お客様がそのことに気付く前に、次々に販売セールスのアクションをかけてきます。

以前、当社でご相談をお受けした医師の方は、3年間の間で、区分を新築8戸、中古アパートを2棟購入させられておられました。

しかも、年間収支がマイナスで、相当額の金銭的負担が生じており、又、ご自身の自宅の購入も出来なかったみたいです。(ローン不可)

購入時に、販売会社からは、「自宅の購入やご開業時の資金調達に関しては問題ない」と聞かされていただけに大変ショックを受けられて、信用して購入されたことを後悔なさっておられました。

このように、「老後の備え」「私的年金」「節税目的」で所有したものが、ご自身の人生を大きく変えてしまうもの(お荷物になる)になってしまうとは思ってもいなかったでしょう。

金利上昇リスクも考える

2016.09.25

マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が過去最低水準です。

しかし、特に投資不動産ローンに関しては、ほとんどが変動金利になる為、オーナー様としては金利上昇も一つのリスクと言えます。

今後は、少しづつ金利が上がってくるという予想ではあります。

借り入れ総額が大きければ大きいほど、金利の変動においての損失は大きくなります。

また、これから物件の購入を検討されておられるお客様はお早目の購入をお勧め致します。

特に、高金利でアパートなどの一棟物をご所有されておられる方、区分を複数戸ご所有されておられる方などは、金利上昇リスクも視野に入れながら、借り換えの検討もされておられた方が良いのではないでしょうか。

楽観的な考えは破綻のスタート

2016.09.23

ごくまれに、債務超過であるのにも関わらず、現状の毎月の収支だけの判断で、

「何とかなるだろう〜」 と非常に楽観的にお考えの方がいらっしゃいます。

(販売会社が助けてくれる、高値で売却できる、現状維持で大丈夫 など)

オーナー様として考えておかなければいけない事は、

●節税効果を期待しない ●家賃は下がる ●リフォーム、修繕費などの出費は増える

最低限、上記の事は想定しなければいけません。

また、家賃が下がれば、「売却価格」も下がるという現実を知っておかなければいけません。

投資不動産について、全てを理解してご所有することはなかなか難しいですが、最低限の知識もない状態、しかも、価格・家賃相場感も分からない状態で、高額な新築を複数所有することはリスクでしかありません。

医師の方はローンが組みやすい

2016.09.20

医師の方からのご相談が増加しております。

●区分の借り換え
●一棟の借り換え
●中古物件の購入相談
●総合的なコンサルティング

などがメインです。

やはり医師の方は融資が組みやすい為、借り換え相談となりますと金額が2億、3億とかなりのボリュームになります。

ご相談者の中には、借り入れ総額2億円 年利4% から借り換えを成功され、年利2% まで下がり、総支払金額の軽減額7142万円となり、大変大きなメリットをお取り頂けた方もいらっしゃいました。

金額が大きければ、少しの金利引き下げでも大きなメリットとなります。

医師の方はローンが組みやすい為、悪徳業者に騙されてしまう方も多いのが現状です。

17日・18日・19日のご相談予約

2016.09.16

明日から3連休で、8名の方の個人面談のご予約を頂いております。

●ローン借り換え相談
●売却相談
●中古物件の購入相談
●相続税対策の相談

がメインとなりそうです。

金融機関の審査が最近は厳しくなってきております。

借り換え相談、購入相談などはお早めに!!!

そろそろ融資の審査が厳しくなる?

2016.09.15

融資の審査が少しづつ厳しくなってきております。

年収の倍率制限や物件の評価基準など色々な項目が変化してきております。

先月はOKだったが、今月はNGというようなことが起きております。

借り換え希望の方、物件購入を検討されておられる方はお早目の審査が良いかと思います。

ご相談はまずメールにてお願い致します。

2016.09.13

当社にご相談頂くお客様にお願いです。

まず、お問合せメールにてご相談頂きます様お願い致します。

ローン借り換えのご相談では、お客様のご所有物件の詳細が分からなければ物件調査が出来ませんので、最初の段階はメールにてのやり取りをさせて頂きます。

宜しくお願い致します。

投資用新築マンションのセミナーでは・・・

2016.09.12

新築マンションのセミナー広告を最近はよく見かけます。

●年金作り
●自己資金なしで○○億円の資産形成
●節税対策

など、色々な呼び込み広告があります。

果たして、新築マンションは良い物なのか・・・

買うか買わないかはお客様のご判断ですが、「騙して売る」という行為を平気でする業者もあり、社会的に問題になることもあります。

セミナーに参加し、新築を購入したという方もご相談にいらっしゃいますが、皆さま、「買うんじゃなかった!」と後悔なさってます。

理由は、「全く儲からず、損しかない!」と言われます。
しかも、売却価格が非常に安く、大きな損切になるなんて知らなかったと・・・

不労所得を作り出す

2016.09.10

投資不動産を購入された目的は、「不労所得を作り出す」ということでないとダメです。

「節税目的」での新築マンション投資は必ず失敗します。必ず。

いかに早い段階で借金の無い状態にするのか・・・非常に大切です。

「繰上返済の原資」がご自身の貯金やお給料から補填している様では、その不動産投資は成功しているとは言えません。

「繰り上げ返済の原資」もお家賃から作り出すことができ、60歳の定年時には、ハッピーリタイアになるようにしなければ本当の不動産投資とは言えません。

おとり広告はまだまだ存在します

2016.09.09

不動産のポータルサイトやヤフー不動産など、色々な広告媒体で投資不動産の広告を見かけます。

中にはおとり広告も存在し、各行政において行政処分されている業者も存在します。

当社においても、オーナー様から直接物件の買い取りもさせて頂いておりますので、レインズを始め、色々な広告媒体のチェックをしておりますが、買い取りをさせて頂いた物件の広告がいつまで経っても削除されないケースもあります。

「いい加減な業者があるなー」とつくづく思います。

投資物件をお探しの方、業者に問い合わせした際に、

「その物件は今商談中です」
「その物件はもう終わりました」

などの返答があれば少し怪しんでみたほうが良いのかもしれません。

キャッチセールス・アンケート商法にはご注意を!

2016.09.08

先日も当社に、「路上アンケートに答えたら投資マンションの紹介をされた」という方のご相談をお受け致しました。

年金に対するアンケートだったらしく、若い女性から声をかけられたみたいです。

最近では、東京、大阪、神戸、福岡などの主要駅前でよく見かける販売手法です。

過去も、現在も、キャッチセールスでの高額商品の販売トラブルは後を絶たず、国民生活センターにも苦情が寄せられております。

甘い話、甘い誘惑には、くれぐれもご注意を!!!

利回りだけの判断は良いのか?

2016.09.08

投資物件を判断する際、利回りは重要な項目の一つです。

しかし、利回りだけで判断するのは危険です。

なぜかという理由は何点かあります。

●たまたま古くから入居されておられる為、相場家賃より家賃が高い
●設備などが古いため、入居者の入れ替わり時期に大きな出費がです
●周辺環境が変化してきている為、今後家賃の下落が考えられる
●悪徳業者が利回りを調整している(家賃金額が嘘)

など、色々な状況判断が必要です。

当然、家賃が下がらない地域、価格も下がりづらい地域は東京では存在します。

しかし、それらの地域は中古物件でも人気の為、価格も高いです。

あくまでも不動産投資は、中長期的に安定した家賃を得ることが出来るというのが一つの魅力ですので、場所、物件選びは利回りだけでの判断は危険です。

借り換えの出来ない物件

2016.09.06

ローン借り換えを行う際、ご本人様の属性審査と物件審査があります。

金融機関によっては、販売会社がNGなのでその会社が扱う物件も全てNGと判断される場合もあります。
※ブラック企業と判断されている為※

ご本人様の属性が抜群に良くても、販売会社NGはどうしようもないので、特に新築を購入されるお客様は販売会社も選ばないといけません。
(購入時、お客様がブラック企業だと判断することは困難ですが)

●属性 ●物件 ●販売会社(売主)

この3点がセットになった審査となります。

9月もたくさんのご面談予約を頂戴しております。

2016.09.05

まだ9月も始まったところですが、もうすでに、ご面談予約がいっぱいです。
(キャンセル待ち状態です)

●区分の借り換え
●一棟アパートの借り換え
●売却相談
●売買トラブル

など、ご相談は多岐にわたります。

士業の方々との提携により、より専門的なご相談にも対応可能です。

マイナス金利のおかげで、ローン借り換えに関してもたくさん成功しておりますので、不動産投資に関してお困り、お悩みの方は是非一度当社へご相談下さいませ。

東京(都内)・関西・九州の物件の出口戦略

2016.09.04

出口戦略 = 売却

不動産投資においては最も大切な要項です。

この出口戦略も無い状況で、高額な新築物件の購入は自殺行為と言っても過言ではありません。

では、東京、関西、九州ではどこが良いのか?

当然、東京です。

関西、九州で「勝つ」為には、高利回りの中古物件を、低金利で購入しなければいけません。

また、東京都内と言ってもどこでも良いわけではありません。

文京区、渋谷区、新宿区、中央区、港区、千代田区はやはり人気エリアで中古市場でも高値で取引されております。

今まで当社でご相談お受けさせて頂いたケースでは、関西の新築を複数件、福岡の新築を複数件、しかも、その区分の収支を改善するために、一棟アパートを購入するといったオーナー様もいらっしゃいますが、中々借り換えが困難です。

出口戦略の判断ミスは将来的に大きな損失を被る可能性大ですね。

医師の方々は有利な融資が可能

2016.09.01

医師の方々からのご相談が相変わらず多いです。

相談内容としては、

●区分をたくさんご所有され毎月の負担が大きい
●一棟アパートを購入したが金利が高い
●悪徳業者に騙された

など、大まかにはこの3つです。

確かに、医師の方は金融機関からの評価は抜群に高く、非常に簡単に融資がおります。

しかし、いくらでも融資が付くかと言えば当然そうではありません。

利回りの悪い高額な新築物件をたくさん所有したり、過剰な融資(債務超過)を受けているケースは、いくら医師の方でも借り換えはOUTです。

販売業者は融資額MAXまで購入させようとしてきます。

融資が可能だからと言ってドンドン買い増しをされると、今後、色々なローンの局面で不具合が生じてきますので健全な借り入れ内容、金額を守らないといけませんね。

8月度の振り返り

2016.09.01

8月度も当社過去最高ご相談・ご面談件数を更新致しました。

当然、借り換え成功も過去最高件数の更新を致しました。

ご相談頂戴致しました方々、誠に有難うございました。

本日から9月ですが、少しづつ金融機関の不動産投資に対する融資の潮目が変わりつつあるように感じております。

ある地方銀行では、●●●銀行からの借り換え案件は一切ダメといった条件もあり、2、3年前に物件を購入されたオーナー様が返済不能になり、不良債権になってしまっていると聞きます。
(当社に頂くご相談内容とリンクしております)

特に、一棟アパートを購入された方が、数年で家賃が下がったり、リフォーム代、修繕代金の負担増で返済不能になられているケースです。また、賃貸管理会社からのサブリース金額をいきなり下げられてしまい、収支マイナスに転じてしまった方もおられます。

サブリースに関してのトラブルも増加していることを考えると、悪徳な販売会社、管理会社が多く存在している状況だと思われます。

9月度もたくさんのご予約を頂戴しておりますが、まだまだ空きがございますのでお問合せお待ちしております。

ご相談・個人面談が急増しております。

2016.08.29

お蔭様で、ご相談、個人面談の件数が8月に入り急増しております。

ご相談の性質上、必要書類がお揃いになられていらっしゃる方から順にご相談をお受けしております。

お客様によっては、金融機関の選定に少々お時間を頂くケースもありますがご了承下さい。

●区分のローン借り換え
●一棟のローン借り換え
●不動産投資のコンサルティング
●悪徳業者に騙された
●不良物件のご売却

など、お困りの際は是非一度ご相談下さいませ。

サブリース契約の解除トラブル

2016.08.28

昨今、このサブリース契約についてのトラブル事案がかなり増えております。

●解約できない
●解約違約金が高い
●サブリース金額も下がる

など、オーナー様にとれば大きな出費となるケースがほとんどです。

物件販売時には、家賃滞納などが無いので一見オーナー様に有利な条件と思われがちですが、当社ではあまりサブリースはお勧め致しません。

そもそも立地の良い物件であれば、空室期間は極めて少ないですし、礼金も取れる契約が多いことからサブリース契約を選択されますとオーナー様の収入が減少してしまいます。

当然ですが、賃貸管理委託契約の中身もしっかりと確認してからお任せされた方がトラブル防止に繋がります

一棟アパートの数字バランス

2016.08.28

区分の収支改善の為に、中古のアパートを購入される方が多くなってます。

当社にもかなりの件数の「借り換えご相談」がありますが、ほとんどの方が、騙されている、認識が甘い方々ばかりです。

例えば、物件価格約1億円、年利3.5%、30年ローン、で購入された方がいます。

毎月家賃60万円 − ローン支払い43万円 = 手残り17万円

上記だけの数字バランスを考えると、区分に比べれば断然良いという判断になりますが、ここで考えなければいけないことは、

●固定資産税
●長期修繕計画

これらを考えると、毎月17万くらいのキャッシュフローでは、少々厳しい感じと思いませんか?

しかも、家賃の下落予想などもある程度視野に入れると、私個人の意見では怖くて買いません!

安易な判断で 「1億円の負債」 は重すぎますね。

悪徳な業者はまだまだいる?

2016.08.26

投資マンション業者で悪徳業者は存在致します。

「高値で売れますよ!」

いまだにこのようなセールストークを使い、販売している業者もあります。

当然、詐欺になる可能性が高いです。

騙された! と感じたら即行動。

ずるずると日にちだけが経過してしまうのが一番いけません。

売却、借り換え、賃貸管理変更などしなければいけないことがたくさんあります。

そろそろ融資の締め付けが始まるかも知れない

2016.08.25

東京の不動産バブルの終焉が始まっているかもしれません。

ここ2、3年で価格も上がり、金融機関における、不動産に対する融資金額も過去最高金額に達しました。

このまま、イケイケドンドンが続くとは考えられません。

当社で提携させて頂いている金融機関の担当者からも、そろそろ厳しめな審査になるかも知れないので、新規顧客、借り換え顧客はお早めにと言われております。

このマイナス金利の波に乗らない方は、大きな損害です。

個人面談のご予約

2016.08.23

当社では、北海道〜沖縄の方々にまで個人面談をさせて頂けます。
(ご相談無料、交通費などは当社負担)

しかし、お客様によっては個人面談が不要の方、面談してもお役に立てない方などもいらっしゃる為、全ての方にはお会いできません。

面談時には、詳しい物件資料などが必要な為、お客様のお手間をお掛けする場合もございます。

日ごろからの関係書類の整理はこまめにしておく必要があります。

投資マンション 詐欺

2016.08.22

昨日もご相談者の中には、明らかな「詐欺」で新築マンションを購入させられた方がいらっしゃいました。

おそらく、潜在的な「詐欺行為」によって物件を購入された方はまだまだ数多くいらっしゃるはずです。
(お客様自身が気付いておられない、または、知らないところで行われている)

その様な行為によって購入された方は、当たり前ですが、「後悔」しかありません。

そのせいで、借り換えが出来なかったり、毎月の支払いに困窮したり、とかなり危険な状況に陥るケースがほとんどです。

少しでも被害を最小限に抑える努力は当然オーナー様がしなければいけませんが、何をしたら良いのか?、どうすれば良いのか?、分からないと思います。

その様な方でも、当社であれば、士業の方々との連携により、収支改善、不良物件の売却などのお役に立てることもあります。

「ローンの借り換えしますよ!」でも・・・

2016.08.20

「ローンの借り換えをします!」

「でも、当社の物件を購入して頂ければ・・・」

などというセールスをお受けされておられるオーナー様がいらっしゃいます。

結論から言いまして、悪徳?な様な気がします。

なぜならば、新規で物件を購入するということは負債を増加させることになります。
負債が増えれば当然審査が不利に働きます。
順番的にまず、借り換え。
借り換え成功後、物件購入となるのがセオリーです。

「まずは当社の物件を購入してもらわないと・・・」
というセールスは悪徳?と思った方が良いのではないでしょうか。

医師の方は借り換えしないと損!

2016.08.19

先日、ご相談頂いた医師の方の借り換え事例をお知らせ致します。

●39歳 投資マンション 東京4戸 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 15100万円  ローン平均金利 3.1%


約7年前から「節税」「年金作り」として新築を購入されてこられました。
最近、空室や家賃の下落、還付金の減少などで負担が増加し、売却も検討されておられました。
先日、ある地方銀行で借り換え成功され、

●年利 1.6%  総支払金額の軽減額 約3900万円

の軽減に繋がりました。

このように、医師の方は金融機関からの評価も高く非常に借り換えなどにも有利に働きます。
これからは、収支が大幅に改善したので、中古物件を購入していきたいとおっしゃって頂いております。

本日、明日、明後日のご面談予約

2016.08.19

本日から日曜日迄、現在11名の方のご面談予約を頂戴しております。

●投資マンションのローン借り換え
●アパートのローン借り換え
●悪徳業者に騙された
●中古マンションのコンサルティング
●売却相談

など、色々なご相談内容になりそうです。

8月の残りも面談予約がほぼ一杯の状況です。

9月は今のところまだまだご予約受付中ですので、お問合せお待ちしております。

借り換え先の金融機関

2016.08.18

当社を通じて、投資マンションの借り換えをされるお客様の金融機関の選定は、お客様から情報を頂戴してから決定致します。

お客様の事情、

●物件の所在地
●お客様の属性

などによって変わります。

申し訳ございませんが、今後、お電話にてお問合せを頂くお客様にはその場では金融機関の選定が出来ないのでお答えを控えさせて頂きます。

お蔭様で、当社の信用性が高まり、色々な金融機関を使える状況です。

過去に借り換えに失敗された方も、一度、お問合せ下さいませ。

出口戦略の重要性

2016.08.16

出口戦略 = 売却 (損切の無い場合)

当社では、この出口戦略が一番不動産投資には大切だと考えます。

高額な新築を、高い金利で購入されている方は、購入時からOUTと考えます。

ある程度の出口戦略がしっかりされておられると、ローン借り換えや買い替えなどが非常にスムーズに行動できます。

また、不良物件に対する対応など(借り換え、売却)も可能になります。

当社にご相談頂く多くのお客様は、この出口戦略が無茶苦茶です。
(東京オリンピックやマイナス金利、アベノミクスの影響で売却益を出せると思っている)

悲惨な目に遭っていることすら理解していない方もいらっしゃいます。

自己防衛、自己対策の時代である事の認識が必要です。

休暇中のお問合せ

2016.08.16

夏季休暇中のお問合せの対応は順次させて頂いております。

たくさんのお問合せを頂いておりますので、少しこちらからの連絡が遅くなる方もいらっしゃいますがご了承下さいませ。

夏季休暇のお知らせ

2016.08.09

誠に勝手ながら、

● 8月10日(水) 〜 8月14日(日) 迄、夏季休暇を頂戴致します。

※その期間、メールでのお問合せは可能です※

お客様、お取引業者様にはご迷惑をお掛けいたしますがご了承下さいませ。

戦略なしの借り換えチャレンジはダメ!

2016.08.09

投資マンションのローン借り換えは、オーナー様自身ではなかなか難しいものです。

ご相談頂くお客様の中には、「戦略なしで手あたり次第金融機関に打診する」という方もいらっしゃいますがそれは逆効果です。

ある程度、投資マンションに間口が広い金融機関の選定、事前交渉、審査、というように戦略が必要です。

当然、物件の収益性、お客様の属性が整っているのが大前提ですが。

当社では独自の金融機関の開拓により、地方銀行の提携も強化しており、今までは見向きもしなかった銀行とも交渉可能になりました。

マイナス金利の影響が暫く続くと思われますが、借り換えご検討のオーナー様は是非ご検討下さいませ。

当社の事業紹介を致します。

2016.08.08

当社の事業紹介をさせて頂きます。(主要事業)

●中古マンションの販売
●中古一棟アパートの販売
●賃貸管理
●収益マンションの買い取り (区分、一棟)
●ローン借り換えコンサルティング
●税務相談、法律相談、相続相談、などの総合コンサルティング (士業提携)

主だった、事業内容です。

8月度のご相談、ご面談予約もたくさん頂戴しております。

投資マンションについてのご相談、ローン借り換え相談、何かお悩みがございましたら是非一度お問合せ下さいませ。

本日のご相談です

2016.08.07

本日は3名の方のご相談です。(DMからのご相談です)

●医師の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4220万円  ローン金利 1.9%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5990万円  ローン平均金利 2.7%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (1戸中古)

 ローン総額 7360万円  ローン平均金利 2.65%


医師の方は、今後の不動産投資についてのご相談です。
東京の業者から新築を購入されましたが、「買ってくれ!」の営業がひつこく、毎月セールスに来られるみたいです。今後、関西圏や福岡の中古物件も検討したく、総合的なコンサルティングをご希望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
以前ご自身で借り換えを試されたみたいですがその時は成功しなかったみたいです。
新築物件の為、収支がマイナスです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと不良物件の売却をご希望です。
新築の利回りが悪いため、売却し、中古物件を購入したいとのご希望です。

最近の借り換え成功事例

2016.08.02

直近のローン借り換えの成功事例をお知らせ致します。

●区分マンション 6戸  ローン総額 11000万円  ローン平均金利 3.4%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 1.8% (支払総額 2800万円軽減)


●区分マンション 5戸  ローン総額 9210万円  ローン平均金利 2.875%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 1.65% (支払総額 820万円軽減)


●区分マンション 3戸  ローン総額 4240万円  ローン平均金利 2.65%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 1.6%  (支払総額 410万円軽減)


●一棟アパート 2棟  ローン総額 19000万円  ローン平均金利 4.3%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 2%  (支払総額 2500万円軽減)


●一棟アパート 1棟  ローン総額 8900万円  ローン金利 3.5%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後 ローン金利 1.85%  (支払総額 1050万円軽減)

本日のご相談です

2016.08.02

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京2戸 大阪3戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 3.015%


●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4200万円  ローン平均金利 3.5%


医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
今までたくさんの販売業者に騙されたみたいで、かなり高額な新築マンションを購入されておられます。収支も悪く、毎月の負担金額を少しでも下げたいとのご要望です。


公務員の方は、売却ご希望です。
空室もあり、損切でも速やかに売却したいとのご要望です。

7月度の振り返り

2016.08.01

7月度も過去最高お問合せ件数、ご面談件数、借り換え成功件数を更新致しました。

マイナス金利の影響もあって、区分、一棟の借り換えご相談が急増しております。

何度もお伝えさせて頂いておりますが、ご相談頂く皆さまが借り換えが成功する訳ではありません。

物件評価やお客様の属性などの判断になりますので、当然、債務超過の方、返済不良の方は難しいです。

最近の借り換え事例としましては、

●区分 年利4.5% ⇒ 年利1.3%
●一棟 年利3.5% ⇒ 年利1.8%

で借り換えに成功された方もいらっしゃいます。

ご年齢の制限もありますので、借り換えをご検討されておられる方はお早めにお問合せ下さいませ。

また、売却相談、賃貸トラブル相談、売買トラブル相談、不動産コンサルティング、相続税対策相談なども、士業の方々との提携により幅広い対応が可能ですので宜しくお願い致します。

本日のご相談です

2016.07.31

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 47歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5090万円  ローン平均金利 2.75%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京 4戸 (1戸中古)

 ローン総額 6220万円  ローン平均金利 2.975%


公務員の方は、売却のご希望です。
しかし、色々な業者で査定をされましたが、希望金額では処分が難しいみたいです。
やはり高額な新築物件を購入されてしまったのが原因です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築物件の収支が悪く、マイナス金利の効果で借り換えを成功させたいとのご希望です。

本日のご相談です

2016.07.30

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 36歳 投資マンション 東京2戸 大阪6戸 (全て新築)

 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 2.35%


●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5220万円  ローン平均金利 2.76%


●民間企業ご勤務の方 38歳 投資マンション 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 3340万円  ローン平均金利 2.9%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
先日、ご自宅の購入の際に、投資マンションのローンが多すぎるとのことで希望金融機関が使えなかったみたいです。購入時には、担当者から「自宅や開業時の借り入れに関しては全く問題ない」と聞かされておられました。今後、ご開業も検討されておられる為、売却をご希望されておられます。


上場企業ご勤務の方は、新築物件のみ借り換えご希望です。
新築物件が2戸で毎月約1万円のマイナスの為、何とか収支0円迄改善したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、街頭アンケートで新築物件を購入されたみたいです。
「毎月の負担はない」「税金も無税に出来る」などのセールストークがありましたが、所有され約1年経過後に家賃も下がり、調べると還付額も年々減少するとのことで、購入されたことを後悔なさっておられます。売却も検討したが、負債が残る見積もりの為売却は困難な状態です。

本日のご相談です

2016.07.29

本日は1名の方のご相談です。

●公務員の方 40歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 5110万円  ローン平均金利 3.4%


ローン借り換えご希望です。
大阪のとある販売会社より、「当社の物件を購入して頂ければ、東京の物件を高値で売却します」と言った条件で大阪の新築マンションを購入されました。
しかし、その約束は反故にされ、結局は収支の悪い物件を買わされただけになってしましました。3戸とも収支がマイナスの為、何とか借り換えを成功させたいとのご要望です。

一棟アパートやマンションの利回りはホント?

2016.07.29

一棟アパートやマンションを購入し、1年経過後に家賃が大幅にダウンした!

というようなご相談が最近増えてます。

そもそも、購入時の利回り(賃貸状況)は本当だったのか・・・

レントロールだけで判断したり、販売業者のシミレーションだけで判断したりと確認ミスの為に騙されておられるケースも存在します。

一棟物の利回りは業者によって調整される!

この事実は知っておられた方が良いですね。

高額な新築物件は値引きありき?

2016.07.28

高額な新築物件を購入されておられるオーナー様の多くは、ほとんどが値引きで購入されておられます。

価格の5%〜20%くらいの値引き率です。

しかも、キャッシュバックの条件付きのケースもあり、もうめちゃくちゃな販売手法です。

それでも販売業者の利益は確保できるので、考えれば相当な粗利率の物件であると言えます。

利回りが悪いのもその為でしょう。

高額な物件をほぼフルローンに近い条件で今はローンの取り組みが可能です。

それは、単純に融資条件が緩和されただけで、お客様の信用が増した訳ではありません。

一棟アパート、一棟マンションのローン借り換え

2016.07.26

一棟アパートや一棟マンションのローン借り換えのご相談もお受けさせて頂けます。

しかし、最近、当社でお受けするほとんどのケースが借り換え不可での回答になっております。

何故か?と申しますと、物件そのものの評価価値(担保評価)がお客様のローン残債とは程遠く、所謂、評価割れの状況だからです。

ご相談の中には、露骨に業者に騙されているケースや、不正融資によって取得されておられる事例もあり、コンプライアンス違反が多く散見されます。

その様な場合は当然、借り換えも出来ませんし、数年経過後には家賃も下がり、リフォーム代金などの負担金も増え、維持管理出来なくなるオーナー様も増加しております。

今一度、ご自身の契約内容の確認や、今後の計画をシミレーションして下さい。

お困りの際は是非当社迄ご相談下さいませ。

本日のご相談です

2016.07.23

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 4290万円  ローン平均金利 3.4%


●医師の方 39歳 投資マンション 東京3戸 大阪5戸 (全て新築)

 ローン総額 13200万円  ローン平均金利 3.15%


上場企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
新築物件の収支が悪く、購入されたことを後悔なさっておられます。
売却もご検討されましたが、金額が全く合わず売却は諦められました。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
3年前にご友人の紹介で新築マンションを購入されましたが、還付金も減り、家賃も下落し、毎月の収支が大きな負担となられておられます。
借り換えを検討しておきたいとのご要望です。

お問合せ頂いたお客様へ

2016.07.22

当社では、毎日たくさんのお問合せ、ご相談をお受けさせて頂いております。

お問合せ頂いた順番に対応させて頂いておりますが、お客様の状況によっては進捗が遅くなるケースもございます。

お客様の現在の状況を正確に把握させて頂くところからご相談がスタートしますので、まずは必要書類の整理からお願い致します。

必要書類とは、

●確定申告書類 3年分
●ご所有物件の売買契約書や重要事項説明書
●ご所有物件の賃貸契約書
●ローン返済表

これらの書類は必須です。

お客様にはお手数をお掛け致しますがどうぞよろしくお願い致します。

借り換えはいつでもできる訳じゃない

2016.07.21

住宅ローンの借り換えがいつでもできると思っていらっしゃるならそれは間違いです!

特に投資用ローンとなるとなおさらです。

市場の状況や物件の収益性、ご本人様の属性と色々な項目が審査の対象になります。

例えば、52歳の公務員の方になりますと、年々ご年収が減少されている方がほとんどです。

そうなれば当然審査は不利にはたらきます。

現在、投資用不動産業界はイケイケドンドンの状況です。

それは、金融機関の融資緩和や新たなローン機関が増えてきたことに起因します。

その反面、近い将来融資の締め付けが発生するという事の裏返しとも言えます。

投資用不動産のローンについてお悩みがおありの方は早めの行動をお勧め致します。

どのような投資不動産を選択するのか?

2016.07.19

新築区分、中古区分、新築一棟、中古一棟、収益ビル、土地など、投資不動産を初める前にはどれが自分自身に合っているのかを吟味する必要があります。

収益(利回り)だけで選択するのもダメですし、リスクだけで選択してもダメですし・・・

一番大切なのは、「何か問題が起きた時に手仕舞い出来るかどうか」です。

要するに、「出口戦略ありきの不動産投資」をしなければいけません。

まして、サラリーマンの方が、億超えの中古アパートを購入したり、新築区分を何戸も所有したりは非常に危険と言えます。

当然、色々なお客様の状況によっては成功される事例もありますが、多くの方は失敗します。

売却したくても出来ない、所有し続けることも困難、どうすることも出来なくて預金を取り崩したり、借金を重ねたりとこの様な方もいらっしゃいます。

背伸びせずに、身の丈に合った投資を心掛けないと後戻りできない失敗を生みます。

「過剰な広告」「甘いセールス」には気を付けなければいけません。

本日のご相談です

2016.07.16

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪6戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 3.05%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (2戸中古)

 ローン総額 4420万円  ローン平均金利 2.37%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3910万円  ローン金利 3.15%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 9800万円  ローン金利 4.5%


医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
節税目的で約5年前から新築を購入されてこられましたが、空室も多く、年間負担金額が年々増加している状況です。売却も検討されましたが、金額では売れず、借り換えを検討されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築マンションの収支が悪く、借り換えで収支改善したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
区分の収支改善の為にアパートを購入されましたが、年々家賃が下がり、リフォーム代の負担も増加し、今ではアパートも収支がマイナスになってしまいました。
早急に借り換えを成功させたいとのご要望です。

最近の借り換え成功事例

2016.07.15

最近のローン借り換え成功例をお知らせ致します。

●民間企業ご勤務の方 49歳 

 ローン総額 8900万円  ローン平均金利 2.976%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1.8% (支払総額 1570万円軽減)


●上場企業ご勤務の方 48歳

 ローン総額 4200万円  ローン平均金利 3.15%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1.65% (支払総額 820万円軽減)


●医師の方 39歳 

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 2.83%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1.3%  (支払総額 2300万円軽減)


●上場企業ご勤務の方 50歳 

 ローン総額 10200万円  ローン平均金利 3.6%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 2.6%  (支払総額 1620万円軽減)


●公務員(教員)の方 42歳

 ローン総額 3710万円  ローン平均金利 2.35%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1.65% (支払総額 310万円軽減)

士業の方との業務提携

2016.07.14

当社では、士業の方々との業務提携をさせて頂いております。

●賃貸管理のトラブル
●売買契約のトラブル
●相続税対策
●債務整理や任意売却のご相談
●売却相談

など、幅広く、より専門的にご相談に応じれるように体制を整えております。

全国対応可能ですので、遠方の方でもご相談頂けます。

今後も、業務提携には力を入れていきますので、宜しくお願い致します。

(士業の方々からのお問合せはご紹介でなくても大丈夫です)

本日のご相談です。

2016.07.14

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5590万円  ローン平均金利 3.05%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 3620万円  ローン平均金利 2.15%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築から購入されておられる為、収支が悪く、毎月マイナスです。
サブリースにするか集金代行にするかも相談したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、関西の中古物件をお探しされておられます。
自己資金もお使いできる方なので、ローンの条件もよい物件のご紹介をさせて頂きます。

過熱する不動産投資の広告

2016.07.12

色々な媒体で不動産投資の広告を最近はよく見かけます。

中には、「誇大広告」とも受け取れるようなものもあり過熱気味な感じも受けます。

それらの広告に載せられて不動産投資をスタートしたが、「騙された」「失敗した」といったご相談も多く寄せられます。

最近、不動産業者のおとり広告も問題になりました。

色々な集客方法はあるとはいえ、現実的でないものや、まして、おとり広告を使う行為は業法違反ですので気を付けないといけません。

本日のご相談です

2016.07.11

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 49歳 投資マンション 東京4戸 京都2戸 福岡2戸 (4戸中古)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 3.4%


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 9800万円  ローン平均金利 2.85%


公務員の方は、ローン借り換えのご希望です。
毎月約8万円ほどの収支マイナスがあり、このまま維持していくのがかなり困難な状況です。
完全に騙されて購入させられた物件もあり、売却可能な物件は処分したいとのことです。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年ほど前に新築マンションを節税目的の為に購入されましたが、年々節税効果も減少し、収支も悪化し、今では何の為に購入したのか分からないといった状況です。
一番は売却ですが、査定するとかなりの損切になる為、借り換えをしたいとのご要望です。

本日のご相談です

2016.07.10

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5020万円  ローン平均金利 2.875%


●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 東京4戸 福岡2戸 (3戸中古)

 ローン総額 7200万円  ローン平均金利 3.235%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
売却も検討されておられますが、希望金額では売却が難しく、しばらくこのまま所有し続けるにあたり収支改善を図りたいとのご希望です。


公務員の方は、不良物件の売却をご検討されておられます。
東京の販売会社に騙されて築古の物件を購入されましたが、約半年空室が続き、しかもリフォーム代の負担も重なり、費用負担が増加しております。
毎月の負担をこれ以上増やすことが困難な為、速やかに売却したいとのご要望です。

区分の収支改善の為のアパート経営

2016.07.09

当社にご相談頂くお客様の中には、

「区分の収支改善の為にアパートを購入した」

という方がいらっしゃいます。

ご相談を受けますと、ほとんどの方が違法性の高い契約で購入し、しかも、購入後、約1年〜2年経過後には、このアパートも収支の悪化が現れます。

空室、リフォーム代、修繕費など度重なる出費で、購入してからのキャッシュフローは無くなります。その後は、収支トントンといった状況になり、毎年の固定資産税の支払いに苦しみます。

この様な状況の方は少なく無いはずです。

区分の収支改善の為に、新たな物件を増やすということは最終手段だと当社では考えます。
まずは、借り換えや不良物件の売却、賃貸管理の見直しなどで収支を改善させるのが得策です。

安易な判断で物件を増やすこと(特に中古アパート)は止めるべきです。(優良物件なら別ですが・・・)

良い物件を手に入れるには・・・

2016.07.07

投資物件をお探しの方は、当然、「自分は良い物件を手に入れたい」と考えます。

では、根本的にどうすれば良い物件を手に入れることが出来るのか・・・

(高額な新築マンションは当然除外)

 ̄超氾渡辰防佞合う
▲札潺福爾忙臆辰垢
MЭ佑両匆陲鮗ける
だ賁膓伴圓斑舂匹なる
ゼ分で不動産会社を企業する
Χデ笋鮹気

この 銑Δ如一番手っ取り早く良い物件を手に入れることが出来るのはい任后
(やはり良い情報は良い会社、良い営業マンに集まります)

しかし、この業者選びがなかなか難しいですね。

「節税目的」で不動産投資を・・・と謳う販売会社はダメでしょうね。

東京・横浜の中古物件の価格

2016.07.07

東京・横浜の中古物件の価格が上昇しております。

3年前に比べると、1Kタイプで100万円〜200万円ほど高くなってます。
(当然、全ての物件ではありませんが)

当然、利回りは低下気味ですが、その代わり?ローン金利が非常に安いです。

当社では、1.3%〜の提携ローンをお使い出来ます。

最近は物件仕入れも大変な状況です。

関東に比べ、大阪、福岡の中古市場の価格の伸びはあまり感じられません。

本日のご相談です

2016.07.05

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 大阪6戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 12090万円  ローン平均金利 2.875%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3620万円  ローン平均金利 3.015%


医師の方は、ローン借り換えご希望です。
毎月の負担が約10万円ほどあり、還付金も減少してきている為、収支改善を図りたいとのご希望です。
物件の場所があまり良くない為、今後は金融機関との交渉になるでしょう。


民間企業ご勤務の方は、ご売却のご希望です。
最近はよく買い取り業者からのセールスも多く、あまり信用できないため契約はされておられません。少しでも早くご売却をしたいとのご希望です。

高属性の方は借り換えしないとかなり損!!!

2016.07.04

投資マンションをご所有される方の多くのご職業は、

医師、歯科医師、公務員、上場企業の方々です。

この様なご職業の方は、金融機関では、「属性が良い」とされます。

金融機関における、「属性が良い」と何が良いのか・・・

融資が受けやすい、または、融資金利が安い などです。

当然、投資マンションにおいてのローンも然りです。

借り換えも非常に好条件を引き出すことも可能です。

そうなると、当然、借り換えしないと損 ということになります。

新築マンションでは得をしない?

2016.07.03

新築の投資用マンションは儲かりません!!!

これは定説です。

なぜ、「得」をしないのか???

価格が高い為利回りが悪すぎるからです。

では、購入される方はなぜ買うのか???

●そもそも不動産投資を分かっていない
●騙されている

これにつきます。

しかし、最近は中古市場も価格高騰の為、利回りは低下しているのが現状です。

新築投資マンションはダメ!!! これは常識です。

本日、明日(土曜日)、明後日(日曜日)のご相談予定

2016.07.01

7月スタート致しました。

今月ももうすでにかなりの件数のご相談予約を頂戴しております。

本日、明日、明後日で8名の方のご相談予定です。

●高額な新築マンションを購入してしまった
●「節税」目的で新築を買ってしまった
●区分の収支が悪いので一棟を買った
●悪徳な販売会社に騙されてしまった
●売却したいが希望値段で売れない

などのご相談がメインです。

ご相談ご希望の方は、早めに面談予約をお願い致します。

6月度の振り返り

2016.07.01

おかげさまで6月度は過去最高のご相談件数、借り換え成功件数を更新致しました。

お役に立てなかったお客様はお力になれず申し訳ございません。

一棟収益アパートに関しても借り換え成功も多く、驚く様な金利条件も出ました。

最近は、融資利率も下がり傾向にあり、また、融資基準も緩和傾向です。

しかし、これが長くは続かないと見ております。

過去に借り換え失敗された方でも一度当社へお任せ下さい。

法律違反や政省令違反は存在する

2016.06.30

ご相談頂くお客様から、ご所有されておられる物件の契約書や重説などの書類を拝見すると、かなりの確率で不備や不正が存在します。

それをお客様もご存じの場合(承諾している)や全く気が付かなかった、知らなかった場合など色々です。

不正な取引、不正な融資はバレなければと考えておられると、借り換え時や売却時に大きな損害を被る事もあります。

本日のご相談

2016.06.28

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 40歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 7200万円  ローン平均金利 3.05%


●上場企業ご勤務の方 45歳 2棟 中古 アパート 

 ローン総額 38000万円  ローン金利 4.5%


公務員の方は、ご本人様曰く、騙されてしまったみたいです。
ご所有されていた物件を高値で売却するという条件で新築を購入されましたが、その約束は守られず、結局は利回りが悪い物件を金利が高いローンで買わされただけだったとおっしゃっておられます。
今後は売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
しかし、現在の不動産の収益が悪く、借り換えもなかなかスムーズにはいかない感じです。

出口戦略より大事なことはない

2016.06.27

出口戦略 = 売却

これを考えて不動産投資をしなければいけないと当社では考えます。

利回りも当然大切な事ですが、売却しなければいけない状況で、多額にローンだけが残る

このような現象で苦しんでおられるオーナー様は非常に多いはずです。

新築マンションを購入された方に多くみられる現象で、「節税」「年金」「保険」このセールストークで購入し、売却時の価格がここまで下がるとは当然想像できなかったはずです。

5年後にはいくらくらいなのか? 10年後にはいくらなのか? 20年後はいくらなのか?
という、ある程度のリサーチは必要なことです。

将来の保証作り、不労所得の為に始めた不動産投資が、人生を狂わせる物になってしまうのは本末転倒であります。

本日のご相談

2016.06.26

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン残高 1620万円  ローン金利 3.15%

 中古 アパート 一棟  ローン総額 12000万円  ローン金利 4.5%


●医師の方 35歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 16600万円  ローン平均金利 3.4%


●公務員の方 50歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 4220万円  ローン平均金利 2.85%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
一棟アパートが毎月約5万円のマイナスがあり、購入されたことを後悔されておられます。
購入当初は約10万円のプラス収支でしたが、約1年後、空室が増え、リフォーム代の負担も増加し、このままでは破綻しかねない状況です。


医師の方は、ご友人のご紹介で「節税目的」で購入されてこられましたが、毎年還付金も減少し、売却をご希望されておられます。


公務員の方は、新築マンションの収支改善の為にローン借り換えをしたいとのご要望です。
過去にご自身で借り換えを検討されましたが成功しなかった為、ご友人を通じ当社にお問合せを頂きました。

法人化にするメリット

2016.06.26

当社にご相談頂くお客様の中には、個人で不動産投資を始められ、今では法人化にされた方もいらっしゃいます。

個人が良いか、法人が良いかは、不動産投資の規模などで決まりますので一概にどっちが良いのかは判断できません。

ただ、法人化の方が良いローンの取り組みが出来たりすることもあります。

現在、ご相談頂いているお客様は、金融機関の方から法人化にしてくれれば、借り換えOKですといった回答もあり、現在検討中です。

明確な事業規模の計画があれば、法人化も良い方法ではあります。

最近の投資マンションの金利事情

2016.06.25

マイナス金利の影響で、かなり投資マンションのローン金利も下がってきてます。

当社提携ローンで、1,3%〜という金利商品もございます。

現在、2%後半や3%を超える金利のお客様はローン借り換えを検討すべきです。

個人のお客様では、中々投資マンションの金利事情をキャッチすることは困難です。

また、お客様の属性や販売会社によっても金利が違います。

少しでもキャッシュフローを良くしたい、今後の不動産運用についてアドバイスが欲しいという方であれば、当社はお役に立てるかと思います。

不動産投資のあれこれ

2016.06.24

一口に不動産投資と言っても、色々な種類や所有の仕方があります。

区分、一棟、ビル、駐車場、土地、これらを、キャッシュ、ローン、又、個人で所有、法人で所有など、本当に色々あります。

しかし、不動産投資においての共通の考え方は一つです。

毎月の返済は家賃で全て賄えることです。(ローン年数によっては違ってきますが)

要するに、「利回り重視」であることです。

そうなると、高額な新築マンションの投資は除外されます。
「節税目的」での新築マンションも問題外です。

当社にご相談頂きく多くの方は、この新築マンションの問題です。
ローン借り換え、ご売却相談、毎日たくさんお問合せを頂きます。

騙されない為に、ある程度は知識を身に付けたいですね。

融資緩和はいつまで続くのか?

2016.06.23

投資物件に対しての融資が過去最高の残高を推移しております。

しかし、いつまでもこの状況が続くとは思えません。

特に、最近、投資マンションにおいて融資を緩和している金融機関は、状況次第ではサッと引いていくでしょう。

日本の投資マンションも一棟収益もここにきて一周回ってしまっている感じがします。
(売れ残りが業者間でぐるぐる回っている状況です)

当社の見解では、あと2年は今の状況が続く可能性がありますが、それ以降はどうなることやら・・・

借り換えやご売却を検討されておられるのであれば、早めに行動に移すことをお勧め致します。

本日のご相談

2016.06.21

本日も2名の方のご相談をお受け致しました。

●公務員の方 43歳 投資マンション 東京 3戸 (全て新築)

 ローン総額 7090万円  ローン平均金利 2.841%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京 2戸 (全て新築)

 ローン総額 3380万円  ローン平均金利 3.075%


公務員の方は、売却のご希望です。
しかし、あまりにも購入時の価格が高い為、ご希望価格では売却は難しいです。
今後、借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
毎月約3万円の収支マイナスの為、ご定年までに収支を安定させ、売却していきたいとのご要望です。

収支悪化で悩んでいる方へ

2016.06.21

高額な新築マンションを購入された方は、非常に収支が悪いです。

また、金利が高い金融機関をお使いの方も収支が悪くなります。

では、収支改善の方法は何があるのでしょうか?

●ローンの借り換え
●賃貸管理手数料の見直し
●繰上返済
●売却

このいずれかを検討しなければいけません。

一番簡単に出来るのが、●ローンの借り換え と ●賃貸管理手数料の見直し です。

当社では、賃貸管理もさせて頂けますので、ローン借り換えと併せてご相談頂けます。

ローン借り換えの手順

2016.06.20

投資用マンションのローン借り換えの流れ(手順)をお知らせ致します。

,客様より物件名とお部屋番号をお知らせ頂く (物件調査の為)
△客様の属性のヒヤリング (ご年齢、ご年収、総借入など)
L銘婿に詳細のヒアリング、借り換えのご説明、必要書類のお預かりをさせて頂く
ざ睛撒ヾ悗愨膿
ザ睛撒ヾ悗らの回答を受けて、借り換えするかしないかの判断
借り換えする場合は、全て完了後、コンサルティング費用をお支払い頂く

簡潔にお知らせしますとこのような手順となります。

まだ、マイナス金利の影響で、各金融機関も非常に積極的に融資する姿勢です。

この情勢がまだまだ続くとは思われませんので、収支改善をご検討されておられる方は、お早めにご相談下さいませ。

医師の方や医療関係者はやはり狙われやすい

2016.06.19

悪徳な投資マンション販売業者は、医療関係のお仕事に従事されておられる方を狙っている傾向になります。

なぜなら、高属性なので、どこの金融機関でも融資を受けやすい為です。

中には、一棟アパートや高額な新築ばかり買わされ、年収の30倍近い融資を受けておられる方もいらっしゃいました。

ご友人のご紹介で購入されるケースが多く、「断り辛かったから」「キャッシュバックがあったから」などの理由が購入のきっかけだったみたいで。

過去には、「婚活詐欺」「出会い系商法」で新築を購入された看護士の方からもご相談がありました。

家賃保証は果たして良いものなのか?

2016.06.17

家賃保証=サブリース

投資用マンションを購入されるとやはり空室リスクは存在します。

とある新築マンションを販売されておられる会社は、強制的に最初からサブリース契約で賃貸管理をされます。

果たして、サブリースは良いものなのか・・・

答えは、NOです。

なぜなら、手数料の問題や、根本的に空室期間などを検証すると、長期的にはオーナー様が損をします。

また、賃貸付け時の礼金収入、家賃の変動でサブリース金額も変更される問題など、どうしたってオーナー様には不利な契約内容が多いように思います。

当社では、ご所有戸数が少ないのであれば、自己管理をお勧め致します。

投資物件が空室になったら・・・

2016.06.16

ご所有物件が空室になるとどんな方でもブルーな気分になります。

しかし、海外の投資家向けへも販売させて頂いたいる当社では、空室しか買わないといった投資家もいらっしゃいます。

その場合、良質な空室物件を探すほうが非常に難しくなります。

空室で悩み、しかも、売却もご検討されておられるのであれば、是非当社へお問合せ下さい。

過去に、空室でも思いがけない価格で売却出来た事例もございます。

一棟アパート経営の失敗は・・・

2016.06.14

最近は本当によく「一棟アパートのご相談」を受けます。

多くは、ローンの借り換え相談です。

当然、借り換えが出来る方もいれば出来ない方もいらっしゃいます。

先日も、3棟 ローン総額34000万円の物件をご所有されておられます。

約2年前に購入され、当初は手残りも約30万円ほどあったが、今では毎月収支がトントンの状況です。

今後の修繕などを考えると維持できない可能性があり、非常に不安です、とのご相談でした。

物件の評価や収益性、立地やお客様の属性などを考慮しても、おそらく借り換えはできません。
しかも、このままでは近い将来破綻してしまいます。

一棟アパート経営の失敗は、人生を大きく変える要因になることを理解しておかなければいけません。

明確な着地点が描けているか?

2016.06.13

不動産投資を始める前には、「老後にはいくらの不労所得を作るのか?」ということは最低でも計画しておきましょう。

30歳で不動産投資を始めると35年ローンで65歳で完済となります。

では、50歳の方が始める場合は、29年ローンとなる為、79歳で完済となります。

79歳までローンが残る・・・

現実的に考えるとゾッとしませんか?

現在、投資マンションをご所有されておられる方は、繰り上げ返済の計画や出口戦略を立てておられますでしょうか。

特に、新築マンションを購入された方は、無計画で始め、しかも、「節税目的」で購入されておられる方もいる為、本来の不動産投資の形には程遠いものになっておられることでしょう。

「失敗した!」と感じておられるのなら、何らかのアクションを起こさないといけないですね。

キャッシュバックをセールストークに使われる場合

2016.06.11

高額な新築マンションをセールスされる時に、ある販売会社は「キャッシュバック」を条件に販売をかけてきます。

キャッシュバックとは、購入すると現金をもらえるということです。

当たり前に考えて、商品を購入して現金までもらえるなどと言う話が普通なのかどうか・・・

正当な取引とは言えない気がしませんか?

しかし、騙される方もいらっしゃいます。

「毎月のマイナスはこのキャッシュバックから負担してください」

「税金などはキャッシュバックから負担してください」

などとセールスされるみたいです。

正当な取引でないものは、いずれお客様のご負担になりえる可能性は非常に高くなりますので注意が必要です。

身の丈に合わない不動産投資は失敗する?

2016.06.09

ここで言う、身の丈に合わないとは、

年収に合わない借り入れをし、物件を取得していくことを指します。

ある地方銀行では、年収の30倍近い融資も行います。(完全に債務超過と思いますが)

ネット広告では、「サラリーマンでも○億円の資産」や「年収400万円でも○億円の資産」など、少し誇大広告の様なものが散見されます。

当社も物件の販売を行っておりますが、その様な年収の20倍や30倍近い借り入れを推奨しておりません。

なぜなら、借り入れが多ければ多いほど、やはり今後の借り換えや色々なローンを取り組む局面で不利に働くケースが多いからです。

「不動産の収益があれば金融機関は借り入れとはみなさない」
「投資マンションを所有していてもマイホームは買えます」

この様なセールストークを信じたが、結局マイホームが買えなかったなどのご相談もお受け致します。

当社にご相談される方の多くは、「債務超過」です。

逆に言えば、「債務超過」でない方は、そこまでお困りになるケースが少ないと言えます。

何事も、身の丈ということは非常に大切ではないでしょうか。

それでも騙される医師の方

2016.06.07

以前、当社にご相談頂いた医師の方です。

約3年前に、新築で購入された区分の借り換えのご相談をお受け致しました。

その時には、過去の返済状況が不良の為、借り換えはできなかったのですが、2、3年通常返済をすれば再審査可能との回答をさせて頂きました。

しかし、同時期に、一棟アパートのセールスもお受けになられており、区分の収支改善にはそれも良いのではないのかというご相談もお受けしておりました。

当社からの回答としては、一棟を購入してしまうと負債額が増え、区分の借り換えは今後困難になる為、まず、区分の借り換えを成功させ、その後、検討すれば良いのではないでしょうかというご提案をさせて頂きました。

最近、その医師から再度ご相談を頂き、当社のアドバイスを参考にせず、一棟アパートを購入されたらしく、やはり他のご相談者の方と同様に、最初の1年はローンを支払っても手残りがあったが、最近になり、空室が目立ち、家賃保証金額もかなり下がり、毎月、マイナス収支に陥ってしまっておられます。このままであれば、維持出来なくなる恐れがある為、何とかならないのかというご相談です。

まずは、売却を検討し負債金額を減らし、並行して賃貸管理の状況を再度正確に把握し、少しでもキャッシュフローの改善を図るのが急務です。

築浅中古がやはり人気が高い

2016.06.05

当社でも中古マンションの販売をさせて頂いておりますが、やはり一番人気は築浅の中古マンションです。(区分)

理由は、良い条件のローンが使えることと、賃貸市場が安定している、これにつきます。

最近流行りの不動産セミナーでも、築5年〜15年くらいの物件が飛ぶように売れております。

良質な一棟を仕入れるのは大変厳しいですが、区分であればまだマシです。

約10年くらい前に良い物件を手にされた方は、ほとんど持ち出しなく売却出来ているみたいです。(東京のごく一部ですが)

そう考えると、同じ時期に関西圏や福岡の新築物件を購入されておられる方は、まだまだ売却価格がローン残金と比べると差額が大きいような状況です。

どこの立地で買うか、どこの金融機関を使うか、非常に大切ですね。

街頭アンケートからの投資マンション販売

2016.06.04

最近、本当に街頭アンケートからの投資マンション販売業者をよく見かけます。

「税金の件でアンケートお願い致します」

「老後の対策の件で・・・」

「資産形成の件で・・・」

などなど、声掛けの入りは色々です。
(目的は個人情報の入手です)

私も、大阪駅周辺、博多駅前、東京新橋や新宿などで何度も声掛けをされました。

ほとんどが新築の販売業者です。
(道路使用許可を取っているのか疑問ですが・・・)

ちなみに当社にも、その様な販売手法から新築を購入された方からのご相談も頂戴致します。

細かな相談内容は色々ですが、
●毎月の収支が購入時の説明より悪い
●税金(取得税や固定資産税)の負担は聞いていなかった
●還付金が少ない
●1戸購入したら次々にセールスされる
●こんなに金利が高いとは聞かされていなかった

などの相談です。

今も昔も、キャッチセールスは無くならないものですね

ローン金利は安いほうが良いに決まっている!

2016.06.04

ごくまれに、「ローン金利は経費で計上できるから高くても良いのでは?」とおっしゃるオーナー様がいらっしゃいます。

それは大いなる間違いです。

なぜなら、全ての金利が経費にはなりませんし、当然キャッシュフローも悪化するので、借り換えなどの審査時にも不利に働きます。

特に、医師の方などが「節税」目的で購入されるケースで、うまく販売会社のセールスに乗せられて購入するパターンに多いです。

ローン借り換えで、「たかが何千円安くなるだけなら今のままで良い」とおっしゃる方もいらっしゃいますが、それも大きな間違いです。

単純に毎月の返済の軽減額だけの単純なメリットだけでなく、収支が改善されると、今後、さらに良い条件の借り換えが出来たりもします。

最近の借り換え成功例では、年利0.85%(変動金利)で借り換え成功された方もいらっしゃいます。

結論、「ローン金利は安いほうが当然良いですし、出来るときには必ずやるべきです」

投資は利益を上げないと意味がない

2016.06.03

投資は基本的には利益を上げることが目的です。

不動産投資においての利益とは、

●毎月の家賃収入から経費を引いた手残り金
●売却益

です。

では、新築マンションを所有されておられる方はどうなのか。

毎月何千円のマイナスを出し、しかも高額で利回りが悪い。

そして、売却時の価格はとてつもなく安くなります。

ではなぜ高額な新築マンションを購入される方がいるのか。

●知識不足 ●騙される 

この2点につきます。

毎月きちんとしたキャッシュフローを残すということは、お客様のそれ以降の不動産投資を大きく左右する重大なミッションです。

5月度の振り返り

2016.06.02

5月もたくさんのご相談を頂戴致しまして、誠に有難うございます。

最近の傾向として、「一棟アパートの借り換え相談」が急増しております。

毎度のことながら、販売業者に騙されて購入させられておられる方が多く、悲惨な状況です。

自分は騙されていないと思っていても、どんどん負担額が増える様な事があれば疑うべきです。

区分でも一棟でも昔よりかは借り換えがし易い状況ですので、お困りの際は是非お問合せ下さいませ。

ローン借り換え出来ずに悩んでいらっしゃる方

2016.05.31

まず、投資マンションのローン借り換えは容易ではありません。

誰でも、どんな物件でもいつでも出来るということは決してありません。

「借り換えを試したが金融機関に門前払いをされた」

「借り入れ状況を話したが全くダメだった」

など、審査以前で断れるケースがほとんどだと思います。

何も戦略なしで申し込まれても当然断られます。

まずはきちんとした「戦略」を立てることです。

それらのノウハウは当社にはありますので、お気軽にお問合せ下さいませ。

一棟アパート経営はそんなに簡単ではない

2016.05.28

金融機関の融資緩和のおかげで、サラリーマンの方でも最近は一棟アパートが購入しやすくなりました。

しかし、当社にもかなりの数のご相談が入ります。

皆様、「最初は良かったが購入後1年くらいで収支が悪化した」とおっしゃいます。

では、なぜこの様な事になるのか・・・

●購入当初のレントロールがごまかされている
●管理費や修繕費を想定していなかった
●税金を想定していなかった
●ローン内容を理解していなかった、または、騙された

など、少し確認していれば間違いは起きないように思います。

理解せずに購入されたのか、販売会社に騙されたのか、色々な理由はありますが、そんな不十分な状況で何千万、何億円の借り入れをすることは非常に危険としか言いようがありません。

最近は、色々な媒体でいかにも簡単にアパート経営が出来るような広告を見ますが、ノウハウが無ければ簡単に収益を出すことは難しいと思います。

不動産融資が過去最高

2016.05.27

日銀のマイナス金利政策の影響で不動産向け融資が過去最高となったみたいです。

地方銀行でも新築アパートの融資がかなり伸びております。

しかし、このまま融資緩和が続くとは思いません。

優良物件であれば今のうちに買っておくというのもありかもしれませんが、一棟物には注意が必要です。

東京都内や大阪市内で優良物件を探すことは非常に困難です。

無いといっても過言ではありません。

悪徳業者は不良物件を優良物件に見せかけ、高値で販売しているようです。

資産形成には気を付けましょう!

2016.05.26

「資産形成」「○億円の資産」「サラリーマンでも○億円の資産」

などとネット広告、不動産セミナーなどを最近は本当によく見かけます。

勘違いしてはいけないことは、借金(負債)をたくさん作って資産を作ることは誰でも出来ます。

レバレッジを効かせまくって、ローン額MAXまで買わせる「次々商法」は危険です。

購入され続けるお客様にもマヒされておられる方もたくさんいらっしゃいます。

「ゆとりある老後」

人それぞれの価値観はありますが、

。僑虻弌ー擽癸渦円 毎月の不労所得 毎月10万円 (団信あり)

■僑虻弌ー擽發覆掘 )莊遒良塹所得 毎月5万円

どちらが本当の「ゆとりある老後」なのでしょうか・・・

「団信あるから 廚隼廚辰討られる方はやばいかもしれません。

リスクをよく考えてみて下さい。

騙されたことに気付かない

2016.05.24

つい先日も、投資マンションの「デート商法」「出会い系商法」で逮捕者が出たニュースがありました。

明らかな「詐欺行為」はお客様も認識しやすいですが、お客様の知らないところで行われている犯罪行為や違反行為もあります。

当然、お客様は騙されたことに全く気が付きません。

不正な取引、不正な融資はたくさんあります。

当社にご相談頂くお客様の中にもいらっしゃいますが、売買契約書や重要事項説明などの関係書類を拝見する段階から違法性が高いものも存在致します。

少しでも疑問に思う事や、「あれっ?」と思う事があれば用心しなければいけません。

信用の毀損

2016.05.23

投資マンションを購入される方は常にご自身の信用情報については考えておかなければなりません。

例えば、同じ1億円の不動産ローンでも、毎月収支が赤字なのか黒字なのかで今度の戦略は全く違ったものになります。

当然、今後の買い増しやローン借り換えにおいても対策は全く違います。

新築物件を購入される方の多くは、このことについて全くと言っていいほど無知です。

販売会社に言われるがままにローンを組みます。(提携ローン)

気づいた頃には、身動きが取れない状況に陥ってしまいます。

しっかりとした知識の元、買い進めていかないといけません。

新築マンションでは投資にならない

2016.05.22

高額な新築マンションでは投資になりません。

利回りが悪すぎるからです。

それでも、購入する?させられる?方はいらっしゃいます。

「節税」 「年金」 「生命保険」

この3つのメリット?でセールスされます。

特に複数の物件を購入されておられる方は最悪です。

売却も出来ず、収支もどんどん悪化する為、維持し続けることが出来なくなるオーナー様もいらっしゃいます。

一口で不動産投資と言っても、種類、やり方、考え方の違いで大きな損失を出してしまう事もあります。

医師の方のローン借り換え

2016.05.21

医師の方は、ローンの借り換えの成功率が非常に高いです。

やはり、高属性の方なので公務員やサラリーマンの方より有利な条件での借り換えが出来ます。

先日も、医師の方で、年利0.85%で投資用マンションの借り換えが成功致しました。

当然、一気に収支も改善されました。

地方銀行も融資先に困っている状況の中、医師の方でしかも不動産担保であれば案件としては是非とも欲しい案件になるのでしょう。

物件の売却を検討されるなら

2016.05.19

物件を売却される時には、取引形態に注意しましょう。

一般媒介、専任媒介、直接売買なのか・・・

取引形態によって手数料が発生したりしますので、手残り額が変わってきます。

また、「あなたの物件が欲しいと言われる方がいます」 などの物上げのTELはほぼ嘘だと思ったほうが良いです。

その物上げのセールスに騙されて大きな損害を被った方もいらっしゃいます。

どんな取引でも期間の定めが必ず存在します。

通常3か月が相場ですが、それ以降自動更新になるのか、又、その都度契約書の取り交わしをするのかは重要な確認事項です。

医師の方はやはり注意が必要

2016.05.17

先日も医師の方からご相談をお受け致しました。

8年程前に始めて新築マンションを節税目的で購入されました。

毎年、次々に買い増しのセールスを受け、今では14戸新築ばかりを購入されておられます。

途中で担当者がコロコロと変わったり、セールスを断ると賃貸管理のサービスが悪くなったりと半強制的に購入を迫られたこともあったみたいです。

現在は毎月約20万円近くの負担があり、節税効果も減少しており今後物件の整理も検討されておられます。

売却で価格査定もされましたが驚く様な安い査定の為、売却は非常に困難な状況です。

まずは、ローン借り換えで収支改善を提案させて頂きます。

中古アパートも利回り低下

2016.05.16

最近は、一棟の利回りも低下気味です。

中々うまみのある物件は出回りません。

その中でも、一棟販売業者の方は、あの手この手で販売されておられます。

一棟の場合は相当な調査と計画が必要になりますが、中々うまく運用出来ておられる方はいらっしゃいません。

「最初の1年は良かった」 「空室リスクやリフォーム代金の負担が大きすぎる」

といった様な声をよく聴きます。

金額も区分とは比べ物にならないだけに、購入前には色々なリサーチが必要になります。

当社では、購入される前の物件調査も無料でさせて頂きております。

ローン借り換え可能な物件

2016.05.15

当社では、北は北海道〜南は沖縄までの投資用不動産の借り換えが可能です。

お客様の中に、勘違いなさっておられる方もいらっしゃいまして、「物件が地方だから借り換え出来ない」と言われる方がいます。

北海道なら○○銀行、東京なら○○銀行、京都なら○○銀行、広島なら○○銀行、といった様に各地方の物件にまで対応できる体制を整えております。

また、区分に限らず、一棟収益マンション、アパートなども対応可能ですので、是非、お問合せをお待ちしております。

中古マンションの優位性

2016.05.15

投資用新築マンション VS 投資用中古マンション

投資としてどちらが良いのか?

答えは、断然、中古マンションです。

なぜならば、値下がりリスクが新築に比べ少ないからです。

新築マンションを購入され、売却したいが出来ない(ローン残高と売却値の差が大きい)というオーナー様が非常に多いです。

中には、「値上がりします」 「ローンと同額で売却出来ます」 などといったセールスを信じ購入された方もいらっしゃいます。

当然、価格だけで判断してはいけませんが、色々な要素を考えても中古マンションだと思います。

では、投資としては中古マンションの方が有利なのに新築マンションをなぜ購入するのか・・・

●節税効果を期待する ●「中古」という気分的な問題 ●知識がない ●騙される

この4点しか思い当たりません。

最近は、書店などでも、「新築マンションは買うな」 「中古マンションを買いましょう」という題目の書籍を見かけることが多くなりました。

知識不足で高額な投資不動産をスタートさせることは危険です。

マイナス金利の影響

2016.05.14

住宅ローン金利も投資マンションのローン金利も過去最低水準です。

また、ローン借り換えなどでも驚く様な好条件の事例もございます。

先日は、ある地方銀行で、1%を切る借り換えに成功された方もいらっしゃいました。

今、現在、毎月の収支で悩んでいらっしゃるオーナー様はすぐに動かれたほうが良いでしょう。

「いつでも借り換え出来る」「今しなくてよいのでは?」と呑気に考えておられると、状勢が変わる可能性もあります。

DMを受け取られた方

2016.05.13

当社では、定期的にDMをお送りさせて頂いております。

●投資マンションのローン借り換え
●不良物件の売却
●賃貸管理のご相談
●投資不動産のコンサルティング

など、色々なお悩みに対応させて頂けます。

お蔭さまで毎日たくさんのご相談を頂戴しますが、お客様によってはお役に立てない方もいらっしゃいます。

また士業の方々との連携により、かなり専門的なご相談もお受けできますので、是非、お問合せ下さいます様お願い致します。

企業の信用性

2016.05.12

投資不動産を購入される時、その企業の信用性をどこで図りますか?

●設立日 ●従業員数 ●上場 ●資本金 ●CMなどの宣伝 ●取引金融機関

など、色々な物差しがあります。

先日、ご相談頂いたお客様は、「企業CMに有名芸能人が出ていたので安心かなと・・・」

との理由でアパート購入をされました。

しかし、契約書を拝見すると、「あれっ???」と思うことがあったり、購入してから半年も経たないのに家賃額が大きく減少したりと、お客様の被害は甚大です。

企業の信用性は紙面や広告などでは図れないと感じます。

繰上返済の原資は作れていますか?

2016.05.10

投資不動産で大切なことは、「いかに早く完済できるか」です。

借り入れの無い不労所得をいかに早く作れるかが大切です。

では、この繰り上げ返済の原資が無ければ、毎月のお給料や退職金などを使わなければいけません。

毎月の収支がマイナスかプラスかで将来的なビジョンが全く変わってきます。

特に、高額な新築を購入されておられる方は対策が必要です。

素人が売却益狙いは必ず失敗する

2016.05.09

「東京は地価が上昇しているから値上がる」

「オリンピック間近で売れば儲かる」

などとセールスされ新築マンションを購入された方からのご相談が非常に多いです。

結論、「売却益は出ません。必ず損します」

そもそも、値上がり確定であれば、売主も売らずに所有し続けるでしょう。

素人の方が欲張って甘い話に乗せられて騙されることはいつの時代でもありますね。

新築を購入されたオーナー様、ピンとくることないですか?

破綻していることに気づかないオーナー様

2016.05.08

ご相談頂くオーナー様の中には、ご自身の不動産運用が破綻していることに気づいていない方も多くいらっしゃいます。

●騙されていることに気づいていない
●困ったら高値で売却出来ると思っている
●現状のマイナスであれば維持できる

など、内容を把握させて頂くと、かなりまずい状況の方もいます。

当社では、「とにかく借入額を減らすこと」を念頭に、売却をご提案します。

借入額が減れば、借り換えの検討も視野に入れることが出来るからです。

お仕事をされておられる時は、頑張ってお支払いが出来ますが、定年後に負担が増加し、維持出来ないのであれば早い段階で見切りをつけなければ、老後に最悪の結果しかありません。

投資された後、ご自身の状況を冷静に把握し続けなければいけませんね。

次々商法は悪徳

2016.05.07

投資マンションや一棟アパートを購入すると、次々に販売をかける業者があります。

お客様の為ではなく、ローン枠いっぱいまで使い販売したいという業者側の理由です。

また、短期間に販売することにより、お客様が余計な?知識がない状況で完結させたいとの理由もあるみたいです。

先日も、東京の新築販売業者から、約2年の間に6戸購入させられたお客様や、1年の間に11戸購入させられた医師の方もいらっしゃいました。

皆様、購入されてから本当のリスクを知り、非常に不安感がある為、売却を検討されておられます。

短期間の間に、「いい物件が出ました」「キャンセル物件が出ました」「あなたは○戸所有しないとメリットありません」というようなセールストークは注意ですね。

GW休暇中に頂きましたお問合せについて

2016.05.06

本日より通常営業させて頂いております。

GW休暇中に頂きましたお問い合わせは順番に対応させて頂きます。

宜しくお願い致します。

ご売却のご相談、価格査定

2016.05.02

当社では、投資物件の売却のご相談や買い取り、価格査定などもさせて頂きます。

他社では、安い値段で査定された方も是非ご相談下さい。

現金買い取りですので最短で3日ほどで決済させて頂けます。

また、少しでも高くご売却する「コツ」などもお教え致します。

本日、明日で6名のご相談です。

2016.05.01

区分のローン借り換え、一棟のローン借り換え、売却のご相談、騙されて買わされた!、このような相談内容となります。

お客様も上場企業ご勤務の方から医師の方まで色々です。

ご相談頂く多くの方は問題ないのですが、ごくまれに必要書類がお手元に無い、紛失、交付されていないケースもありご相談を受け辛い状況の方もいらっしゃいます。

現状確認が出来ない状況では、借り換え審査も出来ない為、当社では、まず、必要書類のご準備からお願いしております。

具体的な必要書類とは、
●投資物件の売買契約書などの契約書ファイル
●投資物件の賃貸契約書 (レントロール)
●確定申告書類 3年分
●物件の間取りが分かる物(パンフレット)
●免許証、保険証の両面コピー

取り急ぎは以上となります。

当社へご相談頂く前に、必ず必要書類のチェックをお願い致します。

超優良物件は簡単には手に入らない

2016.04.30

50戸に1戸、100戸に1戸くらいのレベルで超優良物件を仕入れることがあります。

その様な物件はお得意様皆さまがお探しなのですぐに売れてしまいます。

では、どうなればそんな情報をくれるお得意様になれるのかというと、当然、

●物件を購入された実績がある方
●属性が良く問題なくローンが使える方
●自己資金も使え、決断が早い方

です。

ご相談頂くお客様の中には、新築の販売業者から、「キャンセル物件で破格の値引きが出来る」「超優良物件ですが値引き出来る」「キャッシュバック付き」などのセールスに乗せられ高値で購入させられた事例もあります。

物件を拝見すると、どこが超優良?と首と傾げる様な物ばかりです。

「本当の超優良物件」は簡単には手に入らないということを認識しなければいけません。

ローン借り換えにはコツが必要

2016.04.29

投資マンションのローン借り換えを成功させるには、「コツ」と「テクニック」が必要です。

ご自宅の借り換えみたいにスムーズに審査を受けれない場合が非常に多いです。

おそらく、オーナー様ご自身で借り換えに動かれても門前払いが多いと思います。

金融機関は、

●物件の立地 ●収益性 ●利回り ●オーナー様の属性 ●収支
  
などを総合的に審査をします。

プロパー融資なのか、商品化されたものに当てはまるか、金融機関によってもまちまちです。

全くの無計画でチャレンジしても無意味です。

理想の不動産投資になっているのか?

2016.04.28

今、現状で不動産投資をされているお客様に一度問いかけます。

「今の状況は当初描いた不動産投資になったおらますか?」

おそらくほとんどの方が理想とは程遠い現状であると思います。

●収支か悪い(マイナス)
●空室負担やリフォーム代金の負担増
●金利が高い
●繰り上げ返済まで手が回らない
●売却価格が安すぎるので手放せない
●退職後の返済が心配
●販売会社に騙された

など、理由は色々あるかと思います。

債務超過になられておられる方は、非常に危険です。(ご自身で認識されておられない方も多いです)

理想の不動産投資に繋がるように当社ではアドバイスさせて頂きます。

金融機関の評価

2016.04.26

ローンを使って物件を購入される場合、「物件評価」を金融機関から取ります。

簡単に言うと「物件評価」とは、いくら貸せるかということです

勘違いしてはいけないことは、「物件評価」 = 市場価格 ではないということです。

ごくまれに、「○○銀行が○○万円の融資を付けたからそれくらいで売れる」とおっしゃるお客様がいますが全く間違いです。

評価=売却値ではないという事をきちんと理解しなければいけません。

アパート経営での大失敗は最悪の結果に

2016.04.25

アパート経営の失敗は、最悪の結果に直結致します。

当社にもたくさんのご相談が来ますが、そのほとんどが「最悪」の状況です。

先日も、東京のとある業者から3棟購入され、金額は約3億円のローンを組まれておられます。

購入当初は手残りもありうまく運用しておられるつもりでしたが、最近、空室が発生したり、リフォーム代金の負担などが増え、今では、手残りが全く無く、このままでは、修繕費なども積立出来ない為、今後が非常に心配であるというご相談です。

この方のミスとしては、
●購入時に賃貸状況を細かくチェックしなかった
●融資金利が高すぎる

やはり、専門的な知識がなかった為に犯したミスです。

投資マンションで成功する人、しない人

2016.04.24

成功の概念は人それぞれではありますが、金銭的な損失を出す人、出さない人という括りでお話しします。

まず、理解しなければいけないことは、90%は買い方で決まるという事です。

買い方とは、

●物件 ●利回り ●ローン条件 ●自己資金

この4つで決まります。

そうなれば、販売会社がどこだとか賃貸管理の内容がどうだとかはあまり関係無いと言えます。

最悪なのは、立地の悪い新築を高額で購入し、しかも、金利の高いローンを使ってしまっている場合です。

投資マンションを始める場合は、必ず「知識」は必要です。
失敗する多くの方は、なにも知らずの状況で友人、知人の紹介で購入されておられます。
少しの知識で大きな損害を免れることが出来たはずなのにといつもご相談を受け思います。

GW休暇のご案内

2016.04.23

当社では、GW休暇と致しまして、

●5月3日(火) 〜 5日(木) 

とさせて頂きます。

お客様、お取引業者様、ご了承頂けます様お願い致します。

※緊急連絡は各担当者迄ご連絡下さいませ※

※メールでのお問合せは休み明けの対応とさせて頂きます※

ローン借り換え 成功事例

2016.04.21

最近の当社、ローン借り換え成功事例をお知らせ致します。

●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 大阪1戸 神戸1戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 5020万円  ローン平均金利 2.785%

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒  ローン金利 1.8%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 名古屋3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 9660万円  ローン平均金利 3.15%

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒  ローン金利 1.75%


●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3820万円  ローン金利 2.775%

 中古 一棟アパート ローン金額 8700万円  ローン金利 4.1%

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒  ローン金利 2.0% (投資マンション)
 
                    ローン金利 2.7% (中古一棟アパート)


上記以外にもたくさんの成功事例がございます。

ご相談、ご面談の予約が取りづらい状況ですが、是非、お早めにご検討下さいませ。

新築マンションでもリフォーム代(クリーニング代)はかかる

2016.04.19

投資物件の購入を検討されておられるお客様の中には、

リフォーム代に関して、中古マンション > 新築マンション と思われておられる方がいらっしゃいます。

当然、一概には言えませんが、新築マンションでも費用はかかります。

「新築マンションだから費用はほとんどかかりません」
「ほぼ当社で費用は負担します」

などと聞かされておられませんか?

このリフォーム代金については、当社でも結構ご相談が多い要件です。

「なぜ、こんなにも高いのか?」「新築で購入したのに意外と高い」

ということがあります。すべてのオーナー様が現地まで行き、チェックをすることは不可能です。もしかしたら不要なリフォームをされておられるケースもあります。

良い物件は瞬時に売れる

2016.04.18

当社にも、「中古物件を探している」というお問合せを頂戴致します。

良質な物件は瞬時に買い付けが入ります。

本当に悩んでいる時間など無いくらいの速さです。

それを考えると、ネットや不動産サイトなどに掲載されている物件情報は果たして正確なのか?と感じるものもあります。(広告の中にはおとり広告なども多く存在します)

昨今の不動産投資ブームの追い風で、本当に良質な物件情報も少なくなってきました。

今後も情報源の確保とスピーディーな判断が企業としても必要になります。

強引な勧誘、買い増しの商談

2016.04.16

以前、問題になりました、強引な勧誘問題。

昨日も、そのような関係のご相談をお受けいたしました。

その方は、東京の会社から新築マンションを2戸購入されておられます。

購入動機としては、私的年金作りではありましたが、お客様の年齢の問題で収支が大きなマイナスとなる状況での購入でした。

お客様自身も、定年後のお支払いが心配だったみたいですが、担当者からは、「支払いが難しくなっても高値で売れますよ」と言われた為、購入を決断されました。

そして、最近、3戸目の勧誘をされ、購入する気持ちがなかったが、一応お会いしてお話を聞かれたみたいです。
しかし、そこで問題が起きました。
担当者からは、「買ってもらわないと困る」「買うまで帰れません」というような恫喝まがいのセールスをされ、しかも、終電もなくなるまで帰してもらえなかったみたいです。
一応、ローンの審査だけという意味で申込書は記入されたみたいです。

この様な相談を受け、いまだにそのような勧誘をしている業者があるのかと少し驚いております。

アパート経営の難しさ

2016.04.15

区分の投資マンションよりアパートの方が収益は上がります。

当然、リスクも増加します。

当社にも、区分の収支改善を図るために、アパートを購入された方からのご相談が最近増加傾向にあります。

皆様、「最初は手残りがあったが、空室や修繕費がかかり手残りが無くなった」というご相談です。

中には、悪徳業者に騙されているケースもあり、金額が大きい分本当に死活問題です。

ノウハウがいるアパート経営

簡単に儲けられるほど、甘いものではありません。

規則と政省令の遵守

2016.04.14

ご相談頂くお客様の中には、「規則違反」や「政省令違反」の売買も多く見受けられます。

中には、金融機関をも巻き込んだものもあり、目覆うものも存在致します。

これらの契約で、不利益を被るのは、いつも消費者(買主)です。

お客様の知らないところで行われていたり、お客様も承知の場合、色々なケースがありますが、いけないことには変わりません。

過去には、計画的に違反行為をし、多額の利益を上げ、そして計画的に法人解散させる悪徳業者も存在しました。

GWのご予約状況

2016.04.12

当社では、GW休暇として、5月3日(火)〜5(木)迄、休業とさせて頂きます。

その他のご面談のご予約状況(ご面談可能)です。

●4月29日(金祝) 17時 〜 20時

●4月30日(土)  13時 〜 15時

●5月1日 (日)  11時 〜 13時  19時 〜 21時

●5月2日 (月)  10時 〜 12時  14時 〜 16時 

上記は今のところご予約可能です。

ご相談、ご面談予約はお早めにお願い致します。

先日ローン借り換え成功されたお客様

2016.04.12

つい先日借り換え成功されたお客様のお話しを少し紹介致します。

●44歳 上場企業ご勤務の方 投資マンション 東京4戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 9220万円  ローン平均金利 2.875%


 当社からDM(ダイレクトメール)をお送りさせて頂いたお客様でした。
 以前から収支の改善でローン借り換えをご検討されておられましたが、お付き合いされておられる業者にご相談をすると、「借り換えは出来ない」との回答だったみたいです。
 当社からDMが届き、またまた、お付き合いされておられる業者に、「こんなDMが届いたんだけれども・・・」と聞くと、「そんなのは嘘です。騙されますよ」と言われましたが、当社にお問合せを頂きました。
 結果、東京の物件も、大阪の物件も「年利1.8%」で借り換え成功されました。
 当社のHPやDMをご覧になられて、「そんなバカな!?」「どうせ嘘でしょ!?」と思われておられる方もいらっしゃるかと思います。
 投資マンションのローン借り換えはご自宅のローンとは性質が違うので、「コネ」と「テクニック」が必要です。
 購入したらサービスが悪くなった会社を信用するか、新しい情報を生かすか、お客様次第です。

中古物件の情報収集はどこからするのか?

2016.04.11

当社では中古物件の販売もさせて頂いております。

お客様から、「物件の情報はどこから集めてますか?」と尋ねられることがあります。

当然、色々な情報源があります。

●専門業者 ●金融機関 ●弁護士や税理士、FPの方々 ●競売 ●お客様 など

たくさんある情報の中で、物件を吟味し、販売しております。

一般のお客様となりますと、金融機関や弁護士などからの情報を入手することは不可能です。

中古物件での不動産投資をご検討であれば、やはり物件情報を集めることから始めないといけません。

ローン借り換え事例の紹介

2016.04.10

当社での、投資マンションのローン借り換え事例をご紹介させて頂きます。

●47歳 上場企業ご勤務の方

 投資マンション 新築4戸  ローン総額 7440万円  ローン平均金利 2.75%

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ ローン金利 1.7%


●51歳 公務員の方

 投資マンション 新築3戸  ローン総額 4710万円  ローン平均金利 3.1%

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ ローン金利 1.3%


●39歳 上場企業ご勤務の方

 投資マンション 新築2戸  ローン総額 3870万円  ローン平均金利 2.3%

 一棟 中古 アパート    ローン金額 5500万円  ローン金利 4.1%

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ 新築 ローン金利 1.8%  

                  アパート ローン金利 2.7%


●38歳 医師の方

 投資マンション 新築7戸 ローン総額 10900万円 ローン平均金利 3.35%

 ローン借り換え後 ⇒⇒⇒ ローン金利 1.1%

情報不足は騙される!

2016.04.09

投資マンション、一棟アパートの購入に関し、やはり正確な情報をお持ちでないと騙されやすくなります。

本日のご相談のお客様は、新築を3戸ご所有されておられます。

直近で購入されたのは、H28年の1月で東京の新築です。

毎月約25000円の負担がありますが、3年間の家賃補助(ローン返済額との差額の補填)があり、当面は負担なくご所有できるといった状況です。

しかし、3年後に営業担当からは、「高値で売却しましょう」と言われているみたいです。

そもそも、間違いなく値上がりするのであれば販売などしないはず・・・

このお客様は、売却値の情報がなかった為に販売会社を信用し、このような契約を締結してしまいました。

同じような条件で購入なさっているオーナー様は多くいらっしゃると思います。

自己防衛の為に、リアルタイムな情報を得ることは非常に大切なことです。

資産○○億円は信用出来ない。

2016.04.08

不動産の広告サイトなどで、「サラリーマンでも資産○○億円」や「年収300万円でも資産○億円」というものを最近はよく見かけます。

でも、よく考えて下さい。

資産は借金すればだれでも作れます。

不動産投資において大切なことは、健全に安心して資産形成をし、毎月のキャッシュフローを作れるのか、ということにつきます。

しかし、一部の業者はお客様に、「借りれるだけ借り入れをさせる」傾向にあるように感じます。
所有物件の収支が悪化した場合、又、新たな物件を購入させる。
そして、購入物件の収支が悪くなれば、又、購入させる、といった様な手法で次々に販売をかけていきます。
当社にも、その様な購入方法にはまり、自己破産を余儀なくされた方から以前ご相談をお受けしたこともございます。

資産○○億円を作る事より、お客様の不動産が早い段階で純資産(借金のない)となるようにコンサルティングすることが大切なことの様に思います。

投資マンションのローン借り換えはいつでも出来ない!

2016.04.07

投資マンションのローン借り換えは早ければ早いほうが良いに決まっています。
(違約金などをお支払いして得か損かは吟味しなければいけませんが)

お客様の中には、「いつでもできるから」と思われている方も多く、かなり損をされておられる方もいらっしゃいます。

では、なぜ早いほうが良いのか・・・

●かなりの利息軽減が出来れば支払金額も大きく変わる
●売主が倒産してしまうかもしれない
●お客様の年齢条件やご年収、ご勤務先などの変化によって審査が不利になる
●家賃収入の変化がない時に審査する
●今はマイナス金利の影響で融資緩和されている

などが主な理由です。

先日も、50歳になられた方が、ローン借り換えをご希望されました。
49歳でお申し込みであれば、年利1.3%で借り換え出来たのが、50歳では年利1.8%となりました。

非常にもったいないことです。

本日は2名の医師の方からのご相談

2016.04.07

本日、2名の医師の方からご相談をお受け致します。

お二人ともご友人のご紹介で新築マンションを購入されました。

お一人の方は6戸、もうお一人の方は7戸、ご所有されておられます。

「節税」になるからとの理由で購入されましたが、年々節税効果もなくなり、収支も悪化しております。

お一人の方は、マイホームのローン取り組みが難しくなり非常にお困りです。

ローン借り換えとご売却をご提案させて頂きます。

やはり節税目的での不動産投資はダメ!

2016.04.05

「節税目的」で新築マンションを購入されるオーナー様は数年経過すると皆さま後悔なさいます。

なぜならば、節税効果は年々減少し、還付金が減ってくるからです。

毎月の収支マイナス、固定資産税の負担、リフォーム代金の負担などが還付金で賄うことが出来なくなります。

しかも、確定申告書では、不動産所得がマイナスになる為、ローン借り換えにも影響が出てきます。

不動産投資はやはりきちんとしたキャッシュフローを生み出し、ゆとりある運用をしなければいけません。

騙された! オーナー様の方向性

2016.04.04

先日も、「とある新築マンション業者に騙された!」とご相談を頂きました。

内容は、約5年前に東京の新築を5戸購入されました。

5戸で毎月約6万円の負担があった為、販売会社から6万円×5年分=360万円のキャッシュバックを受けられました。

購入時に、「5年後には買い戻す」「高値で売れる」との約束を担当者としていたので安心されていたみたいです。

しかし、その約束が守られることはありませんでした。

担当者にクレームを入れると、「社会情勢が変化したので難しい」「家賃が下がったので難しい」などと言われ落胆されておられます。

今後、当社では、ローン借り換えと同時に売却(海外の投資家)も併せてコンサルティングさせて頂きます。

騙された!と気づいたら即行動です。

一番、いけないことは何もしないことです。販売会社が倒産してしまったらさらにリスクを高めることになります。

投資不動産セミナーは果たして・・・

2016.04.03

最近では全国で開催されている投資不動産セミナー

新築マンションや中古マンション、一棟アパートや土地活用、又は金融機関主催のものまで色々な角度からアプローチをしております。

新築マンションの攻め方は・・・
中古マンションのポイントはこれ・・・
一棟ならここに注意・・・

セミナーを真に受けて購入されるお客様もいらっしゃる様です。

当社でも、「セミナーに参加し、新築マンションを購入したが思うような収益が上がらない」といったご相談も多く、皆さま後悔されておられます。

最近では、「新築マンションは絶対にダメ!」といったセミナーも開催されているみたいで、インターネットから情報も取れます。

セミナーで物件購入された方で、儲かった人がいるのならお会いしたいと思います・・・

早いもので3月も終わり

2016.03.31

3月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

明日から4月です。

巷はフレッシュな新卒で溢れます。

お付き合いさせて頂く同業者様も毎年たくさんの新卒を採用し、そして、たくさん退職者を出してしまう様です。

東京でも大阪でも福岡でも入社し、約3年くらいはキャッチセールス要員(アンケートや名刺交換)として仕事?をするみたいです。

本物のコンサルティングを育てる環境が整備されていないのが一つの問題な様に感じます。

仕事は楽しくないとなかなか長続きしませんが、「楽しめる環境」は自分が作らないといけません。この仕事は、スキルアップや経験を積むことによって個人的にも得るものが多いのでやりがいはあります。

市場は非常に活発ですが、浮足出さず、流されぬ様これからも邁進致しますので宜しくお願い致します。

売って下さいというセールス電話

2016.03.29

投資マンションを所有しますと、「買ってくれ」または「売ってくれ」というセールス電話が増えます。

最近は、「売ってくれ」という方が多いみたいです。

「海外の投資家が欲しがっている」
「法人が社宅で購入を検討している」
「その物件を所有し続けると大きな損失がでる」

など、セールストークはさまざまです。

オーナー様が気を付けなければいけないことは、それらの業者との取引形態です。

\貘粟貲で涓襍戚鵝´一般媒介 G篌隋買主の売買

ほとんどの場合が\貘粟貲で涓襍戚鵑鮗茲襯察璽襯垢任后
(この場合のリスクの説明は省略)
取引形態も理解せず、「○○○○万円で売れる」と信用し、大きな損害を受けた方もいらっしゃいます。

銀行は信用できるのか?

2016.03.28

不動産投資をされる時、ほとんどのオーナー様はローン(銀行)をお使いされます。

「○○銀行が融資を付けてくれるから安心」

「○○銀行が○○○○万円貸してくれるから非常に価値がある」

などとおっしゃる方がいます。

果たして銀行や金融機関の審査を信用してよいものなのか。

非常に微妙です。

それは、●新築だから ●○○会社が販売するから ●お客様が高属性だから
などの条件で融資金額は変わります。
当然、物件の資産価値というのも評価されますが,比重的には上記3項目が重要視されます。

ですので、銀行の物件に対する評価(融資金額)はあまりアテにならないのかも知れません。

一棟アパートの借り換えは容易ではない?

2016.03.27

当社にご相談頂戴する、「一棟アパートのローン借り換え」は容易ではありません。

なぜか・・・

ほとんどのお客様が○○○銀行を使っているからです。

他の金融機関では考えられないくらいの評価を出しローン付されております。

他の金融機関へ借り換え相談に行くと、「不可」または「半分くらい自己資金必要」となるケースがほとんどです。

このような物件を購入されておられる方は、これから悲惨な状況が待っていることとなるでしょう。

不動産投資は始めるのは非常に簡単ではありますが、色々な状況変化を考え柔軟に対応出来るようにしておかないと逃げれなくなります。(逃げるとはリスク回避の事を意味します)

●収支悪化したので借り換えをする
●売却をする
●賃貸管理会社を変更する

などの対応はオーナーであれば常に考えなければいけません。

●借り換え出来ない ⇒ 担保評価が出ない
●売却出来ない   ⇒ ローン残では売れない
●賃貸管理の変更が出来ない ⇒ 違約金など発生する

このパターンに陥ると最悪ですね。

投資マンションを買う前にすること

2016.03.26

投資物件を購入する前にしなければいけないことがあります。
(物件調査は当たり前なので省略)

●自分が将来いくらの不労所得が欲しいのか
●自分がいくら借りれるか
●自分がどんな条件のローンが使えるか(必要資金や金利)

まずは上記3点をチャックです。

ご相談頂く多くのお客様はこれらを販売会社任せにし、騙されたりします・・・

他人任せにせず、ある程度リサーチしていれば騙されたり、支払いに困窮することはありません。

これが分かれば、物件選びとなります。

全くの無計画で始めて成功するほど甘くありません。
しかも、高額な物件を売りつけて逃げてしまう業者も多いのも事実です。

何事も自己防衛、自己対策の時代です。

ローン借り換えは狙い撃ちで

2016.03.25

投資マンションのローン借り換えは狙い撃ちで金融機関を選定しなければいけません。

「手当たり次第に審査する」

では、個信を汚してしまうのでかえってマイナス評価になってしまいます。

例えば、関東にお住まいで物件も関東なら○○銀行、関西にお住まいで物件が関東なら○○銀行といった様に、お客様の状況で使える金融機関は変わってきます。

先日も、ご相談頂戴した福岡にお住いの方が、借り換え成功されました。

平均年利 3.2% 借り換え後 ⇒ 年利 1.3%

となりました。総支払金額が800万円ほど軽減出来ました。

当社では、お客様のお住まい地は全く問いません。

色々な金融機関との提携、実績がある分、他社より有利に借り換え出来るかもしれません。

ローン借り換えがしたいが出来ない

2016.03.24

投資物件をローンを使って購入されているオーナー様は、ローン借り換えを常に考えなければいけない。

しかし、ローン借り換えが出来ない方もいらっしゃいます。

●負債が多い
●収入が少ない (給料)
●収支が悪い
●物件が悪い
●売主が悪い
●管理状況が悪い
●返済状況が悪い

など、色々な「不可」の要素があります。

最近は色々な金融機関の提携を増やしていますので、以前よりかは借り換えがしやすくなりました。

「このままでは返済がパンクしてしまいそう・・・」
「空室になると支払えない」

などと悩んでいらっしゃる方はまず物件の売却を考えるべきです。
不良物件をいかに高く売却するか・・・
日本市場で売却するのか、海外市場で売却するのか・・売却値にはかなり差額が生じます。

当社では、海外の取引業者もございますので是非ご相談下さい。

お客様を騙して販売する会社

2016.03.22

いまだにお客様を騙し、高額な物件を販売する会社があります。

騙しトークをしては、

●高値で売れる
●物件購入してもらえれば借り換えする
●物件購入してもらえれば不良物件を買い取る
●5年後には買い戻す
●毎年○○万円節税出来る

など、キリがありません。

ホントによくもまぁ〜そんなことを信用し購入しましたねぇ〜 とびっくりするくらいの作り話も出てきたりします。

騙す方が悪いのか、騙される方が悪いのか、答えは両方悪いのです。

常識で考えれば、または、不動産の専門家に聞けば答えは分かることばかりです。

些細な事でも当社へご相談下さい。

迅速に対応させて頂きます。

中古マンションのローン拡大

2016.03.20

投資用中古マンションでも新築と同様の金利条件でローンの取り組みは可能です。

当社では、年利1.7%〜 融資可能です。

お客様の中には、中古マンションはローンの条件が悪いと思い(頭金、金利条件)、新築物件を選択された方もいらっしゃいます。

不動産投資では、毎月きちんとキャッシュフロー(プラス収支)を生み出すことが非常に大切です。

借り換え審査でも必ず収支はチェックされ、

マイナス収支(家賃−ローン返済−管理費)= 給料から補填 となるのでイメージとしては不利に働くケースもあります。

やはり、●収益(家賃) ●価格 ●ローン条件 この3点のバランスが極めて大切です。

立地が命の投資マンション

2016.03.19

不動産投資はまず立地ありきです。

最近の投資用新築マンションは東京では価格が高騰しすぎで利回り低下、関西では価格を抑える為立地が悪くなっています。

そんな物件を購入されるお客様は最悪ですね・・・

立地が悪ければ、当然収益DAWNや借り換えNGの場合もあります。

新築時には融資していた金融機関も中古となると評価がシビアになり、担保価値なしとみなすこともあります。

特に地方の方が、東京、大阪と聞けば大都会の様に感じることもあるかも知れませんが、やはりピンキリがあります。

立地ありきで物件は選択しなければいけません。

新しい金融機関との提携

2016.03.19

当社は随時新しい金融機関との提携に動いております。

先日も、地方銀行との提携により、借り換えがやりやすくなりました。

しかも、年利1.3%で借り換えが出来、高属性の方は1%も切る融資条件も頂戴致しました。

マイナス金利や地方銀行の合併問題などでかなり積極的に融資付して頂けます。

おかしなローンの組み方

2016.03.18

当社にご相談頂くお客様の中に、おかしなローンの組み方をされておられる方がいらっしゃいます。

●いきなりその金融機関は使わないのに
●そんなにもローンは組めないのに

など、色々な疑問符が付く契約です。

調査をしますと案の定、違反行為が行われております。(違反内容は控えます)

その事実をお客様がご存じの場合や全く知らない場合もございます。

当然この様な状況ではローン借り換えも難しく、売却も困難です。

弁護士をご紹介し裁判で解決した事例もございます。

ローン借り換え時に必要な項目

2016.03.17

ローン借り換えには当然審査が必要です。

お客様の属性やローン総額、所有物件の状況、収支など色々な項目に亘ります。

また、お客様の金融資産も審査に加味されます。

金融資産とは、「現金」「株」「保険」「その他不動産」などです。

簡単に言えば、負債に対する支払いのエビデンスが必要となります。当然多ければ多いほど、債務超過でも借り換えOK頂けます。

つまり、自己資金がある程度お持ちの状況で不動産投資をお始めされないと、今後の借り換えなどでは不利になるケースが多いにしてあります。

「自己資金0円で始める不動産投資」

確かに少額資金で始めることは可能ですが、長期のローンにおいてのリスク回避をきちんと計画し始めることをお勧め致します。

どのような方からのご相談が多いのか?

2016.03.15

お蔭さまで毎日たくさんのご相談・ご面談のご予約を頂戴致します。
(2月、3月は昨年の倍近い数のご相談を頂戴しております)

では、どのような方からのご相談が多いのか?

●新築マンションを所有している (新築ばかり)
●中古一棟アパートも所有している
●売却したいが売れなくて困っている
●これから投資物件を購入したいのでお話を聞きたい

このような方が多いです。

特に多いのが「新築マンションのオーナー様」からが圧倒的に多いです。
要するに、中古物件を買われた方は、賢く運用し、新築を買われた方は利回りの低さに困っておられるということです。
利回りが低いので、キャッシュフローもなく、マイナス収支で運用され、しかも節税のメリットなども無くなり、何とかマイナスを減らしたいとお考えになられます。

ご相談頂く多くのお客様は、「最初に当社からのお話を聞いておけば新築は買わなかった」とおっしゃいます。

一棟アパートにおいても然りです。
値段が適正なのか、ローン金利が高くないのか、今後のリスクに耐えれるのかなど、非常に甘いお考えで購入されておられる方が多いです。
特に最近の状勢では、良質な一棟もなかなか出回らなく、利回りも低下し、安心して運用できる物件はほとんどありません。

ご相談はお早めにお願い致します。
3月度はほぼ予約で埋まりました。

投資マンションのローン借り換えの手順

2016.03.14

ローンの借り換えについて大まかな手順をお知らせ致します。

,棺衢物件の調査 (立地、築年数、売主など)

△客様の属性のヒアリング (ご年齢、ご年収、ご職業、借り入れ状況など)

I要書類のご用意

づ社とのご面談や書類のお預かり

ザ睛撒ヾ悗悗梁膿

Χ睛撒ヾ悗らの回答 (融資利率、期間、その他条件)

Ъ孫

となります。

お手間な様に思われますが、決して面倒なことはございません。

約2週間で結果が出ますので、一度お借り換えご検討下さいませ。

サブリース契約の落とし穴

2016.03.12

近年、サブリース(借り上げ、家賃保証)契約においてのトラブルが急増しております。

内容は、「解除が出来ない」 「解除する時に違約金が請求される」

ということです。

借地借家法での定めなので内容をきちんと把握しないと、オーナー様に不利な契約となっていることが非常に多いです。

オーナー様の中には、「家賃保証だから大丈夫」と認識されておられる方も多く、ご相談時に契約書を拝見させて頂くと、オーナー様からは解除できないや違約金が多額にかかる要項が記載されているケースがあります。

サブリース = 良い契約 は間違いです。

もしサブリース契約なら今すぐに内容確認したほうが良いですね。

3月のご相談、ご面談予定

2016.03.10

3月もたくさんのご相談、ご面談を予定しております。

今のところ、

●19日土曜日 14:00〜
●27日日曜日 11:00〜13:00迄 17:00〜20:00迄

この2日しか空いておりません。

確定申告の時期ですので、ローン借り換えなどのご相談がメインです。

売却相談やコンサルティングなどもさせて頂けますので、是非一度お問合せ下さいませ。

新築マンションはなぜ利回りが低いのか?

2016.03.10

投資用の新築マンションは利回りが低すぎる・・・

なぜなのか、答えは単純です。

「価格が高すぎるから」です。

では、なぜ価格が高いのか・・・

「建築コストUP」「宣伝広告費」「社員の歩合」

これらの費用が異常に高いからです。

では、中古マンションがなぜ良いのか・・・

「広告費用をかけない」から安く販売できるからです。

しかも、家賃も新築当時からあまり変化がないので新築に比べ利回りが高くなります。

新築マンション投資をされているオーナー様で利益が出たという方は果たしていらっしゃるのでしょうか。

「節税」 になってますか?

2016.03.08

確定申告時期の真っただ中ですね。

「節税」目的で新築を購入された方は果たして節税のメリットを取れているのでしょうか?

新築から約5年ほどで節税効果は薄れ、こんなはずじゃなかったと思われているオーナー様も多いはずです。

根本的に「節税」目的で不動産投資をされるのは間違いです。

しかし、医師の方はほとんど節税目的で購入されておられます。

毎月の収支もマイナス、当然固定資産税などの負担もあり、節税にならなければ大きな出費だけが発生します。

立地が悪い物件を購入すると・・・

2016.03.07

地方の方は、東京都内、大阪市内と聞くと立地が良いな〜と勝手に判断してしまう傾向があります。

しかし、地元の方であれば絶対に買わない場所に建築されている場合もあります。

では、立地の悪い物件を購入した為のリスクとは・・・

●賃貸が付き辛い
●家賃が下がりやすい
●収益が上がらないので売却価格が安い
●金融機関の評価が低いので借り換えが難しい

など、やはりリスクが高いです。

中々、地方の方が物件情報を集めることは難しいかもしれませんが、販売会社の情報だけで判断してはいけません。

区分の後に一棟アパートの危険性

2016.03.06

最近は特に、区分の収支改善の為に一棟アパートをご所有されたオーナー様からのご相談が増加しております。

そのほとんどの方が、違法な契約で購入されておられます。
(ご本人がその事実を知らずに契約しているケースが多いです)

しかも、購入当初は毎月キャッシュフローがあったが、約1年後に退去、リフォーム代金の負担などが増え、今ではマイナスに転じておられます。

このままでは、破綻する可能性があり、何とか借り換えを成功させ収支を改善したいとおっしゃいます。

巷では、アパート経営が人気で、ネット広告などで誇大広告?と思うようなものも多いです。

アパートは金額が大きい分、リスクも大きいと考えなければいけません。

新たな金融機関との提携

2016.03.05

当社では、随時新たな金融機関との提携をさせて頂いております。

今まで投資ワンルームの融資に後ろ向きな金融機関も昨今の状勢によって随分緩和されてきております。

先日も年利0.975%(変動)で借り換え成功された方もおられ、お客様のお住まい地、所有物件の所在地などでも大きく審査は変わります。

また、地方銀行との提携も強化しておりますので、ご相談者の住所地によっては非常に良い条件の銀行も使えたり致します。

借り換え承認頂きました!

2016.03.04

先日、ご相談頂きました医師の方の借り換え承認を先ほど頂きました。

この方は、

●投資マンション 東京5戸 横浜4戸 (全て新築)

 ローン総額 14900万円  ローン平均金利 3.35%

 
 ⇒⇒⇒ 借り換え後  ローン金利 1.85% (全物件借り換え成功)

      総支払金額の軽減  約2300万円


 となります。
 お客様も大変喜んで頂きました。
 また今後、中古物件の購入も検討されるみたいです。

婚活、デート商法や悪徳セミナー販売

2016.03.03

当社にもまだまだ、婚活やデート商法、悪徳なセミナーにご参加され投資マンションを購入させられてしまったオーナー様からのご相談が入ります。

非常に管理が高いため、収支も大きなマイナスですし、中には、家賃が半年も入金されなかったオーナー様もいらっしゃいます。

売却したいがローンの残りが多く売れない為、借り換えをご希望される方も多いです。

しかし、物件的にNGの物もあり、なかなかうまくいかないのが現状です。

騙される方は、不動産に全く無知で、特に投資商品についても無知の方が多く、簡単に騙されてしまったなというのが感想す。

やはり、無知は怖いですね。

不動産投資においてもきちんとした物差しが必要なのは言うまでもないですね。

2月度振り返り

2016.03.01

2月度も当社過去最高のご相談件数・ご面談件数・借り換え成功件数を更新致しました。

私的には、ここまでお問合せ件数が伸びるとは到底思っていなかったのが本音ですが、マイナス金利の影響も少なからずあるような気も致します。

投資物件においては、借り換えしやすくなったというイメージよりも、若干融資金利が安くなったという印象です。

マイホームローンにおいては、各金融機関が金利引き下げ競争をしておりますが、どこまで下がるのか興味深々です。

当社では、相変わらず、
●ローン借り換え相談 ●売却相談 

が圧倒的に多いですが、投資マンションを買いたいという方からの問い合わせも増加しております。

中々、良質の物件を仕入れることが難しくなっておりますので、お客様にお待ち頂いている状況です。

今後も、色々な金融機関との提携、士業の方々との提携により、幅広く不動産投資のご相談に対応できる様邁進致しますので宜しくお願い致します。

DMからのお問い合わせ

2016.02.28

DMをご覧になられてお問合せをたくさん頂戴するようになりました。

しかし、当然のことながら、審査が必要になり、借り換え出来ない方もいらっしゃいます。

借り換え出来ない要因と致しましては、

●収入に対する負債が多すぎる
●年齢の制限
●物件自体がNG
●収支バランスが非常に悪い
●過去に返済の延滞がある

などです。

年齢制限においては、59歳までの方であれば比較的審査しやすいです。

せっかく良い物件をお持ちでも、金利が高いと収支は悪くなります。

不動産投資は、「物件」「収益」「金利」この3点に注意すれば大きな失敗には繋がりません。

物件の選択

2016.02.26

投資物件を選ぶ時、どのような判断基準で選んでますか?

●駅から何分? ●間取り ●階数 ●設備 ●近隣環境 など

色々な基準があります。

しかし、本当にこだわって選んでらっしゃるオーナー様は非常に少ないと感じます。

特に、新築物件の場合は、担当者から、「良い場所ですよ」「一等地ですよ」と言われたから良い場所と思っていた・・・なんておっしゃる方も多いです。

どんな営業マンでも、自社の販売物件を「まぁまぁ良いですよ」「二等地ですよ」とは言いませんよね。

こだわって選択される方は失敗しないですが、営業担当者任せの方は失敗しやすいのは明確です。

アパート経営の難しさ

2016.02.25

ホントに最近は一棟アパートをセールスされる業者が増えました。

ネットやブログ広告、YOUTUBU広告など色々な媒体で広告を打たれておられますね。

んっ? と思うものも非常に多く、「資産を増やすには」ということに注力される業者も多いです。

ここで言う資産とは、借金付きの資産です。

かなりの高属性の方であれば、2億、3億の借り入れは問題ないですが、一般サラリーマン層の方には危険ラインだと感じます。
いくら家賃で支払いが出来、キャッシュフローも残るとはいえ、長期の修繕計画や空室問題、または、トラブル(事件、事故)などの対応や金銭問題には耐えれないと感じます。

当社にも、一棟アパートのご相談も増加し、中には、明らかな詐欺、業法違反での販売もあり、解決し兼ねる問題に発展されておられる方も多くいらっしゃいます。

安易な判断は人生を狂わせますので、一棟物は本当によく吟味し購入しましょう。

先日の借り換え成功事例

2016.02.25

先日、お問合せ頂きましたお客様の成功事例です。

●投資マンション 5戸所有  借り入れ総額 8500万円 平均金利 2.85%

 ⇒⇒⇒ 借り換え後   年利 1.65% (全て借り換え成功)

     総支払金額の軽減額 1870万円 

 
 このようなケースもたくさんございます。

 是非一度お問合せ下さいませ。  

損をしないオーナー様の共通点

2016.02.23

不動産投資において、重要なことは何点かありますがその一つに出口戦略(売却)も一つです。

購入した物件が、何年後にはいくらで売れるのか・・・

失敗される方の多くはこの数値を見誤っておられます。

セールスマンが「値下がりしない!」「ローン残額で売れる!」「困ったら売却協力する!」
などと言われ高い新築を購入されてしまいます。
当然、市場価格とローン残金には大きな開きがあり、売りたいが売れないといった逃げ道の無い状況に陥ります。

しかし、損をしないオーナー様もいらっしゃいます。

共通して言えることは、ローンの金利や売却価格に非常に敏感であるということです。

マイナス金利 ⇒ ご自身の金利見直し、借り換えを頼もう
出口戦略 ⇒ 大体いくらくらいの持ち出しが必要か? 今までの投資回収はいくらなのか?

これらをある程度数値化し、シビアに把握されておられます。
逆にこれらの数値が分からない、知らない方は危険だと言えます。

「担当者に任せているから大丈夫」このセリフをおっしゃる方は今すぐ見直すべきです。

借り換えの重要性

2016.02.22

投資マンションのローン借り換えは収支改善には一番効果的です。

お客様には借り換え出来ないと思われておられる方も多くいらっしゃいます。

当然、手数料などは掛かりますがそれでも大幅な支払金額の軽減に繋がるケースも多いです。

過去に、借り換えを成功され、総支払金額が2000万円以上軽減出来た方もいらっしゃいます。

マイナス金利の影響で借り換えや金利交渉は積極的にするべきですね。

不動産向け融資増加

2016.02.21

26年振りに不動産向けの融資が最高額になったそうです。

これからマイナス金利の影響で増加していくことになっていくでしょう。

バブル期を遥かに超える数値になるみたいですね。

私見ですが、少し出し過ぎ感が否めません。

当社にご相談頂く8割方のお客様は債務超過に陥っております。

いくら収益(家賃)があるとはいえ、サラリーマンの方がご定年後、毎月10万も15万円も支払い続ける様な負担が生じてしまうとほぼアウトの様に感じます。
定説ですが、古くなれば家賃は下がります。そして、空室リスクも増加します。さらに、修繕費、リフォーム代の負担も増加します。それらのリスクを想定していれば、悪徳業者に騙されずに済みますが・・・
ましてや、値上がりします! といった様なセールスに乗せられるなんて問題外です。

本日もご面談のご予約をたくさん頂戴しております。

こんなはずじゃなかったのに・・・

2016.02.20

物件購入時にはこんなはずじゃなかったのに・・・

と思われておられる方が非常に多いです。

なぜなのか?

●家賃がこんなにも下がる事とは・・・
●リフォーム代金の負担がここまで大きいとは・・・
●還付金(節税効果)がこれほど少なくなるとは・・・
●空室がこれほど埋まらないのか・・・
●売却時の価格がこんなにも安いのか・・・

など、やはり購入時のリサーチ不足が原因ですね。

セールスマンの事を信用しきってしまい大損された方も多いですね。

DMからのお問合せ

2016.02.20

当社では、定期的にDMを郵送させて頂いております。

特に新築物件をお持ちの方に、ローン借り換えなどのコンサルティングをメインにお話しさせて頂きます。

完全成功報酬制の手数料ですので、明瞭です。

毎月の収支がマイナスの方、金利が高い金融機関をお使いの方、是非お問合せ下さい。

東京都内の新築マンションの現状

2016.02.19

現在、東京都内の新築マンションの価格が非常に高いです。

建築コストの影響や地価高騰などの要因があげられます。

投資物件においても然りです。

新宿や渋谷、東京駅付近などでは1Kや1Rタイプでも2800万円〜3000万円を超える物もありますね。

当然、利回りは低下しております。

ただ、立地が良ければ入居率は非常に高くなりますので空室の心配はなさそうです。

物件によっては入居希望者がキャンセル待ちをしている人気物件も存在します。

しかし、関西に目を向けると、東京ほどの値上がりはありません。

特に中古物件の人気は断然東京、横浜に偏っています。

当社でも、中古物件の仕入れに関しては、苦労しております。

計画的な繰上返済のすすめ

2016.02.18

不動産投資において重要なことは、いかに早い時期に借り入れをなくし、純資産、つまり不労所得を得る様にするかが非常に重要なミッションです。

高額な新築を購入されておられるオーナー様は多額の自己資金を使わなければいけなくなるのでこのミッションを達成させることは困難になります。

毎月きちんとキャッシュフローを生み出し、繰り上げ返済の原資を作り出せる方はやはり計画性をもって繰上返済すべきです。

計画性とは、今後の借り換え、金利交渉、手数料などの事です。

生きたお金の使い方をしなければいけません。

ご相談頂くお客様の中には、全く計画性の無い投資運用されておられる方も多く、そのような方はやはり騙される方も多いです。

街角アンケートに答えると・・・・

2016.02.16

先日のご相談者の方の事例です。

約2年前に東京の新橋駅前で年金不安に対するアンケートに答えました。

数日後、

「覚えていらっしゃいますか?新橋駅前でアンケートさせて頂きました○○会社の○○です」

「不動産を使った年金対策やお金がかからない不動産投資を提案しています」

「一度お会いしたいのでお時間下さい。お食事ごちそうさせて頂きます」

このような電話があり、話しだけでも聞いてみようと思われ、営業担当とお会いされました。

その後、2、3度、面会し、新築の投資用マンションを自己資金0円で購入されました。

しかし、その後も、何度も、「あと2,3戸所有しないと利益が出ない」とセールスされ、結果、今現在4戸所有されておられます。

毎月の負担額も増加し、これ以上の負担が出ると死活問題に発展してしまうので何とか収支改善や売却先を見つけたいとのご相談でした。

この様に、何気無いアンケートから多額の借金を背負わされるケースが増加しております。

国民生活センターや消費者庁などでも問題になっているそうです。

東京だけでなく、大阪、福岡の方からも同様のご相談を頂戴しております。

書類整理の大切さ

2016.02.16

ご相談頂くお客様の中には、ご所有されておられる物件の関係書類の整理が全く出来ていない方も非常に多くいらっしゃいます。

例えば、

●売買契約書はあるが重要事項説明書がない
●賃貸契約書が10年以上も前のもの
●火災保険の保険証書がない
●確定申告書がない
●賃貸がついているかどうかも把握していない

などの問題点が見受けられます。

ローンの借り換えや売却時には当然必要になるケースがあり、それらがないとかなりの手間がかかります。

また、賃貸契約書がないと、家賃の滞納時に対応できなかったり、敷金や礼金の金額が分からず管理会社にピンハネされていたりなど、オーナー様が不利になる問題も発生致します。

「管理会社に任せっきり」とおっしゃる方に多い傾向です。

投資不動産セミナー

2016.02.15

最近は、全国各地で不動産セミナーをたくさんの企業が行っております。

しかし、そのほとんどがあまり勉強にならないセミナーの様に思います。
(当社へご相談頂きましたお客様のお話しをもとに)

●不動産がいかにインフレに強いか
●現物資産がなぜ良いのか
●毎年の節税メリット
●生命保険の代わりになる
●長期の家賃保証で安心

などをメリットとしてお話しになられるみたいです。

しかし、失敗された方々は上記のメリットを十分考慮して購入されました。
でも、失敗されました。

なぜなのか・・・

結論、それはメリットではないからです。

当社では、より実践的なお話し、また、新築、中古マンションの大きな違いなど個人面談ではお話しさせて頂いております。

確定申告開始

2016.02.15

明日から、確定申告の受付が開始されます。

特にこの時期、販売会社から「買い増し」の営業がかかります。

医師の方は要注意ですね。

「節税」「還付金目的」で不動産投資はしてはいけません。

永続的に節税効果を得ることはできません。

特に医師の方はご所得が高い分、不動産によっての節税効果なのか、それともその他の要因なのか(当直のアルバイトなどで元々源泉され過ぎている)、ご自身で計算できない方は危険です。

また、帳簿付けの作業や雑費計上など煩わしいことが増えますが自己責任で処理しなければいけません。

あなたの投資マンションは本当に投資になっているのか?

2016.02.14

当社にご相談頂く多くの方は、投資用マンションを所有しているが、「投資」になっていない方が大多数です。

なぜならば、「節税」「年金」「保険代わり」のメリット?のセールストークに乗せられて購入されているからです。

その様な方の問題点は、
●毎月の収支がマイナス
●節税効果がほとんどない または 無くなってきた
●購入時にお支払いした自己資金の回収が出来ない
●金利負担が多く借金が減らない

などです。

購入時、全く計画性の無い状況で購入しているので仕方ないですが・・・

投資 = 儲け ではなく、ただ毎月お金の垂れ流しをしているだけに思える方も多いのが現状です。

もし、そのような状況であれば、何も対策しないことがリスクになっている場合が多く、借り換え、売却、賃貸管理の見直しなど出来ることはたくさんあります。

本日のご相談

2016.02.14

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 30歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3720万円  ローン金利 2.3%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (2戸中古)

 ローン総額 8290万円  ローン平均金利 2.875%


●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3550万円  ローン平均金利 3.4%


医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
2年前に友人の紹介で新築を購入されました。次々に物件の紹介をされ、非常に不安だとおっしゃっておられます。今後、賃貸管理の変更なども含めコンサルティングさせて頂きます。


公務員の方は、ローン借り換えをご希望です。
新築の収支がマイナスになっており、家賃の下落もあり、収支改善を図りたいとのご要望です。自己資金が使える為、かなりの好条件で借り換えが出来ると思います。


民間企業ご勤務の方もローン借り換えをご希望です。
2戸で毎月約3万円のご負担です。「節税目的」で購入されましたが、還付金も減少している状況でこれ以上の負担が出来ないとおっしゃっておられます。

ローン借り換えはいつするのが良いのか?

2016.02.13

投資用マンションにおいてのローン借り換えはなかなか難しいです。

メガバンク、多くの都市銀行などは専門的にワンルームや1Kタイプの不動産ローンを取り扱っていない為です。

では、どのような条件の方が投資用マンションのローン借り換えがしやすいのか?

●有職者 
●59歳まで
●ご所有されている物件が都市圏にある
●ある程度のCASHがある

上記が最低条件です。

では、いつ行うのが良いのか?

当然、早いほうが良いです!!!

投資用マンションのローンは毎月条件が変わったり、撤退したりを繰り替えします。
先月は借り換え出来たが今月はダメといったこともよく起きます。

当然、費用が掛かりますので、費用対効果を考えないといけませんが・・・

ご面談ご予約状況

2016.02.12

2月もほぼご面談ご予約が埋まりました。

2月でまだ可能な日は、

●15日月曜日18時〜

●20日土曜日13時〜18時まで

●23日火曜日16時〜18時まで

●27日土曜日13時〜15時まで

以上です。

ご相談お待ちしております。

騙されたと思った時には・・・

2016.02.12

投資マンション販売業者から物件を購入し、「騙された!」と思った時には手遅れ・・・

となる場合がほとんどです。

なぜなら、物件の引き渡しを終え、家賃入金も受けておられると完全に履行されたとみなされるからです。

「高く売れる」「毎年節税に使える」「ローン借り換えする」「不良物件を高値で売却する」

といった甘いセールスに乗せられ結果的にそれらを履行されない「詐欺的な」ケースがほとんどです。
しかし、なかなか詐欺を立証することが困難です。
(書類などで残っていないから。悪徳業者はそれらの書類を残さない)

従って、騙された!と思った時にはもう遅い・・・

被害を最小限にとどめる為に、ローン借り換えや売却、賃貸管理の変更など速やかに手を打たないと傷口は広がるばかりです。

マイナス金利の流れを受けて

2016.02.09

史上初のマイナス金利。

この影響は少なからず不動産投資においても影響が出ます。

今後、新規購入をされておられる方には有利に働きます。

しかし、もうすでにご所有されておられる方の金利引き下げはなかなか無さそうです。

マイナス金利を受け、銀行は貸出を積極的にするでしょう。
(ジャブジャブ貸す様な事ではありせんが)
優良企業、優良顧客に関しては、「借りてくれー」となります。

サブプライムの様な事が起こらないようにというのが前提ですが、属性重視で融資緩和をするでしょう。

金利が高い金融機関の対応が気になります。

悪徳アパート販売業者

2016.02.08

区分もそうですが、最近は一棟アパートを販売する業者も増加しております。

そのほとんどが地方銀行の●●●銀行を使ったスキームです。

販売会社の中には悪徳業者も多数いるみたいです。

当社にご相談頂きました、過去の相談事例では、

●金額の違った契約書が2通存在している (金融機関への提出用とお客様の交付分が違う)
●確定申告など重要書類の改竄
●賃貸状況の虚偽
●管理費、修繕費などの積立金が不透明

など、色々な不正行為が散見されます。

一棟となりますと金額が大きいため、失敗 = 破産 となるケースも少なくありません。

安易な判断で購入したり、甘いお話しに乗って購入しない様注意致しましょう。

本日のご相談

2016.02.08

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 37歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9920万円  ローン平均金利 3.1%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 名古屋1戸(中古)

 ローン金額 670万円  ローン金利 4.8%


医師の方は、ローン借り換えご希望です。
購入時に、「2年後には金利が下がる」と聞かされておられましたが、金利は下がらず、家賃額も下がってしまい、収支が悪化しております。


民間企業ご勤務の方もローン借り換えご希望です。
不動産セミナーにご参加され購入されたみたいです。
中々思うような収益が上がらないので、今後の中古物件の購入も含めコンサルティングさせて頂きます。

良い条件でローン付する為には、、、

2016.02.07

当社にご相談頂くお客様の多くは、非常に金利が高いローンをお使いされておられます。

販売会社の提携ローンになるのでお客様がローン会社を選択できません。

ローンを借り換えされる場合、当然、審査を受けます。

ご年齢やご職業、ご年収、借り入れ状況、その他資産など、、、

ご定年間近の方や、支払い状況が不良の方は借り換えが出来ません。

少しでも良い条件で借り換えしたいのであれば、早めに(年齢がお若い時)、そして、支払い不良をせず(延滞),現金資産(見せ金)をたくさんご用意して下さい。

現在、年利1,3%くらいで借り換え成功された方もいらっしゃいます。

立地が悪い新築マンションは絶対にダメ!

2016.02.05

不動産投資は立地が命です。

特に最近は、立地の悪い新築投資マンションが多いです。

ここで言う立地の悪いとは何を指すのか?

●最寄駅から遠い(7分以上は遠いと感じます)
●主要な駅(大阪駅、東京駅)までのアクセスが悪い
●近隣施設が充実していない
●周りに同じような競合物件が多い
●周辺環境が悪い(街灯がなく暗いなど)

立地の悪い物件は、必ず賃貸付の問題が発生します。(空室や家賃の下落)
しかも、売却時の価格も驚くほど安いといった状況にもなりえます。

特に、土地勘のない場所の物件を購入される場合は、必ず友人知人に聞いた方が良いでしょう。

危険なセールストーク

2016.02.04

怪しい販売会社が良く使うセールストークです。

●「値上がり期待できます!」

●「家賃が上がります!」

●「金利交渉出来ます!(金利安くなります)」

この3点は非常に怪しいです。

まず、投資マンション(1Kなどのコンパクトタイプ)は値上がりしない。
ここで言う値上がりとは、購入価格より高値で売却することを意味します。
決して、ローン残金より高値で売却できるという意味ではありません。
マンションは基本的に経年劣化によって家賃は下がります。
収益が下がると当然商品価値も下がります。
投資マンションをご所有されて、家賃が上がった! というオーナー様はほとんどいらっしゃらないはずです。
特に、東京の新築の販売業者が良く使うセールストークです。

次に、「金利交渉出来ます」 「ローン借り換えします」といったセールスです。
この場合、条件として、新たに新築を購入すればとセールスしてきます。
しかし、今まで当社にご相談頂いたお客様の中には、高額な物件を購入させて結局借り換え出来なかった、金利交渉出来なかった方も多くいらっしゃいます。
先に購入し、負債額が増えた状況で借り換えが出来るとは到底思えません。

騙される前に、きちんと確認すること。
どんな時でも相談できるパートナー選びは非常に大切ですね。

金融緩和によって起きている事実

2016.02.02

あるお客様からのご相談です。

現在、公務員(教員)をされておられ、投資マンションを東京3戸、大阪4戸、神戸1戸をご所有されておられます。新築を5戸、中古を3戸ご所有です。

しかし、中古物件を購入された業者からは、「いつか売却し利益を得れます」「そのお金で新築の繰り上げ返済をしていきましょう」とセールスされました。

中古を購入される時、保険を解約したり、共済から借り入れしたり、金利の高いローンを使ったりで毎月の負担が非常に重く、このままでは破綻してしまうとのことです。

中古の物件調査をさせて頂くと、相場より約500万〜800万円近く高めに購入させられている為、その業者が言うような高値での売却は到底出来ない状況です。

ご本人は非常にショックで早急に整理をしたいとのご要望です。

しかし、根本的に、融資さえ受けるとこが出来なければこの様な事は起こらなかったとも言えます。
昨今の金融緩和の裏側では、悪徳な業者が次々に投資物件の販売をし、多重債務者を作り出し、サブプライムショックの様な状況を作り出している現状があります。

中古マンションの販売好調

2016.02.01

当社では、中古マンションの販売もさせて頂いております。

東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡

1K 〜 一棟アパート

価格帯は300万円 〜 億超えるものもあります。

また、海外の投資家への販売、相続税対策での不動産活用など、販路開拓を積極的に行っております。

お蔭さまで、販売部が好調でして、なかなか良質物件の仕入れが大変です。

物件情報は随時集めておりますので、個人オーナー様、業者様、たくさんの情報頂けます様お願い致します。

不動産投資をする明確な目的

2016.01.31

投資 = 儲けを得ること

が基本的な目的であると言えます。

しかし、高額な新築を購入されておられる方は、「儲け」は全く出ず、逆に大きなマイナスになりえることのほうが多いです。

「節税」 「年金」 「生保変わり」

といった目的の投資は投資ではありません。

●投資資金を何年で回収できるのか?
●不労所得を何年でいくら作るのか?

現実的な仕組みによって運用しなければ、退職後にも大きな負債を残し、ひやひやしながらローンを返済しなければいけなくなります。

「この物件は値上がりします!」は非現実的なセールスです。

本日のご相談

2016.01.30

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 7330万円  ローン平均金利 2.875%


●医師の方 33歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1670万円  ローン金利 2.35%


●公務員の方 48歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 福岡2戸 (3戸中古)

 ローン総額 9800万円  ローン平均金利 3.45%


民間企業ご勤務の方はローン借り換えご希望です。
毎月約6万円ほどの負担があり、これ以上のマイナス出せないとのことです。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
ご同僚の紹介で2年前に新築を購入されました。
しかし、投資マンションの良くない噂を聞かれ、今後の事が心配になってこられたみたいです。


公務員の方は、物件の整理(売却)をご希望です。
東京の販売会社に「値上がりします!!!」と言われ購入した物件が、毎月かなりのマイナスになっています。物件の査定と売却の仲介などコンサルティングさせて頂きます。

1月もあと2日

2016.01.29

あと2日で1月も終わります。 (時の経つのは早ですね)

当社では、この1月、過去最高件数のご相談、ご面談を致しました。
(30日、31日もご予約でビッシリです)

2月はまだ余裕がありますので、お早目のご相談、ご面談予約をお願い致します。

当社では新たな金融機関の開拓や士業の方々との連携の強化を随時行っておりますので、過去に借り換え出来なかった方も当社では借り換え出来る場合もございます。

諦めずにお試し下さいませ。

売りませんかというセールス

2016.01.29

投資マンションをご所有されておられるオーナー様には色々な勧誘があります。

●追加で購入しませんか?
●ローン借り換えや賃貸管理の変更をしませんか?
●売却しませんか?

など。

売却しませんか?も慎重に判断する必要があります。

特に最近お客様から聞くセールストークとしては、

●ある法人が社宅で使いたい ●海外の投資家が購入したがっている ●高値で売れる

といった内容です。(私も個人で所有しているので頻繁に電話やDMが来ます)

しかし、ここで注意しないといけないことは、取引形態です。

「仲介」 または 「買い取り」

電話がかかる場合の多くは仲介です。

「あなたの物件なら○○○○万円で売れる」は仲介です。

本当にその金額で売れるなら、「○○○○万円で買い取ります」のはずです。

ご相談頂くお客様の中には、それらのセールスを鵜呑みにしてしまっておられる方も多くいらっしゃいます。

冷静にいくらの価値なのかを知る必要性はあります。

本日のご相談

2016.01.26

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 52歳 投資マンション 東京4戸 大阪3戸 神戸2戸(複数中古) 
 ローン総額 9030万円  ローン平均金利 3.45%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 福岡4戸 (全て新築)

 ローン総額 7110万円  ローン平均金利 2.987%


公務員(教員)の方は、売却のご相談です。
お客様曰く、販売会社に騙されて購入させられた物件があるらしく、毎月多くのマイナスになっているみたいです。収支改善の為にローン借り換えもご希望です。


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約6年前に友人の紹介で新築を購入されました。老後の不労所得にと思い購入しましたが、家賃が下がり、空室やリフォーム代の負担などが発生し、何とか収支を改善したいとのご要望です。

本日のご相談

2016.01.25

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 38歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 2620万円  ローン金利 3.85%


●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3720万円  ローン平均金利 2.785%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8000万円  ローン金利 4.5%


上場企業ご勤務の方は約5年前に友人のご紹介で新築を購入されました。
現在、毎月約2万円のマイナスです。
何とか借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、区分のマイナスを補てんする形でアパートを購入されました。
しかし、アパート購入後、約2年ほどで空室が目立ち設備投資に多額の負担が生じてしまいました。今では騙されたと感じていらっしゃるらしくこのままでは破綻しかねない状況です。
売却も含め今後コンサルティングさせて頂きます。

借り入れ金額を極力抑える

2016.01.24

「レバレッジを効かせた投資」

特に新築マンションやアパート一棟を販売される業者で良く聞くセールストークです。

しかし、当社では、物件の販売時、極力借り入れ金額を抑える様にお客様にお話し致します。

なぜならば、今後の不動産投資の展開によっては、借り換えをしたり、法人化したり、また、今後の物件購入時のローンを良い条件でお取組み頂く為です。

「0円で始める不動産投資」などと謳った広告も多いですが、自己資金をご用意頂いた方が当然金利条件も良いのです。

債務超過(年収の10倍以上が目安)に陥った方は、繰り上げ返済や売却を検討し、借り入れ金額を減らすことをお勧め致します。

例え、売却時にマイナスになったとしても、その他の物件が良い条件で借り換え出来ればトータル的には成功となります。

換金性の高い物件を選ぶこと

2016.01.23

換金性 = すぐに売れる ことを意味します。

要するに、人気物件(立地が良い、利回りが高い)は中古になっても高額で取引され、売却時に大きな負担をしなくても良いのです。

換金性が高い物件とは・・・

●駅近 ●複数の路線が使える ●町に活気がある ●部屋が広い(最低20岼幣紂
●2階以上のお部屋 ●近隣の施設が充実 ●バルコニーからの光を遮るものがない
●オートロック ●トイレ、バスは完全セパレート などなど

条件を書き出せばキリがないくらいです。

特に、昭和60年より前の物件では、3点ユニットで広さが16屬らいのものも多く流通しておりますが、金額的になかなか買い手が付かないといった状況です。
また、設備投資に負担がかかり、古い設備の場合は部品がないから新品で入れ替えなければならなくなります。半年分の家賃なんてすぐに飛んでいきます。

中古物件も選択肢が利回りだけではいけないということです。

今週の土日

2016.01.22

今週の土日もたくさんのご相談、ご面談の予約を頂戴しております。

6名の方のご予約です。

ほとんどのお客様は、もうすでに投資マンション、アパートを所有され、あまりうまく運用出来ていない状況です。

●売却相談 ●ローン借り換え相談 ●賃貸管理相談 ●中古物件の購入相談

がメインです。

1月はほぼご予約でいっぱいですが2月はまだ空きがありますのでご相談・ご面談はお早めにご予約下さいませ。

ご相談・ご面談は一切費用はかかりません。

本日のご相談

2016.01.22

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 50歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (全て新築)
 
 ローン総額 6990万円  ローン平均金利 2.675%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 9810万円  ローン平均金利 2.875%


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃の下落や節税効果の目減りで収支マイナスが多いので、改善を図りたいとのご要望です。


医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約8年前くらいから新築マンションを節税目的で購入してこられましたが、節税効果も減少し、空室も目立ち、かなりの金銭的な負担が発生しております。
売却を検討されておられますがかなりの負担が生じる為、借り換えで収支を改善していく予定です。

不動産投資を始める前に

2016.01.21

不動産投資といっても色々な形があります。

国内or海外 区分or一棟 中古or新築 CASHorローン などなど

細かく分類するとまだまだ選択肢は広がります。

しかし、大切なことはリスクを考えた戦略です。
(ご自身の許容範囲がどこまでなのか・・・)

メリット中心に考えると失敗した時には全てを失います。

一番大切なことは背伸びしすぎないことです。
やはり、どのようなお客様にも適正な不動産投資があります。

ネット情報や書籍、成功体験など情報が溢れていますがきちんとしたコンサルティングをしないと最悪の結果になる場合もあります。

節税対策には騙されるな

2016.01.18

新築投資マンションを使った節税スキーム

これに騙される方(特に医師の方)は非常に多いです。

確実に失敗します!!!

節税効果は約5年ほどでなくなります。
減価償却やローン金利の目減りが発生しますので、一生涯の節税には使えません。

わずか数年の節税の為に、何千万もの借り入れはリスクしかないと言わざる得ません。

しかも、架空の経費計上(雑費)も犯罪行為です。

確定申告の時期ですので、このようなセールスには注意ですね

出口戦略の無い投資は失敗する

2016.01.17

出口戦略(売却時の価格)を投資マンションを購入する時、ある程度試算しておかなければいけません。

なぜならば、ローン残金1800万円に対し、売却価格が1400万円にしかならないといった状況に陥ります。

特に高額な新築を購入されておられる方は悲惨です。

定年間近でそろそろ整理しようかとお考えに方や、借り入れを減らさざる得ない状況の方、急に物件を処分する必要がある方など、今まで、売却値 = ローン残金 で処分出来ると思っているととんでもないことになります。

当社にご相談を頂く多くの方は、出口戦略を全く考えずに購入されてこられた方ばかりです。

また、最近は投資マンションが活発に売買されておられる為、値上がりします! といったセールスに乗せられて購入された方も増えております。

安易な判断はやはり危険があるということを認識しなければいけませんね。

本日のご相談

2016.01.16

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 名古屋1戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 2.89%


●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 大阪2戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 4910万円  ローン平均金利 2.75%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (一戸中古)

 ローン総額 5720万円  ローン平均金利 3.15%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴頂きました。
やはり節税目的で購入されてこられ、月々のマイナスも増加し、節税効果も得られない状況になられておられます。今後は、借り換えも含めコンサルティングさせて頂きます。


公務員の方も節税目的で購入されました。
年々還付金も減少し、定年までには売却したいと考えておられます。
今後は、借り換えも含め、毎月の負担額を軽減したいとのご希望です。


民間企業ご勤務の方は、新築マンションの収支がマイナスの為、借り換えで収支改善したいとのご希望です。

借金は借金であるという認識

2016.01.15

投資マンション = 純資産(負債なし)  投資マンション ≠ 純資産(負債あり)

いかに早い段階で純資産とするか・・・これが不動産投資をする最大の目標です。

ただ、オーナー様の中には、

「家賃でほぼ賄えているからローン組めるだけ組む」
「月々約−1万円くらいなら保険代わりで所有する」

といった理解に苦しむ理由で所有されておられる方もいらっしゃいます。

融資 = 借金 = いかなる理由があろうとも返さなければいけない

いかなる理由とは・・・

●空室 ●家賃の減少 ●ご本人の定年退職や病気による収入減少 など

当然、所有戸数が増えれば増えるほどリスクも2倍、3倍となります。

年収600万円くらいの方が1億円近い借り入れができる時代ですが、常識的に考えても債務超過である事には変わりません。
借金は借金であることの認識は常に必要です。

確定申告時の雑費計算

2016.01.14

この時期になりますと、ご相談頂きますお客様から、

「雑費はいくらくらい出せますか(計上)?」

当社からの返答は、実費以外は当然出せませんよ と答えております。

お客様の中には、購入時に販売会社から、

「一戸であれば50万円、二戸であれば100万円出せます!」

とセールスされ購入されておられる方もいらっしゃいます。
明らかなウソですし、そのような架空の経費は脱税行為です。

昨年あたりから、白色申告(特に不動産所得のある方)者の帳簿付けが厳しく義務化強化されております。
安易な申告でご自身の首を絞めることにもなりかねますので気を付けましょう。

高額な投資新築マンションを買ってしまったら・・・

2016.01.14

投資用の新築マンションを購入し、後悔されるお客様が非常に多いです。

●冷静になったら高額すぎた
●購入後、調べるとリスクが多い
●毎月の負担を支払い続けることが困難

など、色々な理由で後悔されます。

しかし、引き渡しも終わり家賃入金が発生すると後戻り出来ません。

では、このような場合、今後の損を抑える為にしなければいけないことは何か?

●ローン借り換え ●賃貸管理の見直し(手数料) ●出口戦略(売却時の相場価格)

この3つは検討しなければいけません。

購入してしまったら、これから増える負担をいかに少なく抑えるかで運用は全く違ったものになります。
そして、高額な新築マンションを購入したことで投資として 負け 決定であることも認識する必要もあります

本日・明日のご相談

2016.01.10

本日・明日で7名の方のご相談・ご面談予約を頂戴しております。

皆さますでに投資マンションを所有されており、

●ローン借り換え相談
●売却相談
●今後のコンサルティング相談

がメインになりそうです。

1月のご相談・ご面談予約はほぼ詰まっている状況です。
2月はまだ調整可能です。

確定申告のご相談なども当社税理士と連携しお受けできますのでお困りの際は是非ご相談下さいませ。

誇大広告みたいな利回り

2016.01.09

高利回りを謳ったネット広告や不動産サイトを最近はよく見かけます。

また自己資金0円を謳ったものもよく目にします。

専門業者の私たちでも???となります。

全ての広告が嘘とは言えませんが納得できないものも多いように感じます。

投資不動産は当然と言って良いほど利回りが大事ですが、

●築年数 ●立地 ●修繕状況、管理状況 ●入居者の状況 ●出口戦略 ●ローン内容

これらも非常に大事なチェック項目です。

不動産投資をお考えされている方は、利回りだけが前面に出ている広告、業者には注意した方が良いです。

高額な投資用新築マンション

2016.01.08

不動産投資が非常に身近になってきております。

その要因は、金融緩和につきます。

ひと昔前は、高額所得者、医師、弁護士、会計士、公務員でしか融資が付きませんでした。
しかし最近では、年収300万円台の方でも融資を受けることが可能になっております。

当社では、中古区分、中古一棟アパート、マンションと中古に限って販売をさせて頂いております。新築を扱わない理由は、利回りが低い為です。

東京では2500万円を超え、関西でも1800万円 
この価格では収益が上がりません。
お客様が購入された瞬間に 負け = 損失 確定になります。

お客様の無知に付け込み高額な新築マンションを購入させる業者もいることを知っておかなければいけませんね。

新年早々のご相談(昨年末〜)

2016.01.07

休暇中たくさんのご相談メールを頂戴致しました。

集約すると、やはり新築マンションの借り換え相談、騙されて購入させられた方の相談が多く、中には8戸も新築マンションを購入させられた方もいらっしゃいます。

転職などもあり収入が減り、これ以上毎月のマイナスの負担が出来なくなってしまわれた方もいらっしゃいます。

皆さま非常に切実なお悩みです。

●投資マンションのセミナーに参加され購入された方
●友人の紹介で購入された方
●名刺交換やアンケートと称するキャッチセールスで購入された方
●お電話営業で購入された方

購入のきっかけは皆さま違いますが、お悩みの内容は同じです。
「毎月のマイナスが多く、今後、維持出来ない可能性がある。今のうちに何とかしたい」

新築マンションを購入された方は数年経つと同じような悩みを抱えます。
「何とかなる」「まだいける」と頑張っておられる方も多いはずです。

ローン借り換え出来ればそのような悩みも解消される可能性があります。
いつでもどなたでもできる訳ではありませんが、お試しになるのは無料です。

金融緩和が続いている今、是非、お試しください。

新年明けましておめでとうございます!!!

2016.01.07

当社は本日より通常営業致しております。

休暇中お問合せ頂きましたお客様には順番にご連絡させて頂いております。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。

年末・年始休暇のお知らせ

2015.12.25

誠に勝手ながら年末・年始休暇を

12月29日(火) 〜 1月6日(水) 迄とさせて頂きます。


ご迷惑をおかけ致しますがご了承下さいませ。

尚、メールでのお問い合わせは年始に順番にご連絡させて頂きます。

※緊急の連絡等は各担当者まで頂きます様お願い申し上げます※


来年もまた社員一同邁進して参りますのでどうぞ宜しくお願い致します。


代表取締役 片山 智雄

ローン審査をむやみにしないこと

2015.12.25

購入時のローン審査

ローン借り換え時の審査

当然、お客様の借り入れ状況や返済状況などを金融機関は調べます。

そこで、いわゆるブラック(返済状況不良)の方はダメですが、ブラックでなくてもダメな方がいらっしゃいます。

それは、直近での何かしらのローン打診が多い方(むやみやたらに審査をしている方)です。

この様な方は、金融機関が非常に慎重になるケースです。

なにか問題があるのじゃないか? 過去に名前を変えていないか?

自己破産の過去があるのじゃないか? などを疑われます。

「ローンが借りれるかどうか?」 「借り換えできるかどうか?」

などはある程度の計画もって打診をしないといけません。

リフォーム代金が高いと思ったら・・・

2015.12.24

退去が発生すると当然リフォーム代金が必要になります。

1Kの場合は、約5万〜10万円ほどかかるのが相場です。

しかし、ごくまれに10万円を超える場合もあります。

設備(エアコン、お風呂、トイレ、キッチン回りなど)を直す場合です。

本当にその修繕が必要なのか? 何とか値引き交渉出来ないのか?

管理を委託している場合は疑問に思わないといけません。

見積もりだけでは確認できない手数料がプラスされている場合もあります。

これらの出費もかなりの負担になることは確かです。

家賃でローンが払えなくなる・・・

2015.12.22

新築投資マンションの場合、ほとんどが毎月の収支はマイナスです。

しかも、管理費の負担、税金の負担などを考えるとマイナスは増加します。

更に、今後の金利上昇や家賃の値下がり、空室問題、リフォーム代の負担なども含めると大きなマイナスにしかなりません。

1戸でも大きなマイナスが発生するのにも関わらず、複数購入されておられるお客様は自殺行為と言っても過言ではありません。

購入前にきちんと投資分析しなければ、破綻してしまう事になります。

家賃収入だけで色々な負担が賄えることが不動産投資においては重要です。

キャッシュバックで誘う新築マンション

2015.12.21

先日ご相談を頂戴致しましたお客様が最近、キャッシュバック200万円するからと、新築マンションの営業を受けられました。

胡散臭いと感じ契約には至らなかったみたいです。

最近、価格の高騰で、特に東京の新築マンションの利回りが低下し、なかなか条件を付けないと売れないみたいです。

それは、購入されるお客様が知識をつけ、今までのような、「節税」「年金」「生保」の3代メリットで購入することがリスクなんだと理解してきているのだと思います。

しかし、まだまだ騙される方も多く、路線価や公示地価などを提示し、あたかも今後値上がりするといったようなセールスに騙されるケースもあります。

年末年始は何かとバタバタしながら確定申告の準備をされるかと思いますが、悪徳業者には騙されない様注意が必要ですね。

売却したくても出来ない方へ

2015.12.19

売却をしたくても、売価金額が安く、ローンが残ってしまうという状況で、毎月マイナスの垂れ流しをしています・・・
何とかなりませんか?

というご相談を多く頂戴致します。

高額な新築を購入している為に起きる問題です。

購入時に売却の事(いくらで売れるか)を考える方が非常に少なく、大きな負債を背負い続け、最悪の場合は破産などの法的手続きをされる方もいらっしゃいます。

要するに出口戦略をきちんと計画せずに始めたのがいけないですね。

このような状況になられましたら、ローン借り換えや賃貸管理会社の変更などで少しでも収益UPする必要があります。

借り換え出来ない方

2015.12.18

ローン借り換えのご希望でご相談を頂戴しますが、当然皆さまが可能でるということはございません。

その理由としては、

●収入に対し、負債が多すぎる
●物件がNG
●過去に返済の延滞などが頻繁にある
●不動産投資に関しての収支が悪い

などがあげられます。

最近では、連続で過去の返済状況が悪いとの理由で断られております。

返済専用口座をお作りされておられる場合、なかなか管理し辛く、気づいた頃に残高不足になってしまっている状況もあります。

購入後は、自己管理をきちんとしないと思わぬ信用情報の悪化に結び付くことがあります。

当社が扱う中古マンション

2015.12.17

当社では、区分や一棟収益アパート、マンションの販売もさせて頂いております。

エリアは、東京、横浜、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡がメインです。

特に築15年未満の物件(好条件の融資可能)が多いです。

ネットなどでは出回っていない物件が多く、HPでは情報公開は致しません。

中古物件を使った資産運用とはいかなるものなのか?
どのように運用すればよいのか?
どのような物件を選び、また、どのような物件はダメなのか?

など、詳しくお伝えさせて頂けますので、これから不動産投資を始めたい方も是非お問合せ下さいませ。

投資マンションを買う前に!!!

2015.12.15

投資マンションを購入する前に考えておかなければいけないことは、

「何歳の時に、いくらの不労所得を作るのか」

という計画を必ず立てる必要があります。

当然、物件の良しあしやローン内容の知識も必要ですが。

悪徳業者に騙される方の多くは、計画性の無さにあります。

なんとなくで初めて儲かるなんてことは決してありません。

節税のメリットはリスクと表裏一体

2015.12.14

「サラリーマンでもできる節税対策」
「所得税、住民税の軽減ワザ」
などのセールストークや広告に騙されて投資用新築マンションを購入される方がいらっしゃいます。

数年後、皆さまが口を揃えておっしゃることは、

「4、5年で節税効果がなくなった・・・」

と言われます。

様は、一生涯の節税には使えず、数年しかメリットを取れないということです。
購入時には教えてくれないケースがほとんどで皆さま騙されます。

わずか数年の節税の為に、何千万円もの借金は釣り合いが取れないですね。

投資用新築マンションの今後

2015.12.13

今まさに投資用新築マンションで起きていることは、立地がますます悪くなっております。

仕方がないですね。

土地価格上昇、建築コスト上昇 ⇒⇒ 新築価格が高騰する

立地に妥協し、今までの価格を保っている状況が起きております。


東京都内では、3000万円に近い状況で1Kが販売されていたりもします。

それを購入する土地勘がない地方のお客様は可哀そうですね。

マンション名だけは一人前で、きちんと立地を見ると、「なにここ?」と思わされる物件もありますね。

ますます新築マンションのデべロッパーは厳しい状況が続きます。
(好立地の物件を妥当な金額で供給し続けることは至難です)

本日のご相談

2015.12.12

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 名古屋2戸 (全て新築)

 ローン総額 8970万円  ローン平均金利 3.23%


●公務員(教員)の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)
 
 ローン総額 5520万円  ローン平均金利 2.85%


●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (中古)

 ローン総額 3830万円  ローン平均金利 2.15%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年前にご友人のご紹介で「節税目的」で新築を購入されました。
しかし、家賃も年々下がり、節税効果も減少し、年間の負担額が増加しております。
金利も高いため、収支改善の為に借り換えをご希望です。


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
投資マンションのセミナーにご参加され購入に至ったみたいです。
少し高めの金額で購入してしまった!とおっしゃっておられます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古マンションの購入をご検討されておられます。
今後は関西、九州圏にも所有したいとのご要望です。

12月ご相談・ご面談予約状況

2015.12.11

12月に入り、たくさんのご相談・ご面談のご予約を頂戴しております。

おかげさまでほぼ予定が詰まり、今からのご面談のご予約は年明けとなります。
(お客様の都合でキャンセルとなる場合もあります)

ご相談やご面談をお受けする際に必要書類を揃えて頂かないといけません。

書類がない状況では、具体的なアドバイスが出来ませんのでお手元に揃えられてからのご面談となります。

特に、ご相談を頂戴する多くのオーナー様は、「賃貸契約書」「賃貸管理委託契約書」がお手元に無い場合や古い物しか無い場合があります。
現在所有物件の収益力の判断となりますので、現在お持ちでない場合は管理会社から取り寄せする必要があります。

DM(ダイレクトメール)をお受け取りされた方からのご相談

2015.12.08

先日お送りさせて頂きましたDMからご相談を頂戴致しました。

約3年前に新築の投資マンションを購入されました。

その後、次々に物件を増やし、今では5戸所有されておられます。

しかし、半年前、物件を購入時、金利が高いので購入をやめようとされたみたいですが、販売会社の営業マンから、「2年ほどすれば金利は安くなる」と聞かされ信用し購入に至りました。
お客様がご不安になり、ご相談を頂戴しました。

このような、「金利下がりますから」「借り換えしますから」と言われ、騙されるケースも最近増加しているみたいです。

提携FPの方からのご紹介

2015.12.08

いつもお世話になっておりますFPの方からお客様をご紹介頂きました。

公務員の方で、不動産投資を検討されておられます。

新築が良いのか中古が良いのか、東京が良いのか関西が良いのか、色々とご提案をさせて頂きます。

今までたくさんの営業があり、なかなか乗り気になれなかったみたいです。
年金不安もあり、自己資金もあるので、将来的に30万円ほどの不労所得を作りたいとのご要望です。

ローン借り換えで一体いくら得をするのか

2015.12.07

先日、投資マンションを7戸 ローン総額12000万円 ローン平均金利3.45%
でご所有されておられるお客様から借り換えのご相談を頂戴致しました。

ご所有物件の中には、売主が倒産した物件や、新築時から家賃が大きく減少している物件もあり、トータル毎月約10万円ほど収支マイナスとなっております。

しかし、借り換え審査も通過し、新しい金利でシミレーションをさせて頂きますと、毎月約7万円の収支改善と総支払金額約1900万円のキャッシュアウトに繋がりました。

そのお客様は、今まで何度かご自身でローン借り換えに挑戦したがことごとく失敗に終わっておられたみたいです。

このように今まで借り換えを諦めておられた方なども当社では可能であったりしますので、毎月の収支改善、総支払金額の大幅な軽減に繋がりますので是非チャレンジしてみて下さい。

DMをお受け取りされましたお客様へ

2015.12.04

当社では、定期的にDMを郵送させて頂いております。

●なんとなく物件を購入したが投資マンションを理解していない方
●複数所有しているが金利が高いものがある方
●毎月の収支を改善させたい方
●販売会社に騙されて購入させられた方

色々な状況で購入されていらっしゃるかと思います。

「毎月トントンだからいいか〜」
「物件が値上がりすると聞いているからいいか〜」

と考えていらっしゃるなら大間違いです。

物件は、古くなれば、
※家賃は下がります
※空室リスクも増します
※設備投資が必要になります
※節税効果もなくなります

このようなリスクも想定しなければいけません。

正確な知識を身に着けるとこが自己防衛に繋がります。

金融機関の融資緩和の終わり?

2015.12.04

先日のニュースで、

金融庁が不動産投資の融資が増加傾向にあることを懸念している

という情報が出ました。

要するに、「融資の締め付けをします」と言っているようなものです。

この影響を受けると当然、ローン借り換えも困難になってきます。

これから購入を検討されておられる方、もうすでに運用をされておられる方、早めの対策が良いと思います。

リーマンショック後に、ものすごい速さで外資系の金融機関は撤退しました。
同じようなことが起きないとも限りません。

本日のご相談

2015.12.01

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3220万円  ローン平均金利 2.51%


●歯科医師の方 45歳 投資マンション 大阪2戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 9710万円  ローン平均金利 3.4%


上場企業ご勤務の方は、10年前に「節税」目的で購入されました。
しかし、5年ほどで節税効果がなくなり、管理費、修繕費の値上がりもあり、収支が悪化しております。ローン借り換えで収支改善をご要望です。
「思ったより毎月の負担が多かった」と購入されたことを後悔されておられます。


歯科医師の方は、売却をご希望です。
勤務歯科医の時に購入されましたが、毎月の負担額も多く、空室も発生し、金銭的な負担が大きく出ております。
サブリースにすると収益がかなりDAWNしてしまう為、早急に売却をし、整理したいとのご要望です。

11月度振り返り

2015.12.01

11月は当社、過去最高のご相談件数、借り換え成功件数、販売件数、買い取り件数を更新致しました。

お客様、取引業者様、誠に有難うございました。

近年、金融機関の融資条件の緩和や不動産投資に関して、海外の投資家や国内市場の拡大など非常に良い追い風となっております。

また、1億以内のアパートローンの借り換えに関しても、やりやすい状況ではあります。

毎年、年末になるとご相談がより一層増加しますので、ご相談、ご面談のご希望は早めにお伝え頂きます様お願い致します。

師走となり、非常に慌ただしくなりますが、来年に向けて良い状況で不動産運用出来るよう、ぜひ一度ご相談下さいませ。


代表取締役  片山 智雄

医師の方、要注意月間

2015.11.30

「節税」目的で投資マンションを購入することは危険です。
(危険レベルではなく全く投資として成り立たない)

特に、高所得のサラリーマンの方、医師の方などはこの時期に狙われます。

「本年度中に物件を所有すれば来年の申告に反映できるので節税効果が高いです」

この様なセールストークでアプローチしてきます。

新築物件だけを10戸もご所有される医師の方もいらっしゃいますが、年間の負担額を全く節税では補えなくなるので借金だけが膨れ上がり、自宅の購入や開業時の資金調達時に影響が出ます。

東京・大阪・福岡での新築投資マンション販売方法

2015.11.30

東京、大阪、福岡の主要駅、商業施設前などで行われている、

「アンケートと称するキャッチセールス」(ほとんど新築投資マンション)

特に若い女性(営業マン)を使ったキャッチセールスが横行しております。

当社にも、キャッチセールから新築物件を購入されたオーナー様からのご相談もございます。

なにも分からないまま、アポイントを設定され、説明を延々とされる。
買わないというと、「値引きをするから」「キャッシュバックするから」「5年後には高値で買い戻すから」と色々な条件を付けて成約に結び付けるみたいです。

消費者庁や国民生活センターなどにも年々相談件数が増加しているらしく、大きな問題になる可能性もありますね。
(法律を遵守していれば問題ないのですが)

不動産投資で失敗される方の特徴

2015.11.29

当社にご相談頂く多くの方は、不動産投資において「失敗状態」にある方です。

お客様の中には、非常に賢く運用されておられる方もいらっしゃいますが非常に少ないのが現状です。

では、失敗される方、または、騙される方の特徴としては、

「「「 自己分析が出来ていない 」」」

これにつきます。

ここでいう自己分析とは、

●どのようなローンがいくらまで使えるのか?
●どんな物件が自分にはあっているのか?
●自己資金はいくらまで捻出できるのか?
●不労所得として何歳でいくら作りたいのか?
●一棟をする場合、どこまでを委託しどこを自己管理するのか?
●物件の出口戦略を考えているのか?

など、色々上げればきりがないです。

しかし、上記の6点くらいはスタートする前に考えておかなければいけません。

特に一棟アパートを購入される場合は、管理業務全般を委託するとなると果たして収益が上がるのかというのはシビアに考えなければいけません。

新築マンションはなぜこんなにも高いのか?

2015.11.28

新築マンションは高い!!!

それはなぜか???

●豪華なパンフレット
●人件費をかけた営業活動
●費用をかけた宣伝

この3点が大きな要因です。
(当然、地代、建築コストの高騰も影響しておりますが)

では、中古マンションはなぜ安いのか???(新築に比べ)

●中古だから豪華なパンフレットを作らない
●価格が安いので人件費をかけた営業活動をしなくても売れる
●宣伝費用をかけなくても良い物件はすぐに売れる

この3点です。

これだけ見てもかなりの差がありますね。

でも、マイホームはやはり新築が気分的には良いですが・・・

本日のご相談

2015.11.28

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京1戸 (中古)

 ローン金額 1930万円  ローン金利 2.65%


●公務員の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4090万円  ローン金利 3.5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8000万円  ローン金利 4.5%


●公務員(教員)の方 53歳 投資マンション 東京2戸 大阪3戸 (3戸中古)

 ローン総額 7750万円  ローン平均金利 2.987%


民間企業ご勤務の方は、関西圏の中古物件の購入を検討されておられます。
東京の中古マンションの価格が高騰している為、関西、九州エリアでお探しです。


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。
区分も一棟も同じ業者から購入され、毎月かなりのご出費が発生しております。
区分のマイナスを補う為、一棟を値引きで購入されましたが、一棟に関しても約半年でマイナス収支になってしまいました。今では騙されたと感じておられます。


公務員(教員)の方もローン借り換え希望です。
中古で運用されておられる時はプラスで回っておられましたが、東京の業者に新築を購入させられ、マイナスが増加してしまいました。 

本日のご相談

2015.11.27

本日は1名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 42歳 投資マンション 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 4920万円  ローン平均金利 2.67%


4年前から不動産投資をなさっておられます。
昨年、新築マンション業者から、「キャッシュバックをする」との条件で新築を購入されました。しかし、当初約束の金額をもらえず、完全に騙されたとおっしゃっておられます。
新築の為、利回りも低く、収支もマイナスの為、ローン借り換えをご希望です。

投資マンション ローン借り換えチャンス

2015.11.26

現在、投資マンションのローン借り換えが非常にしやすくなっております。

その原因は、金融機関の基準緩和と新しく投資不動産ローンを始めた金融機関が増えている為です。

今まで、返済比率でOUT、物件の収益性でOUT、販売業者でOUT、総借入金額でOUTだった方には朗報です。

ただ、これらの金融機関は不良債権が増加したり、案件の属性が悪すぎるとすぐに撤退した過去もあるので早めの対応が望ましいかと思います。

当社では、過去にローン借り換えによって、毎月の支払金額が7万円近く軽減出来たり、総支払金額も2000万円近く減額出来た方もいらっしゃいますので是非ご相談下さいませ。

賃貸管理委託契約をめぐるトラブル

2015.11.26

投資物件を購入されますと、「賃貸管理を委託する」ことになります。

販売会社(売主)か販売会社の委託先かになります。
(ごくまれにご自身で管理されるオーナー様もいらっしゃいますが)

しかし、この委託契約書の中身を十分に理解し、契約を締結しておられるオーナー様が非常に少ないです。(皆無といっても過言ではない)

当然、オーナー様の見解と管理委託先の業者との見解が同じであればトラブルにはなりませんが、退去時のリフォーム代負担、広告料金、または、解除にかかわる事項などでトラブルが発生致します。

また、売却時の委託解除などでもサブリース契約が解除できずにオーナー様が不利益を被ることが良くあります。

トラブルになると業者は契約書を盾に融通をきかせてくれないケースがほとんどですので、何事にも署名、捺印時には中身のチェックを必ずし、納得いかない事柄、理解できない事柄があれば必ず擦り合わせをするべきです。

中古物件のすすめ

2015.11.24

投資マンションの購入を検討されておられる方で、新築か中古かを迷われる方がいらっしゃいます。

どちらが良いかといえば、断然 「中古」です。

なぜなら、価格が大きく違います。

新築1700万円 〜 2400万円

中古1200万円 〜 1600万円

収益(家賃)はほとんど変わりません。新築だという事だけでプレミア価格になってしまいます。

高いだけの新築を選んでしまうと、毎月収支はマイナスになり、ほぼ利益は出ません。

それは投資とは到底言えないですね。

本日も医師の方からのご相談

2015.11.22

本日は医師の方2名のご相談です。

●33歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 9230万円  ローン平均金利 3.23%


●35歳 投資マンション 大阪5戸 京都1戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 15900万円  ローン平均金利 3.35%


お二人とも当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
研修医時代に先輩医師から投資マンションの紹介を受け、断りづらかったので購入されました。「お金の負担がない」「税金をかなり取り戻せる」「家賃も下がらない」とセールスされ購入されましたが、今では毎月かなりのマイナスです。
こんな負担が生じるなら購入しなかったのにと後悔なさっておられます。
今後はローン借り換えを早急に成功させ、何とか収支改善をしたいとのご要望です。

新築物件の現状

2015.11.22

市場では投資マンションの売れ行きは好調です。

新築、中古、一棟などかなり売れてます。

その要因としては、海外の資産家の参入、金融機関の緩和などが影響しているように思います。

しかし、その反面、建築コストの増加や地価上昇の影響もあり、新築マンションの価格も上がってきております。
収益(家賃)も上がれば良いのですが、こちらはあまり動いていないのが現状です。

要するに、今販売されている新築マンションは価格が高すぎる為、利回りが低すぎます。

利回り3%〜4%前後では投資としてはうまみがないです。
(うまみがない = 損失が出る)

当社にご相談を頂戴する新築物件を所有されたオーナー様のほとんどが、

「購入当初の説明よりはるかに金銭的負担があった」
(リフォーム代、家賃が下がる、空室、税金など)

と後悔されておられるのが現状です。

本日のご相談

2015.11.21

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 33歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 6120万円  ローン平均金利 2.85%


●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5510万円  ローン平均金利 2.67%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 福岡1戸 (全て新築)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 3.4%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
3年ほど前に、「節税に使えるから」との理由で新築物件を購入されました。
今後は、利回りを重視し、投資を展開していきたいとのご相談です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
昨年に購入された新築物件の金利が高く、購入時に「2年後には金利交渉出来ます」と言われたらしいです。


公務員の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
新築を購入されましたが、金利も高く、利回りも低いため毎月マイナス約7万円のご負担をされておられます。このまま負担が増加すると維持出来なくなる可能性があり、早急に物件の整理と借り換えを成功させたいとのご要望です。

投資マンション(1K)を購入時階数関係ない?

2015.11.20

投資物件の場合(特に1K)、階数はあまり関係ないように思います。

賃貸の付きが良い、家賃が下がりづらい、売却時高値で売れる、ほとんど影響ありません。
(しかし、1階の部屋は難しいかもしれません)

購入価格は1フロアー上がるごとに約10万円〜20万円高く設定されてます。

建物が10階建とした場合、201号室1700万円であれば、1001号室は1780万円となります。この80万円の価値はあまりないように感じます。

「今回は●●様の為に最上階をお持ちしました!!!」

とセールスされ、まんまと高額な新築を購入されたオーナー様は少なくないはずです。

そう考えると階数選びも大事かもしれませんね。

購入する場合、どのような物件が良いか 基本

2015.11.19

投資物件を購入する際、どこを見れば良いのか?

まず、立地は絶対条件です。

ここでいう立地とは、
●駅から何分
●最寄り駅は何駅何線使えるか
●近隣の施設(学校、病院、役所、銀行、コンビニ、スーパーなど)

まずはこの3点です。

「最寄り駅から徒歩6分」  「最寄り駅から徒歩5分」

たかだか、一分の違いですが大きな違いです。

賃貸募集時に大きな影響となってきます。
入居者は「駅から5分以内希望」と言われた際、この徒歩6分の物件は検索に引っかからないからです。除外されてしまう為、反響数も減少致します。

また、現地案内をする際、駅近だけのセールスポイントでは弱いので、住環境を考え近隣の施設も非常に大きなポイントとなります。

新築でも中古でも、立地(駅から何分)は投資不動産においては極めて重要です。

威迫行為をし販売する業者

2015.11.17

先日も、東京でお客様を威迫し、投資用マンションの販売をしたとして行政から是正勧告を受けた業者が存在します。

威迫とは・・・相手を脅し従わせること

電話営業に関しても宅建業法で規制されている現状でこのような業者がいまだ存在していることにびっくりしております。

また、買い増しの営業を断ったら、「もうあなたのマンションは管理はしない!」などと威迫され複数の物件を購入させられたケースもあります。

消費者センターや行政では、このようなトラブルや相談はきちんと集計しており、あまりにも頻繁に問題が発生しているケースや違法性が強いものには即座に対応してくれます。

アパート経営の難しさ

2015.11.17

サラリーマンでも一棟アパートを買える時代です。

金融緩和などの追い風もあり、良い条件で新築も中古も買えます。

しかし、不良物件を掴まされる方も多いです。

一棟の場合は、区分とは比べ物にならないくらいのコストがかかります。

利回りや毎月のプラスの収支だけで判断される方も非常に多く、後でとんでもないしっぺ返しがやってきます。

●空室 ●リフォーム ●修繕 ●メンテナンス など

特にエレベータ付きの場合は想像以上の負担になります。

安易に手を出せるほど、安易な判断は禁物です。

一棟収益アパートは中古か新築か???

2015.11.12

特に最近はアパートローンの借り換え相談が増加しております。

その際、一棟物件は新築が良いか中古が良いかの質問を受けますが、

その答えは、当然物件の収益性(将来にわたっての)とローン内容次第です。

物件の収益(利回り)は高いが、ローン金利が高い ⇒ 中古に多い

物件の収益(利回り)は低いが、ローン金利も低い ⇒ 新築に多い

中古のアパートの利回り相場は、約7% 〜 15%くらい
新築のアパートの利回り相場は、約4% 〜 8%くらい
が相場です。

当然、現状の維持にかかる管理費やその他費用の金額、また、修繕積立などの費用も考慮しなければいけません。

当社にご相談頂くお客様の多くは、中古アパートをご所有方が多いですが利回りが低くく、しかも、ローン金利も非常に高い物件を所有されておられます。

この状態では、当然いつか返済不能になり大きな問題に発展致します。

早めの対策が必要です。

本日のご相談

2015.11.10

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 大阪2戸 (1戸中古)

 ローン総額 3020万円  ローン平均金利 2.85%


●歯科医師の方 50歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 13800万円  ローン平均金利 3.23%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えと中古物件の購入を検討されておられます。
新築マンションの利回りが悪いため、借り換えで収支改善をしたいとのご希望です。


歯科医師の方は、ご友人の紹介で新築を購入されました。
約1年の間に6戸購入された為、不安になられておられます。
色々ご自身でも調べられ、新築マンションはあまり良くないと知り、後悔なさっておられます。ローン借り換えについて知りたいとのご要望です。

新築マンションはどんどん立地が悪くなる

2015.11.09

特に投資用新築マンションは立地が悪くなっております。

当然です。

なかなか一等地は空きませんし、金額が合わない(土地が高すぎるので価格も高くなる)からです。

しかし、新築を販売されておられる企業は販売せざる得ない。

立地が悪い = 賃貸が付きづらい = 家賃が下がる = 売却価格も安くなる

悪循環に陥ります。この大きなツケを払わせられるのは、購入されるお客様です。

不動産投資は、絶対に立地で決まります。特に土地勘のない場所での購入は、より慎重になるべきです。

なぜ節税目的での不動産投資はダメなのか?

2015.11.08

投資用新築マンションを販売されておられる企業は、

「節税」 「年金作り」 「生命保険代わり」

といったメリットを前面に打ち出し営業をされておられます。

当社ではこれらを目的とした不動産投資は間違っていると考えます。

ではなぜ節税目的はダメなのか・・・

それは、ローンの借り換えが出来ない可能性があるからです。

そもそも、なぜ節税になるのか、帳簿上赤字所得になるからです。
赤字=儲かっていない事業 となり、儲かっていない事業には銀行は見向きもしません。
営業トークで、「帳簿上だから他のローン(自宅購入)には影響ありません」と言われ投資マンションを購入したが自宅ローンが組めなかったという方もいらっしゃいます。

節税目的で新築を何戸も購入され、約10年後には節税にならずに毎月のマイナスに苦しんであられるオーナー様も多いかと思います。

ローン借り換えをぜひご検討下さい。

本日のご相談

2015.11.08

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸(全て新築)

 ローン総額 3990万円  ローン平均金利 2.85%


●医師の方 30歳 投資マンション 大阪2戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 4020万円  ローン平均金利 2.62%


上場企業ご勤務の方は、約3年前に投資マンションセミナーで新築を購入されました。
自己資金0円で買えるということで2戸まとめての購入になりました。
しかし、家賃が下がり、思った以上に負担額も増加し、今では後悔なさっておられます。
売却も検討されましたが損切金額が多く、ローン借り換えで何とか収支を改善したいとのご希望です。


医師の方は、研修医時代に同僚の紹介で新築マンションを購入されました。
「節税」に使えるからとの理由で購入されましたが、最初の説明通りの節税にはならず、今では騙されたと感じておられます。ローン借り換えや売却も検討したいとのご要望です。

一棟中古アパートの実態

2015.11.06

最近は、サラリーマンの方でもアパート経営が出来る時代です。

ネット広告などもよく目にします。

しかし、よく考えてみたら、常に利回りの良い物件が世の中に出回っているのか?

同業者からすると非常に不思議です。

要するに、良質な物件は一部存在する?と思いますが、その他は不良物件の可能性があるということです。
販売時に、いかに良質(利回り高く)に見せるか(サブリースなどで)を工夫されておられる物件が非常に多いです。

この様に不動産投資が流行りの時代には、「ババ」を掴まされるオーナー様も増加します。

10月度の振り返り

2015.11.05

10月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

まだまだ、悪徳業者に騙されたケースや、婚活詐欺に遭われた方からもご相談を頂戴致します。

最近は、金融状勢の影響もあり、過去には、借り換えが出来なかったケースのお客様も借り換えに成功されたり、空室が目立っていた物件が高値でご売却出来たりと、不動産市場としては追い風ではあります。

しかし、中古一棟アパートでは、ご相談頂戴する案件のほとんどが騙されて購入されておられるので、ローン借り換えに関して、金額が大幅に上がってしまいます。その分審査も厳しくなる傾向ではあります。

複数の会社から騙されて高額な新築を購入させられておられるケースもあり、消費者の方々は、より慎重に吟味する必要性が増しております。

本日のご相談

2015.11.05

本日は3名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 44歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4430万円  ローン平均金利 3.23%


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 3.15%


公務員の方は、ご売却をご希望です。
しかし、売却価格とローン残高には大きな差額が生じるため、今の段階では売却は難しいと思われます。


医師の方は、ローン借り換えをご希望です。
約7年前に新築で購入されてから、複数の会社に騙されて購入してしまったらしいです。
今では毎月約15万円ほどのご負担が生じてしまっている為、借り換えを成功させたいとのご要望です。

街頭アンケート・名刺交換

2015.11.03

今までの投資マンション販売といえば電話営業が主流でしたが、最近では、街頭アンケートや名刺交換といったゲリラ的な販売方法をされておられる業者もあります。

当社にも、街頭アンケートがきっかけで新築物件を購入された方からのご相談も増加しております。
(道路使用許可など取っているのか・・・)

東京の主要なターミナルでは、営業目的で声かけされるので注意して下さいとのアナウンスも流れております。

やはり今も昔もキャッチセールスで何かを買った、買わされた方のトラブルは無くならないものですね。

不動産投資の広告

2015.11.02

最近は不動産投資ブームと言っても過言ではないでしょう。

広告で、「資産何億円を作り出す!」 「サラリーマンが年収○倍に!」

などとうたったものが非常に多く見受けられるようにもなりました。

しかし、注意しないといけないのは、決してすぐに現金を手にすることは出来ないということです。

しかも、資産=純資産ではなく、ここでは資産=負債 であることを認識しなければいけません。

つまり、借金金額に見合うリターンがあるのかどうかの分析が必要になります。

当社にご相談頂く多くのお客様は、非常に不釣り合いな不動産投資をなさっておられる方々が多いです。(まったくリターンのない高額な新築物件)

キャッシュバックで騙されるケース

2015.11.01

「月々の負担金を当社で負担します」

「○○○万円をキャッシュバックしますので・・・」

などと言ってこられ契約された方はほとんど騙されているかもしれません。


当社にも同様の条件で新築マンションを購入し、結果的には騙されて多額の負債だけが残ったという様なご相談も多いです。

購入後、冷静に考えれば詐欺だと分かった!
一度、キャッシュバックを受け取ってしまったから中々断れなかった!

という方もいらっしゃいます。

何度も申しますが、この様なセールスは危険です。

本日のご相談

2015.10.30

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪5戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 10200万円  ローン平均金利 3.05%


●公務員の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (全て中古)

 ローン総額 4330万円  ローン平均金利 2.1%


●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 埼玉1戸 (1戸中古)

 ローン総額 5810万円  ローン平均金利 2.85%


医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂きました。
約3年前にご友人の紹介で新築を購入されました。
「節税」目的で購入されましたが、当初聞かされていたほど節税にはなっておりません。
ローンの借り換え含め、今後コンサルティングさせて頂きます。


公務員の方は、約5年前に不動産セミナーにご参加され中古を購入されました。
新築より中古の方が利回りが良いため、今後も中古の購入を検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、金額次第でご売却のご希望です。
新築時から家賃も下がり、収支マイナスも増加した為、今後にご不安があり、清算したいとのご要望です。

金融状勢の変化

2015.10.29

最近は、金融機関の融資基準の変化で、投資物件の購入やローン借り換えに関しても、非常に取り組みしやすくなってきております。

今まで、投資ワンルーム(40岼焚次砲箘貪鐫羝泥▲僉璽箸砲枠鷯錣妨靴靴じ方をされてきた地方銀行なども融資に積極的です。

当社でも、今まで借り換えを断られていたオーナー様も借り換えが成功したり、固定金利や想像以上の低金利の条件も出てきました。

しかし、この状態がいつまでも続くとは思えません。

融資緩和しやすい分、また融資の締め付けもすぐに厳しくなるという裏返しです。

これから投資不動産を検討されておられる方、ローン借り換えを検討されておられる方、今がチャンスと思いますので、お早目の行動を勧めます。

投資マンションの選び方

2015.10.27

●どのような物件を買うか

●どのようなローンで買うか

この二つだけ間違わなければ不動産投資は失敗しません。

「どのような物件を買うか」

立地、収益性、価格(利回り)


「どのようなローンで買うか」

年利


きちんとした情報の元、きちんとした投資分析ができれば失敗しませんが、当社にご相談頂く多くのお客様は、うその情報でローン内容も把握せずに非常に高い価格で購入されてます。

失敗した! と気づいた時には取り返しの付かない状況になられておられる方も多いです。

毎月の収支でしか判断しない一棟オーナー

2015.10.26

一棟物件はきちんと投資判断が出来ないと購入してはいけません。

ましてや、毎月の収支だけで判断するなど自殺行為だと言えます。

なぜならば、多くの販売会社は利回りや、収支だけで判断させようとするからです。
(悪徳業者は情報を隠したりします)

一棟物のコスト(現実にかかる費用)をざっくりお知らせしますと、

●電気代
●エレベーター
●水道代
●警備代
●清掃費
●ごみ収集
●貯水槽管理費
●管理費、修繕積立金
●固定資産税
●不動産取得税
●所得税 (プラスになった場合)

などの費用負担を想定しなければいけません。

そのあたりの投資分析、判断が出来ないと絶対に買ってはいけません。

本日のご相談

2015.10.26

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京4戸 埼玉1戸 (1戸中古)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 3.23%

 中古 一棟アパート  ローン金額 7000万円  ローン金利 4.5%


●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京2戸(全て新築)

 ローン総額 4090万円  ローン金利 3.5%


上場企業ご勤務の方は、2年前に初めて新築を購入されました。
販売会社から次々にセールスされ、買い増しをされてこられました。
金利が非常に高いと感じておられ、販売会社からは「2年後には金利が下がる」と聞かされておられます。
不動産投資に関してもあまり知識がないので、今後の対策を知りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
購入時に、キャッシュバックがあり、月々の負担も補えておりましたが、家賃が下がり、このままではマイナスになってしまいます。
ローン借り換えで収支改善をしたいとのご要望です。

医師の方からのご相談急増

2015.10.25

最近、医師の方からのご相談が急増しております。
(当社のお客様からのご紹介もあります)

そのほとんどが、「新築物件のローン借り換え」です。

中には、完全に騙されて購入させられているケースや書類などを改竄しローン申し込みをしているケースもあります。

医師の方は、金融機関の審査も緩く、驚くくらいのローンが組めたりもします。

なにも分からずに契約してしまい、大きな負債だけが残り、自己破産された医師の方もいらっしゃいます。

値段の高い新築マンション

2015.10.25

なぜ、新築の投資マンションを購入するのか?

●節税 ●年金対策 ●生命保険の代わり

これらのメリット?が購入動機なのか

新築を購入されるほとんどの方が、

「なんとなく」「毎月負担なく持てると言われたから」

このようなお話をされます。

値段の高い新築マンションは利回りが低い=儲からない

儲からないだけならまだしも、損害が発生致します。(毎月マイナス)

新築マンションで利益を上げるなら2割引きくらいで購入しないと必ず損します。

値引きやキャッシュバック、買戻し保証

2015.10.23

ご相談を頂戴するお客様の中には、

「大幅な値引き」「キャッシュバック」「買戻し保証」

上記のような特約があり、契約されるケースをよく目にします。

当然、買主の立場からすると、「一万円でも安く買いたい」と考えるのは当然なことです。

しかし、これらの契約で所有される方の多くはトラブルや問題になります。
(宅建業法違反や買戻しが履行されないケース)

不動産は高価なものです。しかも、年数が経過すると不動産自体の状況が変化したり、社会情勢も変化します。当然、お客様の状況も変化してきます。
法令順守、違反がない契約を締結することは自己防衛にも繋がります。

甘い話に乗せられてはいけませんね。

本日のご相談

2015.10.22

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 京都3戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 3.15%


●医師の方 37歳 投資マンション 大阪5戸 京都1戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 12800万円  ローン平均金利 3.4%


お二人ともご友人関係です。
約7年前に新築を購入されました。
「節税」対策で購入されたらしく、友人の紹介でもあったので不安があったがスタートされました。
しかし、当初は月々の負担なく所有出来ておりましたが、家賃の下落や、リフォーム代金の負担、また、還付金額の減少などで、年間の負担金額が一気に増加し、所有し続けることが煩わしくなってきております。
今後は、ローン借り換え、不良物件のご売却、賃貸管理等、全般的にコンサルティングさせて頂きます。

中古マンション販売好調

2015.10.20

当社も中古マンションの販売をさせて頂いておりますので、ご同業の方々との情報交換は頻繁にさせて頂いております。

市場の購買意欲や不動産セミナーにご参加されるお客様も以前よりはかなりの数で増加している状況です。

しかし、良質な中古物件がなかなか出回らず、当社でも販売物件の確保が難しくなっております。

中古物件は融資が付かないのでは? 融資条件が悪いのでは?

などと思われておられる方もいらっしゃいますが、決してその様なことはありません。

当社が扱う物件は、好条件のローン(低金利、長期間)がお使い頂けます。

まだまだ存在する悪徳業者

2015.10.19

先日のお客様のご相談です。

2年前に友人の紹介で投資不動産販売をされている役員を紹介されました。

色々な話を聞き、区分1戸、一棟アパートを購入されました。

購入当初は家賃もきちんと入金されておりましたが、半年経過後、家賃の入金が止まり、返済も困難な状況に陥ってしまいました。

騙されたのかと思い、関わった人間に連絡を取りましたが全ての人間に連絡が取れず、完全に詐欺にあったと感じました。

それから、賃貸管理を変え、今では多額に残った負債、毎月家賃がきちんと入っても毎月約15万円に近い負担が生じております。

今後は法的な手続きを中心に整理を検討されておられます。


このような状況で購入された方はたくさんいらっしゃると思います。
早めの対応、対策が自己防衛につながります。

ご相談件数が増加しております。

2015.10.16

毎日たくさんのご相談や面談予約を頂戴しております。

残り10月の土日は完全に面談予約でいっぱいになっております。
(若干平日は空いております)

ご相談内容としては、圧倒的に、

●新築マンションのローン借り換え
●中古アパート一棟のローン借り換え

が多いです。

騙された!方も多く、ほとんどの方々が債務超過になられている状況です。

物件のご売却も含めて考えていかなければなりません。

これから年末に向けて、さらにご相談も増加して参りますので、面談予約などはお早めにお願い致します。

本日のご相談

2015.10.10

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 東京3戸(全て新築)

 ローン総額 5150万円  ローン平均金利 3.1%


●医師の方 37歳 投資マンション 大阪5戸(全て新築)

 ローン総額 7110万円  ローン平均金利 2.85%


公務員の方は、約6年前に「節税」目的で新築物件を購入されました。
しかし、今ではほとんど節税効果もなく、家賃も目減りし、毎月約3万円のご負担です。
ご本様は、なにも分からずに購入されたことを非常に後悔されておられます。


医師の方は、8年前に「節税」目的で購入されました。
ご友人の紹介で購入されたらしく、今では空室もあり、年間負担金額が年々増加している状況です。売却も含め今後コンサルティングをさせて頂きます。

クーリングオフ

2015.10.09

不動産販売においても、「クーリングオフ」は認められております。
(しかし、契約の締結場所や、契約の履行状況により適用出来ないケースもあります)

悪徳業者に中には、この「クーリングオフ」を妨害したりするケースもあります。

契約後、冷静になって考えたり、知識を得たりでやはり解約したい時は、迷わず解約するべきです。
当社にご相談頂くお客様の中には、

●友人の紹介だったから
●上司の紹介だったから
●買戻しの保証をしてくれたから
●家賃保証を付けてくれたから
●キャッシュバックを受けたから

との理由で契約を履行してしまい大変後悔されておられる方も非常に多いです。

何をするのもやはりある程度の知識をつけてからにしないといけません。

節税目的は破綻する???

2015.10.08

「節税対策を目的とした不動産投資」
「サラリーマンでも簡単に節税できる」
「節税しながら資産を持つ」

などという投資不動産販売会社の広告をよく目にします。(特に新築物件)

しかし、本当にそんなことができるのか・・・・

投資マンションの場合の節税とは、給与所得者の方が、確定申告において不動産所得を申告する際、マイナス(赤字)を作り出し損益通算するというものです。
しかし、そのマイナスは年々目減りし、経費の水増しをしないと新築から所有されて約5ほどで節税効果は無くなります。
(経費の水増しとは架空の経費を計上することです。違反です。)

近年では、税務署も白色申告者に対し、青色申告へ進めたり、帳簿付けの強化もされ、非常に申告内容に関して厳しくチャックされております。

節税を考えるよりも、きちんと毎月キャッシュフローを生み出す様な物件の選択の方が大切です。

ローンが支払えなくなったら・・・

2015.10.06

当社にご相談頂戴するお客様の中には、毎月の負担金額が大きすぎて、今にも破綻しそうな方もいらっしゃいます。

家賃が下がったり、空室があったり、ご本人の年収が下がったり、といろいろな事情があります。

ローンが破綻すると、購入した物件は競売にかけられます。
競売で借金が清算できればまだ良いのですが、新築物件の場合は、大きく借金も残ります。
当然支払わなければいけません。

「老後の生活の為に・・・」
「不労所得に為に・・・」

と始めた不動産投資が、人生の破綻につながることもあります。

本日のご相談

2015.10.05

本日は1名の方のご相談です。

●公務員の方 53歳 投資マンション 大阪1戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 3550万円  ローン平均金利 3.25%


ローン借り換えとご売却を検討されておられます。
東京の物件は完全に騙されたらしく、今では販売会社も潰れてしまいました。
空室期間が長く続いたり、リフォーム代金の負担も重なり、ご定年前に何とか借り換えか売却をしたいとお考えされておられます。

ローン借り換えはテクニックが必要???

2015.10.04

ごくまれに投資マンションのローン借り換えをオーナー様ご自身で試される方もいらっしゃいます。

しかし、ことごとく断られます。

なぜか???

やはりテクニックが必要だからです。(金融機関との提携の兼ね合いもありますが)

真正面にぶち当たっても否決になります。(特にワンルームの場合)

テクニックとは・・・

●時期 ●自己資金比率 ●物件収益 ●金融機関への交渉

などなど結構多くの項目があります。

それらを知らずに与信をかければかけるほど不利になってしまいます。

要するに一か八かではダメだということです。

先日の東京出張時に・・・

2015.10.04

先日、個人面談の為に東京へ出張に行っておりました。

お客様との待ち合わせ時に、見知らぬ若いサラリーマンから声をかけられました。

「年金問題や定年後についてのアンケートを実施しております。ご協力ください。」

といった声かけでした。

しかし、私はすぐに「投資不動産販売ですね?」と聞き返すと、素直に「そうです」と返答されました。

昔、そのような販売手法(キャッチセールス)は流行りましたが、いまだに、「名刺交換」「アンケートと称すキャッチセールス」が横行しております。

実際に国交省などでは大きな問題になっております。

騙されなければ問題ないのですが、やはり騙されて購入させられた方からのご相談もいただいている状況です。

本日のご相談

2015.10.03

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 投資マンション 大阪2戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 3.35%


●公務員の方 39歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン金額 1900万円  ローン金利 2.35%


●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (3戸中古)

 ローン総額 7070万円  ローン平均金利 3.4%


医師の方は当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
ご友人の紹介で購入されましたが、収支も悪く、購入時には「購入時には負担は出ない」と聞かされていたので騙された気分になられておられます。
今後はローン借り換えを検討したいとのご要望です。


公務員の方も、ご友人の紹介で購入されました。
なんとなく損が無いと思い購入されましたが、空室になり、家賃も下がり、収支もマイナスになってしまっておられます。
今後は売却も検討したいとのことです。


公務員(教員)の方は、ローン借り換えご希望です。
2年前に東京の販売業者から、「借り換えします」と言われ中古物件を非常に高い金利で購入してしまいました。しかし、借り換えは行われず、騙された!とおっしゃっておられます。
今後は、売却も含め検討したいとのご相談です。

本日のご相談

2015.10.02

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 56歳 投資マンション 大阪3戸 東京1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6220万円  ローン平均金利 2.785%


●医師の方 37歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 3.15%


公務員の方は、退職されるまで投資物件の整理をしたいとのご希望です。
売却も検討されておられますが、思うような価格では売却が困難な為、繰り上げ返済やローン借り換えもお考えです。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂きました。
ローン金利が非常に高く、収支もマイナスの為、借り換えをご希望です。

9月度の振り返り

2015.10.01

9月度もシルバーウィークの関係で過去最高のご相談・面談件数を更新致しました。

約8割くらいの方がローン借り換えに成功されておられます。
(中には過去に借り換え出来なかった方もいらっしゃいます)

ご相談内容としては、
●新築物件のローン借り換え
●中古アパートのローン借り換え (皆様同じ金融機関から借り入れしている)

上記が圧倒的に多いです。

最近は、金融機関の基準緩和あり、比較的、ローン付けしやすくなりました。

しかし、この緩和状態がいつまで続くのか予想出来ないので、借り換えをご検討のオーナー様はお早目にご相談下さいませ。

騙された! と言われるオーナー様

2015.09.29

新築マンションを購入し、「騙された!」と言われるオーナー様の特徴です。

●節税目的で購入した
●値上り目的で購入した
●「損はしないから」と言われ購入した
●営業マンを信用しきってしまった

など、やはり知識不足が騙させる、失敗する原因です。

きちんと不動産投資の基本を知っていれば騙されなかったのに・・・

当社では、これから物件の購入を検討されておられる方へも「基本中の基本」のご相談なんかも実施しておりますので、是非お問い合わせ下さいませ。

先日ご相談頂いたお客様

2015.09.28

先日ご相談頂いたお客様の内容をお話ししたいと思います。

約10年前に東京の会社から3戸の新築物件を購入しました。(現存企業です)

価格が高く、金利も高いので月々の収支はマイナスです。

購入時、販売会社との約束で、

「「 収入が減り支払いが困難になればローン残高で買い戻す 」」

との覚書を交わしておりますが本当に実行されるのか心配です。


といった内容でした。

当社の経験では、このような「買戻しの覚書」は他の販売会社の契約でも見たこともありますがきちんと履行されたことは一度もありません。
その覚書に法的拘束力をもっと持たせるのであれば、「公正証書」にした方が良いですよとアドバイスさせて頂きました。

この様な、「買戻しの覚書」をされておられる方はお早目に対応された方が良いです。
(過去には担当者が退職して分からない、その当時から不動産市場も変わっているので履行できないと言われたケースもあります)

当社へご相談頂く前の準備

2015.09.27

ご相談をお受けする時に、「必要書類がない!」といった事が度々おこります。
(オーナーである以上所有していなければいけないもの)

どのような物が必要なのかお知らせ致します。

●確定申告書類 3年分
●ご所有物件の売買契約書・重要事項説明書
●ご所有物件の賃貸契約書 または 賃貸管理委託契約書
●ローン返済表 (直近分)
●家賃入金、ローン返済、管理費などの引き落としが確認できる通帳などのコピー
●運転免許証・健康保険証 コピー

これらの書類が最低限必要です。

特に、忘れがちなものは、賃貸契約書 または 賃貸管理委託契約書 です。
購入時から入居者が代わっているのにもかかわらず、管理会社から受け取っていない方、紛失された方が非常に多いです。

今現在、手元に無い! という方は至急取り寄せしましょう。

賃貸管理委託契約についてのトラブル

2015.09.26

賃貸管理を販売会社に委託されておられるオーナー様がほとんどかと思います。

しかし、トラブルが多いです。

どのようなトラブルが多いのか

●空室期間が長く、他の賃貸管理会社へ管理を変更したいがスムーズに変更できない。
 (違約金を支払わなければいけない)

●毎月家賃入金日がバラバラでローン返済日に間に合わない時がある

●更新料や礼金の収入が全くない

●リフォーム代金がかなり高めで請求される

など、色々です。

この賃貸管理委託契約内容をきちんと把握せずに契約を交わしてしまうと売却時にもトラブルになり、売却価格に影響がでるケースもあります。

契約内容は要チェックです。

金融機関の開拓

2015.09.25

当社では、投資マンション・一棟アパートローンにおいての金融機関の開拓を積極的に開拓しております。

投資マンション(40嵬にの物)においては、非常に限られた金融機関でしか融資を受けれないという現状ですが、当社では、年利1.2%〜借り換えが出来たり、固定金利の金融機関との提携もございます。

今まで借り換えを試したが成功しなかった方も、
現状の収支を何とかよくしたい方も、

是非一度ご相談下さい。

シルバーウィーク中のご相談

2015.09.24

シルバーウィーク中、たくさんのご相談、ご面談をさせて頂きました。

特に今回のご相談内容としては、

●新築物件を私有しているか収支が悪い
●ローン金利が高い
●なんとなく買ったがここまでマイナスになるのは聞かされていない
●数年で売却すれば利益が出る! と聞かされていた
●区分の収支改善の為に一棟を購入したがこちらも数年でマイナスになった
●完全に騙されて買わされた

など、金銭的に負担が増加しているケースが多いです。

「なんとなく買った」「売却利益が出ると言われた」というような、全く計画性のない購入をされた方も多く、びっくり致しました。

本日のご相談

2015.09.21

本日は3名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 3920万円  ローン金利 2.3%


●公務員(教員)の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 6280万円  ローン平均金利 3.45%


●医師の方 33歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3610万円  ローン金利 2.2%


民間企業ご勤務の方は、3年前に不動産セミナーにご参加され購入されました。
今後のより良い運用の為にアドバイスが欲しいとのご希望です。
ローン借り換え、中古物件の購入などご説明させて頂きます。


公務員の方は、売却のご希望です。
金利が高く、収支も非常に悪い為、手放したいとのご希望です。
マイホームのローンもあり、今後の空室なども心配とのことです。


医師の方は、2年前に同僚の方からの紹介で新築を購入されました。
余り深く考えずに購入してしまったことを非常に後悔されてます。
リスクなども分からない為、今後が心配とのことです

本日のご相談

2015.09.20

本日は3名の方のご相談です。

●歯科医師の方 42歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4420万円  ローン平均金利 2.56%


●公務員の方 45歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 7290万円  ローン平均金利 2.875%


●無職の方 57歳 投資マンション 大阪4戸 東京3戸 福岡2戸 (3戸中古)

 ローン総額 9010万円  ローン平均金利 3.45%


歯科医師の方は、ローン借り換えのご相談です。
収支がマイナスです。今後、空室や設備投資の負担を考えると今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
新築で購入された物件の金利が高い為、収支もマイナスです。
販売会社から所有しておけば値上りすると言われておられるみたいです。


無職の方は、早期退職をされました。
毎年収支も悪化し、このままでは維持することが困難な状況になりそうなので物件のご売却を検討されておられます。

サラリーマンの方が年収○倍に!!!

2015.09.18

最近よくネット広告で、投資不動産会社の広告をよく目にしませんか?

「0円で始める不動産投資」
「利回り10%以上のマンション投資」
「サラリーマンが不動産投資で年収○倍に!」

といった広告です。

ホンマに!?

と思いますよね。

しかし、ここで大切なことは、投資マンションを買うということは、「負債」「借金」を持つということです。

年収が2倍になっても、借金が激増するというのはあまり好ましくないですね。

資産=負債 ではなく 資産=純資産 にしたいものです。

9月 過去最高のご相談件数更新

2015.09.17

9月に入り、半月ですが、もうすでに過去最高のお問い合わせ、ご面談予約を頂いております。

シルバーウィークのご面談可能な日程です。

●19日土曜日 満員です
●20日日曜日 16時〜19時迄 OKです
●21日月曜日 14時〜18時迄 OKです
●22日火曜日 満員です
●23日水曜日 満員です
●24日木曜日 13時〜17時迄 OKです
●25日金曜日 13時〜15時迄 OKです

こんな状況です。

個人面談ご希望の方は、お早目にご連絡下さい。

本日のご相談

2015.09.17

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 12090万円  ローン平均金利 3.13%


●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 3710万円  ローン平均金利 2.7%


医師の方は、約10年程前から新築を購入してこられました。
しかし、色々な業者から騙されて、今では毎月の負担金額も約12万円ほどに増え、固定資産税金の負担も考えると、年間で約200万円の金銭的な負担が生じてしまっております。
物件の売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えと今後の中古マンション、一棟マンションの購入も検討されておられます。

最近のローン借り換え成功事例

2015.09.15

最近の投資マンション、一棟アパートのローン借り換え事例をお知らせ致します。

●医師の方 投資マンション 6戸  ローン総額 13200万円 

      平均金利 2.95%

      →→借り換え後 ローン金利 1.8% (ローン一本化にも成功)


●公務員の方 投資マンション 2戸  ローン総額 4020万円

       平均金利 3.4%

       →→借り換え後 ローン金利 2.0%


●上場企業ご勤務の方 投資マンション 4戸  ローン総額 7780万円

           平均金利 2.895%

           →→借り換え後 ローン金利 2.2%

           中古一棟アパート ローン金額 8900万円 金利 4.1%

           →→借り換え後 ローン金利 2.8%


その他、借り換え成功例はございます。
借り換え費用などもローンに組み込める場合もありますので、自己資金が無い方や過去に借り換えを断られた方も是非一度ご相談下さい。

本日のご相談

2015.09.13

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 大阪4戸 福岡2戸 (3戸中古)

 ローン総額 7220万円  ローン平均金利 3.23%


●公務員の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3800万円  ローン金利 2.35%


上場企業ご勤務の方は、不良物件のご売却を検討されておられます。
新築の収支が悪い為、築古の物件を購入されましたが、空室が発生し、マイナスが増加しております。
いち早く不良物件の売却をし、ローン借り換えを成功させたいとのことです。


公務員の方は、約3年前に不動産セミナーにご参加され新築物件を購入されました。
年金対策として購入されましたが、収支も悪く、ローン借り換えと利回りが高い中古物件の購入をお考えです。

本日のご相談

2015.09.12

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 14900万円  ローン平均金利 3.35%


●公務員(教員)の方 49歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3990万円  ローン平均金利 2.87%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6300万円  ローン平均金利 2.765%


医師の方は、約4年前にご友人のご紹介で新築物件を購入されました。
「節税」「年金」「生保代わり」としてセールスを受け、月々の負担は「節税」で補えると聞かされていた為に、購入に至りました。
しかし、家賃が下がり、空室も増え、リフォーム代金の負担もあり、今ではかなりのマイナスになってしまいました。
ご本人は騙された! と感じておられ、今後売却を中心にご検討されたいとのことです。


公務員の方は、投資マンションのローンの影響でご自宅のリフォームローンが組めないと悩んでいらっしゃいます。
銀行からは、負債が多く、投資マンションの利回りも悪い為、負債を減らさないとリフォームローンの取り組みは無理と言われておられます。
売却とローン借り換えを検討したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
現在、一棟中古アパートの購入を検討されておられ、そのことについても相談したいとのご希望です。

ローン破綻してしまう方の特徴

2015.09.11

当社にご相談頂くお客様の中には、「債務超過」の方も多くいらっしゃいます。

「債務超過」になってしまい、ローン破綻するオーナー様には特徴があります。

●所有されている物件の収支を正確に知らない
●所有されている物件の売買契約書や賃貸契約書(管理委託書類)などの書類整理が全く出来 ていない
●各ローンの年利を把握されておられない
●繰り上げ返済などの計画が全くない(ローンと同額で売却出来ると思っている)
●営業担当、販売会社を信用しきってしまっている

など、項目を上げればキリがないくらいです。

ここでは、無頓着と任せているから分からないは同じです。

気づいたころには、毎月の負担が増加し、維持出来なくなり、自己破産という流れになってしまいます。

まずはきちんとご自身の現状の把握をしましょう。

DMからのお問い合わせ

2015.09.10

当社からお送りさせて頂いておりますDMをご覧になられたお客様からのお問い合わせ、ご相談が急増しております。

順番に対応させて頂きます。

個人面談のご予約はお早目にお願い致します。

シルバーウィークも休まず営業させて頂きます。

DMをお受け取りされたお客様へ

2015.09.08

当社では、投資マンションのオーナー様へDMを郵送させて頂いております。

●ローン借り換え
●不良物件のご売却
●賃貸管理、サブリース

など、投資マンションや中古アパートについてお困りなら是非ご相談下さい。

甘い誘いの投資マンション販売

2015.09.07

「毎年●●万円の節税が出来ます」
「オリンピック景気や海外の投資家に高値で売却出来ます」
「家賃は下がりません。家賃保証があるのでマイナスは出ません」

など、甘い誘いに乗せられて、非常に高額な新築物件を購入された方からたくさんのご相談を頂戴致します。

この様なオーナー様が今後考えていかなければいけない事は、

●ローン借り換えや賃貸管理委託の変更で収支を改善すること
●高値での売却を模索する(損切金額を減らす)

これしかありません。

色々考える前に、まずはご自身の現状(物件の収支やご本人の属性、ローン内容など)をしっかりと認識し、速やかに行動に移すべきです。

明日から個人面談ラッシュ

2015.09.03

明日から日曜日迄、8名の方の個人面談の予約を頂戴しております。

やはり、現在ご所有物件のローン借り換えのコンサルティング依頼が多いですが、中には、これから不動産投資を始めるにあたってのアドバイスが欲しいとのご希望もあり、中古物件のご紹介も併せてさせて頂けそうです。

一棟中古アパートを購入したが、ほとんど収益が上がらない事例や、値上がりしますと言われ新築を購入させられた方々のご面談もあり、かなり骨太のご依頼になりそうです。

9月はシルバーウィークもありますので、個人面談ご希望の方はお早目にご予約下さいませ。

8月度の振り返り

2015.09.01

8月度も過去最高のお問い合わせ件数、ご相談件数を更新致しました。

誠に有難うございます。

お役に立てなかったお客様は大変申し訳ございませんでした。


最近のご相談の傾向としては、

‥蟷颯泪鵐轡腑鵑離蹇璽鷦擇蟯垢
一棟アパートのローン借り換え
E社のお客様からのご紹介 (ローン借り換えや中古物件の購入相談)
と稜箍饉劼桝戮気譴拭〆8紊梁从

などがやはりダントツに多いです。

過去にローン借り換えが出来なかったお客様が今回成功したというケースもありました。

投資マンション全般のことでお悩みがございましたら是非一度ご相談下さいませ。

一棟 アパート経営

2015.08.31

一棟 アパートを購入する際に、

●満室想定利回り
●表面利回り
●実質利回り

という数値があります。

これらの数値の分析が出来ない方は、高額なアパート経営はしない方が良いです。

まず、冷静に考えて頂ければ、中古物件の場合、市場に流通するということは、現オーナー(前オーナー)が何かの問題で売却する(売却した)ということになります。

では、何かの問題点とは、、、

・空室が多く、収益が安定しない
・設備の老朽化で資金が発生する
・事件や事故などが起こり利回り悪化
・経済的に資金難になり所有し続けるとこが困難

などが原因です。
(一番多くは収益の悪化です。)

物件の数値の分析、今後の展望、ファイナンス、賃貸管理、設備投資、修繕などの補修など、様々なケースに迅速かつ柔軟に対応出来なければ一棟のオーナーは出来ないと考えます。

ご相談件数が急増!!!

2015.08.30

投資不動産についてのご相談が急増しております。

新築マンション、中古マンション、一棟、駐車場、ローン借り換え、売却、騙された!

などなど、、、

お客様のお手元に関連書類がないとご提案が難しいので、まずは、関連書類の整理をお願い致します。

■関連書類とは・・・■
・売買契約書、重要事項説明書などの契約書のファイル
・ご所有物件の賃貸契約書 (レントロールなど)
・最新のローン返済表 (投資物件やご自宅、その他ローン)
・確定申告書類 直近3年分

最低でもこれだけは必要です。
(中には、契約書ファイルや権利書、賃貸契約書の交付を受けていない方もいらっしゃいます)

まずは現状の確認をさせて頂き、その後、ご提案という流れになります。

売却利益狙いの不動産投資

2015.08.30

「不動産価格の高騰で今の新築は値上がりします。」

「オリンピック直前に売却し、売却利益を取りましょう。」

「5年後には値上がりしますので、当社で買い取りします。」

と言ったセールスに乗せられて新築マンションを購入されておられる方からのご相談が後を絶ちません。

根拠のない数字の提示を受け、それを真に受け購入されておられます。

本当に、値上がりするのか・・・

当社では値上り益を取ることは非常に困難(ほぼ無理)だと考えます。

理由は様々ございますが、やはり賃料収入が上がらなければ売却値も上がらないと考えるからです。

上記の様な理由で購入なさっておられるオーナー様は見直された方が良いのではないでしょうか。

投資マンションでの節税

2015.08.28

「投資マンションは節税に使える」

確かに、減価償却費や金利、雑費などの経費が、家賃収入を上回れば帳簿上赤字になり、損益通算が出来るので節税に繋がります。

しかし、減価償却費や金利の数値は年々目減りします。

雑費に関しても、大きく計上することは出来ませんです。(かかってない経費を計上すると脱税です)

従って、わずか数年で節税効果は無くなり、逆に課税されるケースもあります。

年間数万円の節税の為に、何千万円もの借り入れはリスクが高いと思います。

本日のご相談

2015.08.27

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 51歳 投資マンション 大阪2戸 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 6090万円  ローン平均金利 2.875%


●医師の方 34歳 投資マンション 東京6戸 (全て新築)

 ローン総額 13300万円  ローン平均金利 2.93%


公務員の方は、新築物件の収支改善の為にローン借り換えご希望です。
購入時から家賃の下がり、マイナスが増加しております。


医師の方は、「税金対策」として約2年前に購入されました。
しかし、家賃も下がったり、空室がなかなか埋まらずに負担が増加したりと、購入当初聞かされていたこととは違ってきており、不安に感じ、ご相談を頂戴致しました。
今後はローン借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。

本日のご相談

2015.08.25

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (3戸中古)

 ローン総額 8710万円  ローン平均金利 2.65%


ローン借り換えのご相談です。新築で購入された物件の家賃が下がり、収支が悪化しております。今後の賃貸管理も含めてご相談したいとのご要望です。

提携FPの方からのご紹介

2015.08.24

本日は、業務提携させて頂いておりますFPの方からご紹介を頂戴致しました。

不動産投資を検討されておられる上場企業にご勤務されておられる方です。

今まで何社かとは実際に会って話を聞かれた経験がありますが、利回りが低い為購入には至らなかったみたいです。

東京で中古物件を3戸くらい所有したいとのご要望です。

良い会社 悪い会社の判断

2015.08.23

当社では、毎月約100名ほどのお客様と面談をし、ご相談をお受けさせて頂いております。

お電話でのご相談も含めるとそれ以上の件数になります。

その際に、「●●会社からマンションを購入したけど、そこは良い会社なの?」

と言われるオーナー様がいらっしゃいますが、それにはお答えできません。

過去のご相談の累積である程度のデーター(ネガティブな)もございますがお答えすることはありません。

しかし、良い買い方(運用)なのか良くない買い方なのかは答えさせて頂きます。

お客様のご理解を頂ければ幸いです。

利益の上がらない不動産投資

2015.08.23

新築マンションはほとんど利益が上がりません!?

これは本当なのか・・・

値引きなしでほぼフルローンに近い状況で購入されておられると利益は上がらないでしょう。

ここで言う利益とは、毎月のキャッシュフローと売却益です。

ごくまれに勘違いされておられるオーナー様がいらっしゃいます。

●自己資金を使いキャッシュフローが出ている場合
●自己資金を使っている為(頭金や繰り上げ返済)、残ローンより高く売却し、売却益が出たと思っておられる場合

冷静に、今までの自己資金が回収できているのかをきちんと計算しなければいけません。

利益が上がるから投資なのです。(投資=リスクを背負う)

利益の上がらいものにリスクだけを背負うのは投資と言えるのでしょうか・・・

騙された! 失敗した! という時にはもう遅い

2015.08.22

投資マンションを購入され、

「騙された」

「失敗した」

と思われておられるオーナー様はかなりいらっしゃるはずです。

しかし、この時では手遅れのケースがほとんどです。

なぜなのか・・・・

●物件を購入したらローンの借り換えします
●購入時の金利は高いが、1、2年すれば金利が下がる
●節税になるからと次々に新築物件を購入させられる
●立地が良いから、家賃は下がらない、空室もないと言われた
●リフォーム代金の金額が高額

など、そのほとんどがお金の負担が増える、または負債が増えた状況になります。

当然、ローン借り換えなどはトータルの負債総額が大きく影響します。
(多いより少ない方が当然良い)

毎月のキャッシュフロー(+)も重要です。

一年に一回は状況の把握、市場の調査(物件価格やローン金利)など、今はお困りでなくてもしていくことが重要です。

本日のご相談

2015.08.22

本日は2名のご相談です。

●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 8030万円  ローン平均金利 3.45%


●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 (中古)

 ローン総額 2290万円  ローン平均金利 2.15%


公務員の方は、毎月収支が約5万円マイナスです。
今後、家賃の下落や空室、金利上昇などで収支が悪化する可能性を考え、ローン借り換えを試したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、中古物件の購入をご検討されておられます。
より良いローンの組み方などを教えて欲しいとのご要望です。

本日のご相談

2015.08.21

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 36歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5990万円  ローン平均金利 2.45%


●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京4戸 (中古1戸)

 ローン総額 7760万円  ローン平均金利 2.734%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3920万円  ローン平均金利 2.3%


医師の方は、当社のお客様からご紹介を頂戴致しました。
約3年前に友人の紹介で新築物件を、「節税目的」で購入されました。
全ての事を営業担当に任せていた為、毎月の収支も把握しておらす、権利書もお手元にない状況です。今後は、賃貸管理も含め、コンサルテインングさせて頂きます。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
新築で購入された物件の収支が悪く、マイナスです。
管理手数料の見直しやローン借り換えで収支改善をしたいとのご要望です。


公務員の方は、約2年前に投資マンションセミナーにご参加され新築を購入されました。
老後の年金対策で購入されましたが、毎月の収支もマイナスの為、自己資金で繰り上げ返済するか検討されておられます。ローン借り換えが出来るなら試したいとのご希望です。

本日のご相談

2015.08.18

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 16200万円  ローン平均金利 2.95%

 中古 一棟アパート  ローン金額 9200万円  ローン金利 4.5%


●民間企業ご勤務の方 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 (中古2戸)

 ローン総額 5130万円  ローン平均金利 2.782%


医師の方は、区分の収支改善の為に2年前に中古のアパートを購入されました。
購入当初は、プラスでキャッシュフローが出ていましたが、最近は空室や設備投資の負担が増加し、区分も併せると、毎月約30万円ほどのマイナスになられております。
ローン借り換えや売却なども検討し今後は収支改善をしていきたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃も下がり、収支も悪化しております。
自己資金が使える為、良い条件の借り換えが可能だと思います。

夏季休暇中のお問い合わせ

2015.08.17

この夏季休暇中に、7件のお問い合わせを頂きました。

誠に有難うございます。

順番にご回答、ご連絡させて頂いております。

●ローン借り換えのご相談
●物件の売却相談
●物件購入についてのご相談

全てのお客様にお役にたてるとは限りませんので、ご容赦下さいませ。

夏季休暇のお知らせ

2015.08.11

当社では、8月12日(水) 〜 15日(土)までお休みさせて頂きます。

ご迷惑をお掛け致しますがご了承くださいませ。


※毎年、8月はお問い合わせ、ご相談が急増致しますので、ご面談のご予約はお早目にお願いいたします。


代表取締役 片山 智雄

新築・中古どちらを選択するか

2015.08.10

投資物件は新築・中古どちらを購入されるかで今後全く違った運用になります。

●新築

 ■収支がマイナス
 ■収支がマイナスの為、今後の色々なローン(借り換え等)にも影響が出る
 ■家賃の下落や空室などの急な負担に耐えられなくなる
 ■節税目的で新築を購入したが、5年経過後には節税(還付申告)にならない
 ■価格が高い為に売却時には負担金がかなり生じる


●中古
 
 ■収支がプラス
 ■優良物件はなかなか出回らない
 ■収支がプラスなので複数の物件を所有しやすい
 ■価格が安い為、売却時の負担金が少額


など、上記を比較するとおのずと答えは出ているのかもしれません。

投資物件を購入したが、「こんなはずじゃなかった!」と思われておられる方々は、上記を知らないうちにお始めになられた方が多いですね。

本日のご相談

2015.08.08

本日は1名の方のご相談です。

●公務員の方 36歳 投資マンション 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 3620万円  ローン金利 2.3%


1年前に新築を中古を併せて購入されました。
新築はマイナス収支で中古はプラス収支でほぼ負担無くご所有されておられましたが、2か月前に中古物件が空室になり、家賃も約5000円くらい下げないと賃貸が付かないと言われしぶしぶ条件を受け入れられました。これによって中古もマイナス収支となった為、ローン借り換えで改善したいとのご要望です。

本日のご相談

2015.08.07

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1770万円  ローン金利 2.65%


●医師の方 41歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2.875%


上場企業ご勤務の方は、昨年に新築マンションをご友人のご紹介で購入されました。
購入後、ご自身で投資マンションの事を勉強され、新築は利回りが低い事を知り、購入されたことを後悔されてます。ローンの借り換えや売却も含め検討したいとのご希望です。


医師の方は、約5年前から不動産投資をされておられます。
新築ばかりをご所有されておられる為、収支も悪く、今後はローン借り換えと中古物件の購入もご検討されておられます。

楽観的な考えは危険

2015.08.06

「今、毎月の収支がトントンだから良い」
「定年後は売却すればいいでしょう」
「立地が良いから家賃も下がっていないし、空室もない」

など、将来的な運用に関して非常に楽観的なお考えの方は必ず後悔(失敗)します。

本業のご年収がある時は、何とか維持できても、老後、年金収入だけの状況になられた時、果たして維持できるのか・・・

当たり前のこととして言えることは、
●古くなれば家賃も下がり、空室リスクも増える (どれだけ立地が良くても)
●古くなれば設備投資に負担が増す
●新築より高くは売れない (購入時より売却価格が上がることはほぼない)
●定年後の収入は現役当時に比べ必ず下がる
●定年後はローン借り換えも出来ない

これらのリスクを想定した上で、今何をしなければいけないのか?、を考えなければいけません。

本日のご相談

2015.08.04

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 大阪3戸 神戸3戸 東京4戸(4戸中古) 
 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 3.89%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額  5530万円  ローン平均金利 2.45%


民間企業ご勤務の方は、現在毎月約8万円のご負担が生じております。
このままでは、破綻しかねない状況で、早急に売却と借り換えを成功させたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、約2年前に投資マンションセミナーに参加され新築を購入されました。家賃の値下がりなどもあり、収支が悪化されてます。
ローン借り換えご希望です。

やはり騙されやすい医師の方々

2015.08.03

先日、医師の方よりご相談頂きました。

ある大阪の投資不動産販売会社から新築物件を約3年前に3戸購入されました。

最近、ローン会社から、「ローンの引き落としが出来ていません」と突然の電話があり、口座を調べると家賃入金が約半年前からありません。

至急、販売会社に電話すると、「担当者が不在でわかりません」「調べてお電話します」との対応でした。

後日、担当者から電話があり、「入居者からの家賃入金が滞っているのでしばらく待って下さい」とのことでした。

この医師の方は今後の管理が非常に不安なので管理を変えたいとの申し出をすると、業者は急変し、「それは出来ない」「契約期限があるのでそれまでは絶対に出来ない」との返答でした。

更に、医師の方が、「では現入居者の名前と連絡先の記載した賃貸契約書を見たい」言うと、業者は、「それは見せる義務がない」「見せれない」との回答でした。


この様に、医師の方はお仕事柄非常にお忙しいので、ご自身の口座の確認など毎月する方は非常に少ないです。
当社には、このような家賃が入ってなかった! というご相談も非常に多く、弁護士などを紹介させて頂き対応させて頂いております。

中古一棟アパートの失敗事例

2015.08.03

ご相談が最近急増しております、中古一棟アパートの失敗事例です。

●公務員の方 45歳 

 ローン金額 8900万円  ローン金利 4.5%


 毎月のキャッシュフロー  約+10万円
 しかし、ここから修繕積立金や固定資産税、今後の設備投資資金、空室リスクなどを考えると成功しているとは全く言えません。この方は、区分6戸の収支マイナスを改善する為にアパート購入を決断させました。このままでは数年後にはアパートもマイナス収支になり、維持出来なくなると思います。


●上場企業ご勤務の方 52歳 

 .蹇璽鷆盂曄。隠横娃娃伊円  ローン金利 4.5%

 ▲蹇璽鷆盂曄 。坑横娃伊円  ローン金利 4.5%

 この方も、区分の収支マイナスを補う為に購入されました。
 しかし、購入時、金利が高い為、もう少し安い金利の金融機関をご希望されておられましたが、販売会社からは、「購入し約2年で返済の実績を付ければ金利は安くなる」と聞かされておられました。約2年が経過しましたが、金利引き下げ、借り換えも出来ず、購入時からは収支も大幅に悪化しておりますのでこのままでは破産せざるを得ない状況です。


この様に、最近は、「詐欺まがい」の中古アパート販売もたくさん存在しますので、現在購入を検討なされておられる方は慎重なご判断をお勧め致します。

自己資金比率を上げる

2015.08.02

「頭金なしで購入できる」
「10万円から始める不動産投資」

現在は金融機関の融資基準は下がり、自己資金が無くても投資マンションを購入できます。

しかし、自己資金がない状態でスタートを切ってしまうのは非常に不利で危険なリスクを負うことを知っておかなければいけません。

●自己資金が使えると優遇金利が使える
●自己資金があると、家賃の下落、空室リスクも耐えることが出来る
●自己資金があると、繰り上げ返済なども可能
●自己資金があると、売却も出来る

この様に、自己資金があると色々な選択肢が広がりリスク回避に繋がります。

逆に自己資金が無いと上記の逆にしか動けません。

資金ショートしてしまい、債務整理や自己破産にまで追い込まれる方もいらっしゃるのが現状です。

本日のご相談

2015.08.01

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4190万円  ローン金利 2.3%


●民間企業ご勤務の方 38歳 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 (3戸中古)

 ローン総額 7020万円  ローン平均金利 3.35%


上場企業ご勤務の方は、約2年前に投資不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
月々の負担がない、節税が出来る、生保の代わりになる との理由で購入されましたが、購入後ご自身でも不動産投資を勉強され、新築は利回りが低い、空室、家賃の下落リスク等の事を考えると新築を購入されたことを後悔なさっておられます。
借り換えによってキャッシュフローを生み出せるようにしたいとのご希望です。


民間企業ご勤務の方は、新築で購入された物件のローン借り換えをご希望です。
利回りも低く、金利が高い為、月々大きなマイナスが生じておられます。

管理費や修繕積立金は必ず値上る

2015.08.01

投資マンションを購入してから想定しておかなければいけないことは・・・

●家賃は下がる (空室にもなる)
●リフォーム代や設備投資にお金がかかる

そして、

●管理費や修繕積立金は必ず値上る

不動産投資に失敗される方や悪徳業者に騙される方はこのことを想定せずに新築を購入されます。
購入時は、収支がトントンでしたが、管理費や修繕積立金の値上がりによってマイナス収支に転じてしまうこともあります。

新築投資マンションはなぜあんなにも高いのか?

2015.07.31

新築投資マンションは非常に高い!!

なぜなのか・・・?

●建築費の高騰
●企業のコスト (豪華なパンフ、宣伝費、交通費など)
●販売担当の歩合 (実需販売に比べると倍以上の歩合)

などです。

わずか18屐 繊。横境屐,撚然福ヾ慇升隠牽娃伊円  関東2300万円

家賃収入 関西 65000円(管理費込)  関東 85000円(管理費込)


この数値で収益は果たして上がるのか・・・

賃貸委託管理のトラブル

2015.07.31

投資物件を購入されますと、「賃貸管理を委託する」ケースがほとんどです。

しかし、その委託管理規約の中身を知らないで流れ作業のように契約書に印鑑を押してしまう方が非常に多いです。

当社に寄せらる委託管理のトラブル事例をお知らせ致します。

●委託管理の解除をさせてくれない
 ・・・例 委託管理料が高いので他社へ変更をしたい
      空室がなかなか決まらない

 
●サブリース契約を解除できない
 ・・・例 収支の改善の為にサブリースをやめたい
      売却の為にサブリースをやめたい 

 
●リフォーム代金の高額請求
 ・・・例 空室が出たのでリフォームの相見積もりを取ると現管理会社の請求金額が非常に高額


など、契約満了時にしか変更できない場合や、もし、解約するなら違約金を請求されるケースもあります。
中には、現在の入居者情報の開示も応じず、売却時の査定価格に影響する場合もありますので、内容確認は非常に大切です。

一棟中古アパートに関するご相談

2015.07.30

最近、非常に一棟中古アパートに関するご相談が増えました。

収支が悪化したので借り換えをしたいとのことです。

中には、騙されて購入してしまったという方もいらっしゃいます。

更に共通していることは、

●購入時(1年間)には約9割の賃貸が決まっている (レントロールだけの確認)
●1年後に空室が目立つ
●リフォーム代、設備投資代と賃貸の入れ替わり時にかなりの高額請求がくる
●年利4%を超える (融資金利)
●物件利回りがそもそも低い

などです。

一棟となると、なかなか細かなところまでチャックされない方が多いですが、区分に比べると金額が高額な為、慎重にチェックする必要性があります。

毎月の収支が+○○万円だから!!! これだけは絶対にダメです。

本日のご相談

2015.07.30

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5770万円  ローン平均金利 3.235%

 中古 一棟アパート  ローン総額 7800万円  ローン金利 4.5%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 京都3戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2.785%


上場企業ご勤務の方は、約4年前に区分を購入されました。
新築物件だった為、収支がマイナスになっており、家賃の下落もあり、このマイナスの補てんの為に、2年前に一棟中古アパートを購入されました。
しかし、約1年後にはこちらもマイナス収支になってしまい、今では毎月約10万円以上のご負担が生じてしまっております。
このままでは、最悪の状況になる可能性もあり、早く借り換えを成功させて収支を安定させたいとのご要望です。


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約5年前に知人の紹介で新築を「節税目的」で購入されました。
しかし、節税効果もほとんどなくなり、空室も発生してしまった為に、毎月高額な負担が生じています。
物件のご売却も含め今後コンサルティングをお願いしたいとのご要望です。

新築ワンルームのセールス

2015.07.26

新築ワンルーム投資をなぜするのか・・・?

「節税」 「保険代わり」 「老後の年金対策」 「値上がり益」

上記の理由で不動産投資をなさっておられる方は、間違いなく失敗です。

しかも、現状で手元資金も無く、毎月収支がマイナスでアップアップの状況なら早めに何らかの対策を講じないと最悪の結末が待っているでしょう。

本来の不動産投資は、「利益」を上げるのが目的です。

毎月のキャッシュフローを確実に残していく事。
そして、毎月の利益で繰り上げ返済や次の物件の頭金に使う。

新築物件はほとんどのケースがマイナス収支です。(35年ローンでも)
複数の物件をご所有され、ただただ毎月のマイナスを蓄積されておられるオーナー様は少なくありません。

本日のご相談

2015.07.25

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 38歳 投資マンション 大阪6戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2.95%


●民間企業ご勤務の方 36歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 1800万円  ローン金利 2.75%


●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5110万円  ローン平均金利 2.7%


医師の方は約4年前に新築物件を「節税」目的で購入されました。
毎年毎年買い増しのセールスを受け、購入を続けてこられました。
しかし、家賃が減少し、節税効果もあまり期待できなくなり売却を検討されましたが、かなりの負い金が必要になるとの査定でした。何とかローン借り換えで収支の改善をしたいとのご希望です。


民間企業ご勤務の方は、売却のご希望です。
新築物件の為、収支が悪く、このまま所有し続けていたも利益が上がらないので売却したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂きました。
約4年前から不動産投資をされていらっしゃいますが、利益が全く出ないとのことです。
新築と中古物件の比較やローンの内容など詳しくお話しさせて頂きました。

一棟アパートの入居率はシビアに見ること!

2015.07.24

ほぼ毎日、お客様からご相談のご予約、ご連絡を頂戴しております。

最近では一棟アパートの案件のご相談を多く頂戴致します。

一棟アパートの注意点は、やはり入居率(空室率)です。

私はご相談頂いた方々には、 「入居率8割」 で収支を見ることをお勧めします。

業者は満室時には・・・とセールスしてきますが8割で収支がプラスかどうかです。

一棟では、全体の修繕の問題、お部屋の修繕の問題、固定資産税、その他雑費など、区分に比べると支出がとんでもなく多いです。

長期的に安定した運営をするのであれば、 「入居率8割」 この数字に着目してください。

本日のご相談

2015.07.24

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 49歳 投資マンション 大阪4戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 7290万円  ローン平均金利 2.987%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (2戸中古)

 ローン総額 8020万円  ローン平均金利 3.23%

 中古 一棟アパート  ローン金額 8800万円  ローン金利 4.5%


公務員の方は、所有物件が全て新築の為、非常に収支が悪く、ローン借り換えご希望です。
投資ローン以外にご自宅のローンもあり、このまま収支が悪くなり続けてしまうと返済も困難になる可能性があります。
売却も含め検討したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、アパートローンの借り換えをご希望です。
東京のある業者から一棟を勧められ購入されましたが、家賃収入も年々下がり、リフォーム代金、設備投資などにも多額の負担が生じ、今では年間でマイナス収支になってしまいました。
ローン額も多額の為、早く借り換えを成功させ収支を改善したいとのご希望です。

全ては情報から

2015.07.23

良い投資物件を良い条件で購入する為にはどうすれば良いのか?

というご質問を頂くことがあります。

答えは一つです。

投資物件を購入し、担当者と仲良くなることです。

不動産投資は情報量の多さで決まります。

●物件価格は妥当なのか?
●賃貸料は妥当なのか?
●提携ローンの条件はどうなのか?

など、販売会社によって条件は全く違います。
また新築、中古によっても全く違います。

既存のお客様には良い情報を提供し、2戸目、3戸目と購入して頂きたいと思うものです。

購入もしないのに有益な情報だけ得ることは中々難しいと思います。

提携FPの方からのご紹介

2015.07.21

提携FP(ファイナンショルプランナー)の方から、

不動産投資をお考えされている公務員の方(43歳)をご紹介頂きました。

今までたくさん新築物件の紹介を受けたことがあるらしく、利回りが低い為契約しなかったみたいです。

中古マンション、一棟アパートなどにもご興味あるので、今後長期的に物件の紹介をさせて頂きます。

新築物件は果たして成功するのか?

2015.07.20

不動産投資の最重要事項は3点です。

一、いかに収益が高いものを買うか (利回り)

二、いかに安く買うか (価格)

三、いかに賢くローンを組むか (金利)


この三ヶ条の基準軸を知ってらっしゃる方は間違いなく失敗しません。

そうなれば、価格の高い新築物件はどうなのか・・・・

大幅な値引きを効かせないと当然利回りは低い状態です。
(節税による収益は全く加味しません)

何の為に購入するのか・・・そこに意義があるのか・・・

本日のご相談

2015.07.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 3.15%


●公務員の方 52歳 投資マンション 東京3戸 福岡2戸 大阪2戸 (3戸中古)

 ローン総額 7890万円  ローン平均金利 2.95%


医師の方は当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約5年前から「節税目的」で購入されましたが、収支が悪く、年々負担額も増加しております。購入当初は、「5年後に高値で売却出来るから」と聞かされていたみたいですが、査定に出すと一戸につき約300万円の自己負担が生じる結果となってしまいました。
「完全に騙された!」とおっしゃっておられます。売却も含めコンサルティングのご契約を頂戴致しました。


公務員の方は、今後、物件の整理(売却)をお考えです。
不良物件は売却し、ローン借り換えも視野にいれ、早い段階で繰り上げ返済もご検討されておられます。
ローン借り換えも進めたいとのご希望です。

本日のご相談

2015.07.19

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 7930万円  ローン平均金利 2.865%


●上場企業ご勤務の方 40歳 

 中古 一棟アパート  ローン金額 11000万円  ローン金利 4.5%


民間企業ご勤務の方は、新築で購入された3戸の収支がマイナスです。
ご自身でも借り換えを試されましたが、ことごとく失敗に終わっていらっしゃいます。
今のうちに収支を改善し、次の中古物件の購入を検討したいとのご希望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
約3年前にアパートを購入されましたが金利が高い為収支も悪いです。
購入時は9割賃貸が決まっていましたが、現在は7割しか賃貸が付いておりませんので更に収支が悪化しております。

医師の方が騙されやすい

2015.07.18

当社は色々なご職業の方からご相談を頂戴致します。

その中でも、「医師」の方からのご相談もかなり増加しております。(ご紹介もございます)

「医師」の方は、ほとんど「節税」目的で購入されておられます。

●家賃で返済は全てまかなえると聞いていた
●毎年○○万円節税できる
●空室はない 空室保障も出来る
●リフォーム代の負担は礼金で補える

などと聞かされ購入されておられます。

ご所得が高い為、悪徳業者の標的にされ複数の物件を購入させられます。

当社では、医師の方は特に優遇で借り換えが可能ですのでお困りの際は是非ご相談下さい。

本日のご相談

2015.07.18

本日は4名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5290万円  ローン平均金利 2.85%


●公務員の方 51歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 6930万円  ローン平均金利 2.785%


●公務員(教員)の方 44歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 7440万円  ローン平均金利 2.923%


●歯科医師の方 38歳  投資マンション 大阪4戸 東京2戸 (1戸中古)

 ローン総額 8910万円  ローン平均金利 2.65%


上場企業ご勤務の方は、最後に購入された物件の金利が高く、何度か金利交渉をされましたが下がりませんでした。収支改善の為に借り換えをご希望です。


公務員の方は、新築で購入された物件の利回りが低い為、売却をお考えされておられます。
しかし、ローンも多額に残っておられるため売却は難しいかと思います。
今後、長期的に借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。


公務員(教員)の方は、ローン借り換えご希望です。
家賃の下落やリフォーム代の負担なども増え、収支が悪化しております。


歯科医師の方は、ご売却のご相談です。
投資ローンの影響でご開業に伴う借入が出来ずに困っておられます。
購入時には営業担当より、「開業資金の借り入れは問題なくできます」と言われてあられたみたいです。
早急に売却し、負債を減らさないといけない状況です。


台風の影響で、約束のお時間にお伺い出来ないといった事態が発生致しました。
(交通機関STOPの為)
お待たせしましたお客様にはお詫び申し上げます。
大変申し訳ございませんでした。

代表取締役 片山 智雄

老後にいくらの不労所得が必要なのか?

2015.07.17

年金不安や退職金の減少などで老後にいくらの不労所得があれば安心なのか・・・

皆様、状況が違いますので一概には言えませんが、現在では約30万円(それでも足りない?)と言われております。

では、どのように将来保証を作り出すのか・・・

金融資産、保険、貯金など色々な商品が存在しますが、その一つに不動産投資です。

現在では決して売り買いを繰り返し利益を得るといったキャピタルゲインを狙ったものではなく、いかに利回りが高く、家賃収入が安定した値ごろ感のあるものを賢くファイナンスを組み取得していくかが非常に大切です。

不動産投資の目的が、「節税」「保険代わり」であっては決していけません。

不動産投資に失敗される方の多くは、「節税」「保険代わり」として所有し、いかに早い段階で不労所得にしなければいけないのか、自分の家庭ではいくらの不労所得が必要なのかという計画が全くありません。

怖いですねー

本日のご相談

2015.07.16

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪5戸 京都2戸 神戸1戸 東京2戸(2戸中古) 
 ローン総額 14700万円  ローン平均金利 3.15%


●民間企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京1戸 横浜2戸 (1戸中古)

 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 2.65%


医師の方は当社のお客様からのご紹介です。
約8年前から不動産投資を始められました。
「お金がかからない」「毎年○○万円の節税が出来る」「立地が良いので空室は出ない」
などのセールストークにのせられて購入を続けてこられました。
しかし、家賃は下がり、空室もあり、リフォーム代金の負担、税金の負担などを計算すると年間で約100万円以上のご負担が生じてます。投資マンション業者を全く信用出来なくなり、ご友人のご紹介で当社にお問い合わせを頂戴致しました。
今後は、不良物件の売却で負債を減らし、ローン借り換え、賃貸管理の委託も含めコンサルティングさせて頂きます。


民間企業ご勤務の方は、新築で購入された物件の利回りが悪い為、こちらのローン借り換えのご希望です。中古物件の方がはるかに収支が良く、新築を購入され後悔なさっておられます。

ローン支払い困難

2015.07.16

投資マンションは家賃収入でローンの返済がまかなえないと失敗です。

家賃7万 − ローン返済 − 管理費等 = マイナス は失敗です。

この様な状況で複数の物件をご所有されておられるならローンの借り換えをお勧め致します。

しかし、過去に返済が滞りがちな (口座残高不足で引き落としが出来ない) オーナー様は借り換えの審査が通らないケースも発生致します。

これが影響して、カードなども作れない可能性もあります。

ローン支払い責任はオーナー様にしかないです。

販売会社、管理会社に任せっきりで、チェック不足は後々に思いがけない失敗に繋がるケースも増えております。

税務署から呼び出し

2015.07.13

確定申告をし、還付金も入金されたら申告は通過した!!!

と思っていたら、税務署から過去の分も含め、申告についてお聞きしたいので来訪してほしいと通知が来ることがあります。

これは給与所得以外の収入がある方(不動産、農業、雑所得など)によく来る通知です。

近年、投資マンションをご所有されておられる方に対し、雑費などの経費の質問が非常に多くなっております。

還付金を受け取ったらOKではなく、税務署では7年間遡り申告のやり直しを求めるケースも増えているみたいです。

節税目的で購入されておられ、申告も業者にお任せになられているオーナー様は、きちんと帳簿付け、領収書の保管されておられますか?

本日のご相談

2015.07.11

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 47歳 投資マンション 東京4戸 横浜2戸 大阪2戸 (4戸中古)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 3.34%


●民間企業ご勤務の方 44歳 

 中古 一棟 アパート  ローン金額 13000万円  ローン金利 4.5%

 中古 一棟 アパート  ローン金額  8000万円  ローン金利 4.5%


公務員の方は、物件のご売却とローン借り換えのご希望です。
約5年前から不動産投資を始められましたが、販売会社の言われるがままに購入してしまい、今では毎月約10万円ほどマイナスです。
「何年か後には高値で売却出来ます」「当社で買い取ります」と言われておられたみたいです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
購入時、金利が高い為、販売会社に相談されておられましたが、「金利は2年後には下がります」と言われたらしいです。しかし、金利は下がらず、空室も多い為、収支も大幅に悪化しております。

いつまでにいくらくらいの不労所得を作り出すか?

2015.07.11

不動産投資の目的は、「不労所得を得る」 ということです。

決して、「節税」「生命保険代わり」が目的であってはいけません。

なら、いつまでにいくらくらいの不労所得を作るのか? という明確な目標設定が必要です。

ご自身の今の状況(ご年収、自己資金、他のローン)であれば、どれくらいのローン(金額、金利など)が使え、どのような不動産を持てば良いのか、ある程度の分析が必要になります。

悪徳な販売業者に騙される方は、この目標や分析が全くない状況で販売会社の言われるがままに購入してしまいます。

やはり、ある程度の自己資金はご用意された方が良いです。
(ローンの金利優遇が使えたりします)

本日のご相談

2015.07.10

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸 (2戸中古)

 ローン総額 8230万円  ローン平均金利 2.85%


ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落により収支が悪化しております。
今後の金利上昇などの懸念もあり、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

販売会社がいう、「入居率(空室率)」は果たして・・・

2015.07.09

ネット広告や投資不動産販売会社のHPなどで、

「入居率99%」「空室0%」

などの広告を最近は良く目にします。

果たして信用できるものなのか・・・

当社にご相談頂きましたお客様の中には、ある会社から、一棟中古マンションを購入され悲惨な状況になってしまった方もいらっしゃいます。

約2億の中古アパートを購入されました。
購入時に担当営業から、「総戸数28戸のうち、空室は2戸でそれでもキャッシュフローは約○○万円残ります。場所も良く、賃貸付けもしやすいのですぐに満室になる」と聞かされていたみたいです。
しかし、約一年後、空室が8戸、空室期間の長いもので約半年も賃貸が決まらず、リフォーム代金や毎月の持ち出し金など金銭的負担が増えてしまい、このままであれば維持出来ないとご相談を頂いたオーナー様がいます。

全室の賃貸契約書をもとに調査すると、購入時から約10戸の空室があり、当初のセールスが全くの嘘の内容だったみたいです。

この様に、販売会社の言う、「入居率」「空室率」はあまり信用にならないと考えます。

根本的に投資物件を見極めることが出来ないとダメですね。

新築投資マンションはなぜダメなのか?

2015.07.07

新築投資マンションの利回りは、約3% 〜 5%です。

中古投資マンションの利回りは、約5% 〜 8%です。

ローンをお使いの場合の金利は、全く同じ条件(%)です。

上記の条件なら、価格の安い中古物件の方がはるかに良いのです。

新築マンションの場合、ご売却価格とローン残金には大きな差額が生じます。
(約300万〜500万円くらい)

手放したいが売れない!!! 

この状況になられておられるオーナー様も非常に多いです。

購入物件の選定

2015.07.06

投資物件を購入される時、遠方の方であれば、その地が良い場所なのか悪い場所なのか判断できずに購入してしまう方も多いです。

これを分からずに購入してしまい、賃貸が付きづらかったり、ローン借り換え出来なかったり、売却時の価格に影響が出たりと、購入してから色々と影響が出てきます。

当社では、購入検討段階で、その物件が、良いのか悪いのか、価格は妥当なのか否か、など物件の診断も無料でさせて頂いております。

メールまたはお電話などで直接お問い合わせ下さいませ。

本日のご相談

2015.07.05

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (2戸中古)

 ローン総額 7280万円  ローン平均金利 2.675%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 12000万円  ローン金利 4.5%


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 10900万円  ローン平均金利 2.85%


上場企業ご勤務の方は、一棟中古アパートのローン借り換え希望です。
約3年前の購入当初は毎月約20万円のキャッシュフローが出ておりましたが、空室、家賃下落、リフォーム代金の負担、広告費用などの金銭的負担が多く、収支が悪化しております。


医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
節税目的でしたが、やはり年々節税効果も減少し、家賃も下がってしまってますので、6戸で毎月約7万円のご負担です。
今後、ご開業も検討されておられる為、ローンの整理をしておきたいとのご要望です。

本日のご相談

2015.07.04

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3980万円  ローン金利 3.4%


約2年前に新築物件を購入されました。
購入時、営業担当から、「約5年後には値上がりしますので儲かります」と言われたみたいです。しかし、購入してから、ご自身で売却値を調べると、かなりのマイナスが生じてしまう事が判明し、営業担当にその事実を伝えると、「ローン金額を上回る金額の売却は今は出来ない。どんどん東京の地価が上がっているのでしばらく待って欲しい」との回答だったみたいです。ご本人様も騙されたと感じておられ、今後ローン借り換えと繰り上げ返済も検討したいとのことです。

この様な、「売却利益」が出るといったセールスにはほんとに要注意ですね。

提携FPの方からのご相談

2015.07.04

相続税対策で不動産を購入されたいとのお客様をご紹介頂きました。

ファミリーマンションやタワーマンション、投資ワンルーム、色々な選択肢の中から、今後の運用(収益性)を考えてご所有したいとのことです。

約1億円の資金を使い運用したいとのことです。

最近は、この様な相続税対策で不動産を購入される方も多く、優良物件は即売れてしまいます。

本日のご相談

2015.07.03

本日は2名の方のご相談です

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 京都1戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 13900万円  ローン平均金利 3.023%


●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3920万円  ローン平均金利 2.675%


医師の方は、ご友人のご紹介で約5年前から新築物件を購入されてこられました。
節税目的で購入しましたが、家賃の値下がり、空室問題など金銭的な負担も増加し、購入されたことを後悔なさっておられます。今後、ローン借り換えも含め、売却も視野にコンサルティングさせて頂きます。


民間企業ご勤務の方は、ご売却のご相談です。
投資マンションローンの影響でマイホームが購入できず、非常に悩んでおられます。
投資マンションを購入時には担当営業より、マイホームローンも組めると聞かされていたみたいです。

6月度の振り返り

2015.07.03

6月も当社過去最高のご相談件数を更新いたしました。

お問い合わせ頂きました方々、ご契約頂きました方々、誠に有難うございます。

最近のお問い合わせの傾向と致しましては、

「詐欺」的なセールスで購入させられた方々のご相談が極めて多いです。

例えば、

「今後値上がりしますので売却して利益をとれます」

といった内容です。

路線価の値上がりなどで、投資ワンルームも値上がりし、キャピタルゲインを取れると思ったら大間違いです。

購入を検討されておられる方々は要注意ですね。

新築投資マンションを購入する意義

2015.06.30

新築物件は利回りが低いのでダメ!!!

利回りが低い = 価格が高い or 家賃が安い その両方か・・・

新築だからダメというわけではなく、利回りを上げるなら、「値引き交渉」をしてみられてはいかがでしょうか。
(約20%位の値引きでないと運用としては厳しいかと思いますが)

●節税が出来る! ●私的年金が作れる! ●生命保険の代わりになる!

この様な理由づけで新築を購入されるのは本来の不動産投資の意義とはかなり違います。

あくまでも資金の運用先として活用されるべきだと考えます。

本日のご相談

2015.06.29

本日は1名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 大阪2戸 福岡1戸 東京1戸(中古2戸) 
 ローン総額 5020万円  ローン平均金利 3.35%


約8年前から不動産投資をお始めになられました。
当初は毎月の負担もほとんどなく、金銭的な問題は一切なかったそうです。
しかし、東京の中古を購入してから、収支が悪化し、負担が増えました。
この物件を購入する時は、家賃の方が多く、収支もプラスになると聞かされており、安心されておられましたが、約半年後、賃貸の入れ替わりの際に、家賃が1万円も下がると言われてから収支が悪化されました。
ご売却も含め、コンサルティングをさせて頂きます。

悪徳な業者に騙されない為に

2015.06.28

悪徳業者に騙されない為にこれだけはチェックしましょう!!!

,い困貲箋僂垢譴侈戮韻でる(ローン残高で売却出来る)と言われておられませんか?

家賃金額をごまかされていませんか? (近隣の相場家賃をチェックしましょう)

0貔験鏡畧任任ます。金銭的負担はかかりません!と言われていませんか?

ぜ 垢帽愼してほしいと言われてませんか? (次々商法に騙されてませんか?)

ゥャッシュバックをします!と言われてませんか?

これらのセールストークで購入していらっしゃるオーナー様は危険かもしれません。

お金をかけずに資産を持つ???

2015.06.28

「頭金0円から始める不動産投資」
「自己資金なしで資産が持てる」

と言ったセミナー広告、書籍をよく目にします。

しかし、自己資金0円ということは、必要な資金は全てローンということになります。

不動産投資とは、余剰資金でいかに効率よく不労所得を作り出すかがポイントです。
言い換えれば、自己資金のない状況でお始めになることは非常にリスクだと言えます。

なぜリスクなのか・・・
●フルローンの為、毎月の収支がマイナスになる
●フルローンの為、金利優遇が無い
●固定資産税や将来にわたっての家賃の下落、空室、リフォーム、設備投資に資金的に耐えれない
●万が一の売却時の資金がない

などがあげられます。

しかも、当社にご相談頂くお客様の多くは、複数のお部屋をご所有されておられます。
同条件で複数所有するということはリスクが2倍、3倍となっているだけかもしれません。

本日のご相談

2015.06.27

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 36歳 投資マンション 大阪3戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 12600万円  ローン平均金利 3.23%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (全て新築)

 ローン総額 6450万円  ローン平均金利 2.987%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
節税目的で新築を購入されてこられました。
「金銭的な負担はない」からというセールスでしたが、家賃も下がり、節税効果も無くなってしまっている状況です。
毎月の収支改善の為に借り換えをご希望されておられます。


公務員の方は、ローン借り換えと賃貸管理の委託をご希望です。
空室の物件があるため、収支も悪化しております。

節税目的の不動産投資は失敗する

2015.06.26

「税金対策用で・・・」
「賢い節税が出来る」
「年収○○○万円の節税術」

この様な、節税、税金対策が出来るという広告をよく見かけます。

確かに、わずかばかりの節税、税金対策に活用することは可能です。

しかし、「一生涯の節税」にはなりません。

節税とうたい、確定申告をごまかしたりすることは犯罪です。

特に、医師や公務員の方はこのような節税目的で新築マンションを購入される方が非常に多いです。

毎年数十万円の為に、2000万円近い価格の不動産は割には全く合わないと言えます

本日のご相談

2015.06.25

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4280万円  ローン金利 2.1%


●公務員(教員)の方 52歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 大阪2戸(全て新築)
 ローン総額 9560万円  ローン平均金利 2.985%


上場企業ご勤務の方は、2年前に不動産セミナーで新築を購入されました。
なんとなく毎月の収支がマイナスでなければという理由で購入に至ったみたいです。
しかし、家賃の値下がりでマイナスが生じ、ご自身でも不動産投資を勉強され中古にしておけば良かったと後悔されておられます。


公務員の方は、毎月の約6万円のマイナスを軽減したいとのご要望です。
ローンの借り換えを今までも検討されましたが、うまくいかなかったみたいです。

提携FPの方からのご紹介

2015.06.23

本日は、日ごろお世話になっていますFPの方から案件のご紹介を頂きました。

相続税の対策で、不動産を活用したいとのご要望です。

近畿圏の物件で一戸につき1000万円以内の価格帯をご希望です。

不動産投資において陥りやすいミス

2015.06.23

不動産投資に失敗される方、または、不動産会社に騙される方の特徴は、

●月々の収支だけを考えて購入される

根本的に、

●いかに収益の高い物件
●いかに安く購入するか
●いかに金利が安くファイナンスの取り組みが出来るか

この3点を外さなければ失敗する可能性は極めて低いと言えます。

「収支がマイナスでなければ」「若干プラスで運用できるから」
と言われるオーナー様の多くは非常に高く購入されておられたり、相場をはるかに超えた家賃金額(嘘の家賃金額)を提示されていたりと不動産投資の根本的な「ものさし」をお持ちでない方が非常に多いです。

アパートローン

2015.06.22

先日、当社で新築一棟アパートのご契約を頂きました。

●医師の方 39歳 ローン総額 15000万円  ローン金利 1、3% 期間30年

 
 このお客様は、区分を5戸(全て中古)もご所有されておられます。

 今まで中古の一棟をお探しでしたが、金利が高い為断念されておられました。


当社では、一棟物件も取扱いしておりますので、購入をご検討されておられる方、ローン借り換えご希望の方もご相談頂けます。

本日のご相談

2015.06.21

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 50歳 投資マンション 大阪2戸 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 2.45%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 3700万円  ローン金利 2.1%


公務員の方は、新築物件の収支改善をお考えです。
ローン借り換えや賃貸管理の変更などでマイナス収支をプラスにしたいとご希望です。
繰り上げ返済などもご検討されておられます。


民間企業ご勤務の方は、不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
しかし、収支も悪く、マイナスの為、今後ローン借り換えも含め、中古マンションの購入も検討いたいとのご要望です。

本日のご相談

2015.06.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 9200万円  ローン平均金利 2.875%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 東京3戸(2戸中古) 
 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 3.045%


医師の方は、「節税目的」で購入されました。
やはり、年々節税効果は薄れ、収支も悪化し、売却をしたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、中古の収支は良いのですが、新築物件の収支が悪く、大きなマイナスとなられておられます。ローン借り換えも今まで検討されましたが負債が多い為借り換え出来ずの状況です。物件の売却も含め、借り換えをご希望です。

不良物件の売却

2015.06.19

不良物件とはなにか?

●家賃収入が安い
●空室期間が長い
●設備が古く今後設備投資の負担が発生する

など、所有し続けることがリスクとなるケースです。

売却したいが売却値がローン残高とかけ離れている為なかなか売れないといった状況のオーナー様も多いはずです。

当社では、このようなケースの方でも、色々なルートから他社よりも高くご売却して頂けます。
※主な売却ルートは海外投資家です※

アパートローン借り換え相談

2015.06.18

最近、特に中古アパート一棟の借り換え相談が増えました。

年利 4% 〜 4.5%位の方々がほとんどです。

購入当時は収支も良かったみたいですが、退去、家賃下落、リフォーム代金の負担などでかなりのご出費が重なり収支も悪化されました。

区分のマイナスを取り戻せるとのセールスだった為に、購入を非常に後悔なさってます。

金額が1億を超える為、売却したくてもうまくいかず、仲介に出しても金額が全く合わない状況です。

このままであれば維持出来ずに法的手続きも検討しないといけない状況です。

不動産投資は一棟でも、区分でも、
●物件の見極め
●価格、ローン内容、収益内容
●出口戦略(売却時の価格)
●管理体制

これらのチエックが重要です。

一番ダメなのは、「お任せしているので・・・」

この様な方は要注意ですね

本日のご相談

2015.06.15

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 京都1戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 12900万円  ローン平均金利 3.032%


●公務員の方 38歳 投資マンション 東京3戸 (1戸中古)

 ローン総額 5320万円  ローン平均金利 2.35%


医師の方は、約10年前に節税目的で購入されました。
購入時は、「月々の負担は還付金で賄える」「全く損は出ません」と聞かされ購入されました。しかし、年々還付金も減少し、家賃も下がり、固定資産是も含めると年間約100万円以上のご負担が生じております。不良物件のご売却も含め、今後のコンサルティングをさせて頂きます。


公務員の方は、新築2戸のローン借り換えご希望です。
金額も非常に高く利回りも悪い為、毎月マイナス収支になっております。

本日のご相談

2015.06.13

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 53歳 投資マンション 東京2戸 横浜3戸 (全て新築)

 ローン総額 7920万円  ローン平均金利 3.35%


●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (中古)
 
 ローン総額 3550万円  ローン平均金利 2.3%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 8900万円  ローン金利 4.1%


●公務員の方 44歳 投資マンション 東京4戸 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 9610万円  ローン平均金利 2.867%


上場企業ご勤務の方は、約10年程前から不動産投資をなさっておられます。
家賃の下落やリフォーム代の負担が発生し、年間でマイナス収支になってしまわれておられます。今後は不良物件の売却も含め、ローンの借り換えも検討したいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、今後、関西圏の中古マンションの購入も検討されているため、情報が欲しいとのご希望です。一棟アパートの金利が非常に高いのが気になりますね。


公務員の方は、ローン借り換えご希望です。しかし、現在空室物件もあるため、まずは賃貸付けをご希望です。
自己資金が使える為、良い条件で借り換えが出来そうです。

年収○○○万円から始める不動産投資

2015.06.09

最近、書籍やセミナー広告などで、

「年収300万円から始める不動産投資」
「400万円のご年収でも安心して始められる」

などと銘打った広告をよく見かけます。

人それぞれの考え方はあるものの、毎月の生活で貯蓄が出来ない状況の方には不動産投資はリスクが高いと考えます。

●家賃の下落や空室時の負担
●リフォーム代金の負担
●金利の上昇リスク

これらのリスクの耐えることが難しいからです。

甘いセールストークに乗せられてはいけませんね。

本日のご相談

2015.06.08

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 大阪1戸 福岡2戸 東京2戸 (全て新築) 
 ローン総額 7270万円  ローン平均金利 3.045%


東京の新築物件を大幅な値引きとキャッシュバックの条件で購入されました。
しかし、金利が非常に高い為、やはり収支はマイナスです。
キャッシュバック分で今は賄えておりますが、今後の設備投資、固定資産税などのご負担分を考えると約5年程で無くなってしまいます。
販売業者から「5年後にはローン残高で買い取りします」と言われて購入されたみたいです。
それらの条件を書面などにきちんと残さないとトラブルになります。

同業者様への勉強会

2015.06.07

本日は、ご同業社様からご依頼頂き、勉強会をさせて頂きました。

●販売方法 ●お客様への購入後のサービス ●ローン借り換え

これらをメインにご説明致しました。

情報の交換や販売協力など今後も継続し勉強会は積極的にさせて頂きます。

本日のご相談

2015.06.07

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 45歳 投資マンション 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 3.323%


●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京2戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 6990万円  ローン平均金利 2.75%


●民間企業ご勤務の方 37歳 投資マンション 東京1戸 (中古)

 ローン総額 1820万円  ローン金利 2.45%


医師の方は、約10年前に「節税目的」で購入されました。
家賃も下がり、金利も高い為、毎月の収支が非常に悪い状態です。
不良物件の売却も視野に今後コンサルティングさせて頂きます。


公務員の方は、ローン借り換えのご希望です。
今まで、「もう一戸購入して頂ければ借り換えします」と言ったセールスが多く、これ以上購入も検討出来ない状況なので断念されておられました。
当社では、ローン借り換えのコンサルティングのみをご提案させて頂きます。


民間企業ご勤務の方は、当社提携FPの方からのご紹介です。
とある不動産セミナーにご参加され購入されました。
今後、ローン借り換えや中古物件の紹介も含め、ご提案させて頂きます。

新手の販売方法

2015.06.06

以前までは、投資マンションの販売方法は、

●電話営業
●セミナー

などが主流でしたが、最近では、

●街頭アンケート
●名刺交換

など、ゲリラ的に販売活動を行っているみたいです。

当社にも、名刺交換から新築マンションのセールスをお受けになり購入されたオーナー様からのご相談もございます。

「なんとなく良いものと思い買ってしまった」と後悔なさってます。

一昔前の絵画や宝石販売の方法とよく似ていますね。
(購入された方で満足したという方は果たしておられるのでしょうか・・・)

本日のご相談

2015.06.06

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 42歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 13700万円  ローン平均金利 3.23%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 6620万円  ローン平均金利 2.65%


医師の方は「節税目的」で約5年前に購入されました。
購入時に、「家賃は下がらない」「毎年○○万円節税が出来る」などセールスを受けられておられました。しかし、家賃も下がり、リフォーム代や空室時の持ち出し金額などを合計すると毎年約60万円ほどのご負担になってしまっております。
今後は売却も含め、ローン借り換えを検討したいとのご要望です。


公務員の方は、ご定年が近い為、ご売却をご希望です。
新築で購入してしまった物件が大きなご負担になってしまっておられます。

自己資金のない怖さ

2015.06.05

「0円から始まる不動産投資」
「自己資金一切かからない不動産投資」

以前にもお知らせしましたが、

ー己資金がない
⊆己資金はあるが資金を出したくない

´△皀蹇璽鵑龍盂曚脇韻犬任垢、今後のリスク(家賃の下落、空室、設備投資資金など)を考えると,両況で複数の投資マンションを購入するのは非常に危険です。

悪どい販売業者は、お客様のローンが取り組める限界まで購入を進めてきます。
中には、大幅な値引き、キャッシュバックといった条件で購入させられます。

甘い話には必ず裏があることを知りましょう。

マイホームが買えない! 車が買えない!

2015.06.01

投資マンションのローンがあるが為に、マイホームやお車のローンが通らないということもございます。

購入時に、販売会社から「家賃があるので大丈夫」とセールスされたお客様も多いはずです。

しかし、現実は全く違います。当然負債という見方になるので影響はあります。

物件の所在や家賃金額、ローンの取り組み状況、毎月の収支などでは影響がない場合もありますが。

当社にも、「家が買えない」「開業資金が借りれない」「カードも作れない」といったご相談も頂戴しております。

5月度の振り返り

2015.06.01

5月度は過去最高件数のご相談を頂戴致しました。

士業の方々や、全国独立系FPの方々との提携でのご相談もかなり増加しております。

現在当社では、アジア圏においての不動産会社様との提携も徐々に動いております。

これによって、不動産のご売却を検討されておられるオーナー様に少しでも高値で売却出来る販路を確保させて頂けます。

今まで金額が合わずに不良物件が処分できなかったオーナー様に大変喜んで頂けました。

投資マンションのローン借り換え、投資マンションのご売却、中古マンションの購入

または、一棟新築マンション、中古アパートなどの販売も今後拡大して参ります。

今後ともどうぞ宜しくお願い致します。


代表取締役 片山 智雄

本日のご相談

2015.05.31

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 名古屋1戸 東京2戸(全て新築)
 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 3、55%


●上場企業ご勤務の方 54歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5130万円  ローン平均金利 3、4%


●公務員(教員)の方 42歳 投資マンション 神戸2戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 4800万円  ローン平均金利 2、628%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
約8年程前から「節税目的」で購入されてこられましたが、年々節税効果も薄れ、家賃も下がりかなり収支が悪化されておられます。
今後ご開業のご予定もあり、今のうちにローンの見直しをしておきたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ご定年退職間近なので物件のご売却を検討されておられます。


公務員の方は、今後中古マンションの購入を検討されておられる為、ローンのご相談と物件の選定方法などを知りたいとのご要望です。

販売会社に騙されたお客様の末路

2015.05.29

約3か月前にご相談を頂戴致しましたお客様からご連絡を頂戴致しました。

こちらのお客様は、

●年齢39歳 既婚 民間企業ご勤務 投資マンション 大阪2戸 神戸2戸 東京2戸

 (新築2戸、中古2戸、築古2戸)

ローン借り換えや不良物件の売却を早急にしないと返済不能になるとの内容の方でした。

しかし、お客様の状況では、ローン借り換えが出来ず、損切にて物件の処分も出来なかった為、当社ではお役に立つことが出来ませんでした。

先日、「返済不能になり自己破産を申請するとこになりました。債務整理や任意売却なども検討したが、ご自宅のローンもある為、弁護士と相談の上、結論に至りました。以前は親身になりご相談させて頂きまして有難うございました。」(以下省略)

というご連絡でした。

非常に辛いご選択をされました。

このように、投資マンションを購入するのは簡単ですが、所有されてからの運用などはやはり自己責任です。

現在、少しでもお困りのことがございましたら早めにご相談頂くことをお勧め致します。

築古マンションの怖さ

2015.05.29

当社にご相談頂くお客様の中に、ごくまれに築古マンションのローン借り換えの依頼をお受け致します。

築古マンションの場合は建築基準の問題や設備の状況(3点ユニットなど)が悪い為、ローン借り換えが非常に困難です。

しかも、家賃設定が高い為、一旦退去が発生すると大幅に家賃を下げたり、設備の修繕に費用が発生したりと想像以上に費用負担が生じます。

しかも、金利4%〜8%位の金利の融資で所有されておられるため収支も最悪です。

このような場合、当社では、入居者の入れ替わり時期にリノベーションを提案させて頂き、家賃収入をUPさせ地方銀行で借り換えを行います。(なかなかハードルは高いですが)

本日のご相談

2015.05.26

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京4戸 神戸2戸 (1戸中古)

 ローン総額 8980万円  ローン平均金利 3.46%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 9000万円  ローン金利 4.5%


マンションの収支を改善しようと中古アパートを購入されました。
しかし、空室がなかなか埋まらず、家賃も下がってしまい、アパートの方も収支が悪化しております。ローン借り換えやローンの一本化なども検討したいとのご要望です。

経費の水増しは脱税行為です。

2015.05.25

未だに、投資マンションをご所有されておられるオーナー様から、

「雑費水増しすれば還付金増えますよね?」

などとお話をされるケースがございます。

これは明らかな脱税行為です。
(実際に経費としてかかった費用の計上は問題ありませんが・・・)

確かに白色申告の場合は領収書の提出が義務化されておりませんが、帳簿の記載義務はあります。もし税務調査などで提出を命じられた際は当然「ありません」では通用しません。
雑費が全て否認されることもありますし、7年間遡って申告のやり直しを命じられます。

実際にこの様な事に陥ってしまわれたオーナー様からご相談を頂戴した事例もございます。

投資マンション = 節税の為  この考え方は危険すぎます。

投資用新築マンション

2015.05.25

不動産価格の上昇により、投資マンションにも当然影響が出てきておりま。

特にこれから販売される新築物件は利回りの低下が懸念されます。

景気が良くなってきているとはいえ家賃金額が上ってない現状を考えると購入を検討されておられるお客様にとっては良い状況とは言えません。

この好景気にのって「値上がり目的」「転売目的」で購入されたお客様もいらっしゃいますが、なかなか思うような収益を上げることは出来ないと思います。

本日のご相談

2015.05.24

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京1戸 大阪1戸 (全て新築)

 ローン総額 3290万円  ローン平均金利 2.35%


●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 8450万円  ローン平均金利 3.65%


●公務員(教員)の方 58歳 投資マンション 東京3戸 福岡1戸 (全て新築)

 ローン総額 7020万円  ローン平均金利 3.23%



上場企業ご勤務の方は、2年前に東京の不動産セミナーにご参加されて新築を購入されました。昨年には大阪の不動産セミナーでまた新築を購入されました。
しかし、購入されてからご自身で調べると、新築より中古マンションの方が利回りが良いことに気付き今では新築マンションを購入されたことを後悔されてます。今後はローン借り換えで収支改善を図りたいとのご要望です。


民間企業ご勤務の方は、ローンの借り換えのご希望です。
今まで、節税目的で購入してきましたが、年々収支は悪化し、節税効果もほとんどなくなった為、固定資産税などの費用負担を考えるとマイナス収支になられておられます。


公務員の方は、ご定年間近の為、不良物件の整理をしたいとのご相談です。
やはり新築を購入されておられる為、売却時には金銭的なご負担が生じてしまいます。

「高値で売却出来ます」詐欺

2015.05.23

国民生活センターによりますと、2020年のオリンピックなどの影響で投資マンションの詐欺相談が急増しているらしいです。

「オリンピックの影響で値段が上がる」「売却すれば儲けが出る」

「中国、東南アジアの投資家に高値で売却出来る」「5年後には買い戻す」

などの甘い話に乗せられて購入してしまった方が非常に多いらしいです。

根拠のない話は非常に危険です。

不動産価格高騰!

2015.05.23

東京の港区の不動産価格が高騰しているというニュースがありました。

投資物件においても値上がり気味です。

しかし、投資物件の場合は収益(家賃金額)がUPしている訳ではないので、利回りが悪化しているとも言えます。
(価格値上がりを期待して購入しておられる方もいらっしゃいますが・・・)

現状は融資金利が安い為、購買意欲も高い状況です。

オリンピックまでとの見方もございますがどうなるのか・・・

高値で購入してしまい、金利も上がり、収益が下がってしまい返済困難という最悪の状況は回避しなければいけませんね。

本日のご相談

2015.05.22

本日は2名の方のご相談です。

●歯科医師の方 40歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 8270万円  ローン平均金利 2.85%


●公務員の方 53歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 7100万円  ローン平均金利 2.42%


歯科医師の方は、当社のお客様からご紹介頂きました。
約7年前に新築物件を節税目的で購入しましたが、開業に伴い、節税効果もなくなってしまいました。家賃の下落もあり収支が非常に悪く、売却を検討されておられます。
売却となればかなりの持ち出し金が必要になるため、ローン借り換えをご提案させて頂きます。


公務員の方は、ローンの借り換えご希望です。
ご定年が近い為、早めに収支改善を図りたいとのことです。
新築物件を購入されたことを後悔されておられます。

一棟アパート経営の怖さ

2015.05.21

先日、当社にご相談頂きましたお客様の内容です。

約2年前に一棟中古アパートをローンを使い約2億で購入されました。

しかし、最近、退去に伴う収支の悪化やリフォーム代金の負担のトラブルがあり、賃貸管理を変更する手続きを取られました。

そして、現在の全入居者の情報と取りますと、当初に販売会社から聞いていた入居状況とは違い、家賃の金額もデタラメ、空室情報もデタラメでかなり収益が減少になりました。

要するに、物件を販売する時はあたかもキャッシュフローが大きく出るように提案し、実際は全く収益性の悪い物件だったということです。

この様なケースのトラブルは非常に多く、購入時にすべての入居状況を確認しなかったオーナー様のミスでもあります。

今後、こちらのお客様には賃貸管理の変更とローン借り換えに向けて提案して参ります。

固定金利の商品

2015.05.18

今までは投資マンションローンと言えば、「変動金利」の商品がほとんどでした。

しかし、最近は固定金利の商品もあり、一昔に比べると非常にローンの取り組みが選択できるようになっております。

固定金利の場合は年利1.2%〜可能です。(当然審査は必要です)

また、ローン借り換えに関してもこの固定金利への移行も当社実績で行いました。

やはり、今後、長期金利が上ってくる懸念も大いにございますので今のうちに是非ご活用くださいませ。

本日のご相談

2015.05.17

本日は3名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 44歳 投資マンション 東京2戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 6920万円  ローン平均金利 2.85%


●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 5200万円  ローン平均金利 2.68%


●公務員の方 54歳 投資マンション 東京2戸 横浜3戸 大阪2戸 (2戸中古)

 ローン総額 10700万円  ローン平均金利 3.45%


公務員(教員)の方と民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご相談です。
家賃の下落で収支が年々悪化し、今ではマイナス収支になってしまいました。
購入時には、「家賃は下がりません」「空室にもなりません」と言われていたので完全に騙された!とおっしゃっておられます。


公務員の方は、ご売却のご希望です。
とある大阪の販売会社から築古のマンションを購入されましたが、購入前の説明の家賃金額と引き渡しが終わってからの実際に振り込まれた家賃金額が全く違いました。騙されて購入してしまった物件を早急に売却し、退職前にローンの整理をしておきたいとのことです。

ローン借り換え事例

2015.05.17

当社のローン借り換えの成功例です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 東京2戸 

 ローン総額 9800万円  ローン平均金利 2.85%

 ※ローン借り換え後※    ローン平均金利 1.85%


●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京4戸 横浜1戸

 ローン総額 7600万円  ローン平均金利 3.42%

 ※ローン借り換え後※    ローン平均金利 2.1%


●公務員の方 40歳 投資マンション 東京2戸

 ローン総額  4200万円  ローン平均金利 3.23%

 ※ローン借り換え後※     ローン平均金利 1.7%


●無職の方  61歳 投資マンション 東京3戸

 ローン総額  2800万円  ローン平均金利 3.4%

 ※ローン借り換え後※     ローン平均金利 1.3% (固定金利)

投資マンションは資産???

2015.05.16

「年収500万円で資産1億円」

という広告や書籍をよく目にします。

しかし、注意しなければいけないのは、負債付きの資産は純資産ではないという事です。

つまり、ローンが残っている状態では純資産とは言いません。

資産形成は非常に大切なことですが、セールスに乗せられてご自身の返済能力を超えるローンの取り組みは絶対に危険です。

家賃が下がったり、空室が増えたり、リフォーム代金の負担が生じたり、ご自身の収入が激減したりと色々なマイナス要因も十分に考えておかなければいけません。

節税目的は本当か??

2015.05.14

新築物件をご所有される方には、「節税目的」で購入される方も非常に多くいらっしゃいます。

例えば、

●家賃収入7万円 − ローン返済額+管理費・修繕費7.5万円 = −0.5万円

 年間負担額0.5万円 ×12 + 固定固定資産税6万円 = 12万円(マイナス)

この合計年間負担額の12万円を確定申告をし還付金で補うといったスキームです。

しかし、節税効果は新築からご所有されると約5年程で薄れます。しかも、お客様の収入の変動などでも大きく還付額は変動します。

このような非常に不確定数値のものに頼られるのは間違いですね。

投資マンションとは・・・重要な事

2015.05.11

不動産投資は、

)莊遒硫板臓櫚∨莊遒了拿弌淵蹇璽鵝管理費)−8把蟷饂裟如櫚ぁ淵ぅ譽ュラーの支出)
 
=ゼ入 

です。

投資マンションに失敗される多くのオーナー様は、ゼ入がマイナスの方です。

「節税で補える」「家賃は下がらない」「空室は出ない」「リフォーム代金は安価です」

などのセールストークを信用し購入されます。

それが二戸、三戸と所有物件を増やせば増やすほど負担が増します。

現在、複数の物件をご所有され、毎月マイナスで、しかも自己資金もない状態の方は非常に危ない状況だと言えます

本日のご相談

2015.05.10

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5200万円  ローン平均金利 3.4%


●公務員の方 52歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 2.85%



民間企業ご勤務の方は、5年前に新築を購されました。
購入時には、「家賃は下がりません」「年間負担金額は節税で賄えます」などと聞かされ、お金の負担がないならと購入されました。しかし、家賃も下がり、節税効果もない状況になってしまい、完全に騙されたとおっしゃっておられます。
今後は売却も含めコンサルティングさせて頂きます。


公務員の方は、ローン借り換えをご希望です。
自己資金を使い、良い条件の借り換えをご提案させて頂きます。

このようなセールスをされていませんか?

2015.05.09

投資マンションを購入時、このようなセールスをされ購入した方は要注意です!!

●今後、オリンピックや好景気で高値で売却出来ますよ
●5年後、10年後、ローン残高と同等の金額で売れます または 買取しますよ
●毎年○○万円の節税が出来ますよ
●立地が良いので空室はないです 家賃も下がりません
●家賃保証は35年します
●キャッシュバックします
●いずれローンの借り換えや金利引き下げします


など、このようなお話で購入されたお客様からのご相談が非常に多いです。

口約束だけではトラブルの元になります。

ローン支払いが困難になる前に

2015.05.09

投資マンションは古くなれば当然空室リスクが増え家賃金額は減少します。

しかも、設備も古くなればオーナー負担によって修繕が必要になります。

このようなリスクを想定せずに購入された方の中には、ローン支払いが不可能になられる方も多くいらっしゃいます。

自己破産や債務整理、任意売却など法的な手続きを取られるオーナー様もいらっしゃいます。

その様な最悪の状況になる前に、しなければいけない事は、
●ローン借り換え、金利引き下げ交渉
●賃貸管理の見直し(手数料)
●不良物件の売却

など、やはり常に現状を正確に把握しておくことは非常に大切です。

本日のご相談

2015.05.08

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4020万円  ローン金利 3.4%


●医師の方 39歳 投資マンション 東京2戸 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 9930万円  ローン平均金利 3.085%


●公務員(教員)の方 49歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 4190万円  ローン平均金利 3.23%


上場企業ご勤務の方は、3年程前に不動産セミナーにご参加され新築を購入されました。
しかし、購入後ご自身で勉強されましたら、金利も高く、利回りも悪い為、購入されたことが失敗であったと後悔されておられます。
ローン借り換えで何とか収支改善を図りたいとのご要望です。


医師の方は当社のお客様からのご紹介です。
今までは販売会社から言われるがままに新築を購入されてこられました。
「節税」に使え、しかも金銭的な負担もないと聞かされていましたが、年々負担は増加し、空室も発生してしまいました。
今後は売却をしていきたいとのご要望です。


公務員の方は、友人のご紹介で購入されたみたいです。
購入時は毎月の収支も赤字ではなく、うまく運用出来ておられましたが、家賃の下落などでマイナスが生じてしまいました。
ローン借り換えも今までご自身で検討されましたがうまくいかなかったみたいです。

本日のご相談

2015.05.01

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 名古屋2戸 東京2戸 (2戸中古)

 ローン総額 11900万円  ローン平均金利 3.025%


●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京1戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 3770万円  ローン金利 2.6%


医師の方は、税金対策で購入されてこられました。
しかし、空室になる都度、約20万円ほどのリフォーム代金の請求をされたりと年々収支も悪化し、販売会社のサービスも悪くなり、今後の運用についてご相談を頂戴致しました。
ローンの借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。


民間企業ご勤務の方は、ご売却をご希望です。
知人の紹介で購入されましたが、収支も悪く、所有し続けるのが煩わしくなってこられ売却を決断されておられます。

4月度の振り返り

2015.05.01

4月度は当社過去最高件数のご相談を頂戴致しました。

●投資マンションのローン借り換え(区分)
●一棟アパートのローン借り換え
●ご売却のご相談

最近は金融機関の融資緩和などもあり非常に借り換えがしやすい状況です。

当社では、今後、全国のFP(ファイナンシャルプランナー)の方や、弁護士や税理士の士業の方々との業務提携を拡大し、様々な不動産相談に対応させて頂きます。

本日のご相談

2015.04.28

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 34歳 投資マンション 大阪 2戸 (中古)

 ローン総額 890万円  ローン金利 6.8%


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京 4戸 (全て新築)

 ローン総額 7880万円  ローン平均金利 2.898%


民間企業ご勤務の方は、毎月約4万円ほどマイナスです。
購入時には、「節税効果」でマイナス無く所有できるとのセールスでしたが、今では年間で約60万円ほどマイナスです。
物件のご売却をお考えです。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えのご希望です。
空室が発生し、収支が悪くなってしまいました。

売却時期の見定め

2015.04.26

投資物件のご売却時期を考えるのは非常に難しいと思います。

しかし、投資マンションをローンでご所有されている為の弊害が生じる場合もあります。

●月々の収支が悪く、どんどん貯金が減る
●投資ローンがある為、住宅ローンが組めない、その他ローンも組めない
●空室があり維持出来ない

など、色々な諸問題によって売却せざる得ない状況もあります。

しかし、新築物件のように値段が高く、利回りも低い物件はご希望価格(ローン残高)で売却することは到底無理です。

ご所有されて、5年単位くらいで売却価格の査定し、戦略を立て直すことは非常に大切なことです。

本日のご相談

2015.04.25

本日は3名の方のご相談です。

●A様 医師の方 44歳 投資マンション 大阪4戸 神戸3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 14900万円  ローン平均金利 3.13%


●B様 公務員(教員)の方 47歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 6950万円  ローン平均金利 2.875%


●C様 民間企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 横浜4戸東京2戸大阪4戸(4戸中古)

 ローン総額 12200万円  ローン平均金利 3.45%


皆様、収支が悪く、ローン借り換えご希望です。
C様は不良物件が多く、ご売却も含め急ぎで対応させて頂きます。

計画性のない購入が後に大変なことになりますね。

GWの営業のご案内

2015.04.24

オーナー様、お取引業者様各位

当社はGW休暇を 5月3日日曜日〜6日水曜日とさせて頂きます。

※その期間中、メールお問い合わせは可能でございます※

何卒宜しくお願い致します。

本日のご相談

2015.04.24

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 2戸 (中古)

 ローン総額 3200万円  ローン金利 2.3%

 中古 アパート 一棟  ローン金額  8900万円  ローン金利 4.5%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 12800万円  ローン金利 4.5%


●医師の方 37歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 10700万円  ローン平均金利 2.875%


上場企業ご勤務の方は、アパートのローン借り換えご希望です。
購入時に、2年後には借り換えや金利交渉できるからとの条件で購入されましたが、それが行われることはありませんでした。家賃の下落やリフォーム代金の負担、空室などで毎年収支も悪化し、このまま収入が減少すれば維持出来ないとの見通しです。


医師の方は、節税目的で約7年前から新築物件を購入されてきました。
しかし、毎年節税効果も薄れ、2年前には税務署から呼び出しもあり、購入当初聞かされていたサービスもなく、今では購入されたことを後悔なさってます。
今後ご売却も含め当社でコンサルティングさせて頂きます。

失敗した!!!と思った時にはもう遅い?

2015.04.23

投資不動産の場合、失敗した!!!と思った時はもう遅い・・・

なぜなのか・・・

●物件の引き渡しが終わっている
●ローンが始まっている
●家賃が下がり収支が悪化している
●空室が増え、支払いが困難に陥っている
●物件が古くなり価値が下落している

など、色々な諸問題が起きてから対応されるオーナー様がほとんどです。

やはり、物件の状況が悪くなりますと、金融機関の評価も悪くなり借り換えが出来なかったり、売却価格も下がったりと条件は厳しくなります。

購入時に正しい判断基準がないと失敗します。

節税目的で購入したが・・・・

2015.04.21

投資物件を、「節税目的」で購入したが、今では節税効果がない!!!

というオーナー様が多くいらっしゃると思います。

その要因としては、

●マイホームの購入でローン控除を受けているから
●扶養家族が増え控除も増えた
●減価償却費やローン金利などの経費が減少した
●収入(納税金額)が減少した

など、色々な状況の変化で節税効果は薄れていきます。

しかも、毎月の収支もマイナスであれば尚更、投資としては失敗と言えます。

本日のご相談

2015.04.18

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 45歳 投資マンション 東京6戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 2.92%


●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 8600万円  ローン平均金利 2.86%


医師の方は、毎月約7万円ほどのマイナスです。
入居者が代わる度に、家賃も下がり、リフォーム代金の負担も増加し、節税効果も薄れ、年間でも約100万円以上のマイナスです。
ローン借り換えで収支改善したいとのご希望です。


上場企業ご勤務の方は、大阪の物件の金利が高く、ご売却を検討されておられます。
賃貸管理についてもご不安があり、少しでも負担額の軽減をしたいとのご希望です。

50歳までにローン内容を見直す

2015.04.17

投資マンションに限らず、「ローン」の見直しは50歳までにやるべきです。

金融機関の審査には年齢制限もあります。

最近では、早期退職で50〜55歳でお仕事をお辞めになられたり、所得がガクンとDAWNしたりするご職業の方も多く見受けられます。

当然、無職の方や、ご年収が年々下がってしまうと非常にローン借り換えなども不利になります。

本日のご相談

2015.04.16

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪2戸 神戸1戸 (2戸中古)

 ローン総額 2700万円  ローン平均金利 4.68%


毎月約5万円近くのマイナスになられておられます。
購入時には、節税効果(還付金)で賄えると聞かされており、完全に騙されて購入してしまいました。売却も検討されましたが全く希望金額には届かず、今のままでは破綻してしまう可能性が大きいとの事です。
売却を一番に検討したいとのご要望です。

リフォーム代金や設備資金をどうするか?

2015.04.14

投資不動産をご所有されますと、入居者の入れ替わり時期などに思わぬ出費が発生することがあります。

リフォーム代金や設備資金(エアコン、トイレ、キッチン周り)などの費用です。

毎月キャッシュフローがマイナスであれば負担増になりますね。

「経費で計上できるから大丈夫です」と言われておりませんか?

確かに経費計上は可能ですが、支払った金額は返ってきません。

やはり、毎月きちんとプラス収支で運営することは当たり前ですが、この様な思わぬ出費にも対応できる計画を持って運用しなければいけません。

失敗した!!!と思ったら・・・

2015.04.13

投資マンションを購入されて、「失敗した!!!」と思われたら、いち早く最善の対策を講じるかが非常に大切です。

ローンの借り換えや賃貸管理の委託先の変更、または、ご売却・・・

何かあってからでは遅すぎます。

当社へご相談頂きましたお客様で、投資マンションを8戸所有されておられますが、賃貸管理において、どの物件がどの会社へ管理委託しているか分からない状況でした。
その為に、空室にも気づかず、かなりの損失を被ることになってしましました。

販売会社の倒産やサブリースの解除等、オーナー様の速やかな対応で損失を防ぐことが出来ることも多々ありますので、複数の投資マンションをご所有されておられる方は特に、

●現状の正確な把握 (ローン金額、金利、家賃金額、管理委託先など)
●リスク回避の為の対策 (ローン借り換え、ご売却、管理委託先の変更など)

これらは自己責任でしなければいけません。

本日のご相談

2015.04.12

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 9890万円  ローン平均金利 2.976%


●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京6戸 (全て新築)

 ローン総額 10800万円 ローン平均金利 3.15%


医師の方は当社のお客様よりご紹介頂きました。
節税目的で4年前に購入されましたが、年々家賃の下落、リフォーム代金の負担、しかも、節税効果も薄れていき、年間でかなりの金額の負担が生じておられます。
今後、ローン借り換えやご売却も検討されておられます。


上場企業ご勤務の方は、友人のご紹介で購入されました。
購入時には、一戸につき約100万円のキャッシュバックがあり、毎月マイナスでもご負担無く運用出来ておられました。しかし、空室が発生し、家賃も下がり、現在では年間マイナスが生じておられます。物件購入時には、今後ローンの借り換えもやりますと販売会社から聞かされておられましたが全く動きはありません。ローン借り換えで収支の改善をご検討です。

ご同業社様からのお電話

2015.04.11

本日、東京の投資不動産販売会社から当社へお電話がありました。

当社にご相談頂いておりますお客様の件でのお電話でした。

非常に失礼な方で、「○○様に販売した不動産会社のものですが・・・」と電話がありました。(お客様から事前に連絡もありませんでした)

この様な情報だけではなにもお答え出来ないと申しあげ、正式な会社名をお聞きすると、

「●●(会社名)の(名前)です」と返答されましたが、その様な会社は実在しないので、再度、正式な会社名を聞き直すと、「●●グループの(名前)です」との返答でした。
(ここでも正式な会社名はおっしゃらず)
挙句の果てには、「録音しているので○○様に言います」と捨て台詞を言われ電話を切られました。

お客様の代理でお電話をされているのであれば、このような会社名を隠すような対応はされない方が良いと思います。
一体何の目的だったのかよく分からないお電話でした。

今後の金利の動向

2015.04.10

日経平均株価2万円、1ドル120円と日本経済は調子が良いです。

そこで、投資マンションを所有されておられるオーナー様は今後の金利上昇が心配です。

おそらく2015年後半から金利が上昇する見通しです。

現在、色々な金融機関も非常に積極的に融資先を探しており、投資マンションにおいても借り換えし易い状況だと言えます。

金利が上昇する前に是非、一度お試しくださいませ。

本日のご相談

2015.04.10

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸 (全て新築)

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 3.35%


●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 4990万円  ローン平均金利 2.865%


民間企業ご勤務の方は、節税目的で購入されました。
当初から、毎月約3万円の負担はありましたが、還付金で補えるとの説明で購入されました。
しかし、還付金も年々減少し、本年は約10万円ほどの還付金しかなく、固定資産税の納付もあり、早急にローン借り換えか売却をご検討です。


上場企業ご勤務の方は、自己資金を使い、ローンの借り換えをしたいとのご要望です。
繰り上げ返済の計画ですが、資金の有効な活用をアドバイス欲しいとのことです。
やはり新築で購入されたマンションの収支が悪いです。

本日のご相談

2015.04.09

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4020万円  ローン金利 2.35%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 8900万円  ローン金利 4.5%


こちらのオーナー様は、新築マンションの収支は約1万円ほどのマイナスです。
中古アパートを2年前に購入されましたが、購入当時は約10万円ほどのプラス収支ではありましたが、退去やリフォーム、広告料などの費用負担が増加し、今ではマイナス収支になられております。購入時は、販売担当から、「絶対にプラスになるから」と言われ信用されたみたいですが、アパート経営は甘く考えると負債金額が多い分大変なことになります。
売却のご希望ですが今のローン残高であれば非常に難しいです。

賃貸管理手数料

2015.04.07

投資物件を所有されておられる多くのオーナー様は、賃貸管理を委託なさってます。

手数料として、約3000円〜5000円くらいが多いでしょう。

しかし、1戸2戸程度の所有戸数であれば「自主管理」をお勧め致します。

なぜなら、毎月の手数料はもちろん、今後のリフォームや入居者付けなどの際に、見えないところで手数料を取られるケースがあります。(相場よりリフォーム代が高いなど)

特に、毎月マイナス収支になっておられる方や、空室、リフォーム代金が高く思われる方は検討されるべきですね。

知らず知らず利益(収益)を垂れ流しておられるのは非常にもったいないことです。

本日のご相談

2015.04.06

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 3990万円  ローン平均金利 2.675%


●民間企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京2戸 福岡2戸 横浜1戸(1戸中古)
 ローン総額 8820万円  ローン平均金利 3.35%


公務員の方は、ご売却希望です。
新築を購入されておられる為、希望金額での売却が非常に難しいです。


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
平均金利が非常に高く、全所有物件がマイナス収支の為、早めに借り換えを成功させたいとのご希望です。

どんな物件・部屋を購入しなければいけないのか?

2015.04.05

不動産は立地・間取りが重要です。

新築を購入されるオーナー様はあまりこだわりがないように感じます。

どんな立地・間取りが良いのか?

●駅近
●近隣の環境施設が整っている(コンビニ、病院、銀行、街灯など)
●ゴミ置き場、駐輪場の整備が整っている
●内廊下
●バルコニーに光を遮断するものがない(建物の陰になっていないか?)
●アウトポールで間取りがきれい
●収納が充実している

など、これくらいのチェックは最低限したいものです。

空室問題、家賃の値下げ問題も少しは解消されます。

本日のご相談

2015.04.04

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京1戸横浜3戸大阪3戸(3戸中古)

 ローン総額 8920万円  ローン平均金利 3.34%


●公務員(教員)の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5800万円  ローン平均金利 2.76&


上場企業ご勤務の方は、節税目的で購入されてきました。
しかし、ローン内容や賃貸管理に不満があり、ご自身でも不良物件のご売却やローンの借り換えを検討されてこられました。毎月約6万円のマイナスを早急に減らしたいとのご要望です。


公務員の方は、物件のご売却でご相談を頂戴致しました。
希望価格ではなかなか売れずにかなりお困りです。
新築物件を購入されたことを後悔なさっておられます。

3月度の振り返り

2015.04.02

3月度は過去最高のお問い合わせ・ご相談を頂戴致しました。

●アパート・区分投資マンションのローン借り換え

●不良物件のご売却

当社は、正規手数料を頂戴致します。

現在所有物件がマイナス収支、節税目的で購入したが失敗した、築古物件を売却したいなど色々な投資不動産においてのご相談をお受けさせて頂けます。

税金対策・節税目的の不動産投資

2015.03.31

税金を安くしたいから、節税になるから・・・

これらの理由で投資マンションを購入することは間違いです。

わずか数年の節税効果の為に何千万もの借り入れをすることは投資としては間違いです。

減価償却やローンの金利は当然年々目減りし、10年も経つとほぼ経費計上できるものが無くなり節税効果を得ることが出来なくなります。

投資マンションを購入されて失敗する方の特徴

2015.03.30

債務過多、収支悪化、ローン支払い困難、など投資マンションを購入されて失敗される方の特徴ですが、

●現在どこに何室所有しているのか把握していない
●ローン会社、金額、年利を把握していない
●月々の収支、税金負担含めての年間負担額を把握していない
●販売会社任せになっている
●ご自身の年収や資産状況などを把握されていない(債務超過に陥っている)
●出口戦略を構築していない(売却時の価格を知らない)
●明確な目的を持たれていない(何歳までに不労所得いくら?)
●税金対策で購入していないか(節税目的)

上記のようなチャック項目を一つでも認識されていないのであれば危険と言えます。

本日のご相談

2015.03.29

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 40歳 投資マンション 大阪4戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 7920万円  ローン平均金利 3.23%


●公務員(教員)の方 42歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6800万円  ローン平均金利 3.085%


●民間企業ご勤務の方 50歳 投資マンション 東京6戸 大阪4戸 (全て新築)

 ローン総額 15800万円  ローン平均金利 3.46%


医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
今まで新築を購入されてこられましたが、今後は収支改善の為に、ローン借り換えと中古マンションの購入をご検討されておられます。


公務員の方は、ご売却ご希望です。
毎月の負担額が約4万円ほど出ているため、これ以上所有し続けるのが困難になられておられます。なんとか高値で売却できる様、協力させて頂きます。


民間企業ご勤務の方も、ご売却ご希望です。
昨年、転職され、収入も激減してしまいました。
これ以上維持管理することが厳しく、負債を減らし、安定させていきたいとのご要望です。
今まで、販売業者の言われるがままに購入してしまったことを後悔なさっておられます。

本日のご相談

2015.03.28

本日は2名の方のご相談です。

●歯科医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 2.875%


●上場企業ご勤務の方 41歳 

 |羝邸^貪錙.▲僉璽函 .蹇璽鷆盂曄。隠械娃娃伊円  ローン金利 4.5%
 
 中古 一棟 アパート  ローン金額 18000万円  ローン金利 4.5%


歯科医師の方は、約3年前に新築マンションを節税目的で購入されました。
約2年間は還付金もあり、順調に運用出来ておられたようです。
しかし、最近、空室が発生し、ローン負担や家賃の下落、リフォーム代金の負担など、想像以上の出費になられました。購入時は、リフォーム代金は敷金や礼金で賄えると聞かされていた為、予定しておられなかったみたいです。
今後のリスクの為に、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えご希望です。
ご自身でも検討され、実際にローン審査に持ち込まれましたが借り換え出来なかったみたいです。当面は空室を埋め、収支を改善し、ローン借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。

提携FPの方からのご紹介

2015.03.27

業務提携させて頂いておりますFPの方からお客様をご紹介頂きました。

●公務員の方 47歳 


不動産投資にご興味あり、今までたくさんのセールスをお受けになられておられます。
しかし、新築物件の紹介で値段が高く、利回りも悪い為購入には至らなかった。
自己資金も使い、老後に約30万円ほどの不労所得を作りたいとのご要望です。

本日のご相談

2015.03.26

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 大阪2戸 (一戸中古)

 ローン総額 2550万円  ローン金利 3.45%


●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6040万円  ローン平均金利 3.143%


上場企業ご勤務の方は、中古物件の金利が高く、マイナス収支です。
色々ローンの借り換えを検討されましたが、どの金融機関もダメでした。
売却も含め収支改善を計画されておられます。


民間企業ご勤務の方は、購入時に100万円のキャッシュバックを受けられました。
しかし、不動産取得税や固定資産税の負担でほぼ使い、毎月のマイナス分約4万円の負担が非常に重い状況です。何とか借り換えを成功させ収支改善を図りたいとのご要望です。

無計画な不動産投資

2015.03.24

※老後にいくらくらいの不労所得が自分には必要なのか?※

この計画をしっかり持って運用されているオーナー様は良いですが、全く無計画な購入をされておられるオーナー様は絶対に失敗します。

●月々の収支が良かったから  → 今後の家賃下落は? 金利の上昇があったら?
●場所が良かったから     → 場所が良ければ家賃は下がらない? 価格は適正?
●税金対策になるから     → 毎年節税に使えるの? 
●営業マンを信用しているから → 営業マンが辞めたら? 騙されていない?
●無理矢理に買わされたから  → 断ったら管理してくれないの?  

と、目先に数字だけにとらわれてはいけません。

ローンを組む(負債)ということは計画性が無ければ破綻する可能性が非常に高くなります。

投資マンションは値上がりするのか???

2015.03.23

当社にご相談頂くお客様から、「東京は不動産価格が値上がりしているので、高値で売却出来る」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

結論、高値で(購入時より)ご売却出来ることはほぼありません!!!

大阪や京都も然りです。

購入時より高値でご売却出来るためには収益(家賃金額)が大幅に上がらないとあり得ません。

最近は、オリンピック開催や海外投資家の不動産購入などで不動産投資は確かに追い風です。
東京では新築分譲マンションなども値上がりしている状況です。

しかし、もうすでにご所有されている投資マンション(ワンルーム)の売却価格に比例するとは言えません。

購入時に、「たら」「れば」のお話に騙されることなく判断しなければいけません。

本日のご相談

2015.03.22

本日は2名の方のご相談です。
(お二人とも当社のお客様からのご紹介です)

●医師の方 37歳 投資マンション 大阪3戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 7230万円  ローン平均金利 2.387%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 9880万円  ローン平均金利 2.785%


お二人とも、「節税」を目的に購入されました。
しかし、毎年、節税効果も薄れ、家賃の下落、空室もあり、年間負担額が増加しております。
毎年、セールスを受けるので、かなり困惑してらっしゃいます。
今後の賃貸管理やローン借り換え、不良物件の売却などトータルでコンサルテインングをご希望です。

本日のご相談

2015.03.21

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 35歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3890万円  ローン金利 4.1%


●公務員の方 44歳 投資マンション 東京4戸 (2戸中古)

 ローン総額 6100万円  ローン平均金利 2.785%


●公務員(教員)の方 49歳 投資マンション 大阪2戸 京都1戸 東京2戸(全て新築)
 ローン総額 8470万円  ローン平均金利 3.085%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 8700万円  ローン金利 4.5%


上場企業ご勤務の方は、5年前のご独身時に新築を購入されました。
最近、マイホームの購入があり、ローン審査が通らなくなってしまい、何とか早急に売却したいとのご要望です。


公務員の方は、新築の2戸の収支がマイナスで悪く、ローン借り換えによって収支改善したいとのご要望です。


公務員(教員)の方は、アパートローンの金利が非常に高く、今後の維持管理が大変ご不安になられておられます。修繕費などの請求も重なり、今のうちに借り換えを成功させたいとのご要望です。

収益(利益)の上がらない物件

2015.03.19

新築物件はほとんど利益が上がりません。

なぜなら、価格が高いからです。

毎月の収支がマイナスでご所有されておられる場合は要注意です。

このような不良物件は、持てば持つほど(期間)マイナスが増加します。

解決は、売却するか、ローン借り換えや管理会社変更などで収支改善を図るか、これしかないです。

売却も信用できる会社でないと値段が叩かれます。

何事も早めの対応が大切ですね。

本日は物件見学にお越し頂きました。

2015.03.19

本日、先日中古物件を購入頂きましたお客様がご来社し、物件見学に来られました。

このお客様は、当社でお付き合い頂くまで、東京で新築物件を5戸ご所有されておられ、毎月マイナス約5万円ほどご負担されておられました。

当社で、ご売却とローン借り換えをご提案させて頂き、一切金銭的な負担をせずに、不良物件のご売却と、ローンを1.8%で借り換え成功致しました。

当社の中古物件に関しましても、1.9%でローンが組め、今では毎月約3万円のプラス収支です。

本日のご相談

2015.03.17

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 8090万円  ローン平均金利 3.4%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 京都2戸 (全て新築)

 ローン総額 9120万円  ローン平均金利 2.85%


民間企業ご勤務の方は、3年前に新築物件を購入されました。
購入時は、「ローンの支払いは家賃で賄える」と聞かされておりましたが、家賃が下がり、今では毎月約3万円の持ち出しになられております。
今後のリスクを考え、今のうちにローンの借り換えや売却も考えておきたいとのことです。


医師の方は、5年前に新築を購入されました。
税金対策になるからとの理由で購入されましたが、毎年還付額も減り、計算してみるとほとんど節税効果がない状況です。
売却も含め、コンサルティングさせて頂きます。

賃貸管理委託の内容

2015.03.16

投資物件をご所有されている多くのオーナー様は、「賃貸管理」を委託されておられます。

しかし、委託内容の重要な項目を把握されておられる方は非常に少なく感じます。

例えば、

●集金代行から家賃保証に切り替えるタイミング
●管理委託の解除する時の条件
●毎月の管理手数料

など、これらの事を知っておかれないとトラブルになるケースもあります。

「売却時」には、委託解除の条件で価格が左右されることも大いにございます。

本日のご相談

2015.03.15

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4020万円  ローン平均金利 2.875%


ご友人のご紹介で購入されました。
しかし、所有され約3年が経過致しましたが、家賃が下がり始め、還付金額も減少し、年間でマイナスになってしまいました。
購入時には、「マイナスにはならない。オリンピックなどの影響で高値で売却出来る」と聞かされており、真実なら売却したいとのご要望です。

ローン残年数で考える

2015.03.15

ローン借り換え時には、ローンの残年でシュミレーションを致します。

毎月いくら軽減出来るかも大切ですが、残年数ではどれくらい軽減出来るのかを計算致します。(金利変動しないという前提)

当社借り換え事例では、過去に約800万円ほど借り換えし、総支払額の軽減に成功したこともあります。

当然費用対効果を考える必要性はございます。(手数料、抵当権抹消・設定費用など)

現在は金融機関の間口も広がり、かなりの可能性で借り換えが可能になりました。

是非、この機会に一度、ご検討下さいませ。

ローン借り換えで大切な事

2015.03.14

ローン借り換え時には当然審査が必要になります。

最低限クリアーしておかなければいけない事をお知らせ致します。

●ローンの返済や管理費の引き落としは遅れていないか?
●固定資産税の未納、延滞、差し押さえはないか?
●安定した収入があるか?(給与)
●収入から判断し、借りすぎてないか?

上記は絶対条件です。

あとは、その他の借り入れ状況やお客様のご年齢、資産状況なども審査されます。

本日のご相談

2015.03.13

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション大阪2戸 神戸1戸 東京2戸(全て新築) 
 ローン総額 8380万円  ローン平均金利 2.98%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 17000万円  ローン金利 4.5%


●公務員の方 45歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 9200万円  ローン平均金利 3.23%


上場企業ご勤務の方は、区分の収支改善の為に、中古アパートを購入されました。
アパート購入当初は収支も良かったのですが、入居者の入れ替わりの度に金銭的な負担が生じたり、家賃が下がってしまったりと今ではマイナスに転じてしまいました。
何とかローン借り換え出来ないかとご相談を頂戴致しました。


公務員の方は、ローン金利が高く、収支もマイナスです。
節税効果もなく、年間負担額を少しでも減らいたいとのご要望です。

本日のご相談

2015.03.12

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 49歳 投資マンション 大阪4戸 (1戸中古)

 ローン総額 5500万円  ローン平均金利 2.975%


●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)

 ローン総額 10560万円  ローン平均金利 3.035%


公務員の方は、ローン借り換えとご売却のご相談です。
収支が悪く、今後のリスクを考えると不安がいっぱいですとのことです。
営業担当に言われるがままに購入してしまったらしいです。


上場企業ご勤務の方は、繰り上げ返済をご検討されておられます。
ローンの借り換えも含めてコンサルティングさせて頂きます。

投資マンションは果たして値上がりするのか・・・?

2015.03.10

「東京都内であれば値上がりも期待できます」

「売却時は最悪でもローン残高で売却出来ます」

などとセールスされ新築マンションを購入されておられる方も多いと思います。

絶対に値上がりしないとは言い切れませんが、「たら」「れば」のお話を信用してはいけません。

このような収益マンションは利回りで売却価格が決定されますので収益UP(家賃UP)しなければ値上がりは期待してはいけません。

ご自身の所有物件は何年経てばいくらくらいで売却出来るのかというのを購入時に知っておく必要があります。

投資マンションの購入後大切な事

2015.03.09

投資物件を購入後、オーナー様の方で考えていかなければいけない事は、

「いかに収支を改善するか?」

いきなりご入居者に家賃を上げますなんてことは出来ません。

しかし、それ以外に収支を改善する方法はあります。

●賃貸管理委託契約の見直し (委託管理料やサブリースの手数料)
●ローンの借り換え または 金利引き下げ交渉

上記に注目しなければいけません。

管理委託料が高すぎるケースやローン内容を見直すだけで、一戸につき1万円以上収支が改善されるケースもございます。

販売会社に任せているから大丈夫なんてことは絶対にありません。

ご所有されてからも自己防衛・自己対策が非常に大切です。

本日のご相談

2015.03.09

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 (新築)

 ローン総額 3220万円  ローン金利 2.3%


●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 7210万円  ローン平均金利 2.375%


お二人は共通のご友人からのご紹介で新築物件を購入されました。
今後のリスクや運用の仕方などのアドバイスが欲しいとのご相談です。

ローン期間を考える

2015.03.08

投資マンションローンは最長で35年、79歳で完済するように設定されます。

例えば、52歳の方が購入する場合は、27年ローンとなります。

ご定年が60歳または65歳であれば、それまでにいかに繰り上げ返済をするかがポイントです。

ご定年以降もし、空室、家賃下落などで収支が大幅に悪化された時、果たして維持継続できるかどうか・・・
複数の物件をご所有されておられるのであれば、もっと深刻な問題となります。

「私的年金」「将来の不労所得」はローン終わっていることが前提です。

このような計画は購入前に考えなければなりません。

本日のご相談

2015.03.07

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)
 
 ローン総額 8200万円  ローン平均金利 2.897%


●公務員(教員)の方 41歳 投資マンション 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 4420万円  ローン平均金利 3.23%


民間企業ご勤務の方は、ローン借り換えを検討されておられます。
今後、繰り上げ返済も計画されておられます。
自己資金の有効な活用をアドバイス欲しいとのご要望です。


公務員の方は、この投資マンションのローンがあるためマイホームのローンが通らないとご相談を頂戴致しました。
負債を減らさないといけませんので、至急売却をお手伝いさせて頂きます。

不労所得を作り出す

2015.03.06

不動産投資で重要なことは、

「いかに早く借金を返し、不労所得を作り出すか!!!」

繰り上げ返済の原資を家賃収入で作り出さないといけません。
その為には当然毎月の収支はプラスでないとダメです。

定年までに借金を無くすことが最重要課題です。
ローン金利を引き下げしたり、借り換えしたり、繰り上げ返済をしたり、とオーナー様は色々考えていかなければなりません。

本日のご相談

2015.03.03

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 広島1戸 (全て新築)

 ローン総額 5080万円  ローン平均金利 3.3%


●上場企業ご勤務の方 52歳 投資マンション 東京5戸 (全て新築)

 ローン総額 9800万円  ローン平均金利 3.086%


民間企業ご勤務の方は、広島の物件についてのローンの借り換えをご希望です。
今までご自身で借り換えや金利引き下げ交渉をされましたがうまくいかなかったみたいです。
地方都市の物件はなかなか金融機関の評価が出ずらいですね。


上場企業ご勤務の方は、売却も含め今後の運用を考えておられます。
節税として購入してきましたが、金利が非常に高い為収支も悪化されてます。
退職時の事想定して今のうちに整理しておきたいとのご要望です。

売却出来ずに困るオーナー様

2015.03.02

売却のご相談を頂くお客様の多くは、希望価格ではほとんど売れません。

● ローン残高 = ご売却価格 

とはならず、

● ローン残高 > ご売却価格

となります。

お客様の中には、景気回復で売却価格も上昇するのでは?と思っておられる方もいます。
しかし、投資マンションの場合は家賃金額でほぼ売却価格は決定されます。
(土地の持ち分が少ない為)
従って、収益が上がらなければ売却価格も上がらないということです。

これらの事を知らずに新築をほぼフルローンで複数所有されるということは非常に怖い事です。

立地の重要性

2015.03.02

不動産投資はやはり立地が重要です。

●駅から何分
●近隣環境(コンビニや銀行あるか?)
●物件の見た目の印象
●夜の状況(街灯などの明かりがあるか?)

細かな要件を上げればきりがありませんが・・・

しかし、投資物件の場合、家賃の下落は致命的です。
売却価格にも当然影響が出ますので、購入時はシビアにチェックしましょう。

物件のご売却のタイミング

2015.03.01

投資マンションを購入されたオーナー様から売却のタイミングについて質問を頂きます。

さまざまな意見やお考えはありますが、私見ではありますが、

「10年を目途に検討するべき」です。


新築から10年経過すると金融機関の評価も違ってきます。


それを考えますと、購入時には、

※いかに安く買うか!!!※

非常に重要です。
フルローンに近い状況で購入されますとご売却時にはかなりの金銭的なご負担が生じます

本日のご相談

2015.02.28

本日は3名の方のご相談です。

●公務員の方 43歳 投資マンション 福岡2戸 大阪2戸 (全て新築)

 ローン総額 6230万円  ローン平均金利 3.025%


●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 6050万円  ローン平均金利 2.785%


●医師の方 40歳 投資マンション 大阪1戸 (新築)

 ローン金額 1680万円  ローン金利 2.35%


公務員の方は、ローンの借り換えをご希望です。
福岡の物件の収支はマイナスではありませんが、大阪の2戸の金利が非常に高く、収支もマイナスの為、何とか収支を改善させたいとのご希望です。


上場企業ご勤務の方は、ご売却をご希望です。
早期退職をお考えされておられますので、早めに清算をしておきたいとのことです。


医師の方は、当社のお客様よりご紹介頂きました。
今後、収益性の高い中古物件の購入をご検討されておられます。

本日のご相談

2015.02.27

本日は1名の方のご相談です。

●医師 36歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 10200万円  ローン平均金利 2.56%


ご友人のご紹介で節税目的で購入されました。
毎月の収支改善を計画中です。
自己資金で繰り上げ返済もお考え中です。
より良い運用をしていきたいとのことで今後のコンサルティングをさせて頂きます。

本日のご相談

2015.02.26

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京4戸 (1戸中古)

 ローン総額 7230万円  ローン平均金利 2.565%


●民間企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 3920万円  ローン平均金利 3.6%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
新築物件の収支を改善したいとのご希望です。
新築はほぼ収益が上がらず今後の家賃の下落を考えると不安があるとのことです。


民間企業ご勤務の方は、ローン金利が非常に高い為、ご売却をお考えです。
ご勤務も早期退職を検討されている為、今のうちに清算したいとのご要望です。
購入されてから不動産投資を勉強された為、今考えれば騙されたとおっしゃってます。

今月のご相談実績

2015.02.26

今月は、昨年同月より約1.8倍、先月より約2倍のご相談件数です。

確定申告時期なので非常にお客様が敏感になられておられます。

ご相談内容としては、やはり、

●投資マンションのローン借り換え
●不良物件のご売却
●一棟アパートの借り換え

が、多いです。

また、
「節税目的で購入したが購入時の説明より節税効果がない」
「アベノミクスやオリンピックの影響で高値で売れると聞かされていたが売れない」
「ローン借り換えするとの条件で新築を購入したが出来なかった」
など、詐欺行為に近いセールスを受け騙されてしまった方の相談も多いです。

ご売却のご相談

2015.02.24

当社では、オーナー様から物件の買取などもさせて頂いております。

また、物件を購入したけれども、いくらくらいで売却出来るかという価格査定も出させて頂きます。

新築物件を所有されておられる方は、売却時に大きな金銭的負担が生じるためその金額に驚かれる方も多く、手放したいが手放せないといった状況になられます。

購入時に、きちんとした計画(出口)を考えておかなければ負債だけが残るといった最悪に状況に陥ってしまいかねます。

賃貸管理の契約内容

2015.02.23

投資マンションをご所有されておられるオーナー様の多くは賃貸管理を委託されておられます。

しかし、この委託契約の中身を詳しくお知りにならない方が非常に多いです。

例えば、

●家賃保証なのか?
●リフォーム代などは誰が負担するのか?
●委託契約を解除する場合
●現入居者はどのような方なのか?

など、オーナー様としては当然把握しておかなければいけません。

購入後の賃貸管理については非常にトラブルも多く、聞かされていなかった!!!
というような金銭的な問題に発展しますので要確認です。

本日のご相談

2015.02.22

本日は2名の方のご相談です。

●公務員 51歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (2戸中古)

 ローン総額 6700万円  ローン平均金利 3.55%


●民間企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5720万円  ローン平均金利 2.235%


公務員の方は、3年前に新築を購入されました。
それから毎年購入を繰り返し、今では5部屋所有されています。
しかし、金利が非常に高い金融機関もある為、毎月の収支がマイナスになっておられます。
このまま所有していることに不安を感じご相談を頂戴致しました。


民間企業ご勤務の方は、3年前に購入されました。
不動産のメリット・リスクを全て把握せずに購入してしまった為、少し今後のリスクについて不安要素がありご不安に思っていらっしゃいます。

本日のご相談

2015.02.21

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 42歳 投資マンション なし


●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 大阪2戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 6300万円  ローン平均金利 2.865%


上場企業ご勤務の方は、当社のお客様よりご紹介頂戴致しました。
現在、中古のマンションか一棟か購入を迷っていらっしゃいます。
自己資金が使える為、今後のリスクなどを考えて決めていきたいとのご要望です。


公務員の方は、ローン借り換えのご相談です。
東京の物件の収支は良いが金利が高い為、何とか借り換えを成功させたいとのご希望です。
今後中古物件の購入も考えていらっしゃいます。

本日のご相談

2015.02.20

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪3戸 神戸2戸 (1戸中古)

 ローン総額 8270万円  ローン平均金利 2.52%


●医師の方 52歳 投資マンション 大阪5戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 9820万円  ローン平均金利 3.134%


上段医師の方は、当社のお客様よりご紹介を頂戴致しました。
3年前に新築を購入されました。購入当初は毎月の収支はマイナスではありませんでしたが、賃貸人が代わる度に家賃が下がり、しかも、クリーニング代金などの負担も発生する為、年間ではマイナスに転じてしまいました。「絶対に負担はでない」とセールスされていたので購入したことを後悔されてます。
今後は、賃貸管理とローン借り換えのコンサルティングをさせて頂きます。


下段の医師の方は、10年以上前に大阪の新築を購入されましたが、金利が高い為、悩んでいらっしゃいました。東京の販売業者から、「東京の物件を購入してもらえれば、ローン残金で買い取ります」とセールスされ信用し東京の新築を購入してしまいました。
しかし、大阪の物件の買取をしてもらえず、完全に騙されたとおっしゃってます。
今後は、負債総額を減らしたいとのご要望ですので、売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。

お問い合わせ時のご注意

2015.02.19

確定申告の関係でしょうか、お問い合わせが急増しております。

当社からお電話やメールでの返信をさせて頂きますが、お客様からご回答が無かったり、ご連絡が出来ない場合はご説明やご提案が遅くなる場合もございます。

お問い合わせ頂きましたら、必ず当日または翌日には当社からご連絡させて頂きます。
追加で詳細をお尋ねするケースもございます。

お客様の詳細が分からなければご提案が出来ないケースもございますのでご了承くださいませ。

本日のご相談

2015.02.19

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5940万円  ローン平均金利 2.766%


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 8320万円  ローン平均金利 2.56%


上場企業ご勤務の方は、ローン借り換えをご希望です。
今後の金利上昇リスクや家賃下落リスクを考えられ、今のうちに賢く運用していきたいとのご要望です。


医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
しかし、家賃の下落で収支がマイナスになられておられます。
購入時は、毎月マイナスでなければという条件で購入されたみたいです。
売却も含め今後コンサルティングさせて頂きます。

本日のご相談

2015.02.17

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 大阪3戸 東京2戸 (全て新築)

 ローン総額 8320万円  ローン平均金利 2.865%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 13000万円  ローン金利 4.5%


こちらのお客様は、4年程前に区分を購入されました。
しかし、東京の新築を購入されてから、収支が悪化し、何とか収支改善をお考えされていた時に、中古アパートのご提案を受けました。
アパートを購入されてから約1年はプラス収支で運用出来ておりましたが、退去やリフォーム代金のご負担で大きくマイナスが生じております。
何とか収支改善の為にアパートローンの借り換えをしたいとのご要望です。

全国の独立系FPの方・生損保代理店の方へ

2015.02.16

当社では、あらゆる資産運用を幅広くご提案させて頂く為、

「独立系FPの方・生損保代理店の方」との業務提携を積極的にさせて頂いております。

●相続税の対策
●資産運用
●相続によっての不動産運用

など、色々な方向性からご提案できる様、今後も業務提携を拡大していく予定です。

「独立系FPの方・生損保代理店の方」

是非、ご検討下さいませ。

投資物件のご売却相談

2015.02.16

当社では、不良物件などのご売却相談もお受けしております。

少しでもお高くご売却したいのは皆様思うことです。

最近は、「売って下さい」「このまま所有しておくと大きな損害になります」

といった売却を促す営業も多くなっております。

当社では、築古の物件をリノベーションし、収益をUPさせるなどで海外の投資家様へのご売却ルートもございます。

●不良物件や築古物件のご売却
●不良物件のご売却によってローンの借り換え

なども併せてご提案させて頂けますので是非お問い合わせ下さいませ。

マイナス収支でなぜ購入するのか・・・

2015.02.15

投資マンションの購入はほとんどの方がローンをお使いされます。

当然、家賃を得ながら毎月のお支払いをしていくわけですが、新築物件の場合はほとんどのケースがマイナス収支になります。

セールストークは、
「毎月若干マイナスになりますが節税効果でプラスになります」と言われます。
「一生涯の節税が出来ます」とも言われます。

なぜ、マイナスになるのかというと、
●価格が高い ●ローン金利が高い ●家賃が安い ●管理委託費が高い
これらの要素です。

お客様は不動産投資においての知識や、適正価格や投資マンションのローン金利や性質、家賃の相場、管理内容などの専門知識も必要になります。

当社では、これから購入しようか検討されておられる方へのコンサルティングもさせて頂いております。

●他社と比較したい
●新築・中古を比較したい
●ローンの詳細を知りたい
●隠れたリスクを知りたい

など、ご興味ございましたら是非お問い合わせ下さいませ。

本日のご相談

2015.02.15

本日は2名の方のご相談です。

●医師の方 44歳 東京4戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 11200万円  ローン平均金利 3.232%


●上場企業ご勤務の方 42歳

 中古 アパート 一棟  ローン金額 18000万円  ローン金利 4.5%


医師の方は、当社のお客様からのご紹介です。
3年前に新築を購入されました。
購入当時、担当営業から、
「5年程でローン残金で買い取りします」
「オリンピック開催などで値上がりします」
などと聞かされ購入に至りました。
しかし、当初聞かされていた家賃も入金されず、リフォーム代の負担など聞かされていない負担が増加し、ご不安になられて当社へご相談頂きました。
売却などを中心にコンサルティングさせて頂きます。


上場企業ご勤務の方は、昨年に購入されました。
ご本人も最初から一棟アパートを購入予定でしたが、非常に金利が高いのが悩みです。
今後の金利交渉や借り換えが可能な物件なのかのご相談です。

本日のご相談

2015.02.14

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 9890万円  ローン平均金利 2.878%


●公務員の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4030万円  ローン金利 2.65%


●公務員(教員)の方 47歳 投資マンション 東京3戸 横浜1戸 (1戸中古)

 ローン総額 7620万円  ローン平均金利 2.835%


医師の方は、3年前に購入されました。
知人のご紹介で購入されたらしく、節税・保険代わりにとして運用されておられます。
今後の運用について、やはり不安があるそうで、今のうちに借り入れなどの整理をしておきたいとのご要望です。


公務員の方は、2年前に購入されました。
しかし、購入時に聞かされていた家賃入金がなく、毎月の収支もマイナスになられております。ローン借り換えで収支改善を図りたいとのご希望です。


公務員(教員)の方は、東京に3戸新築物件が大きなご負担になられております。
空室や家賃の下落もあり、マイナスが続いております。
売却も検討されましたが、多額の資金が必要になる為断念されました。
何とか良い借り換えが出来ればしたいとのご要望です。

投資マンション ローン借り換え時に必要な情報

2015.02.14

ローン借り換えに必要なチェック項目をお知らせ致します。

●過去3年間のご年収 (不動産所得以外)
●投資マンションローン総額 (各物件の最新の返済表)
●投資マンション以外のローン総額 (ご自宅・お車・カードなど)
●所有物件の賃貸管理状況 (賃貸管理委託契約書)
●所有物件の入居者情報 (賃貸契約書)
●所有物件の管理費・修繕積立金の金額
●新築時の売買契約書・重要事項説明書・パンフレット・価格表

上記の情報が必要になります。

ご相談頂く多くのお客様は、「賃貸管理委託契約書」はお持ちですが、「現入居者の契約書」または、「現入居者の情報(家賃・共益費)」をお知りにならない方が非常に多いです。
物件の収益性は、この金額で決まりますので必ずチェックしなければいけません。

※所有物件にどのような方がお住まいされているのか知らないというのも問題です※

本日のご相談

2015.02.13

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京1戸 (新築)

 ローン総額 2290万円  ローン金利 2.3%


●歯科医師の方 45歳 投資マンション 大阪5戸 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 12750万円  ローン平均金利 3.143%


民間企業ご勤務の方は昨年購入されました。
今後も不動産投資を考えておられるので収益性の高い中古物件を購入したいとのご希望です。


歯科医師の方は、勤務医当時に新築を購入されました。
ご所有されて約6年目ですが、家賃が下がり、ローン金利も高い為、収支がかなり悪化しております。購入時に、「毎月の負担はかかりません」と言われておられました。
今では購入されたことを非常に後悔なさっておられます。
ローン借り換え・不良物件のご売却・賃貸管理のコンサルティングのご契約を頂戴致しました。

ローン借り換えに掛かる費用

2015.02.12

ローンの借り換えには費用が発生致します。

主に、繰り上げ返済手数料、抵当権抹消・設定の登記費用、ローン事務手数料など・・・

当然、費用対効果をシミレーションしなければいけません。

このように、購入されてから、ローン借り換え手数料や繰り上げ返済の手数料もばかになりません。
今では、これらの手数料がかからない金融機関もありますので、購入時には金融機関の吟味も必要ですね。

本日のご相談

2015.02.10

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 49歳 投資マンション 東京2戸 大阪1戸 (1戸中古)

 ローン総額 4820万円  ローン平均金利 2.768%


●医師の方 48歳 投資マンション 大阪4戸 東京4戸 (全て新築)

 ローン総額 14800万円  ローン平均金利 3.085%

 中古 一棟 アパート  ローン金額 8900万円  ローン金利 4.5%


民間企業ご勤務の方は、当社のお客様からのご紹介です。
繰り上げ返済をするか、中古物件の購入をしようかと今後の運用についてのご相談です。


医師の方は、区分の収支完全の為に中古アパートを購入されました。
しかし、空室問題、リフォーム代のご負担など考えるとこちらもマイナス収支になられております。ローン借り換えで収支改善したいとのご要望です。

投資マンションローン 借り換え

2015.02.08

当社での、「投資マンションローン借り換え」の特徴2つをお知らせ致します。

●ローン借り換えに伴う費用も借入出来る

 抵当権抹消費用、登記費用、ローン事務手数料、その他手数料などを含めて借入出来る


●1.8%〜 非常に低金利での借り換えが可能

 当社実績として1.8%で借り換えされた方もいらっしゃいます。
 現在は固定金利の金融機関もあり、幅広くお選び頂けます。


※お客様の運用状態、運用実績、属性なども審査対象ですので、条件に見合わないお客様もいらっしゃいます。

ローン会社の基準緩和

2015.02.08

投資ローンの場合、ご年収の20倍近くまでローンの取り組みが出来る場合があります。

これは、ローン会社が単に基準緩和しているだけで、投資物件の評価が上がっている訳ではございません。

基本的に、投資物件の評価は立地と収益性(家賃)で決まります。

アベノミクス効果やオリンピック開催などで株価や円相場に影響が出てきておりますが、家賃UPには繋がっておりません。

「「ローンが通るから購入した!」」

というような安易な購入は危険です。

本日のご相談

2015.02.07

本日は3名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4220万円  ローン金利 2.65%

 中古 アパート 一棟  ローン金額 8600万円  ローン金利 4.5%


●医師の方 48歳 投資マンション 横浜2戸 東京1戸 (全て新築)

 ローン総額 5680万円  ローン金利 3.4%


●医師の方 37歳 投資マンション 大阪4戸 神戸2戸 (全て新築)

 ローン総額 9720万円  ローン平均金利 2.987%


上場企業ご勤務の方は、一棟アパートのローン借り換えご希望です。
販売会社からは2年程で借り換え出来ますと聞かされておられましたが、色々ご自身で調べられると借り換えが出来ないとの返答であったとのことです。
ローン総額が多い為、今後の運用を考えるとご不安があるとのことです。


48歳の医師の方は、ご売却をご希望です。
自己資金の負担が厳しい状況ですので、少しでも高値で売却したいとのことです。


37歳の医師の方は、約5年前にご友人のご紹介で購入されました。
「節税」になり、全く金銭的負担はない!!! とセールスされてましたが、空室の問題や年々節税効果も減少し、現在は毎月約5万円ほどご負担が生じております。

本日のご相談

2015.02.06

本日は1名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 51歳 投資マンション 東京 5戸(新築)

 ローン残高 9820万円  ローン平均金利 2.987%


このお客様は、5年程前から新築を購入されてこられました。
しかし、家賃の下落や金利の上昇で収支が悪化してきました。
売却もご検討されましたが、かなりの損切になる為断念せざる得ない状況です。
ローン借り換えで何とか収支改善を図りたいとのご要望です。

本日のご相談

2015.02.05

本日は業務提携させて頂いております保険代理店様からのご紹介を頂きました。

●法人 約5000万円の資金で大阪、神戸のワンルームを複数購入したい


現在は、関西圏でも優良な中古物件の価格が上昇しております。

海外の投資家がCASHで購入される事例も非常に多く、なかなか仕入が難しくなってきております。

当社では、独立系FPの方、生損保代理店の方々との提携により、幅広くお客様にコンサルテインングさせて頂けますので、保険の見直しなどのご相談もお受付させて頂けます。

不動産価格 値上がり

2015.02.03

アベノミクス効果、2020年のオリンピック開催の影響で東京都内の投資マンションの価格が値上がっております。

新築では、表面利回りで4%でも売れ行きは好調みたいです。

ローン金利も現在は非常に低い水準ですので、不動産投資をお始めされるには追い風ではあります。

しかし、値上がり目的、節税目的での不動産投資はやはりリスクが大きいでしょう。

どのような目的の為に購入するのか?

●資金の運用 ●私的年金作り ●保険代わり ●節税

中身の吟味は絶対に必要です。

固定資産税の滞納

2015.02.02

ご相談を頂戴するお客様の中には、固定資産税を滞納され物件を差し押さえされておられる方、以前差し押さえられたが今は解消している方もいらっしゃいます。

固定資産税の滞納によっての差し押さえは、登記簿に記載されます。

たとえ、滞納が解消してもそれらの情報が消えることはありません。

この事実でローンの借り換えや金利交渉などが出来なくなる場合もあります。

毎月の収支の悪化からまねくこの様なリスクもオーナー様は考えなくてはいけません。

昨日・本日のご相談

2015.02.02

昨日・本日は2名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 (新築)

 ローン総額 4430万円  ローン金利 3.23%


●医師の方 37歳 投資マンション 大阪2戸 京都1戸 (全て新築)

 ローン総額 4880万円  ローン平均金利 2.687%


民間企業の方は、3年前に投資マンションセミナーにご参加され購入されました。
しかし、セミナーでは、「月々の収支はマイナスにならない」「リフォーム代金などの負担はない」
と聞かされていましたが、家賃の下落やリフォーム代のご負担などで収支がマイナスになって
しまいました。わずか3年でマイナスになってしまわれたことを不安に感じておられます。
今後は、借り換えを中心にコンサルティングさせて頂きます。


医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
当初は何となく購入されましたが、最近は所有しておられることが煩わしく感じ、何とか損切りせずに売却したいとのご希望です。

1月度の振り返り

2015.02.01

1月もたくさんのご相談を頂戴致しました。

最近は、一棟アパートのローン借り換えのご相談が目立ちます。

当社にご相談頂くお客様の多くは、信じられないくらいの価格でしかも金利が非常に高く、収支も当然悪い状況の方が多いです。

しかも、区分の収支改善の為に購入されたという方が大多数です。

ご相談時にお客様にヒアリングさせて頂きますが、かなり不明確な点も多く、長期においては不安材料があり、このままの運用は危険ラインの方ばかりです。

金額が高額な為、安易な判断は非常に危険ですね。

本日のご相談

2015.01.31

本日は2名の方のご相談です

●上場企業ご勤務の方 47歳 投資マンション 東京 2戸 (新築)

 ローン総額 4210万円  ローン金利 3.8%


●公務員の方 49歳 投資マンション 東京3戸 横浜2戸 福岡1戸 (1戸中古)

 ローン総額 10570万円  ローン平均金利 3.135%


上場企業ご勤務の方は、毎年約50万円ほどのご負担になられております。
現在はご売却で動かれておられますが、ローン残高では非常に厳しく、2戸売却するには約800万円ほどの持ち出しになる試算です。
出口戦略なしに購入されたことを後悔なさっておられます。


公務員の方は、毎月のご負担が約8万円ほど発生しております。
販売会社から、「約2年程ご所有して頂ければ、当社が高値で買戻しします」と言われ購入されたみたいです。その営業マンも退職し、このまま負担が増えれば破綻してしまう状況です。何とか収支改善を図りたいとのご希望です。

本日のご相談

2015.01.30

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 40歳 投資マンション 東京2戸 横浜1戸(全て新築)

 ローン総額 5820万円  ローン金利 3.4%


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪3戸 名古屋2戸 (全て新築)

 ローン総額 8120万円  ローン平均金利 2.58%


上場企業ご勤務の方は、毎月約5万円のご負担が発生しております。
何とか収支改善を図りたいとのご希望です。


医師の方は約5年前から新築マンションを購入されてきました。
最近、還付金も減り、マンションをご所有していることが非常に煩わしくなりご売却をご希望です。

長期金利の水準

2015.01.29

長期金利が過去最低を更新しております。

不動産を購入される方には良い流れではあります。

しかし、過去最低ということは今後金利の上昇も十分あり得ます。

その時に、返済金額のUPでせっかく購入した不動産を維持出来なくなる状況にならない為に繰り上げ返済などのリスク回避もきちんと計画しなければいけません。

投資マンションの場合は、家賃の下落リスクも想像できますので、より慎重な計画が必要とされます。

本日のご相談

2015.01.27

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業 35歳 投資マンション なし

 
この方は、先日まで築古の投資マンションを高い金利でご所有されておられました。
キャッシュフローも悪いのでご売却をされました。
良質な中古マンションに切り替えたいとのご要望です。

一棟アパート経営の難しさ

2015.01.26

最近特に、アパートローンの借り換えのご相談も急増しております。

確かに区分に比べると収益性は高いです。

しかし、多くのオーナー様はこの一棟アパート経営の難しさを知らないで購入されておられます。

例えば、

●現入居者がどのような条件でご入居しているのか?(敷金や礼金、契約内容)
●長期修繕の計画はきちんとされているのか?(修繕内容、費用など)
●固定資産税などの負担金はいくらかかるのか?
●購入金額は果たして妥当なのか?
●売却するならいくらくらいなのか?(出口戦略)

など、かなりの高額になりますので失敗=破産とならない様、事前調査、計画が必要です。

デート商法・婚活詐欺

2015.01.25

本日も、デート商法・婚活詐欺の被害者の方からご相談をお受け致しました。

ご売却希望ですが、高額な新築物件を購入された為、かなりの金額負担が必要になりそうです。

やはり新築物件の出口戦略は難しいですね。

本日のご相談

2015.01.25

本日は1名の方からのご相談です。

●上場企業ご勤務の方 45歳 投資マンション 東京 2戸 大阪 1戸 (全て新築)

 ローン総額 5820万円  ローン平均金利 3.9%


この方は、購入時に聞かされていた家賃金額と引き渡し後の家賃金額には大きな差があります。ご本人様は、「完全に騙された!!!」とおっしゃっており、今のままでは破産しかねない状況らしいです。何とか売却したいとのご要望です。

本日のご相談

2015.01.24

本日は2名の方のご相談です。

●公務員(教員)の方 43歳 投資マンション 東京 3戸 (全て新築)

 ローン総額 5370万円  ローン平均金利 2.876%


●上場企業ご勤務の方 48歳 投資マンション 東京4戸 大阪4戸 (2戸中古)

 ローン総額 11560万円  ローン平均金利 3.178%


公務員の方は、月々の収支がマイナスなので、収支改善をお考えです。
購入時には、担当者からは、「マイナスにならないので」と聞かされていた為に購入されたみたいです。


上場企業の方は、3年前に東京の販売業者から、「値上がりします。その時には買戻しします」とセールスされて購入されたみたいです。
しかし、高値では買戻し出来ないとの回答で、かなりの損切になる試算です。
このままでは、年間負担金額も多い為、維持するのが非常に困難になる見込みです。
何とか不良物件の売却やローンの借り換えで収支を改善したいとのご相談です。

投資マンションローンの借り換え実績

2015.01.23

最近の当社での投資ローンの借り換え実績をいくつかご紹介致します。

●公務員の方 49歳 投資マンション 東京2戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 6610万円  ローン平均金利 3.15%

 都市銀行にて 年利 2.1% で借り換え実行 (返済総額 670万円軽減)


●医師の方 38歳 投資マンション 大阪4戸 神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 8020万円  ローン平均金利 2.756%

 都市銀行にて 年利 1.8% で借り換え実行 (返済総額 810万円軽減)


●上場企業ご勤務の方 43歳 投資マンション 東京2戸 福岡1戸 (全て新築)

 ローン総額 4860万円  ローン平均金利 2.776%

 都市銀行にて 年利 2.0% で借り換え実行 (返済総額 380万円軽減)


その他、多数借り換え成功例がございます。
確定申告前の時期ですので、前年度よりご年収がUPされておられるお客様は有利に審査可能です。 

本日のご相談

2015.01.22

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京 2戸 (新築)

 ローン総額 3980万円  ローン金利 3.1


昨年、不動産セミナーにご参加され、新築物件を購入されました。
月々の収支がマイナスで運用されておられる為、ご自身で金融機関と交渉されましたが借り換え出来ずです。

提携FPの方からのご紹介

2015.01.22

本日は、業務提携させて頂いておりますFPの方から、「相続税対策」で投資物件を探しておられる方をご紹介頂きました。

約5000万円分のマンションをお探しです。

本日のご相談

2015.01.20

本日は2名の方のご相談です。

●公務員の方 52歳 中古アパート 2棟 

 ローン総額 14800万円  ローン金利 4.5%


●医師の方 40歳 投資マンション 大阪 3戸  神戸1戸 (全て新築)

 ローン総額 6510万円  ローン平均金利 2.85%


公務員の方は、3年前に中古アパートを購入されました。
購入当時は持ち出し金の負担も無かったので安心されておられましたが、リフォーム代の負担や、賃貸募集時の広告料の負担、修繕費の負担などでかなり負担額が増加しております。
このままでは破綻してしまう恐れがあるので何とか借り換えしたいとのご要望です。


医師の方は、約5年前くらいに購入されました。
家賃の下落に伴い、負担額も増え、何とか毎月の収支を改善したとのご要望です。

確定申告においての雑費計上

2015.01.19

最近のご相談の中で、お客様より、「雑費はいくらくらい計上できるの?」とご質問が多いです。

正解は、不動産投資において現実にかかった経費しか計上出来ません。

販売会社からは、「一戸所有すると約50万円は計上できるので所有すればするほど節税に繋がる」とセールスされておられたお客様も多いです。

近年では、帳簿付けの強化などでかなり雑費のチェックも厳しく、ざっくりとした計上の仕方は止めておかれた方が良いですね。

本日はご相談2件と物件見学です

2015.01.18

本日は2名の方のご相談です。

●民間企業の方 34歳 投資マンション 福岡2戸 (新築)

 ローン総額 2820万円  ローン金利 2.25%


●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 大阪2戸 (1戸中古)

 ローン総額 7910万円  ローン平均金利 2.855%


民間企業の方は、3年前に新築物件を購入されました、
購入当時は、月々のご負担は発生しておりませんでしたが、家賃の下落、管理費の値上がりで今では約1万円のご負担が生じております。
購入時に担当営業マンより、「家賃も値下がりしにくい場所ですし、ご負担が出ることは無い」と聞かされていたので購入されたことを後悔されておられます。
借り換えによって、少しでも収支を改善したいとのご要望です。


上場企業ご勤務の方は、新築で購入された物件の収支が悪く、ローン借り換えをご検討です。
ご自身でも何行か金融機関にご相談されましたがうまくいかなかったらしいです。


本日は、先日、中古物件を購入頂きましたお客様がわざわざ福岡からお越しされました。
物件案内をさせて頂きます。有難うございます。

本日のご相談

2015.01.17

本日は3名の方のご相談です。

●医師の方 39歳 投資マンション 所有なし


●公務員(教員)の方 48歳 投資マンション 東京 2戸 (新築)

 ローン総額 4230万円  ローン平均金利 3.1%


●上場企業ご勤務の方 41歳 投資マンション 東京1戸 横浜2戸 (全て新築)

 ローン総額 5220万円  ローン平均金利 2.883%


医師の方は、当社のお客様からのご紹介です。
これから、健全なローン金額内での、不動産投資をお考えです。


公務員の方は、ご独身時に購入されました。
しかし、最近、マイホームの購入をご検討されましたが、投資マンションのローンが多すぎるとのことでマイホームローンが通らないと悩んでいらっしゃいます。
金利も非常に高い為、月々のご負担も多く、物件のご売却を中心にコンサルティングさせて頂きます。


上場企業ご勤務の方は、横浜の物件の金利が非常に高く、今後のリスクも考えて、今のうちにローンの借り換えをしておきたいとのご要望です。

本日、北海道からご相談にお越し頂きました。

2015.01.16

本日、以前からメールやお電話などでご相談を頂いておりましたお客様が、北海道からわざわざお越し頂きました。

このお客様は、投資マンションを 大阪 4戸 ・ 東京 2戸 全て新築物件をお持ちです。

約5年程前から、「税金対策」「保険代わり」にご所有されてこられましたが、毎年節税効果も薄れ、家賃も値下がり、毎月の収支が非常に悪化されてます。

ご自身で地方銀行などでローン借り換えの審査を受けられたみたいですが、どの金融機関も全くダメといった状況です。

「このように収支が悪くなり、金銭的な負担をしなければいけないのであれば、購入しなかった」と、おっしゃっておられます。

今後は、不良物件のご売却とローン借り換えをコンサルティングさせて頂きます。

本日のご相談

2015.01.15

本日は1名の方のご相談です。

●民間企業ご勤務の方 42歳 投資マンション 東京2戸 福岡2戸 (2戸中古)

 ローン総額 5890万円  ローン平均金利 3.235%


約3年前に東京の新築を購入されました。
「将来の保険」「団信」目的で、月々の金銭的負担も無かったので購入されましたが、家賃の下落やリフォーム代の負担、固定資産税の負担などで収支がマイナスに転じてしましました。
今後の金利の上昇などもご心配で何とか金利引き下げで収支改善を図りたいとのご要望です。

投資物件の買取や仲介

2015.01.13

当社では、不良物件の買取や仲介業務もお受付可能です。

最近では、海外の投資家様の購入注文が多く、良質な物件であれば売却は非常にスムーズです。

内装が古い物件などはリノベーションによって収益UPのご提案などもさせて頂いております。

本日のご相談

2015.01.12

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 39歳 投資マンション 東京2戸 (中古)

 ローン総額 3410万円  ローン平均金利 2.25%


●医師の方 37歳 投資マンション 大阪3戸 (全て新築)

 ローン総額 4980万円  ローン平均金利 2.67%


上場企業ご勤務の方は、今後、関西の中古マンションの購入をご検討されておられます。
ローン条件を見て、優良物件を探しておられます。


医師の方は、ご友人のご紹介で購入されました。
約3年前から不動産投資をお始めされておられますが、「税金対策」としては思ったほど効果が出ず、収支も悪い為、ローン借り換えをご検討されておられます。

本日のご相談

2015.01.11

本日は2名の方のご相談です。

●上場企業ご勤務の方 44歳 投資マンション 東京3戸 (全て新築)

 ローン総額 5310万円  ローン平均金利 2.865%


●公務員の方 49歳 投資マンション 大阪2戸 東京3戸 (2戸中古)

 ローン総額 8090万円  ローン平均金利 2.983%


上場企業ご勤務の方は、毎月の収支はほぼ同額で運用されておられます。
今後の家賃の下落などのご不安があり、何とか金利を下げ収支を改善しておきたいとのご要望です。


公務員の方は、新築物件がマイナス収支になっておられます。
「節税目的」で新築を購入されましたが、毎年の還付金も減少し、節税としてのメリットも薄れてこられています。ローン金利の引き下げで収支改善を図りたいとのご希望です。

休暇期間中のご相談

2015.01.09

休暇期間中たくさんのお問い合わせ、ご相談を頂戴致しました。

ご相談内容を何点か抜粋致します。

●新築マンションをご所有されて約2年で家賃が下がり収支が悪化した
●昔からご所有されている物件のローン金利が高く収支が悪い
●新築物件を7戸所有されており、月々の負担額も多い為、売却をしたい
●中古アパートのローン借り換え
●昨年、不動産セミナーで中古物件を購入されましたが思ったほど利益が上がらない

など、やはり新築物件についてのご相談が多いです。

昨年のご年収でローン借り換え審査が出来ますので、収支が悪い方、ローンの金利を下げたい方は是非お問い合わせ下さい。

本日より通常営業

2015.01.06

本日より通常営業を開始致しました。

お問い合わせ、ご相談、お受付できますので宜しくお願い致します。

新年明けましておめでとうございます

2015.01.05

本年もどうぞよろしくお願い致します。

休暇期間中に頂戴致しましたお問い合わせにつきましては、順番に対応させて頂きますので宜しくお願い致します。

年末・年始のお知らせ

2014.12.28

12月29日月曜日 〜 1月5日月曜日まで休暇とさせて頂きます。

お客様、取引企業様、本年も大変お世話になり誠に有難うございました。

翌年も社員一同努力して参りますので、どうぞ宜しくお願い致します。

※休暇中、メールのお問い合わせは対応可能ですのでご利用くださいませ※

                    代表取締役 片山 智雄

節税・税金対策

2014.12.27

この時期になりますと、

「税金対策用の投資マンション」
「サラリーマンが出来る節税」

など、節税を目的とした投資マンションの勧誘が増えてきます。

不動産投資は決して、この「節税」を目的として購入するのは非常に危険です。
新築で購入されますと、約5年程で節税効果は薄れていきます。

なかなかこれらの事実を購入者にお伝えしている販売業者は少ないです。

「「 毎年、○○万円必ず節税できます!!! 」」
「「 毎年、○○万円の還付金